20190719 都市更新 04 第四話資訊公開

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壹

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、辦理緣起與法令依據

辦理緣起與法令依據

一

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、辦理緣起

辦理緣起

本基地位於 89 年 6 月 26 日經市府公告劃定為「中山區吉林路、民生東路附近更新地區」及民國 99 年 5 月 12 日公告之「變更臺北市中山區及林段一小段 829、846 地號土地停車場用地為第二種商業區（特）及第三種住宅區暨擴大都市更新地區範圍細部計畫案」範圍內。本案爰依都市更新條例第 10 條第 2 項規定辦理，事業計畫同意比例已達第 22 條規定，得免具都市更新事業概要，逕送都市更新事業計畫及權利變換計畫申請辦理，並依照第 19 條規定由實施者擬訂事業計畫及權利變換計畫，於 98 年 11 月 14 日舉辦都市更新事業計畫及權利變換計畫公聽會。今完備相關法定程序及計畫書圖製作，送請臺北市政府審議，希冀透過本案都市更新事業之實施，改善地區建物窳陋現況提高都市景觀及市民生活環境。因本案公、私有土地範圍歷經多次協調及變更，由 94 年起至今經過整合、協調、變更都市計畫等程序始進入本次送件，歷時五年之久，以下列出本案整合、送件歷程要點供參。表 1 - 1 更新推動歷程綜理表時時時時間間間間主要歷程主要歷程主要歷程主要歷程 95.06~96.01 ◎協調台北保霞宮納入更新單元（經都更處協調後確定不納入） 96.01.30 ◎ 原)事業概要核准 ( 96.09.16 更新促進會會員大會通過由和旺建設擔任實施者 96.10.14 ◎首度召開(原)事業及權利變換公聽會（預備事業計畫報核） 96.11.14 ◆【都更處建議納入停車場用地】召開第一次協商會議 97.01.03 ◆【都更處建議納入停車場用地】召開第二次協商會議 97.06.30 ◆【都更處建議納入停車場用地】召開第三次協商會議（確認納入方式） 97.12.31 ◎ 原)事業計畫報核審理 ( 98.02.26 ◆【都更處建議納入停車場用地】召開第四次協商會議（認為第三次結論有爭議，應重新檢討，未決議。續由發展局會議討論決定。） 98.03.20 ◎ 原)事業計畫完成第一次補正 ( 98.06.03 ◆◆都更處與和旺建設及李欣都更協調，確認停車場用地納入方時時時時間間間間主要歷程主要歷程 主要歷程主要歷程式，並建議更新案由原事業/權變分送改事業/權變併送 98.11.03 ◆停車場用地細部計畫變更公展程序 98.11.14 ◆ 新)事業計畫及權利變換公聽會 ( 98.11.24 ◎撤銷 97.12.31 報核之(原)事業計畫 98.12.23 ◆ 新)事業計畫及權利變換報核 ( 98.12.29 ◆停車場用地細部計畫變更都委會審理（初審） 99.01.22 ◆都更處駁回(新)事業計畫及權利變換報核（因停車場用地未完成細部計畫變更程序） 99.03.22 ◆停車場用地細部計畫變更都委會審理（完審） 99.04.16 ◆因停車場用地未完成細部計畫變更程序，都市更新處暫時無法受理事業計畫及權利變換報核。 99.04.22 ◆停車場用地細部計畫變更（完審會議紀錄確認） 99.05.12 ◆停車場用地細部計畫變更-公告 99.05.13 ◆ 新)事業計畫及權利變換計畫併送報核 ( ◆：停車場用地納入更新單元協商及審理程序 ◎：(原)概要案都市更新程序 ◆：(新)併送案更新審理程序

二

二、

、

、法令依據

法令依據

依都市更新條例第 19 條及第 29 條辦理。

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貳

貳、

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、權利變換地區範圍

權利變換地區範圍

一

一、

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、權利變換地區位置

權利變換地區位置

本案更新單元位置座落於臺北市中山區松江路、民生東路二段交會處西北側街廓內，更新單元周邊計畫道路為：東臨民生東路二段 115 巷(8m)，西迄民生東路二段 93 巷(8m)，北臨吉林路 161 巷(8m)，南以松江路 226 巷(6m) 為界，全區均為權利變換重建區段。【詳圖 2-1 權利變換地區位置示意圖】

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、權利變換範圍總面積

權利變換範圍總面積

本案權利變換地區範圍涵蓋地號為「臺北市中山區吉林段一小段 717、718、 719、720、721、722、723、724、725、726、727、728、729、730、731、 732、733、734、737、738、739、740、741、846」共 24 筆土地，面積 2,048.00 ㎡。【詳圖 2-2 權利變換地區地籍套繪圖、圖 2-3 權利變換地區地形套繪圖】圖 2 - 1 權利變換地區位置示意圖

