2001 年中華民國住宅學會學術研討會論文
台北都會區第二屋購屋行為之研究
---從第一屋與第二屋特徵差異分析
楊宗憲* 張金鶚**摘要
高住宅自有率一直是台灣地區住宅市場的一大特色，隨著所得增加、投資 規劃及對生活品質的要求的提昇，購買第二屋住宅的趨勢將逐漸形成。國外多半 以投資或休閒的角度來探討此一議題，國內則尚無文獻討論，但從投資需求、換 屋需求甚至是近來逐漸受到重視的休閒需求來看，我們對這些行為的了解相當 不足，因此探討第二屋購屋行為的各項特質，有助了解住宅第二屋消費行為及 未來可能形成的住宅次市場的特性。 我們從地政事務所的建物登記資料庫中，針對台北市、台北縣住宅存量中 個人持有二屋住宅的樣本進行分析，發現相較於投資目的購屋者，換屋目的的 購屋者會選擇品質較第一屋高的住宅，如面積較大、屋齡較新的房屋；且換屋者 在購屋行為上存有情感習慣或地域性的偏好，較容易購買與原居住房屋相同類 型及相同區位的房屋。 關鍵詞：第一屋、第二屋、換屋、投資 * 國立政治大學地政系博士班研究生 ** 國立政治大學地政系教授一、 前言 國人對於住宅一直有顯著的偏好，從我國住宅自有率高達八成的情形，就 可看出國人傾向購屋自住，而「有土斯有財」的傳統觀念也反映國人多半喜歡以 不動產作為投資的標的，一方面可以累積財富，另一方面也可作為自住用途。 但近年來在住宅自有率居高不下的背景因素下，隨著所得增加及對生活品 質的要求的提昇，對居住的需求也逐漸提高，加上工作或就學的變動甚至投資 目的，都使得購買第二戶住宅的趨勢逐漸形成，造成住宅需求出現轉變。 基於第二屋的住宅市場將成為未來住宅消費的趨勢，但由於資料的缺乏， 國內外對這方面議題的探討較少，特別是國人對不動產有獨特的價值觀，國內 卻無相關研究，因此探討購買第二屋的行為及其對市場的影響便顯得有其必要。 由於第二屋購屋行為是建立在持有第一屋的基礎上，但就台灣的住宅市場來說， 我們不清楚購屋者的第二屋屬性是否會因為其持有第一屋的特色而有所不同， 二者之間是否存在某種關係？我們能否藉由了解所有權人持有其第一戶住宅的 特色， 而去推斷其未來可能對第二屋的需求類型？如能了解這層關係，相信對 市場分析上有其意義。 此外，從居住是基本需求及擁有住宅的原始動機為居住的角度來看，可以 相信個人擁有的第一戶住宅應為自住用途，故當產生第二屋的購屋行為，其目 的便較為多樣化，可能是換屋自住、投資甚至是休閒目的。因此，從第二屋購屋 行為的過程，可以了解不同購屋目的，在不同地區、不同時間、甚至不同持有住 宅的特徵，進而架構出第二屋住宅消費的輪廓。 由於資料的限制與調查的困難度，研究者並不容易同時取得所有權人個人 及其住宅屬性的資料，因此無法就這二方面的關係進行追蹤分析。本研究雖然無 法取得所有權人的個人資料，但透過建物登記的存量資料，從建物本身及交易 時的各項特徵，追蹤並分析所有權人持有的二戶住宅屬性，就國人對第二屋住 宅的交易行為，做進一步的分析。 二、 文獻回顧與相關理論 住宅滿足人們「住」方面的需求，但是人對居住的需求可能因為時間而改變 或是基於投資理財的需要，不同的動機，引發可能出現對第二戶住宅的需求， 但由於實證資料的缺乏，國內雖有不少以購屋行為(陳文祥，1984；郭育志， 1990；黃錦鈴，1993；郭淑貞，1994) 為主題的研究，但並無以第二屋為對象 的相關研究；同樣的國外對於第二屋的相關研究也相當有限。基於本研究的需要 文獻回顧將分二個部分進行。
(一) 第二屋的相關研究
所謂第二屋(Second Homes)，是指個人持有的非自住的其他住宅，1不過一
