2011年住宅租賃市場分析

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(1)第一章 2011年住宅租賃市場分析楊建傑 1. 壹、2011台灣租屋市場概論一、失業率持續降低，利率開始調升，租金行情走穩 2011年的租屋市場，從失業率降低及利率調升的趨勢來看，反映在需求供給面上，就是房東的成本增加，而房客的人數也增加，市場交易趨於活絡，總體環境相當有利於租金的調漲。此一趨勢自2009年開始，當時定存利率是在歷史低點，而失業率則是來到新高，政府採取一系列救市措施來振興經濟，並且積極促成兩岸的和解交流，使得房地產價格開始出現反彈，並在2010年底達到高峰，租金行情則在 2010年底開始，也出現從弱轉強的趨勢。尤其是2011年6月，中古屋交易價格受到奢侈稅政策打壓而出現成交量萎縮，但是租屋市場則反而開始成為熱門。包括因房價太高而暫時不買房的租屋客，以及因奢侈稅影響而｢以租待售｣的投資客，兩者都是把租屋市場整體規模做大的族群。從圖表2可以明顯看出，在過去11年裡面，失業率和定存利率出現了3次的轉折點，包括：2002年的低利率高失業率、2006年的高利率低失業率，以及2009年的再一次低利率高失業率循環，目前2011年就是沿自2009年開始反轉的利率調升而失業率下降趨勢，定存利率和失業率開始出現的黃金交又，對於租屋市場而言，是一個熱絡的訊號，表示租金行情正走在看漲的多頭行情。. 1 國立台北大學不動產與城鄉環境系副教授。. 401.

(2) 圖表 1歷年來定存利率、失業率、經濟成長率的變化年份\統計項目. 中華郵政1年期固定定存利率平均值. 失業率(%). 經濟成長率(%). 2000. 3.4. 2.99. 5.8. 2001. 1.6875. 4.57. -1.65. 2002. 1. 5.17. 5.26. 2003. 1.15. 4.99. 3.67. 2004. 1.339. 4.44. 6.19. 2005. 1.59. 4.13. 4.7. 2006. 1.878. 3.91. 5.44. 2007. 1.8671. 3.91. 5.98. 2008. 0.38. 4.14. 0.73. 2009. 0.6075. 5.85. -1.81. 2010. 0.74. 5.21. 10.72. 2011. 1.0275. 4.39. 4.03(初步統計). 附註. 低利高失業. 高利低失業. 低利高失業. 資料來源:行政院主計處. 圖表 2歷年來定存利率和失業率的折線圖 1 國民所得統計常用資料(http://www.dgbas.gov.tw/ct.asp?xItem=14616&CtNo. de=3566&mp=1) 2 人力資源重要指標. 402. (http://www.dgbas.gov.tw/ct.asp?xItem=17144&ctNode=3246) 3 中華郵政一年期定存固定利率. (http://ipost.post.gov.tw/webpost/CSController?cmd=POS1001_1&_SYS_ ID=B&_ACTIVE_ID=000&_ACTIVE_CMD=POS1001).

