銷售模式對商用不動產價格之影響 ─以台北市辦公室為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 銷售模式對商用不動產價格之影響政治大 ─ 以台北市辦公室為例立 ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 研究生：方劭元指導教授：陳奉瑤博士. 中華民國一 ○ 二年一月二十五日.

(2) 謝. 誌. 這是一個得來相當不易的碩士學位。四年半的時間裡，不斷在工作和學業間拉扯掙扎，幸好有你們不間斷的支持和鼓勵，才讓我能在此刻完成這篇論文。最需要感謝的，當然是我的指導教授陳奉瑤老師，和師丈梁仁旭老師。感謝老師們在學術上嚴謹的要求和指導，讓我在論文寫作上可以不斷的精進；同時更關心我的日常生活狀況，並在生涯規劃上適時提點我方向。感謝兩位口試委員─彭建文老師和林子欽老師，在口試時寶貴的建議，讓這篇論文能夠更加周延完整。也感謝群猛學弟和文才學長，有你們的陪伴，讓我在論文寫作的過程中得到堅持下去的力量。工作中累積的實務經驗，是這篇論文的起點。感謝瑞普國際物業的曾東茂總. 政治大灑的空間，還有估價部曾經共事的好同事們─Vicky、Melody、Winston、Howard。立裁，帶我進入商用不動產這廣闊的領域。感謝副所長吳紘旭在職場上給我足夠揮. ‧ 國. 學. 和你們聊天討論的過程，都讓我得到更多的成長；尤其是 Winston，屢屢達成我交待各式各樣高難度的任務，功勳卓著。還有我的好同學健輝，在過程中不斷提供各式各樣的支援，並分享寶貴的實務觀點和經驗，沒有你就沒有這篇論文。. ‧. 最後要感謝我親愛的家人們：一直無條件給我最大支持和包容的老媽、老是. sit. y. Nat. 用博士論文時程相逼的老妹、偶而會扯後腿但其實最關心我最挺我最愛我的老. io. al. n. 謝你們!!. er. 婆，還有在最後關頭呱呱墜地的小寶，你們都是我努力完成這篇論文的動力，感. Ch. engchi. i Un. v. 方劭元謹誌於台北 2013.1 2013.1.25. 1.

(3) 摘. 要. 不動產銷售模式可區分為兩種：議價銷售和拍賣銷售。關於兩種銷售模式間的價格差異，國內外已有不少研究，但在研究對象的選擇上集中在住宅市場，於商用不動產市場之討論則相對匱乏。而近年來在國內的商用不動產市場，拍賣銷售之使用已越來越廣泛，其交易量不但超過議價銷售，且銷售價格亦有屢創新高的現象。尤其商用不動產往往具有大面積、高總價的特性，如銷售模式不同對於商用不動產價格確有影響，則銷售總價就可能產生巨大的落差，對賣方之收益影響甚巨。此外，對不動產估價師而言，拍賣銷售案例因取得容易而經常被使用，但如不能區分銷售模式對不動產價格之影響，並給予合適的價格調整率，則可能. 政治大. 導致對不動產價格之誤判。因此，了解不同銷售模式對於商用不動產價格是否有影響，實有其必要性。. 立. 本研究以台北市辦公室為研究對象，探討銷售模式對商用不動產價格之影. ‧ 國. 學. 響，以及不動產特性和拍賣競爭因素對拍賣價格的影響。實證結果顯示，採用拍賣銷售之辦公室，價格較議價銷售辦公室溢價約 8.59%。而區位較佳、屋齡較新. ‧. 及全棟成交之辦公大樓，拍賣溢價效果則更為明顯。另外，標單數量對拍賣銷售價格亦具有顯著的影響；標單數量每增加 1 封，拍賣銷售價格將增加 1.28%。故. y. Nat. sit. 對賣方而言，在市場景氣階段或持有不動產品質較佳的情況下，可採用拍賣銷售. al. er. io. 以增加獲利；並可委託專業商仲公司協助行銷，以促使更多的潛在購買者參與投. n. 標。買方可視拍賣不動產的條件提高競標價格以增加得標機率，但亦應注意投資. Ch. i Un. v. 報酬率要求，避免落入嬴者詛咒之陷阱。最後，對不動產估價師而言，在採用拍. engchi. 賣案例時應考量市場景氣變動、不動產產品特性及拍賣過程中的競爭情況，決定適當的情況調整率，以避免估價結果之誤判。. 關鍵字：關鍵字：銷售模式、銷售模式、商用不動產、商用不動產、辦公室、辦公室、拍賣. 2.

(4) 目第一章. 錄. 緒論 ············································································· 1. 第一節研究動機與目的 ································································ 1 第二節. 研究內容、範圍與方法 ····················································· 4. 第三節研究架構與流程 ································································ 6. 第二章. 相關理論與文獻回顧 ···················································· 9. 第一節. 不動產銷售模式與相關文獻················································· 9. 第二節. 特徵價格理論與相關文獻··················································· 22. 政治大. 第三章研究設計········································································· 29. 立. 模型建構 ········································································ 29. 第二節. 資料及變數說明 ······························································· 34. ‧ 國. 學. 第一節. 第四章實證分析········································································· 51. ‧. 第一節. 銷售模式對價格之影響 ······················································ 51. Nat. sit. y. 第二節產品特性及競爭因素對拍賣價格之影響································· 55. er. io. 第三節小結 ·············································································· 57. n. 第五章結論與建議 ····································································· 59 a v 第一節. i l C n U hengchi 結論 ·············································································· 59. 第二節建議 ·············································································· 62. 參考文獻 ······················································································· 65. I3.

(5) 圖目錄圖1-1 研究流程 ··············································································· 7 圖2-1 交易價值界限 ········································································· 9 圖2-2 拍賣機制 ·············································································· 12 圖2-3 拍賣銷售差異之比較 ······························································· 19 圖3-1 台北市歷年商辦市場之成交價格················································ 37 圖3-2 台北市辦公室商圈位置圖 ························································· 40. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 4 II. i Un. v.