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参

参、

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、實施者

實施者

實施者：和旺建設股份有限公司代表人：劉永祥統一編號：22660841 公司地址：106 臺北市仁愛路四段 376 號 4 樓公司電話：02-2702-6789 公司傳真：02-2702-5966 【實施者相關證明文件，詳附錄一、附件七】

一

一、

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、信託受託機構

信託受託機構

本更新案信託銀行：第一商業銀行股份有限公司。

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肆

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、原有公共設施用地等土地面積

原有公共設施用地等土地面積

本案範圍內無公共設施用地、未登記地及得無償撥用取得之公有道路、溝渠、河川等公有土地。

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伍

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、更新前權利關係人名冊

更新前權利關係人名冊

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一、

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、更新前土地所有權人名冊

更新前土地所有權人名冊

更新單元土地總面積為 2,048.00 ㎡，更新單元內土地地號為臺北市中山區吉林段 717 地號等 24 筆土地，私有土地所有權人數合計 54 人，公有土地所有權人合計 1 人。【其持份地號、位置、面積、所有權人、人數、他項權利等，請詳圖 2-2 權利變換地區地籍套繪圖及表 5-1 更新前土地所有權人名冊。】

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二、

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、更新前權利變換關係人名冊

更新前權利變換關係人名冊

（（（（一一一一））））更新前合法建築物所有權人名冊更新前合法建築物所有權人名冊更新前合法建築物所有權人名冊更新前合法建築物所有權人名冊 本更新單元範圍內合法建築物為臺北市中山區吉林段一小段 45 建號等 27 筆，面積合計 3,023.17 ㎡；合法建築物所有權人共計 53 人。【其持份建號、門牌、坐落地號、面積、所有權人、人數、他項權利等，請詳圖 5-1 建物門牌號碼編號圖及表 5-2 更新前合法所有權人名冊。】（（（（二二二二））））更新前地上權更新前地上權更新前地上權更新前地上權、、永佃權、、永佃權永佃權永佃權、、、、耕地三七五租約承租人名冊耕地三七五租約承租人名冊耕地三七五租約承租人名冊耕地三七五租約承租人名冊 本案範圍內並無設定地上權、永佃權、耕地三七五租約之狀況。

三

三、

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、占有他人土地之舊違章建築戶名冊

占有他人土地之舊違章建築戶名冊

本案範圍內並無占有他人土地之舊違章建築

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陸

陸、

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、更新後土地使用及建築計畫

更新後土地使用及建築計畫

一

一、

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、土地使用計畫

土地使用計畫

表 6 - 1 都市更新建築容積獎勵說明表申請容積獎勵項目申請容積獎勵項目申請容積獎勵項目 申請容積獎勵項目 獎勵面積獎勵面積獎勵面積獎勵面積 (㎡㎡㎡㎡) 基準容積比基準容積比基準容積比基準容積比率率率 率 (％％％) ％ ∆F1 以原容積高於法定容積 0.00 0.00 ∆F2 更新後分配之樓地板面積不及當地平均居住水準獎勵 0.00 0.00 ∆F3 更新時程獎勵 234.99 5.10 ∆F4 考量地區環境狀況 ∆F4-1 捐贈公益設施 0.00 0.00 ∆F4-2 協助開闢毗鄰基地都市計畫公共設施所需成本經費 0.00 0.00 ∆F4-3 協助附近市有建築物進行整建及維護事業所需經費 0.00 0.00 ∆F4 小計 0.00 0.00 ∆F5 更新地區規劃設計獎勵 ∆F5-1 建築設計與鄰近地區建築物相互調和 460.80 10.00 ∆F5-2 開放式空間廣場 0.00 0.00 ∆F5-3 供人行走之地面道路或騎樓 740.12 16.06 ∆F5-4 保存具歷史、紀念性或藝術價值之建築 0.00 0.00 ∆F5-5 更新基地規模 0.00 0.00 ∆F5-6 建築基地及建築物採綠建築設計 276.48 6.00 ∆ F5 小計 1,477.32 32.06 ∆ F6 處理占有有他人土地就違章建築戶獎勵 0.00 0.00 更新容積獎勵合計 1,712.39 37.16 其他容積獎勵(增設公用室內停車位獎勵) 630.00 13.67 申請容積獎勵總計 2,342.39 50.83 合計總申請獎勵值＝都市更新容積獎勵＋增設公用室內停車位獎勵＝ 1,712.31＋630.00＝2,342.31（㎡）；為法定容積之 50.83％。獎勵後允建建築容積：4,608.00＋2,342.31＝6,950.31（㎡）獎勵後平均容積率：6,950.31/2,048.00＝339.37％