般也可簡單視為個人持有二戶以上的房屋。國外有關第二屋的研究主要是定位在 休閒或退休住宅。Godbey and Bevins (1987)針對一個渡假社區的居民進行問卷調 查，發現有55％的住戶持有第二屋，在進一步的調查後，認為在家戶使用休閒 住宅的過程中，就不同成長階段會發展出不同的選擇，基本上是從家戶生命週 期的角度去考慮；Melman(1999)研究美國人的候鳥(snowbird)行為，這些人在平 時住在美國北方，在冬天時會遷居到南方的第二屋過冬，就如同候鳥會定期遷 徙一樣，研究顯示，有44％的非常住住宅(usual home elsewhere)位於南方的佛 羅里達州，且其中以45 歲以上的退休人口所佔比重最高，顯見退休人口及休 閒用途在第二屋的使用上佔了相當比例。 就第二屋購屋的動機或目的來說，Clout(1977)歸納有四種看法：都市生活 的延伸、理財上的投資需求、短期居住的目的及長期做為退休的住所，但這是從 休閒或投資的角度來看，就家戶的需要及提昇居住服務的目的來說，永久性的 換屋居住或許是更常見的模式；在國內有部分研究認為不同個人特徵，如年齡、 職業、家庭生命週期等與購屋動機2有顯著關係(黃錦鈴，1993；葉服明，1993； 方攸文，1997)，因此，購屋動機其實是很多元的，可能是單純的投資或換屋自 住，也可能同時具有二種目的。 早在民國79 年人口及住宅普查中顯示國內住宅自有率已高達八成，伴隨 著所得及生活水準的提高，對居住服務的需求有進一步提昇的可能性，加上國 人對不動產的偏好所引申出的換屋或投資性需求，第二屋的市場應早具有形成 的條件，但第二屋佔住宅存量的比例究竟有多少？各種不同持有動機或原因的 比重又是如何？國內並無針對這方面的調查或統計資料，而美國普查局早在 1985 年就在二年進行一次的住宅狀況調查(American Housing Survey, AHS)中， 加入對第二屋的估計3，Kochera(1997)以 1995 年的 AHS 資料估計有 40％的第二 屋持有者因換屋動機而買第二屋，休閒及投資目的則佔57％(見表一)，其中投 資目的第二屋的數量會隨著總體經濟的景氣狀況而變化，而休閒第二屋則有日 益增加的趨勢；此外，大多數的第二屋是買在離原來第一屋的150 哩內，顯然 第二屋的消費行為可能因為情感習慣或可及性的考量，會選在原住家附近；不 過Kochera 也說明 AHS 的調查資料存在某些誤差，但由於是唯一有關第二屋的 調查資料，因此還是值得參考。 表一 美國第二屋存量及持有原因估計4 單位：千戶
1 The report of the Supplement to the American Housing Survey for the United States in 1993,
Appendixes C-1. 2 大多數這類研究都採問卷分析法，並以情境式的描述去了解購屋者的動機，如「想換更好的環 境」、「想擁有自己的房子」、「現有房屋面積太小」、「投資置產」等等，基本上都可歸納為換屋自 住或投資二大動機。 3 同註 1。 4 有些樣本的購屋原因不只一種，因此各原因的樣本總和會大於第二屋總數。
1985 1987 1993 1995 第二屋總數 13,559 13,550 12,270 12,122 換屋 4,299/31.7% 5,029/37.1% 5,073/41.3% 4,834/39.9% 休閒 1,976/14.6% 1,992/14.7% 2,169/17.7% 2,113/17.4% 投資 6,773/50.0% 5,941/43.8% 5,656/46.1% 4,757/39.2% 待售 959/7.1% 781/5.8% 766/6.2% 608/5.0% 繼承 1,325/9.8% 1,267/9.4% 1,235/10.1% 1,175/9.7% 其他原因 2,024/14.9% 1,862/13.7% 1,973/16.1% 1,841/15.2% 資料來源：本研究以 Kochera(1997)資料計算而得 此外，Gutierrez(1999)則運用美國普查局的空屋調查資料(Housing Vacancy Survey Data, HVS)，以季節性及不在市場上的空屋做為估計第二屋的標準，研 究顯示，第二屋約佔住宅存量的4.9％～5.3％，由於 Guiterrez 並未估計在市場 上待售或待租的投資型第二屋，因此是一個保守低估的結果5；國內因無此類調 查，只能從空屋的估計資料中，大約瞭解國內第二屋的數量，只是空屋可能是 建商滯銷的餘屋，也可能是法人持有的閒置房舍或非住宅，且第二屋也不見得 是空屋，但從Guiterrez 的估計中可以約略瞭解可能的數量。