(6) 表目錄表2-1 市場架構 ··············································································· 9 表2-2 拍賣方式之比較 ····································································· 13 表2-3 銷售模式之折溢價結果 ···························································· 17 表3-1 影響辦公室價格之因素 ···························································· 30 表3-2 案例資料來源 ········································································ 35 表3-3 辦公室成交單價敘述統計分析··················································· 36 表3-4 案例成交年度與銷售模式交互關係············································· 37. 治政商圈劃分分析 ········································································ 39 大立銷售模式與區位交互關係 ························································· 40. 表3-5 商仲業者劃分之商圈整理一覽··················································· 38 表3-6. 學. ‧ 國. 表3-7. 表3-8 辦公室等級評定方式 ······························································· 41 表3-9 辦公室等級分佈 ····································································· 42. ‧. 表3-10 銷售模式與辦公室等級交互關係················································ 42. sit. y. Nat. 表3-11 交易面積變數敘述統計分析 ······················································ 43. io. er. 表3-12 屋齡變數敘述統計分析 ···························································· 43 表3-13 總樓層數變數敘述統計分析 ······················································ 44. n. al. Ch. i Un. v. 表3-14 結構變數敘述統計分析 ···························································· 44. engchi. 表3-15 全棟成交變數敘述統計分析 ······················································ 45 表3-16 臨路寬度變數敘述統計分析 ······················································ 45 表3-17 已完工捷運站500M變數敘述統計分析·········································· 46 表3-18 興建中捷運站500M變數敘述統計分析·········································· 46 表3-19 銷售模式變數敘述統計分析 ······················································ 47 表3-20 標單數量敘述統計分析 ···························································· 48 表3-21 變數說明 ·············································································· 49 表4-1 銷售模式對價格之影響 ···························································· 51 表4-2 拍賣銷售之溢價效果 ······························································· 54 表4-3 銷售模式對售價之影響 ···························································· 54 表4-4 產品特性及競爭因素對價格之影響············································· 55. 5 III.

(7) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. IV. i Un. v.

(8) 第一章緒論第一節研究動機與研究動機與目的一、研究動機不動產銷售模式主要可區分為兩種：議價銷售與拍賣銷售。一般而言，議價銷售是不動產市場最常使用的銷售方式。由於各不動產商品間存在著異質性、產品規格無標準化且不可移動，無法形成集中的交易市場；加以買賣雙方對於不動產主觀的效用感受均不相同，彼此間又存在著資訊不完全及不對稱的情況，故不動產最終的交易價格，往往必須透過買賣雙方進行議價後方能成交。而最終交易價格的高低，則是取決於買賣雙方的議價能力(Ratcliff, 1972)。對賣方而言，不論是透過仲介公司、自售網站或其他資訊傳播管道銷售不動產，最終都必須透. 政治大除了議價銷售之外，不動產採用拍賣方式進行銷售，在台灣亦已相當普遍。立在房屋市場部分，地方法院民事執行處即以拍賣方式進行擔保品之處分；在土地過議價的過程，以決定銷售價格並完成銷售程序。. ‧ 國. 學. 市場上，則常見於政府部門舉辦之國有土地或市地重劃之抵費地標售；甚至在不動產權利方面，2010 年起國有財產局亦開始針對大面積國有土地標租地上權。注。. ‧. 此外，2004 年時由銀行自行舉辦之銀拍屋拍賣會，也曾在市場上引起相當的關. y. Nat. sit. 除了上述不動產市場外，近年來商用不動產市場中也有越來越多的投資者採. er. io. 用拍賣方式銷售物件。商用不動產市場自 2007 年起外資大舉進入以來，帶動市. al. n. iv n C 但自 2007 年起，連續 5 年交易量均達到億元以上。其中採用拍賣方式進行 h e n g850 hi U c 銷售的交易量，從 2007 年的 54 億元，至 2011 年規模成長到 649 億元的規模；場交易越趨熱絡；2006 年全年之商用不動產交易量僅約新台幣 400 億元左右， 1. 其交易量於五年內不僅成長達 12 倍，且首度超過當年度議價銷售的交易金額2。顯見拍賣銷售已成為商用不動產市場中，相當重要且廣泛採用的銷售模式。與此同時，透過拍賣方式銷售的商用不動產，在價格上似乎也有屢創新高的現象。例如 2010 年 5 月，富邦人壽以 47 萬元/坪購買內湖科技園區的漢諾威大樓，為當時區域廠辦大樓的最高價位；同年 8 月，龍巖人本以 119 萬元/坪標下台北金融中心大樓，成為全台灣第一件單價超過百萬元的辦公室；而 2011 年 11. 1. 依瑞普國際物業調查，2007~2011 年商用不動產市場，除 2008 年受金融海嘯衝擊，交易量僅 850 億元，其餘各年度交易金額均超過新台幣 1000 億元；預計 2012 年亦將突破 1000 億元大關。 (資料來源：瑞普國際物業，2007~2011 年台北市辦公室市場季刊) 2. 依高力國際之統計，2011 年大型商用不動產交易金額約 1277 億元，其中採拍賣方式銷售之交易金額約 649 億元，占全部交易量比重約 50.8%。(資料來源：高力國際物業，2011 年第四季台北不動產市場研究報告：2) 1.

(9) 月因三鼎 REITs 清算而拍賣的香檳大樓店面，銷售單價達 850 萬元/坪，則創下全台灣最貴店面的記錄。相較於議價成交的銷售方式，拍賣銷售對買賣雙方而言分別具有不同的優點。對買方而言，透過在市場上公開的銷售訊息參與競標，可以節省搜尋成本；對賣方而言，拍賣方式除可快速的在一定期間內出售資產，降低持有成本外，並可能獲得較高之銷售價格。Quan (2002)研究發現，對搜尋成本較高之買方而言，傾向選擇自拍賣市場購買物件；而拍賣價格則較搜尋市場價格為高。其他如 Lusht (1996)、Newell et al. (1993)、Frino et al. (2010)之研究則證實，在交易標的同為正常品質不動產的情況下，拍賣銷售價格較議價銷售價格存在顯著的溢價現象。至於國內在不動產拍賣價格的研究方面，則仍集中在法拍市場拍賣價格與搜尋市場議價銷售價格之差異，尚未見在相同品質下比較銷售模式對價格差異. 政治大，銷售價格資目的為主、交易金額龐大且收益特性更為明顯的商用不動產市場立. 之研究。然而，上述研究均以自用目的為主的住宅產品作為研究對象，但在以投 3. 是否會因銷售模式不同而產生價格差異？引發本研究第一個動機。. ‧ 國. 學. 另外，由國外研究可發現，不同特性之不動產，在拍賣銷售價格上亦有不同。. ‧. Quan(2002)、Dotzour et al. (1998)、Mayer (1998)等在住宅市場之研究中發現，搜尋成本較高、產品性質特殊或品質相對較佳之不動產，拍賣銷售將較議價. sit. y. Nat. 銷售有更為明顯的溢價效果。至於在商用不動產市場，是否同樣會因不動產區. io. er. 位、品質或建物實體特徵，而造成溢價效果之差異？此引發本研究第二個動機。最後，由國內外文獻亦發現，不動產拍賣過程中的競爭因素，同樣可能影響. n. al. Ch. i Un. v. 最終的銷售價格。Quan(1994)、Dyer et al.(1989)、Amidu et al.(2009)曾證. engchi. 實競標人數與拍賣價格呈現正向的關係。而在國內法拍市場部分，張梅英、鍾陳佳(2002)、張金鶚、王健安、陳憶茹(2008)亦曾證明競標人數對拍定價格具有顯著影響。但在投資性質更為明顯、且購買者有更高比例為專業法人機構的商用不 4. 動產市場上，競爭因素是否仍會影響拍賣銷售價格？引發本研究第三個的動機。拍賣銷售在國內商用不動產市場的應用已越來越廣泛。但國內外在銷售模式對價格影響之研究上，仍集中於住宅市場；商用不動產市場部分的討論則相當匱乏。尤其商用不動產往往具有大面積、高總價的特性，如銷售模式不同對於商用. 3. 相對於以自用為主的住宅市場，商用不動產市場有更高比例的投資者，其購買目的在追求穩定的租金收益；故在投資購買之決策上，除考量不動產之區位、設計、屋齡等實體特性外，更注重其租金收益條件，包括是否附帶有租約、租期、租金收益率等。 4 依第一太平洋戴維斯(Savills)之統計，商用不動產於 2007 至 2011 年 5 個年度的總交易金額中，專業不動產投資者(包括外資、建設公司、金融業及壽險公司)所占比重約介於 50%~82%之間；亦即每年超過半數的商用不動產交易，投資者屬性為專業法人機構。(資料來源：第一太平洋戴維斯，2012 年 2 月不動產投資市場研究報告：2) 2.