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二、

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、建築興建計畫

建築興建計畫

本案預計興建兩棟地上 13 層、地下 3 層鋼筋混凝土建築物，詳細興建計畫以下分項說明：【詳圖 6-1～6-34（各層平面檢討圖）、6-35～6-38（各向立面圖）、6-39、6-40（剖面圖）】（（（（一一一一））））棟數棟數棟數棟數基地共配置 2 棟建築物。（（（（二二二二））））樓層樓層樓層樓層地上 13 層、屋突 3 層，地下 3 層。（（（（三三三三））））配配配置配置置置 1F配置 15 戶店面及 1 戶一般事務所，2F~13F 兩棟建築物左右對稱，2F~10F 為標準層，每棟每層各配置 4 房 2 戶、3 房 1 戶，11F~12F 每棟每層各配置 4 房 2 戶，13F 每棟每層各配置 4 房 1 戶。汽機車停車位均配置於地下室，總設車位數：機車 104 個車位、汽車 112 個車位（平面車位 112 個、機械位 0 個）。【圖 6-1、6-3、6-5】（（（（四四四四））））結構結構結構結構 RC 鋼筋混凝土（（（（五五五五））））施工方法施工方法施工方法 施工方法本建物地上與地下皆採用鋼筋混凝土構造，並提高抗震系數，抗震效果大幅提升；檔土措施採連續壁加水平支撐工法；地上層施工期間採用兩套半模板，儘量縮短工期，以降低施工期間對周遭環境之影響。（（（（六六六六））））使用建材及設備使用建材及設備使用建材及設備 使用建材及設備建築主體:咖啡色系立體磚、平磚建築基座: 咖啡色系石材開口部:淡茶色玻璃屋突:抿石子

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表 6 - 2 建築面積檢討表 1 基地位置東臨民生東路二段 115 巷，西迄民生東路二段 93 巷，北臨吉林路 161 巷，南以松江路 226 巷為界。 2 基地使用分區住三 3 基地面積（㎡） 2,048.00 4 法定建蔽率 (％) 住三：45％ 5 法定建築面積（㎡） 2,048.00×45％=921.60 6 法定容積率（％）住三：225％ 7 法定容積樓地板面積（㎡） 2,048.00×225％=4,608.00 8 都市更新容積獎勵（％） 37.16％（4,608×37.16％=1,712.31） 9 其他容積獎勵（％）（增設公用室內停車位） 13.67％（（42×15）/4,608.00×100％=630.00/4,608.00×100％=13.67％<基準容積之 20％）(增設公用室內停車位 42 部平面) 10 允建容積率及樓地板面積（㎡）（4,608.00+630.00+1,712.31）/2,048×100％=339.37％；4,608.00+630.00+1,712.31=6,950.31 ㎡ 11 實設建蔽率（％）實設建築面積（㎡） 889.50/2,048×100％＝43.43％＜45％ --- ok 889.50㎡ 12 法定空地面積（㎡）實設空地面積（㎡） 2,048×（1－45％）＝1,126.40＜1,126.40 --- ok 1,126.40㎡ 13 設計容積率（％）實設容積樓地板面積（㎡）（6,949.99-1,712.31-630）/2,048＝224.98％＜225％ --- ok 6,949.97㎡ 14 興建樓層數 13層各層面積計算樓地板面積（㎡）容積樓地板面積（㎡）戶數（戶）用途樓高（m） 13F 383.10 282.51 2 集合住宅 3.2 11~12F 638.32×2=1,276.64 542.44（11F）+ 541.86（12F）= 1,084.30 4×2=8 集合住宅 3.2×2=6.4 （標準層）2~10F 662.59×9=5,963.31 554.42 × 9 = 4,989.78 6×9=54 集合住宅 3.2×9=28.8 1F 845.30 572.76 16 一般零售業、一般事務所、管委會使用空間 4.2（+0.2）合計 8,468.35 6,929.35 80 42.8 註：經檢討，機電空間須計入容積20.62 ㎡，因此總容積樓地板面積應為：6,929.35+20.62＝6,949.97 ㎡屋突面積（㎡） 109.89×3=329.67（屋突共 3 層）地下層面積計算（㎡） 1,818.35×3=5,455.05 總樓地板面積總計（㎡） 383.10+1,276.64+5,963.31+845.30+329.67+5,455.05=14,253.07 15 工程造價（元/㎡） 14,253.07×13,990+67.385×2,100+41.85×690=199,570,834 （計算說明：總樓地板面積×13,990+圍牆長度×2,100+50 公分以下排水溝長度×690） 16 停車數量檢討（部）汽車位法定：70 部；獎勵：42 部；實設：112 部(平面 112 部、機械 0 部) 機車位法定：83 部；獎勵：21 部；實設：104 部

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圖 6 - 35 建物北向立面圖（1/300）廣告招牌平貼於牆面