表二整理我國及美 國有關空屋或第二屋佔住宅存量比重的估計，以1995 年來說，HVS data 估計的 空屋率僅較AHS data 估計第二屋佔住宅存量的比率稍高，第二屋約佔住宅存量 的10.8%，而國內的空屋率平均較美國高約 4～5%，因此預估國內第二屋佔住 宅存量應會超過10%。 同樣地，Gutierrez(1999)發現第二屋的分佈區位與住宅存量有顯著差別， 在較鄉村或渡假的熱門地點，第二屋數量佔當地住宅存量的比重較高，這與 Melman (1999)的研究結果不謀而合，Carliner(1998)以 1990 年的普查資料也發現 全國的第二屋存量中有56.5%位於他所謂的”second home counties”6中，顯然在
美國第二屋的分佈有集中化的趨勢；此外Gutierrez(1999)發現建照數量與第二 屋數量的變化並無顯著的關係，這可能隱含建商尚無法掌握第二屋市場的需求， 或者是第二屋消費者不必然會買建商所規劃的休閒住宅，但此部分尚待進一步 實證。 綜觀國外研究對第二屋的探討多集中在數量的估計、購屋動機或使用情況 的分析上，較少就第一屋與第二屋特徵的關係進行追蹤分析，並進一步解釋第 二屋的購屋行為，但從部分研究的成果中還是可以發現，第二屋的購屋行為可 能存在情感習慣的偏好，在區位的分布上也有集中化的趨勢；相較於國內的環 境，第二屋的購屋行為是否具有與國外環境相同的特色，透過對二屋特徵關係 5 HVS 將空屋分為「待租」、「待售」、「已出租或已售」、「季節性居住」及「不在市場上」（包含 「非常住住宅」及「其他」）的類別，Guiterrez 採用比較保守的方式，以「季節性居住」及不在市 場上的非常住住宅來估計第二屋數量。
6 “second home counties”意指在該郡有 10%以上的空屋是屬於「季節性」、「休閒」或「偶爾使用」
的追蹤分析，本研究將進一步探討國內對第二屋購屋行為的特色。
表二 我國與美國空屋率及第二屋佔住宅存量比例估計 單位：％ 資料類別 1985 1987 1990 1993 1995 1996 1997 1998 1999 2000Q3 U.S. HVS data7 - - - - 11.3 11.5 11.6 11.7 11.9 11.7
Gutierrez(1999)8 - - - - 4.9 4.9 5.1 5.2 5.2 5.3
U.S. AHS data9 13.9 13.3 - 11.2 10.8 - - - -
-我國人口普查10 - - 13.3 - - - - - -
-我國台電不足底度11 15.5 14.3 13.3 15.7 16.5 15.9 15.6 15.7 -
-資料來源：本研究以 U.S. Bureau of the Census, Housing Vacancy Survey、Kochera(1997)、彭建文 (1994)、張金鶚等(1999)資料計算而得 (二) 消費者購屋行為的相關研究 住宅交易是一種大量資訊搜尋及資源結合的高涉入(involvement)行為，就 購屋時優先考量的因素來看，房屋總價、面積、及房屋類型比較重要(林瑞山， 1992；葉服明，1993；郭淑貞，1994)，不同的生活型態的人在選購房屋屬性也 會有差異(虞惕，1987；郭育志，1990；)，而購屋行為也存在對地理區域的偏 好，且不同生活型態的購屋者對其偏好有顯著影響(荷世平，1992)，顯然居住 經驗、習慣及偏好對購屋決策上應有影響，就第二屋的購屋者來說，由於已經存 在至少一次的購屋經驗，其經驗及所衍生的偏好對其購屋決策有何影響？對不 同住宅屬性的偏好程度有何差異？尚待進一步驗證。 基於學習理論(Learn theory)的觀點，從購後滿意度來看，若購屋者對其原 先居住的住宅特徵具有高滿意度，在購買第二屋時，選擇相同特徵的機率就大 為增加，也就是說，就某些住宅屬性而言，情感因素會是購屋選擇的重要考量。 