(10) 不動產價格確會造成差異，則銷售總價就可能產生巨大的落差，對不動產賣方之收益影響甚巨。此外，對不動產估價師而言，拍賣銷售之案例因容易取得而經常被使用，但如不能區分銷售模式對不動產價格之影響，並給予合適的價格調整率，則可能導致對不動產價格之誤判。因此，了解不同銷售模式對於商用不動產價格是否有影響，對賣方而言有其重要性，對不動產估價師而言更有其必要性。本研究選擇以台北市辦公室為研究對象，探討不同交易模式對於商用不動產價格是否會產生影響，具有哪些特性的不動產拍賣銷售價格較高，以及競爭程度對拍賣價格之影響等問題，以提供賣方作為選擇不動產銷售方式之參考，及不動產估價師作為案例價格調整之依據。. 治政根據前述研究動機，歸納本文研究目的如下：大立. 二、研究目的研究目的. (一)研究不同銷售模式對於商用不動產價格之影響，提供賣方於出售不動產時評. ‧ 國. 學. 估與選擇銷售模式之參考。. (二)分析不動產特性與拍賣價格之關係，以作為投資者購買及處分資產時的參. ‧. 考。. Nat. sit. y. (三)探討拍賣過程中，競爭因素對商用不動產拍賣銷售價格之影響，作為賣方擬. io. al. er. 定銷售策略的參考。. v. n. (四)分析銷售模式、產品型態及競爭因素對商用不動產價格之影響，以提供不動. Ch. i Un. 產估價師作為拍賣銷售案例之價格調整依據。. engchi. 3.

(11) 第二節第二節研究內容研究內容、內容、範圍與方法一、研究內容研究內容依前述研究動機與目的，說明本研究內容如下： (一)相關文獻整理分析文獻分析分為兩個部分，首先說明議價銷售與拍賣銷售兩種銷售模式，於國內不動產市場之使用情況，並透過國內外相關文獻整理，分析兩種銷售模式造成銷售價格差異之原因。第二部分回顧特徵價格理論的發展與應用，並分析影響辦公室價格的重要因素，作為實證模型建立的基礎。 (二)資料整理與分析. 政治大. 收集台北市辦公室之成交資料，針對其面積和價格進行整理、計算，以提升實證模型的效果；並分析辦公室價格在各個時間、商圈、等級之價格差異，及其. 立. 與不同銷售模式間之關聯。. ‧ 國. 學. (三)實證研究分析. 以特徵價格理論為基礎，建立複迴歸模型。藉由「拍賣銷售」的虛擬變數，. ‧. 在控制其他價格影響變數的情況下，分析不同銷售模式對商用不動產價格是否造. y. sit. io. al. n. 二、研究範圍. er. 否具有影響。. Nat. 成差異；並檢定不動產產品特性及拍賣過程中的競爭程度等因素，對拍賣價格是. Ch. engchi. i Un. v. 5. (一)空間範圍：本研究以商用不動產交易最為密集的台北市為研究範圍，並以台北市中心(大安、中正、信義、中山、松山、大同等六個行政區)之辦公室為研究對象。依台北市商業處之統計，2011 年 12 月台北市 74%之公司登記地址位於此六個行政區內，其資本額比例更高達 85%，顯示台北市商業活動主要位於此等地區。而各商仲業者所劃分之市中心辦公商圈，亦均位於此六個行政區。故本研究對台北市中心之空間範圍，即界定為大安、中正、信義、中山、松山、大同等六個行政區。 (二)時間範圍：2009 年第一季～2012 年第三季。由於台北市於 2008 年之前，採用拍賣銷售成交之辦公室案例極為稀少；2009 年後採用拍賣方式銷售之辦公室數量始逐漸增加。故本研究之時間範圍，由 2009 年開始至資料收集屆至期間 2012 年第三季為止。 5. 以 2011 年為例，依高力國際之統計，當年度大型商用不動產交易金額約 1277 億元，其中台北市部分之交易金額達 1,101 億元，占全部交易量比重約 86.3%。 4.