(3) 二、租金和房價差距縮小，出租投報率開始出現增長，但仍有複雜因素變化 2 01 1年租金與房價開始呈現差距縮小的趨勢，即｢房價是停漲看跌、租金則抗跌看漲｣，對於以投資報酬率角度，會是一個相較2009年租金走下坡以來的明確反轉走向。不過，此趨勢仍舊受到國際和國內雙重因素的牽引，而有著多重變化的可能性。國際環境主要為歐美的不景氣，減少消費，造成國內相關電子科技公司的無薪假風波；以及國內的奢侈稅政策性打房，所造成的投資客｢以租待售｣現象。另外，國內的內需產業，包括觀光和零售、餐飲，則又因觀光客的大幅成長，而呈現欣欣向榮的景象。這上述的多重因素之間發生的多空影響，也會對租屋市場的供需，帶來多重的變化結果。. 三、從物美價廉的租屋市場，走向合理投報率的結構凡事物極必反，就像是房價炒到泡沫，就會破滅。同樣的，租屋族在享受物美價廉的租屋行情後，就會面臨到市場的調整，讓房東出租投報率，可以有稍微合理的修正，而這過程，則是一些結構的因素所帶動：. (一)房東成本增加包括舊房東的房貸利率調升，導致成本增加；以及過去2年投入租屋市場的新房東，所承受的高房價，這2大族群都面臨到成本增加的困境，因而對調漲房租的意向是更加明確，在這個階段，房客想要談降租金或是想要靠在同一地區換屋來取得更便宜的房租，是相當困難。. (二)內需產業的熱絡，帶來都會區就業人口增長除了持續不斷建設的各大都會區捷運工程，帶來人口遷移及居住集中，讓都會區捷運周邊產生租屋人口群聚。同時，這2年大力發展有成的觀光業，以及衍生的周邊行業，像是餐飲、購物等內需行業的繁榮發展，為各大都會區帶來就業人口的增長，也同時為租屋市場擴大需求。當台灣的出口產業面臨歐美景氣不振，所帶動科學園區的無薪假蔓延時，反而各大餐飲連鎖品牌、零售通路門市，卻在都會區快速擴點徵才，這一來一往，讓就業人口更加向都會區集中。. 403.

(4) 貳、行情分析一、都會區的比較:與2010年相比，中南部的租屋行情明顯呈現漲升格局就以全台灣的北中南主要都會區域來劃分，並且與2010年的租金行情做比較，我們可以看出一個現象，就是2011年台中市和高雄市的租金，較2010 年增長幅度，大於台北市和新北市的增速，等於租屋的市場呈現南部看漲，北部只維持平盤的格局。雖然就住宅類租金的數值來看，2011年還是台北市的每坪租金單價796 元為最高，高雄市的每坪租金單價293元為最低。但是如果就增幅來看，則台中市的住宅、台中市的套房、高雄市的套房，都較2010年增加，並且幅度最高者，有達到１成。與台北市的住宅租金單位價格增幅0.25%相比，顯然南部的租金調升速度相當明顯。這點，與一般認為奢侈稅的打房效應主要集中在北部，出現不謀而合的結果。當北部主要投資客集中的區域，因為奢侈稅的政策影響，而導致｢以租待售｣的比例增加的同時，南部反而因為投資客比例不高，並且受惠於內需產業的發展，而得到租金調升的結果。表5-1-2 主要都會區住宅套房年度增減比較表類型. 住宅. 漲跌. 套房. 漲跌. 年份. 2010. 2011. 2010. 2011. 台北市. 794. 796. 0.25%. 1182. 1140. -3.55%. 新北市. 466. 458. -1.7%. 949. 927. -2.3%. 台中市. 438. 451. 2.97%. 642. 701. 9.19%. 高雄市. 299. 293. -2%. 618. 625. 11.3%. 單位:元/坪/月資料來源:台灣租屋網2010、2011年線上房屋出租資料. 二、台北市住宅：市中心行情居高不下，大安區居首位，文山區敬陪末座 404. 2011年的台北市各行政區的租金比較，以住宅類而言，仍是以市中心和東區的住宅租金為最高，包括：大安、松山、中山、中正、信義、士林。同.