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、各項公共設施設計施工基準及權屬

各項公共設施設計施工基準及權屬

本案無公共設施捐贈或興闢項目。

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、土地改良物拆遷補償費

土地改良物拆遷補償費

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、地上物拆遷計畫

地上物拆遷計畫

本案產生費用項目與分擔方式，分述如下：（（（（一一一一））））法令依據法令依據法令依據法令依據 依照都市更新條例第 36 條規定辦理。（（（（二二二二））））拆除方式及面積拆除方式及面積拆除方式及面積拆除方式及面積 本案地上物之拆除擬由實施者統一代為拆除，拆除戶數為合法建築物 29 戶，計 27 筆建號，總樓地板面積為 3,023.17 ㎡，及本基地上其他土地改良物（未保存登記建物），共 1 筆地號上之建物，依測量報告書其面積為 172.10 ㎡，拆除總樓地板面積約為 3,023.17 ㎡+172.10 ㎡=3,195.27 ㎡，如第伍章合法建築物清冊表所示。（（（（三三三三））））拆遷工程費用拆遷工程費用拆遷工程費用拆遷工程費用 本案預定拆除總樓地板面積為 3,195.27 ㎡，拆遷工程費預估約為 1,437,872 元；詳細評估及計算說明詳第拾章「權利變換所需費用」（頁 15-2）。（（（（四四四四））））預定拆除時程預定拆除時程預定拆除時程預定拆除時程 1. 書面通知及拆遷公告本案依據「都市更新權利變換實施辦法」第 18 條規定，實施者應於權利變換計畫核定發布後，以書面方式通知土地所有權人、權利變換關係人及占有他人土地之舊違章建築戶，有關更新後應分配之土地及建築物、應領之補償金額及舊違章建築戶處理方案。另該辦法第 19 條規定，權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，實施者應於權利變換核定發布日起十日內，通知所有權人、管理人或使用人預定公告拆遷日。如為政府代管或法院強制執行者，並應通知代管機關或執行法院。前項權利變換計畫公告期滿至預定公告拆遷日，不得少於二個月。 2. 公告拆遷日本案公告拆遷日為權利變換計畫核定公告期滿起 2 個月後，地上物所有權人、管理人或使用人，應於公告拆遷日起 30 日內自行搬遷，並將地上物騰空點交予實施者。逾期未搬遷者，實施者得依「都市更新條例」第 36 條規定，逾期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣(市)主管機關代為之，直轄市、縣(市)主管機關有代為拆除或遷移之義務。但應拆除或遷移之土地改良物為政府代管或法院強制執行者，實施者應於拆除或遷移前，通知代管機關或執行法院為必要之處理。

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二

二、

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、合法建築物之補償與安置

合法建築物之補償與安置

（（（（一一一一））））法令法令法令法令依據依據依據依據依「都市更新條例」第 36 條第 2 項規定，因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之，代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回；對補償金額有異議時，由直轄市、縣 (市)主管機關核定之。另本案所提拆遷補償方案依「臺北市都市更新自治條例」第 4 條及「臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」第 10 條規定辦理。（（（（二二二二））））拆遷補償面積拆遷補償面積拆遷補償面積拆遷補償面積之認定之認定之認定之認定 本案拆遷補償面積，以經保存登記完成之合法建築物為依據，共計 27 筆建號，並依臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例第十條：「未滿一平方公尺，以一平方公尺計算」」」」，，，，計計計計總補償面積為 3,036.00 ㎡。（（（（三三三三））））殘餘價值補償殘餘價值補償殘餘價值補償殘餘價值補償之計算標準之計算標準之計算標準之計算標準 1. 合法建築物拆遷補償費計算標準：依「臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」第 10 條規定，按重建價格補償。 2. 重建價格認列標準：以鋼筋混凝土加強磚造 2 層樓房上級標準認列。 (1) 考量本案範圍均為民國 49 年間興建之 2F 透天建物且建物第二層之室內高度達 6ｍ（斜屋頂），所有權人皆已於原第二層空間增設大面積夾層，以做為雙層樓使用，而多年來具有實質使用效益。然該建物內部之夾層難以實測，故針對此已多次與地主溝通協調，並達成共識，決定本案拆遷補償費單價（重建單價）一律以鋼筋混凝土加強磚造 2 層樓房上級標準認列，以保障住戶權益。 (2) 前述補償原則，除整合期間充分說明溝通外，亦已陸續於 98 年 11 月 14 日本案報核公聽會、99 年 8 月 20 日「調整更新後立面說明會」、99 年 11 月 23 日「公展公聽會」、100 年 3 月 18 日「依幹事會意見修正計畫書內容說明會」均再三說明，以維住戶權益。（詳本案附件冊及權變計畫書附錄內相關內容）（（（（四四四四））））拆遷補償費之計算原則拆遷補償費之計算原則拆遷補償費之計算原則拆遷補償費之計算原則 拆遷補償費 = 保存登記完成之合法建築物面積 × 重建單價（（（（五五五五））））實際發放拆遷補償金額之計算原則實際發放拆遷補償金額之計算原則實際發放拆遷補償金額之計算原則實際發放拆遷補償金額之計算原則 實際發放拆遷補償金額 = 拆遷補償費 – 拆除費用【詳表 8-1 合法建築物拆遷補償費用明細表】