(12) (三)類型範圍：本研究以商用不動產市場中的辦公室作為研究對象。由於辦公室產品在建物實體上具有高度的可替代性，且在市場交易所占的比重亦最高 6. ；相對於旅館、零售賣場或百貨公司等其他類型的商用不動產，其建築設. 計往往有為承租人量身打造的現象，且每年交易量亦不穩定。因此，本研究在類型範圍之選擇上，以辦公室產品作為研究對象。另外，為確保資料的同質性及提升實證分析的效果，本研究篩選單層面積在 100 坪以上，已完工之純辦公大樓；排除預售或興建中之辦公大樓、住辦混合大樓、小面積之一般事務所、一樓之店辦產品，以及旅館、商場、醫院、健身娛樂等特殊用途之商業大樓。另針對具有土地再開發潛力之辦公大樓，因其最有效使用可能為拆除現有建物重新建築使用，價值來源為土地而非現況之辦公室，故該類成 7. 交案例亦予排除。. 立. 三、研究方法. 政治大. ‧ 國. 學. (一)文獻歸納分析. 藉由文獻回顧與整理，觀察拍賣銷售相對於議價銷售，所存在的溢價或折價. ‧. 現象，及拍賣過程中的競爭因素對最終拍賣價格的影響，歸納其背後的原因。並. Nat. er. io. (二)統計分析法. sit. 室價格之重要變數，作為建立實證模型的基礎。. y. 針對辦公室買賣價格及租金價格影響因素之文獻進行回顧，整理及歸納影響辦公. al. n. iv n C 資料，建立複迴歸模型進行統計分析。特徵價格理論指出，房屋價格是由房屋各 hengchi U 本研究以 Rosen(1974)之特徵價格理論為基礎，運用台北市辦公室實際成交. 項特徵的隱含價格所組成；而透過統計方法中的複迴歸分析，則可以測試哪些特徵或因素對房屋價格具有重要的影響。本研究於複迴歸模型中加入「拍賣銷售」虛擬變數，利用 SPSS 統計軟體，在控制其他價格影響變數的情況下，分析探討拍賣銷售與議價銷售兩種銷售模式，對商用不動產價格是否會產生差異；並檢定不動產產品特性及拍賣過程中的競爭程度等因素，對拍賣價格是否具有影響。. 6. 依第一太平洋戴維斯研究及顧問諮詢部之統計，2007 至 2011 年辦公室產品占商用不動產總交易金額比重約為 37%，為各類型商用不動產當中比重最高者。 7. 產權完整之辦公大樓可能因屋齡老舊、不符市場需求或開發法令變動等因素，投資者著眼其土地再開發效益，以重新開發為目的而購入該辦公大樓。例如中山北路上之國華人壽大樓，出售後現已改建為台灣人壽總部大樓；松江路上之宜進大樓由興富發建設買下後，已重新申請建照並推出「松江一號院」豪宅；敦化南路上之中華票券大樓則因具有容積移轉及都市更新之可能性，且改建後可開發為豪宅產品，投資者亦是以其土地價值作為出價基礎。上述辦公室案例因實際上的最有效使用已非現況之辦公室，故不予納入研究資料中。 5.

(13) 第三節第三節研究架構與流程一、研究架構研究架構本研究共分為五章，第一章為「緒論」，說明拍賣銷售在國內不動產市場之應用情況、不同銷售模式對於不動產價格的影響，以及銷售模式於商用不動產市場中尚待研討之課題，以引出本研究之目的，及其研究課題、範圍與方法。第二章為「相關理論與文獻回顧」，歸納整理相關理論與文獻。首先對議價銷售、拍賣銷售之意義，及在國內不動產市場之運作情況作一說明，並回顧過去相關文獻對不同銷售模式間所存在的溢價或折價現象，探討其背後可能的原因；接著再針對辦公室買賣價格及租金價格影響因素之文獻進行回顧，整理及歸納影響辦公室價格之重要變數，以作為模型建構及變數選取的基礎。第三章為「研究設計」，以特徵價格理論為基礎，建構本研究之模型；並說明所採用資料之來源、計算方. 政治大. 式、變數設定和處理方式，以及分析不同銷售模式與辦公室價格間之關係。第四. 立. 章為「實證結果與分析」，透過文獻回顧將可能影響辦公室價格之重要因素納入. ‧ 國. 學. 模型中，以建立複迴歸模型；再運用統計軟體對資料進行分析，以探討銷售模式、產品型態及競爭因素對商用不動產價格之影響。第五章為「結論與建議」，對於研究問題與實證結果作綜合討論，總結銷售模式、不動產特性及拍賣競爭情況對. ‧. 商用不動產價格之影響，並對商用不動產市場之投資者、不動產估價師及後續研. y. sit. n. al. er. io. 二、研究流程研究流程. Nat. 究者提出相關建議。. i Un. v. 經前述彙整本研究之架構，繪製研究流程如圖 1-1 所示。. Ch. engchi. 6.

(14) 研究動機與目的 1.銷售模式對商用不動產價格之影響 2.產品特性對拍賣價格之影響 3.競爭因素對拍賣價格之影響. 相關理論與文獻回顧. 不動產銷售模式與相關文獻. 立. 特徵價格理論與相關文獻. 政治大研究設計. ‧ 國. 學. 模型建構. 資料及變數說明. ‧. n. al. 產品特性及競爭因素對拍賣價格之影響. er. io. 銷售模式對價格之影響. sit. y. Nat. 實證分析. Ch. engchi. 結論與建議. 圖 1-1 研究流程. 7. i Un. v.

(15) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 8. i Un. v.

(16) 第二章相關理論與文獻回顧本章首先說明不動產銷售模式之分類及運作過程，並透過相關文獻，檢視銷售模式對不動產價格之影響，以及產品特性和競爭因素在拍賣銷售中的重要性。接著透過辦公室價格影響因素的相關文獻，歸納出影響辦公室價格的重要因素，以建立特徵價格模型。. 第一節不動產銷售模式與不動產銷售模式與相關文獻不動產銷售模式主要可區分為兩種：議價銷售與拍賣銷售。Jeffrey et al.(1999)依照賣方與買方的數量，將市場架構分為談判(negotiation)、拍賣 (auction)、反向拍賣(reverse auction)及開放市場(market)等四大類(如表. 政治大場；單一賣方而買方為多人時為拍賣市場；單一買方而賣方為多人時為反向拍賣立市場；當買方及賣方均為多人時，則定義為一開放市場。 2-1)。當買方及賣方均為單一，且雙方心中均沒有固定價格的情況下為談判市. ‧ 國. 學表 2-1 市場架構. 多人. 談判反向拍賣. n. 多人. Ch. engchi U. 拍賣. er. io. al. sit. y. Nat. 單一. 單一. 賣方. ‧. 買方. v ni. 開放市場. 資料來源：Jeffrey et al.(1999)；本研究整理. 由於不動產均具有高度的異質性，每一物件的位置、外在環境、內部設計、樓層、格局、面向等均不相同；因此狹義上而言，每一不動產所有權人均為此市場架構中的唯一賣方。故在上述市場架構之分類下，不動產交易僅會發生在談判市場及拍賣市場中。反應在賣方的銷售模式方面，在談判市場中為議價銷售；在拍賣市場中則為拍賣銷售。針對此二種銷售模式之意義、運作方式、對於不動產價格之影響，以及拍賣競爭之相關文獻，整理分析如後。. 9.