(5) 時以季節性來看，暑假的8、9、10等月份的租金行情為最高(見表5-1-3)。圖表 4台北市2011住宅和套房的各區分月比較 1月. 2月. 3月. 4月. 5月. 6月. 7月. 8月. 9月. 10月 11月 12月平均. 中正區 877. 住宅. 869. 877. 882. 867. 912. 934. 846. 894. 858. 888. 879. 大同區 840. 705. 722. 759. 905. 674. 735. 740. 783. 983 1033 834. 809. 中山區 856. 863. 883. 860. 873. 894. 922. 938. 945. 914. 937. 920. 900. 松山區 826. 826. 853. 851. 855. 853. 854. 868. 822. 858. 844. 844. 846. 大安區 976. 965. 974. 965. 988. 979. 973. 948. 986. 968 1013 956. 974. 萬華區 730. 805. 711. 695. 883. 779. 790 1077 1067 973. 589. 733. 819. 信義區 806. 839. 885. 837. 822. 833. 821. 871. 894. 836. 831. 819. 841. 士林區 799. 919. 820. 888. 834. 778. 846. 819. 975. 740. 787. 773. 832. 北投區 713. 734. 718. 715. 635. 679. 746. 715. 747. 697. 735. 748. 715. 內湖區 678. 683. 636. 619. 643. 697. 703. 736. 633. 698. 694. 707. 677. 南港區 651. 638. 663. 589. 700. 616. 615. 619. 589. 729. 645. 677. 644. 文山區 596. 589. 615. 587. 588. 641. 601. 577. 661. 634. 639. 599. 611. 800. 792. 796. 849. 平均. 779. 786. 780. 771. 799. 778. 795. 813. 833. 824. 套房. 1月. 2月. 3月. 4月. 5月. 6月. 7月. 8月. 9月. 10月 11月 12月平圴. 中正區 1216 1293 1300 1198 1162 1239 1167 1216 1185 1197 1122 1104 1200 大同區 1096 955 1085 1048 933. 901 1012 1073 833. 946 1236 1009 1011. 中山區 1103 1068 1091 1117 1099 1081 1084 1122 1078 1066 1103 1125 1095 松山區 1094 1321 1241 1131 1212 1126 1080 1112 1119 1101 1095 1255 1157 大安區 1324 1373 1341 1388 1337 1285 1268 1324 1298 1246 1109 1251 1295 萬華區 999. 980 1033 956. 919. 948 1222 1040 1093 937. 938. 875. 995. 信義區 1449 1398 1411 1472 1266 1254 1156 1325 1387 1507 1498 1318 1370 士林區 1246 1193 1127 1162 1037 979. 950. 929. 953. 903 1058 1115 1054. 北投區 1339 1225 1320 1352 1120 1219 1148 1072 1254 1177 1216 1381 1235 內湖區 1312 1282 1387 1172 1230 1244 1154 1274 1192 1122 1051 1273 1224 南港區 1033 996 1096 947 1033 1044 1092 1212 1000 1000 1000 1000 1038 文山區 1044 1169 1167 1100 979 平均. 992. 905. 916. 943. 847. 856. 971. 991. 1188 1188 1217 1170 1111 1109 1103 1135 1111 1087 1107 1140 1140. 單位:元/坪/月資料來源:台灣租屋網2011年線上房屋出租資料. 三、台北市套房：北投區、內湖區行情佳 2011年的台北市各行政區的每坪租金單價比較，以套房類而言，除了市中心的套房租金單價較高之外，北投和內湖的每坪租金單價，也在1,200元. 405.