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（（（（二二二二））））其他土地改良物之補償其他土地改良物之補償其他土地改良物之補償其他土地改良物之補償 1、認列補償標準本案其他土地改良物之認定係以未辦理保存登記之建築物為準，而其餘土地改良物皆不予認列補償費用。前述補償原則，除整合期間充分說明溝通外，亦已陸續於 98 年 11 月 14 日本案報核公聽會、99 年 8 月 20 日「調整更新後立面說明會」、99 年 11 月 23 日「公展公聽會」、100 年 3 月 18 日「依幹事會意見修正計畫書內容說明會」均再三說明，以維住戶權益。（詳本案附件冊及權變計畫書附錄內相關內容） 2、補償費用之計算本案範圍內松江路 226 巷 29 號建築物（1、2 樓共兩戶），屬未辦理保存登記之建築物，現均為住家使用，其補償與安置標準均比照合法建築物拆遷補償費及安置費。【詳附件五、表 8-3 其他土地改良物補拆遷償費用明細表、表 8-4 其他土地改良物拆遷安置費用明細表】表 8 - 1 其他土地改良物拆遷償費用明細表序號編號門號拆除面積（㎡）補償面積（㎡）所有權人（管理單位）權利範圍補償單價（元／㎡）補償總價（元）拆除費單價（元／㎡）拆除費（元）應補償總價（元） 1 32 松江路 226 巷 29 號 2 樓 86.05 87.00 林連寶桂 1/4 18,550 403,463 450 9,681 393,782 2 33 松江路 226 巷 29 號 2 樓 86.05 87.00 林永章 3/4 18,550 1,210,388 450 29,042 1,181,346 3 34 松江路 226 巷 29 號 86.05 87.00 周世常 1/1 18,550 1,613,850 450 38,723 1,575,128 合計 3,227,700 77,445 3,150,255 ※所有權人異動說明：1、報核時松江路 226 巷 29 號建築物坐落之土地所有權人周秀鳳，，，已於審查期間移轉予周世常，周世常周世常周世常(編號編號編號編號 34)。 表 8 - 2 其他土地改良物拆遷安置費用明細表序號編號門牌受安置人安置單價（元/㎡）安置時程（月）安置面積（㎡）拆遷安置費用（元） 1 32 松江路 226 巷 29 號 2 樓林連寶桂 256 36 21.75 200,448 2 33 松江路 226 巷 29 號 2 樓林永章 256 36 65.25 601,344 3 34 松江路 226 巷 29 號周世常 256 36 87.00 801,792 合計 174.00 1,603,584 ※所有權人異動說明：1、報核時松江路 226 巷 29 號建築物坐落之土地所有權人周秀鳳，，，已於審查期間移轉予周世常，周世常周世常周世常(編號編號編號編號 34)。

三

三、

、

、補償金發放時程

補償金發放時程

拆遷補償金發放時程依都市更新權利變換實施辦法第 19 條、第 20 條規定，實施者應於權利變換計畫核定發布日起十五日內發給之。若有（一）應受補償人拒絕受領或不能受領者（二）應受補償人所在地不明者，情形之一者，實施者得將補償金額提存之。

(33)

玖

玖、

、

、舊違章建築戶處理方案

舊違章建築戶處理方案

(34)

拾

拾、

、

、權利變換所需費用

權利變換所需費用

一

一、

、

、權利變換地區範圍成本說明

權利變換地區範圍成本說明

表 10 - 1 都市更新權利變換地區範圍實施經費表項目金額壹、工程費用一、重建費用（A）（一）拆除工程（建築物拆除費） $1,437,872 （二）新建工程 1.營建費用（含公益設施樓地板面積） $615,657,087 2.建築設計費 $16,168,167 3.鑑界費 $96,000 4.鑽探費 $200,000 5.建築相關規費 $199,571 （三）其他必要費用 1.公寓大廈管理基金 $2,047,854 2.開放空間基金 $0 3.（興建期間）空氣污染防制費 $54,519 4.外接水、電、瓦斯管線工程費 $4,000,000 5.其他（鄰房安全鑑定費） $2,758,000 重建費用（A）合計： $642,619,070 二、公共設施費用（B）公共設施費用（B）合計： $0 貳、權利變換費用（都市更新費用）（C）一、都市更新規劃費（含調查費） $6,650,000 二、不動產估價費（含技師簽證費） $850,000 三、更新前測量費（含技師簽證費） $25,000 四、土地改良物拆遷補償及安置費（一）合法建築物 1.合法建築物拆遷補償費（已扣除拆除費） $54,957,373 2.其他土地改良物拆遷補償費（已扣除拆除費） $3,150,255 3.合法建築物拆遷安置費（含租金補貼） $27,979,776 4.其他土地改良物拆遷安置費（含租金補貼） $1,603,584 （二）舊有違章建築 1.建築物拆遷補償費 $0 2.其他土地改良物拆遷補償費 $0 五、地籍整理費 $960,000 六、其他必要之費用 $0 權利變換費用（C）合計： $96,175,988 參、貸款利息（D）工程費用及權利變換費用之利息 $20,661,339 貸款利息（D）合計： $20,661,339 肆、稅捐（E）印花稅等 $643,268 稅捐（E）合計： $643,268 伍、管理費用（F）一、人事行政管理費（F1） $37,972,820 二、營建工程管理費（F2） $0 三、銷售管理費（F3） $45,605,980 三、風險管理費(F4) (A+B+C+D+E+F1)* 12% $95,768,698 五、其他費用（信託費用）（F5） $1,650,000 管理費用（F）合計： $180,997,498 （A）+（B）+（C）+（D）+（E）+（F）總計： $941,097,162