(17) 一、議價銷售由於各不動產具有高度的異質性、產品規格無標準化且不可移動，無法形成集中的交易市場；加以市場普遍存在著資訊不完全及不對稱的情況。故相對於其他商品市場，不動產市場屬於不完全競爭且無效率市場。在無法透過市場競爭形成均衡價格的情況下，不動產之買賣雙方對於價格之決定皆具有影響力，故必須透過透過談判與協議的過程，共同決定最終的交易價格。就買賣雙方之價格決策而言，賣方基於保有土地所有權而產生之未來收益，決定該不動產之投資價值，此為其願意出售的最低價格；然真的售價通常高於此投資價值。而買方則基於取得不動產所有權後之未來收益，來決定其對不動產之投資價值，以決定其願意支付之最高價格；但真正的買價往往亦低於此投資價. 政治大. 值。當買方之投資價值高於賣方之投資價值，而形成所謂的可能交易價值界限時，交易始可能成立，如圖 2-1 所示。故不動產實際交易價格將落於此可能交易. 立. 價值界限之內，至於實際交易價格為何，須視買賣雙方之議價能力與技巧等非市. ‧ 國. 學. 場因素而定(林森田，1996)。 (潛在購買者之價值). ‧. (潛在出售者之價值). sit. y. Nat. io. n. al. er. 投資價值. 可能買價. Ch. engchi. i Un. v. 可能售價. 投資價值資料來源：林森田(1996：199)。. 圖 2-1 交易價值界線而在市場實際的運作方面，有意願出售不動產之賣方，通常會透過仲介業者、網路或是廣告等方式，將銷售訊息散播於市場上，並訂定一個高於其投資價值的價格以進行銷售；此價格稱之為開價。Yavas and Yang(1995)指出，賣方所訂的開價往往預留了給買方的價格協議空間，而買方則依據此開價進行「殺價」、要求價格的折扣，或以此來猜測賣方的底價。對賣方而言，不論是透過仲介公司、自售網站或其他資訊傳播管道銷售不動產，都必須經過與買方議價的過程，方能決定最終之銷售價格並完成銷售程序；此種銷售不動產之模式，稱為議價銷售。 10.

(18) 一般而言，議價銷售是不動產市場最常使用的銷售方式。不論是自用目的為主的住宅、作為建築開發原料的土地，或是辦公室、店面、旅館等商用不動產，在銷售訊息中多會公告其開價，以作為價格協議的基礎。與住宅產品不同的是，商用不動產市場有更高比例的投資者，其購買目的在追求穩定的租金收益；故在議價銷售的過程中，收益率或往往扮演比開價更重要的角色。物件是否帶有租約、租期及租金成長率等，常常成為議價銷售過程中談判的重點。. 二、拍賣銷售拍賣銷售拍賣行為在人類歷史中已存在數千年之久，Klein and O’Keefe(1999)認為拍賣是一種制式化的交易程序，在拍賣規則的限制下，競標者分別出價競標並決. 治政大不需要事先訂定最理想價格；除可節省買賣雙方價格決定過程中的成本外，同時立達到市場均衡價格並極大化賣方利益。定商品價格。透過拍賣機制，商品價格會隨著買方的需求而自動調整，故賣方並. ‧ 國. 學. 而在拍賣制度方面，Krishna(2002)將拍賣依照公開與否分為公開型式(Open format)與密封型式(Sealed-bid)；公開型式拍賣又可分為英式拍賣(English. ‧. auction)及荷式拍賣(Dutch auction)，密封型式拍賣則可分為第一價位密封投. y. Nat. 標拍賣(Sealed-bid first-price auction)及第二價位密封投標拍賣. n. al. er. io. (一)公開型式拍賣. sit. (Sealed-bid second-price auction)。各類拍賣方式詳述如下：. 1.英式拍賣：. Ch. engchi. i Un. v. 為最古老的拍賣型式，於公開場合由拍賣者先訂定拍賣底價，各競標者則以口頭向上加價的方式競標，直到只有一位競標者時，則由該競標者得標並支付其所喊價的金額。此拍賣方式常見於古董、藝術品拍賣會，及紐西蘭、澳洲等國家住宅產品之拍賣；在國內不動產市場則首見於 2004 年花旗銀行委託戴德梁行舉辦的銀拍屋拍賣會。另 2012 年樺福建設於淡水小坪頂之「環遊郡」建案，及宜蘭烏石港區段徵收之建地標售，亦採用英式拍賣方式進行銷售。 2.荷式拍賣於公開場合由拍賣者先訂定較高的拍賣價格，然後拍賣者以口頭逐步向下減價的方式喊價，直到有競標者表達購買意願，旋即以該價格成交。此拍賣方式較常見於花卉、魚貨等商品的拍賣。. 11.

(19) (二)密封型式拍賣 1.第一價位密封投標競標者將投標價格填寫於標單上，密封於信封後遞交給拍賣者；開標後由出價最高的競標者得標，並支付其標單上的價格。國內包括法拍屋拍賣、國有地標售或標租，以及商用不動產標售等，均採用此方式進行拍賣。以商用不動產市場為例，2011 年包括基泰之星、三鼎、國泰敦南等多檔不動產證券化基金之清算，即採用此拍賣方式進行銷售。 2.第二價位密封投標與第一價位密封投標相同，競標者將投標價格填寫於標單上，密封於信封後遞交給拍賣者；開標後由出價最高的競標者得標，但僅支付第二高價競標者之標. 政治大發生贏者詛咒的可能性較小，較能促使競標者以心中真實願付的價格投標。立. 價。此種拍賣制度是由 Vickrey（1961）所提出，認為在此種秘密封型式拍賣下 8. ‧ 國. 學. 茲將各類拍賣方式間之關係及內容整理如圖 2-2 及表 2-2 所示。. ‧. 拍賣方式. y. Nat. 密封型. n. al. er. io. sit. 公開型. 英式拍賣. Ch. 荷式拍賣. i Un. 第一價位密封投標拍賣. engchi. v. 第二價位密封投標拍賣. 資料來源：陳憶茹(2004:2-2). 圖 2-2 拍賣機制有關各種拍賣方式的差異，以國內不動產拍賣曾使用過的英式拍賣和第一價位密封拍賣進行比較。Ivanova-Stenzel and Salmon(2004)以實驗設計方式證實，其他條件相同下，競標者比較偏好英式拍賣。Milgrom and Weber(1982)、 Quan(1994)、Krishina(2002)則指出，競標者會依據其所擁有的資訊決定競標價格，故在英式拍賣的機制下，該資訊經由競價的過程而傳遞給其他競標者；其他競標者即可依據資訊來調整出價策略。由於每一個資訊對於出價策略均為正向的. 8. 贏者詛咒(winner’s curse)：當競標者無法確定拍賣品的真實價值時，標的物將由出貨最高者得標；但該得標者有可能對拍賣品過度估價過高，導致支付超過其價值的價格，因而遭受損失。 12.