(6) 以上。台北市套房的最高每坪租金單價仍是出現在信義區及大安區。分別是 1,370元及1,295元。. 四、新北市住宅：永和租金行情最高 2011年的新北市各行政區的每坪租金單價比較，以住宅類而言，永和區以每坪租金單價542元區冠，其次則是新店區的537元，另外包括:板橋區、中和區及淡水區，也都有500元以上的行情。表 5-1-4 2011年新北市住宅和套房的各區分月比較住宅. 1月. 2月. 3月. 4月. 5月. 6月. 7月. 8月. 9月. 10月 11月 12月平均. 板橋區 525. 571. 498. 512. 487. 466. 494. 503. 493. 604. 480. 439. 506. 汐止區 480. 392. 392. 511. 392. 573. 548. 392. 392. 392. 392. 543. 450. 新店區 551. 525. 543. 585. 514. 531. 529. 584. 517. 510. 535. 515. 537. 永和區 540. 519. 504. 573. 559. 566. 535. 575. 543. 543. 501. 543. 542. 中和區 501. 534. 512. 511. 568. 529. 522. 483. 440. 462. 476. 513. 504. 土城區 433. 433. 433. 433. 433. 433. 433. 433. 433. 433. 433. 433. 433. 386. 386. 386. 386. 386. 386. 386. 386. 386. 386. 386. 386. 386. 三重區 489. 579. 471. 451. 474. 503. 495. 401. 538. 488. 440. 501. 486. 新莊區 405. 405. 405. 405. 405. 405. 606. 439. 473. 469. 424. 443. 440. 林口區 343. 343. 343. 343. 343. 343. 343. 343. 343. 343. 343. 343. 343. 蘆洲區 361. 361. 361. 361. 361. 361. 361. 361. 361. 361. 361. 361. 361. 淡水區 545. 545. 464. 490. 545. 545. 488. 467. 467. 511. 545. 545. 513. 443. 464 458.4. 三峡區. 平均. 463. 466. 443. 463. 456. 470. 478. 447. 449. 459. 套房. 1月. 2月. 3月. 4月. 5月. 6月. 7月. 8月. 9月. 10月 11月 12月平均. 板橋區 1067 1141 1044 1002 1021 902 1032 848. 775. 838. 汐止區 1039 1009 1039 1053 811 新店區 972. 406. 863. 914. 936. 811 1039 855 1039 1038 927. 989. 971. 922. 942. 828. 802. 898. 902. 永和區 1033 972 1068 947. 969 1011 946. 968. 885. 973 1057 1071. 992. 中和區 967. 958. 849. 950. 761. 878. 909. 871. 646. 925. 956 1021 978 952. 791. 992. 767 686. 791. 土城區 1064 1130 948 1260 1072 1260 903. 990 1260 1260 1260 1126 1128. 三峡區. 750. 718. 750. 750. 750. 750. 750. 750. 750. 856. 750. 750. 756. 三重區 913. 997. 917. 953. 875. 843. 859. 746. 772. 831. 587. 905. 850. 新莊區 855. 812. 904. 864. 769. 661. 636. 704. 863. 666. 523. 698. 746. 林口區 1167 1167 1167 1167 1167 1167 1167 1167 1167 1167 1167 1167 1167.

(7) 蘆洲區 1250 1250 1250 1100 1173 1250 1055 1125 1250 1250 1250 1250 1204 淡水區 635. 628. 455. 651. 628. 594. 570. 521. 609. 692. 712. 455. 平均. 966. 945. 971. 935. 918. 906. 872. 929. 928. 861. 918 927.1. 976. 596. 單位:元/坪/月資料來源:台灣租屋網2011年線上房屋出租資料. 五、新北市套房：土城、蘆洲、林口為最高新北市的套房，在新市鎮、捷運站周邊，較易出現高價，包括土城、蘆洲及林口，這三個行政區的套房每坪租金單價都名列前茅，分別是1,128、 1,167及1,204元。而傳統的新北市主要市鎮，則也維持在1,000元左右的行情，例如板橋區、新店區及永和區。. 六、台中市、高雄市，住宅每坪租金單價維持在300-500 元，主要鄉鎮市的套房行情上漲幅度高於住宅台中市住宅類的租金行情，在2010年和2011年相比，各有消長，例如：西區和北區的租金行情首度突破500元//坪/月，但是北屯、西屯和南區則也跌破300元以下的租金水準。套房則是增長幅度較大，其中南區的套房租金也是首度突破800元大關，而東區、北區、南屯區則也是首次突破700元。另外，西屯和南區，則出現住宅類和套房類的租金行情較大落差，即住宅類行情下跌，但套房類行情上升。高雄市住宅類的租金行情，在2010年和2011年相比，呈現住宅弱而套房強的現象。住宅類行情甚至較2010年下跌，但是套房類行情則是上漲，包括像是楠梓、鼓山、前鎮、三民套房行情均是較2010年上漲，其中三民、楠梓仍是高雄市套房行情最佳的行政區，其套房租金行情已到每坪單價600元以上。. 407.