(35)

拾壹

拾壹、

、

、更新前後權利價值鑑價

更新前後權利價值鑑價

本案依「都市更新權利變換實施辦法」第 6 條規定，由實施者委託柏登不動產估價師事務所、環宇不動產估價師事務所、歐亞不動產估價師聯合事務所等三家專業估價者查估評定更新前土地及更新後建物之權利價值。

一

一、

、

、評價基準日

評價基準日

依據都市更新權利變換實施辦法第 8 條規定：「…評價基準日，應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。」本都市更新案「評價基準日」定為 99 年 05 月 12 日；符合相關規定。（詳附錄二、附件三）

二

二、

、

、鑑價結果比較

鑑價結果比較

表 11 - 1 三家鑑價機構鑑價結果比較表項目柏登不動產估價柏登不動產估價柏登不動產估價柏登不動產估價師事務所師事務所師事務所 師事務所 歐亞不動產估價師事務所環宇不動產估價師聯合事務所更新前土地價值土地平均單價（萬元/坪） 1,550,000 1,420,000 1,380,000 更新前土地總價（元） 960,256,000 879,718,400 854,937,600 更新後房地價值地面層平均建坪單價（元/坪） 686,553 691,376 711,522 二樓以上平均建坪單價（元/坪） 615,809 615,364 590,575 車位平均價格（元/個） _2,411,712 2,395,536 2,333,063 更新後總權利價值（元） 2,476,081,776 2,476,435,108 2,393,636,791 土地所有權人應分配權利價值（元） 1,534,984,614 1,535,337,946 1,452,539,629

三

三、

、

、鑑價結果選定

鑑價結果選定

柏登不動產估價師事務所之更新前後之權利價值較符合多數所有權人期待，因此選定柏登不動產估價師事務所之鑑價報告為本案權利變換計畫之價格依據。

(36)

拾貳

拾貳、

、

、共同負擔

共同負擔

一

一、

、

、用地負

用地負

用地負擔

擔

本案範圍內，無都市更新條例第 30 條所列 7 項，應共由土地所有權人按其權利價值比例共同負擔之公共設施用地項目。

二

二、

、

、費用負擔

費用負擔

（（（（一一一一））））費用負擔總額費用負擔總額費用負擔總額費用負擔總額 本案都市更新共同負擔總額為 941,097,162 元【詳表 10-1 都市更新權利變換地區範圍實施經費明細表】（（（（二二二二））））更新後總價值更新後總價值更新後總價值更新後總價值 依柏登不動產估價師事務所評估後之本案更新後建物總價如下： 1、房屋之總價值＝2,208,381,776 2、停車位之總價值＝267,700,000 3、以上合計＝2,476,081,776 （（（（三三三三））））平均費用負擔比例平均費用負擔比例平均費用負擔比例平均費用負擔比例 本案費用共同負擔比例為：38.01％費用共同負擔÷更新後總價值×100％＝941,097,162÷2,476,081,776×100％＝38.01％(四捨五入至小數第 2 位)

三

三、

、

、土地所有權人平均共同負擔比例

土地所有權人平均共同負擔比例

本案土地所有權人平均共同負擔比例為：38.01％土地所有權人平均共同負擔比例＝平均公共設施用地共同負擔比例＋平均費用負擔比例＝0％＋38.01％＝38.01％

四

四、

、

、土地所有權人共同負擔額度

土地所有權人共同負擔額度

土地所有權人共同負擔額度詳表 12-1

(37)

拾參

拾參、

、

、更新後分配位置及面積

更新後分配位置及面積

一

一、

、

、更新後供分配之土地

更新後供分配之土地

本更新單元範圍為臺北市中山區吉林段一小段 717、718、719、720、721、 722、723、724、725、726、727、728、729、730、731、732、733、734、 737、738、739、740、741、846 地號等 24 筆土地，面積合計 2,048.00 ㎡，更新後合併土地地號為臺北市中山區吉林段一小段 A 地號共 1 筆土地，面積為 2,048.00 ㎡；更新後供分配之土地面積為 2,048.00 ㎡。