(20) 表 2-2 拍賣方式之比較項目競標方式出價方式. 英式拍賣. 荷式拍賣. 第一價位密封投標拍賣. 第二價位密封投標拍賣. 由競標者公開喊價. 由拍賣者公開喊價. 秘密投標. 秘密投標. 由低至高. 由高至低. 由競標者自行出價. 由競標者自行出價. 得標者與得標者價金支付. 由最高出價者由第一個願意由最高出價者得標，並支付最接受價格者得得標，並支付最高出價金額標，並支付其接高出價金額受價格. 拍賣產品. 古董、藝術品、花卉、魚貨網路拍賣、紐澳等國家住宅、台灣銀拍屋. 立. 由最高出價者得標，但僅需支付第二高出價金額. 台灣法拍屋、土郵票等收集品地標售、商用不動產標售. 政治大. ‧ 國. 學. 資料來源：蔡芬蓮(1997:24)與本研究整理. ‧. 影響，透過競爭的過程，競標者的出價因而向上提升。反觀第一價位密封投標拍賣的競標者，其資訊只反映在自己標單的價格之上，而無法傳遞給其他競標者；. sit. y. Nat. 競標者之間的出價亦無法依其他競標者的資訊而互相拉抬。因此對賣方而言，英. io. er. 式拍賣的銷售價格將高過於第一順位密封投標拍賣。. 至於在國內的實證研究部分，彭芳琪、張金鶚、陳明吉(2008)以 2001-2002. n. al. i Un. v. 年台灣主要都會區之法拍屋及銀拍屋拍定資料，分析不同拍賣方式對拍定價格的. Ch. engchi. 影響。該研究認為兩種拍賣方式因底價訂定的差異，造成採用英式拍賣的銀拍屋價格，低於採用第一價位密封投標拍賣的法拍屋價格達 35.15%。但在校估底價至同一水準後，則發現銀拍屋拍定價格較法拍屋溢價 2.83%。此外該研究也發現採用英式拍賣的銀拍屋市場能有效的降低訊息不對稱的現象，是較有效率的拍賣機制。本研究之研究對象為台北市之辦公室，研究資料中所有採用拍賣銷售之辦公室成交案例，其拍賣方式皆採用第一價位密封投標拍賣，故在拍賣銷售案例之資料處理上，並無拍賣方式不同之問題。而本研究之重點在於銷售模式對不動產價格之影響，故不對不同拍賣方式與拍賣價格之關係進行探討。. 13.

(21) 三、銷售模式與銷售模式與價格之相關文獻議價銷售與拍賣銷售為不動產市場中最常使用的兩種銷售模式，兩種銷售模式間對於最終成交價格的影響，國內外已有不少研究。而拍賣銷售相對於議價銷售，其銷售金額為溢價或折價，實證上都曾被驗證；分別說明如下。 (一)拍賣銷售溢價文獻有關拍賣銷售較議價銷售呈現溢價結果的研究，Ashenfelter and Genesove(1992)以美國紐澤西地區的公寓為研究對象，針對 1990 年 4 月拍賣會的得標者，之後以議價銷售方式出售同一不動產時，其銷售價格減少 13%；並認為得標者因而面臨「贏者的詛咒」而遭受損失。 Newell et al.(1993)對澳洲雪梨住宅市場之交易價格進行分析，結果發現. 政治大. 拍賣銷售之中位數價格相對於議價銷售，高出 3.6%；並認為溢價幅度較低的原. 立. 因是當時市場情況較差所致。Lusht(1996)則以 1988-1989 年澳洲墨爾本的中高. ‧ 國. 學. 價位地區住宅拍賣市場與搜尋市場樣本為實證資料，比較拍賣銷售與議價銷售之價格差異。當時市場上約有 50%的不動產是透過拍賣銷售方式進行交易，採用的拍賣方式為英式拍賣。該研究觀察以迴歸模型進行測試，結果發現拍賣銷售價格. ‧. 較私下協議銷售價格，平均溢價為 8%。. Nat. sit. y. Dotzour et al.(1998)使用紐西蘭基督城地區拍賣與搜尋市場樣本為實證資. io. er. 料，劃分為四個地理區域，探討拍賣銷售價格與私下協議銷售價格之差異。結果發現，四個地區的拍賣銷售價格，均不低於議價銷售的價格。而在產品型態包括. n. al. Ch. i Un. v. 高價位及獨特性不動產的區域，拍賣銷售價格較私下協議銷售價格平均溢價. engchi. 5.9%~9.5%。該研究認為此乃因高價位及獨特性不動產，競標者無法在搜尋市場上得到相類似產品的買賣價格資訊，故通常市場的拍賣價格會越高；反觀在中等價位、市場交易熱絡、買賣案例資訊豐富、替代性高的地區，拍賣價格則不一定較高。此研究結果，隱含了高價位、設計獨特等較高品質的不動產，較適合使用拍賣方式來銷售。 Stevenson and Young(2004)以 1997-2001 年愛爾蘭首都都柏林住宅市場為研究對象，結果發現相對於議價銷售，拍賣銷售之不動產較可能為溢價出售，平均溢價水準較高，且較多拍賣銷售的不動產是以較高的溢價水準出售。該研究分析，其原因可能為當時的市場處於強勁向上的階段，投機性泡沫出現，而拍賣的本質更助長此投機行為，致拍賣銷售的溢價情形更為明顯。 Frino et al.(2010)依過去研究，因高獨特性及高品質的房子較傾向採用拍賣銷售，故在模型中加入了更多的房屋特徵變數，包括浴室數量、房間數量、停. 14.

(22) 車位數量、是否有水池、是否有景觀等。該研究對象為澳洲五大城市(墨爾本、雪梨、布里斯班、柏斯和阿德萊德)2005-2009 年之住宅市場，結果顯示拍賣銷售價格仍高於議價銷售價格。另一方面，Frino et al.(2012)則透過概率分析 (probit analysis)的結果發現，拍賣銷售的決策為內生變數，代表大面積及高獨特性的不動產傾向以拍賣方式進行銷售。該研究以雪梨及基督城的住宅為研究對象，進一步比較最小平方迴歸及兩階段 Heckman 迴歸分析之差異。結果發現以最小平方迴歸分析的結果，兩地區之拍賣銷售價格顯著高於議價銷售價格，溢價幅度分別為 2.3%、6.9%；但以兩階段 Heckman 迴歸分析，則兩種銷售模式並不存在顯著的價格差異。上述研究均以住宅市場作為研究對象，至於在土地市場部分，Quan(2002) 使用德州奧斯丁地區住宅土地之拍賣與搜尋市場資料，以物件未出售期間，買方. 政治大 market mechanism choice)，以分析買賣雙方如何在拍賣與搜尋市場間作出選立. 考量搜尋成本及賣方考量持有成本的均衡下，建構市場機制選擇模型(model of 擇。實證結果發現，對搜尋成本較高之買方而言，傾向選擇自拍賣市場購買物件；. ‧ 國. 學. 而拍賣價格則較搜尋市場價格為高。. ‧. (二)拍賣銷售折價文獻. y. Nat. 在拍賣銷售較議價銷售呈現折價的研究部分，Allen (2001)以南佛羅里達. sit. (south Florida)住宅為研究對象，比較拍賣銷售價格與搜尋市場議價銷售價格. er. io. 之差異。該拍賣資料來源為美國住宅及都市發展部(Department of Housing and. al. v. n. Urban Development,HUD)承接借款人違約之擔保品，實證結果發現拍賣銷售顯著. C h 17.5%。 U n i 低於議價銷售價格，其平均折價幅度為 engchi. Mayer(1998)認為只有當市場處於繁榮的階段時，拍賣銷售價格才可能高於. 議價銷售價格；當市場景氣處於衰退階段時，賣方預期在搜尋市場上將有較長的銷售時間及較高的持有成本，故傾向以立即的拍賣方式出售所持有之不動產。反觀議價銷售則因可等待一段較長的時間去找到合適的買方，其價格將高於拍賣銷售；故拍賣相對於議價銷售將呈現折價現象。該研究之拍賣案例包含一般品質及不良資產，研究期間之不動產市場則處於衰退階段。實證結果發現，洛杉磯及達拉斯之公寓(condominiums)，其拍賣價格較議價銷售價格分別折價約 0%~9%及 9%~21%；但在洛杉磯的獨棟住宅(single-site)部分，拍賣價格相對議價銷售價格則呈現溢價的結果。由該研究之研究結果可發現，即使在景氣衰退期間，較佳或受到較多關注之不動產，其拍賣銷售價格仍可能高於議價銷售價格。而國內有關銷售模式對價格影響的研究方面，拍賣銷售亦多呈現折價之效果，研究對象為法拍市場及搜尋市場中的住宅產品。蔡芬蓮(1997)以 1992-1995 15.