(8) 表5-1-5 2010、2011年台中市住宅和套房的主要行政區行情比較年份. 2010. 2011. 類型. 住宅. 套房. 住宅. 套房. 中區. 330. 465. 462. 510. 東區. 295. 574. 390. 746. 南區. 350. 677. 240. 833. 西區. 460. 610. 520. 489. 北區. 379. 668. 500. 752. 北屯區. 337. 623. 265. 606. 西屯區. 453. 715. 293. 727. 南屯區. 398. 619. 312. 709. 單位:元/坪/月資料來源:台灣租屋網2010、2011年線上房屋出租資料. 圖表 7高雄市2011年住宅和套房的主要行政區行情比較年份. 2010. 2011. 類型. 住宅. 套房. 住宅. 套房. 新興區. 366. 566. 303. 599. 苓雅區. 364. 623. 350. 601. 鼓山區. 438. 576. 371. 599. 前鎮區. 381. 584. 216. 589. 三民區. 312. 621. 333. 630. 楠梓區. 268. 637. 215. 640. 左營區. 353. 612. 261. 599. 單位:元/坪/月資料來源:台灣租屋網2010、2011年線上房屋出租資料. 參、2011年影響租金行情因素一、總體經濟面 (一)奢侈稅政策造成租屋市場受波及，中南部租金行情較北部易漲奢侈稅影響賣屋的供給量，市場上持有房產未滿2年者，大多會選擇｢以. 408. 租待售｣，使得房屋出售量減少，並且造成租屋市場供給量異常增加，因此會對租金價格產生抑制影響。而奢侈稅最大的受影響區域就是以投資客比例最.

(9) 高的雙北市為主，因此導致北部租屋市場的行情反而不佳，也有向下修正的狀況。而反觀中南部，原本就沒有投資客介入，再加上2011年的內需市場就屬於景氣正向發展階段，同時觀光行業發達、就業人口增加、南北差距縮小，其結果就是中南部的租屋市場，行情反而有明顯漲升現象。. (二)兩岸打房政策及歐美國債危機，影響租屋者買房意願在兩岸政府不約而同的實施嚴厲打房政策同時，歐美各國相繼發生國債危機及受到國際信評機構的調降評等風波。對於經濟前景產生疑慮，並且面臨自2008年以來大波段的房市漲升行情，目前已來到高價位區間，也影響購房者意願。其結果是觀望氣氛濃厚，除了剛性的買房需求之外，例如:結婚買新房..等，大部份的買氣都會急速縮手，原本租屋者轉入自住買屋的數量減少，租屋市場維持一定的需求量，不易減少。. 二、個體經濟面 (一)國民所得增長，以及處在低失業率階段，有效支撐租金行情國人的平均國民所得(GDP)，自2010年突破二萬美元之後，2011年繼續增長到20,782美元，顯示國人消費能力仍維持在一定水準之上，加上都會區就業人口，因觀光、餐飲、通信..等內需產業蓬勃發展，而維持在高度的人力集中，也就表示就業人口居住需求在都會區中，持續維持熱絡的狀態，帶給都會區租屋市場正向的支撐力道。. (二)基本工資上漲及物價緩升，影響套雅房租金行情不易下跌 2011年1月1日，政府在睽違了近3年之後，終於開始調漲基本工資，調幅為3.47%，調整後的每月最低基本工資為17,880元，每小時98元。這項調整，也在2011年上半年的房市火熱行情上，以及通貨膨脹升溫的環境下，營造了租金行情穩定的大環境。不過，在2011年下半年，因為政府出手打房，穩定房價及物價，使得北部都會區的租屋市場也連帶受到打房的波及，呈現租屋市場供給大於需求的狀況，此一現象，短期仍將是影響當前租屋市場最明顯的人為因素。. 409.

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