二

二、

、

、更新後供分配之建築物及其土地應有部份

更新後供分配之建築物及其土地應有部份

更新後建築物 1F 配置店面單元及一般事務所，2F~13F 分 A、B 棟左右對稱之住宅單元，各層詳細配置如下： 1F：店面單元共 15 戶，一般事務所共 1 戶 2F~10F：共 A1~A3、B1~B3 六種住宅單元；合計共 54 戶。 11F~12F：共 A1、A2、B1、B2 四種住宅單元；合計 8 戶。 13F：共 A1、B1 二種住宅單元：合計 2 戶。 B1停車位：共計 23 部平面式停車位。 B2停車位：共計 43 部平面式停車位。 B3停車位：共計 46 部平面式停車位。詳細各店面單元、住宅單元之面積、位置、土地應有部份及車位代號與位置，請詳表 13-1 更新後土地及建築物分配面積表、圖 13-1 更新後建築物分配單元及位置對照圖及車位代號及位置、圖 13-2 更新後停車位分配單元及位置對照圖。

(38)

(39)

拾肆

拾肆、

、

、申請分配及公開抽籤作業方式

申請分配及公開抽籤作業方式

一

一、

、

、申請分配位置通知

申請分配位置通知

本案所有權人更新後位置之選配程序，依都市更新權利變換實施辦法第 11 條規定辦理。權利變換意願調查通知日期：98 年 11 月 03 日權利變換調查起訖日期：98 年 11 月 15 日～98 年 12 月 15 日，共計 31 日。同一位置重複申請者及未提出申請分配者之公開抽籤日期：98 年 12 月 19 日。【註 1】治林企業有限公司已於 100 年 5 月 17 日完成選配，並出具事業計畫同意書、權利變換意願調查表及更新後分配位置申請書。【註 2】卓榮林已於 100 年 8 月 25 日完成選配，並出具事業計畫同意書、權利變換意願調查表及更新後分配位置申請書。【註 3】土地所有權人黃中雄、黃霖森、張黃麗賓、黃麗華、黃麗雪、黃國峯等六人原為 720 地號產權之共同持有人，其土地、建物均各持份 1/6；以上六人更新後權利價值均未達更新後最小分配面積價值。為維護所有權人最大權益，實施者於確認公開抽籤結果後，以其原產權持份關係進行登記。【註 4】土地所有權人蔡律謨、蔡寧政等二人原為 739 地號產權之共同持有人，其土地、建物均各持份 1/2；以上二人更新後權利價值均達更新後最小分配面積價值。為維護所有權人最大權益，實施者於確認公開抽籤結果後，以其原產權持份關係進行登記。【註 5】本案另於 99 年 4 月 10 日舉辦「評價基準日異動說明會」、99 年 6 月 20 日舉辦「信託契約說明會」、99 年 8 月 20 日舉辦「調整更新後建築物立面說明會」及 100 年 3 月 18 日舉辦「依幹事會意見修正計畫書內容說明會」時，均於會中再次報告公開抽籤日詳細過程、抽籤方式、抽籤結果，讓與會所有權人了解。（詳附錄二、附錄三、附錄四及附件三）【註 6】范揚照、范揚鋒、范正照(原名高平正照)等三人，報核前原已完成選配，但審查期間，因范正照改名，3 人於 100 年 8 月 23 日重新簽立事業計畫同意書、權利變換意願調查表、更新後分配位置申請書及更新後合併分配協議書予實施者。【註 7】黃素有、卓政緯、卓怡慧等三人已於 100 年 9 月 1 日完成選配，並出具事業計畫同意書、權利變換意願調查表及更新後分配位置申請書。因共同持有原 725 地號產權，為維護其此參與更新之權益，且三人亦已出具更新後合併分配協議書，本計畫予其合併選配。【註 8】本案依 100 年 9 月 5 日審議會審查意見修正計畫內容，所涉建築面積變動及車位選配編號調整等內容，已於 11 月 28 日以雙掛號通知本案全體所有權人，而因計畫修正影響原選配結果之部分，實施者已與權利人詳細溝通並取得同意，在不影響原土地所有權人已選配完成之權利下，重新出具分配位置申請書。【註 9】不影響原土地所有權人已選配完成之權利，實施者同意顏張貴美於 100 年 11月 28 日，重新出具更新後分配位置申請書。【註 10】不影響原土地所有權人已選配完成之權利，實施者同意余國安於 100 年 11 月 29 日，重新出具更新後分配位置申請書。【註 11】不影響原土地所有權人已選配完成之權利，實施者同意余貞慧於 100 年 11 月 30 日，重新出具更新後分配位置申請書。【註 12】不影響原土地所有權人已選配完成之權利，實施者同意劉和平於 100 年 12 月 15 日，重新出具更新後分配位置申請書。【註 13】不影響原土地所有權人已選配完成之權利，實施者同意謝周月眉於 100 年 12月 22 日，重新出具更新後分配位置申請書。【註 14】不影響原土地所有權人已選配完成之權利，實施者同意林樹泉於 100 年 12 月 22 日，重新出具更新後分配位置申請書。【註 15】不影響原土地所有權人已選配完成之權利，實施者同意許福基於 101 年 1 月 12 日，重新出具更新後分配位置申請書。【註 16】不影響原土地所有權人已選配完成之權利，實施者同意黃森於 101 年 2 月 2 日，重新出具更新後分配位置申請書。【註 17】不影響原土地所有權人已選配完成之權利，實施者同意周世常於 101 年 2 月 7 日，重新出具更新後分配位置申請書。