(23) 年台北市法拍屋資料，研究法拍屋與一般市場成交房屋在價格影響因素上之差異，與二者價格上差距。結果顯示法拍屋拍賣銷售價格較搜尋市場議價銷售價格低約 2%(景氣階段)～13%(不景氣階段)。張金鶚、王健安、陳憶茹(2008)則認為，雖然國外不動產拍賣市場相較於搜尋市場多為溢價出售情況，但國內法拍屋之拍賣市場，卻因產品品質、市場風險及交易制度等問題9，而呈現折價出售的情況。該研究資料來源為 2001-2002 年台北市法拍屋拍定價格，實證結果發現法拍屋拍賣銷售價格平均較搜尋市場議價銷售價格低 17.20%。上述兩篇研究之時間點均在不動產市場不景氣期間，法拍屋之拍賣銷售價格，明顯低於搜尋市場正常品質不動產之議價銷售價格；但當不動產市場景氣處於復甦階段時，則可能呈現不同的結果。廖仲仁、張金鶚(2009)以 2004 年台北市成交與拍賣樣本資料進行實證分析，結果發現在未考慮法拍市場進入資金門檻. 政治大但在控制買方及物件的自我選擇偏誤後，則兩市場間並無顯著的價格差異存在。立 10 及物件來源分佈等自我選擇性問題的情況下，法拍市場較搜尋市場折價約 27%；. 該研究結果顯示，在景氣階段及拍賣方式可能產生的過度樂觀現象，使品質較差. ‧ 國. 學. 的法拍屋，仍與正常品質不動產之議價銷售價格無明顯差異。各項研究結果彙整如表 2-3 所示。. ‧. (三)歸納分析. y. Nat. al. n. 1.市場景氣：. Ch. engchi. er. io. 價效果之因素，主要可歸納為三個面向：. sit. 綜合國內外之研究可以發現，拍賣銷售相較於議價銷售價格，呈現溢價或折. i Un. v. 由於拍賣的本質即具有價格競爭的行為，當市場處於景氣階段或是價格泡沫期間，拍賣銷售價格較容易高過議價銷售價格。反之，在市場處於衰退或低迷時期，賣方為降低持有成本，而採取短期內出清不動產之拍賣銷售；議價銷售則因等待較長的時間搜尋合適買方，故其成交價易高於拍賣銷售價格。. 9. 該研究指出，一般投資者認為法拍屋市場內多為不良資產，在檸檬市場(lemon market)預期心理下不願出高價競標。此外，法拍市場亦存在著點交風險，及高額底價保證金之競標門檻等問題，使拍賣理論中的競價功能無法完全發揮，致法拍市場較搜尋市場呈現折價出售的現象。 10 該研究認為，搜尋市場及拍賣市場的購屋者及物件均非被隨機指派的；資金能力負擔較高者才具有進入拍賣市場的條件，流動性較差的物件也才會流入法拍市場。故在未考慮上述自我選擇問題的情況，來估計拍賣市場相對於搜尋市場的折價效果時，就可能產生嚴重偏誤。 16.

(24) 表 2-3：銷售模式之折溢價結果研究者/時間. 拍賣方式. Lusht (1990). 英式拍賣. Ashenfelter Genesove and (1992). 英式拍賣. 英式拍賣. 英式拍賣. 溢價. 住宅美國紐澤西/. 溢價. 住宅澳洲雪梨/. io. 英式拍賣. 溢價. 住宅. 政治大溢價. Frino et (2010). al.. Frino et (2012). al.. 屋齡較新且維護情況較佳的房子，傾向以拍賣方式進行銷售. 澳洲墨爾本/ 中高價位地區住宅. 紐西蘭基督城/住宅. 溢價. al. 德州奧斯丁/ 住宅土地. 溢價. n Stevenson and Young (2004). 溢價幅度較低是因當時市場情況較差所致. 高價位及獨特性不動產在搜尋市場上資訊較不充足，致拍賣價格較高. 對搜尋成本較高之買方而言，傾向選擇自拍賣市場購買物件；而拍賣價格則較搜尋市場價格為高. y. Nat. Quan (2002). 澳洲墨爾本/. 其他. ‧. Dotzour et al. (1998). 議價銷售. 學. ‧ 國. 立. 產品型態. Ch. engchi. i Un. v. 英式拍賣. 愛爾蘭都柏林/住宅. 溢價. 英式拍賣. 澳洲五大城市/住宅. 溢價. 英式拍賣. 雪梨、基督城 /住宅. 17. sit. Lusht (1996). 英式拍賣. 拍賣銷售/ 拍賣銷售/. er. Newell et al. (1993). 研究地區/. 溢價/ 溢價/ 無顯著差異顯著差異. 市場向上且出現投機性泡沫，致拍賣銷售的溢價情形更為明顯. 最小平方迴歸分析/ 兩階段 Heckman 迴歸分析.

(25) 表 2-3：銷售模式之折溢價結果(續) 研究者/時間. 拍賣方式. 蔡芬蓮(1996). 第一價位密封投標拍賣. 研究地區/. 拍賣銷售/ 拍賣銷售/. 產品型態. 議價銷售. 台北市/. 英式拍賣. 洛杉磯及達拉斯/住宅. Allen (2001). 英式拍賣. 美國南佛羅里達/不良資產. 陳憶茹、張金鶚 (2008). 第一價位密封投標拍賣. 廖仲仁、張金鶚 (2009). 第一價位密封投標拍賣. 溢價. 折價政治大台北市/. 折價. 法拍屋住宅. 折價/ 折價/. 法拍屋住宅. 無顯著差異. 景氣復甦期間，法拍市場與搜尋市場間並無顯著的價格差異存在. sit. y. ‧. 台北市/. n. al. er. and Lin (2006)與本研究整理. io. 2.不動產品質：. 在洛杉磯的獨棟住宅(single-site)部分，拍賣價格相對議價銷售價格則為溢價約出售。. 折價/ 折價/. Nat. 資料來源：Susilawati. 景氣佳時折價較低. 學. ‧ 國. 立. 折價. 法拍屋住宅. Mayer (1998). 其他. Ch. engchi. i Un. v. 澳洲及紐西蘭因住宅拍賣市場發展較為成熟，採用拍賣銷售之不動產，其品質與議價銷售之不動產並無太大差異；故相關研究是在正常品質不動產的基礎下，探討銷售模式與價格之關聯。而 Mayer (1998)、Allen (2001)和 Quan (2002) 則指出，在美國採用拍賣銷售的不動產多為不良資產；而國內同樣是以品質較差、風險較高之法拍屋，作為拍賣銷售研究的標的。故相對於澳洲及紐西蘭拍賣市場，美國與台灣之研究實際上是對兩個品質不同、銷售模式亦不同的不動產市場同時進行比較(如圖 2-3 所示)。反映在研究結果上，拍賣銷售相對於議價銷售價格，於澳洲及紐西蘭市場多得到溢價的結論；於美國及國內法拍屋市場，則呈現折價之效果。. 18.

(26) 銷售模式議價銷售. 正常品質. 搜尋市場. 拍賣銷售澳洲、紐西蘭研究方式. 美國、台灣. 產品品質較差品質. 拍賣市場. 研究方式. 法拍屋市場. 圖 2-3 拍賣銷售差異之比較 3.產品特性：. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 國外研究發現，屋齡較新、維護情況較佳及高獨特性之不動產較傾向以拍賣方式進行銷售；然而在控制自我選擇偏誤後，多數研究仍發現拍賣銷售較議價銷售價格呈現溢價情況；而品質較佳、產品性質特殊或搜尋成本較高之不動產，拍. ‧. 賣銷售較議價銷售呈現更明顯之溢價效果。由此可見，銷售模式對於不同特性之. sit. y. Nat. 不動產，其溢價效果亦可能不同。. al. er. io. 透過國內外相關的文獻回顧，可發現其研究對象多以住宅市場為主，以商用. v. n. 不動產為對象進行之實證研究相對匱乏。然而，商用不動產之市場特性與住宅市. Ch. i Un. 場有極大的不同：在產品屬性上，商用不動產普遍具有大面積、高總價之特性，. engchi. 且收益特性更為明顯；在購買者型態上，商用不動產市場有相當高比例的投資者 11 為專業法人機構，且極重視物件之租金收益條件；在市場規模上，商用不動產. 規模較小，且市場資訊較不易取得，其搜尋成本相對較高。此外，國外所採用的拍賣方式多為英式拍賣，其底價通常較低，故拍賣銷售相較於議價銷售價格，較可能發生折價銷售的現象。但國內商用不動產在拍賣機制上，延續國有地標售及法拍屋之拍賣方式，採用第一價位密封投標拍賣，底價訂定較高，且並沒有如法拍屋市場隨拍次增加而降低底價的機制；如無人出價高於底價即流標12。故本研究於拍賣銷售相較議價銷售價格之研究結果，相對於英式拍賣，可能較不易出現折價銷售之結論。 11. 租金收益條件除了名目的契約租金外，尚包括租約中約定的租期、租金漲幅、免租期、費用分擔及違約條款等；另外如區域租金行情、空置率等均為投資者在購買商用不動產時重要的考量因素。 12. 以 2011 年為例，全年不動產(含土地、商辦、地上權及債權)標售但流標的金額超過 400 億元(資料來源：全球資產管理網站)，流標的主因包括底價過高、產品不符合市場需求或產權複雜等。 19.

(27) 基於上述住宅和商用兩個不動產次市場間的差異，和國內外在拍賣方式上的不同，本研究以台北市辦公室為研究對象，探討在第一價位密封投標拍賣之機制下，拍賣銷售與議價銷售兩種銷售模式間，是否造成商用不動產價格之差異。. 四、競爭因素對競爭因素對拍賣價格影響之相關文獻拍賣價格影響之相關文獻有關競爭因素在不動產拍賣市場中所扮演的角色，國外文獻已有不少討論。 Quan (1994)認為拍賣資訊揭露程度越高，可以吸引越多的競標者參與競標，並透過競價行為提高拍賣價格。Mayer (1995)指出，當競標人數增加，估價較高的競標者參與拍賣的可能性也增加，故競標人數與拍賣價格成同向變動關係。Ong et al.(2005)研究新加坡住宅拍賣情況，則發現競標人數是影響拍賣是否成功的. 政治大國外於競爭因素對不動產拍賣價格的實證研究，於住宅市場部分，Amidu and 立. 重要因數。. Agboola (2009)以 2005 年 10 月奈及利亞拉哥斯地區 120 個住宅拍賣銷售成交案. ‧ 國. 學. 例，分析競標人數與拍賣銷售價格的關係。該研究採用特徵價格模型，結果發現在第一價位密封投標的拍賣方式下，競標人數對各種類型住宅產品之溢價率均有. ‧. 顯著的影響。Ooi et al.(2006)則認為，隨著競標人數的增加，最理想或是估價. y. Nat. 較高的競標者會從潛在買方中出現，使最終拍賣價格上升。該研究資料來源為. sit. 1990-2002 年新加坡政府主持的土地出售(Sale of Sites,SOS)計畫，其拍賣方. er. io. 式為第一價位密封投標拍賣。實證結果指出，競標人數越多，拍賣價格亦越高。. al. n. iv n C hengchi U 記錄，對拍賣理論進行實證分析。當地拍賣方式採英式拍賣，研究結果發現，不而在土地市場方面，Tse et al.(2011)以 1993-2002 年香港 83 筆土地拍賣. 論是競標人數或是平均每人出價次數，對於拍賣價格均有顯著的正向影響，與拍賣理論的預期結果相符。國內有關競爭因素與拍賣價格之研究，則集中在法拍的住宅市場，所採用之拍賣方式均為第一價位密封投標拍賣。張梅英、鍾陳佳(2002)從法拍屋特別的屬性，包括空屋與否、點交與否、拍次、競標數、底價等，檢測其與拍定價格的關係。該研究以 2001 年台中市 12 樓以上集合住宅之法拍屋為研究對象，結果發現. 拍次、競標數、底價等三項法拍屋特別屬性，對於拍定價格有顯著的影響。拍賣次數越多，底價逐步降低，對拍定價格造成負面影響；至於競標數及底價對拍定價格則有正面影響。. 20.