(40)

拾伍

拾伍、

、

、不參與分配名冊

不參與分配名冊

一

一、

、

、未達最小分配面積

未達最小分配面積

未達最小分配面積，

，

，不能參與權利變換者

不能參與權利變換者

依「臺北市都市更新條例自治條例第 11 條第二項」規定：權利變換計畫規定之最小建築面積單元，除臺北市整宅地區之都市更新案外，不得小於國民住宅社區規劃及住宅設計規則第 45 條所定之丁種國民自用住宅面積（不含公用及陽台）。丁種國民自用住宅最小面積：46 ㎡本案最小住宅單元 A3、B3 面積（不含公用及陽台）：75.03 ㎡（大於 46 ㎡）本案未達最小分配面積價值之所有權人，均採合併分配方式辦理。

二

二、

、

、不願參與權利變換分配

不願參與權利變換分配

不願參與權利變換分配，

，

，而領取現金補償者

而領取現金補償者

本案之土地所有權人並無表示不願意參與權利變換分配，而改採領取現金補償者。【99 年 4 月 10 日舉辦「評價基準日異動說明會」、99 年 6 月 20 日舉辦「信託契約說明會」、99 年 8 月 20 日舉辦「調整更新後建築物立面說明會」及 100 年 3 月 18 日舉辦「依幹事會意見修正計畫書內容說明會」時，均針對住戶選配登記狀況及實施者代為分配方式及結果，公開完整說明之，並完成會議紀錄寄發所有權人。】

三

三、

、

、現金補償之計算與發放

現金補償之計算與發放

本案無不參與分配之土地所有人。

(41)

拾柒

拾柒、

、

、地籍整理計畫

地籍整理計畫

一

一、

、

、地界整理計畫

地界整理計畫

本更新單元範圍內坐落土地為臺北市中山區吉林段一小段 717、718、719、 720、721、722、723、724、725、726、727、728、729、730、731、732、 733、734、737、738、739、740、741、846 等 24 筆土地，面積合計 2,048.00 ㎡。更新後擬編土地地號為臺北市中山區吉林段一小段 A 地號等 1 筆土地，面積 2,048.00 ㎡。更新後供分配之土地面積為 2048.00 ㎡。（地號以主管地政機關最後編訂為準）表 17 - 1 地籍整理計畫表序號更新前地號面積（㎡）分區更新後合併暫編地號面積（㎡） 1 717 98.00 住 3 A 2,048.00 2 718 92.00 住 3 3 719 92.00 住 3 4 720 92.00 住 3 5 721 103.00 住 3 6 722 98.00 住 3 7 723 98.00 住 3 8 724 98.00 住 3 9 725 98.00 住 3 10 726 97.00 住 3 11 727 97.00 住 3 12 728 5.00 住 3 13 729 41.00 住 3 14 730 39.00 住 3 15 731 21.00 住 3 16 732 97.00 住 3 17 733 98.00 住 3 18 734 98.00 住 3 19 737 102.00 住 3 20 738 92.00 住 3 21 739 92.00 住 3 22 740 92.00 住 3 23 741 106.00 住 3 24 846 102.00 住 3 合計 2048.00 2,048.00

(42)

圖 17 - 1 權利變換後更新單元地籍套繪圖

(43)

拾捌

拾捌、

、

、實施進度

實施進度

表 18 - 1 都市更新事業實施進度表序號進度年 101年 102年 103年 104年 105年月 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 1 事業計畫核定公告 ▆ 2 權利變換計畫核定公告 ▆ 3 申請拆除及建造執照 ▆ ▆ ▆ 4 改良物殘餘價值補償 ▆ ▆ 5 申請更新期間稅捐減免 ▆ ▆ 6 土地補償金發放作業 ▆ ▆ ▆ 7 地上物騰空拆除 ▆ 8 工程施工 ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ ▆ 9 申請使用執照 ▆ ▆ 10 送水送電 ▆ ▆ 11 申請測量 ▆ ▆ 12 釐正圖冊 ▆ ▆ 13 接管 ▆ ▆ 14 計算及找補差額價金 ▆ ▆ 15 產權登記 ▆ ▆ 16 申請更新後稅捐減免 ▆ ▆ 17 更新成果備查 ▆ ▆

(44)

20190719 都市更新 04 第四話 資訊公開

擬

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訂

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北

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中

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中

山

山

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區

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吉

吉

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林

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20190719 都市更新 04 第四話資訊公開