三、 第二屋購屋行為的情境描述分析與研究假說 由於國外文獻對第二屋的購屋行為並無詳細的情境描述，以說明在不同需 求或購屋目的條件下購屋選擇的差異性，加上國內對住宅的需求及住宅市場的 環境與國外有其差異，因此以下就針對第二屋購屋行為的情境進行描述性的分 析，以進一步建立本研究的假說。 住宅的基本用途是提供居住服務(housing services)，雖然住宅同時具有消費 財及投資財的性質，但在多數情況下，個人為滿足其居住需求，其所購買的第 7 以 HVS data 所估計的空屋數除住宅存量得到的空屋率。 8 Gutierrez(1999)估計第二屋存量佔住宅總存量的比重。 9 以 Kochera(1997)所估計的第二屋存量除以 HVS data 的住宅總存量。 10 以我國人口普查所估計的空屋率。 11 以台灣電力公司表燈不足底度戶數所估計的空屋率。
一戶住宅應為自住使用12；而當個人出現購買第二屋的需求時，基於一個人或一 個家戶只有一個主要住所的假設，第二屋若作為自住使用，則可推論其應為換 屋目的，此時第一屋住宅若未處分賣出，則不論作為出租、供父母子女使用或等 待增值，應可視為投資性持有，就這類的購屋行為，本研究在此稱為換屋型的 購屋行為；反之，若第二屋不作為自住使用，則可視為投資型的購屋行為。 由於購屋目的的不同所產生的需求不同，在購買第二屋時，應會出現不同 的購屋選擇，國內文獻在探討購屋行為或購屋動機時，大多是因為基本的住宅 需求13、或更換較佳環境、或者是原有住宅不符使用、或是投資目的、甚至是休閒 或者是家庭的住宅代間移轉14等等，基本上便呈現了自住使用或投資二種類型15； 此外，從效用最大化及理性選擇的角度來看，換屋型的購屋行為其換屋需求必 然是朝居住品質提昇的角度來選擇第二屋，與第一屋相比，品質提昇可能是居 住面積較大、屋齡較新、區位更具可及性；而投資型的購屋行為，其投資決策應 會比較偏向對市場的預期、降低風險及本益分析的結果，與購屋者所擁有的第一 屋相比，應較無顯著的關聯性。16 進一步分析二種購屋目的的差異性，預期換屋型的購屋者會購買品質較第 一屋為高的住宅，因此與第一屋相比，第二屋應具有住宅屬性上效用增加的特 徵，如面積較大、較新的屋齡、區位可及性較佳等等；而投資型的購屋者因為從 對市場的預期及風險評估的角度去看待第二屋的投資價值，與其持有第一屋作 為自住的目的有很大不同，由此判斷第二屋的屬性與第一屋應較無顯著的關係， 而是呈現一個不確定的狀況。從恆常所得及財富累積的角度來看，假設其他情況 不變，換屋型的購屋者在購買其第一屋後，會需要較長的時間累積財富去購買 第二屋；相對於投資型的購屋者，若投資標的為低總價住宅，則財富累積的時 間可以相對較短，因此整體來看，在第一屋與第二屋的購屋時間間隔上，換屋 的購屋者應會較投資的購屋者有較長的時間間隔。 此外從文獻回顧得知，居住環境及區位選擇也是購屋時的重要考量（如 Kochera，1997；荷世平，1992），就居住的經驗會形成對住宅屬性的偏好來看， 12 由於資料限制，若家戶已有自有住宅，家戶其他成員的投資性購屋行為，在此不列入討論。 且根據主計處八十四年人口及居住調查中得到居住住宅為自有(限定為自建或自購，繼承或贈 與不納入統計)的在台北市佔全部住戶的 65.14％、台北縣佔 71.78％，若只針對只持有一戶自 有住宅為對象，探討居住在該住宅的比重，則比重應會更高，顯見第一戶自有住宅為自住的 假設具有相當可信度。 13 關於購屋動機的討論與調查，國內文獻如荷世平(1992)、黃錦鈴(1993)、方攸文(1997)有相關 的討論，在動機項目的界定上多半集中在使用面的不同原因，或者是投資因素等等。 14 住宅的代間移轉主要是家庭成員透過交易、贈與或繼承等方式將住宅移轉給下一代的行為， 靳燕玲(1993)、白懿淳(1997)及許秉翔(2000)的研究都指出，住宅的代間移轉是家庭財富移轉 的重要途徑。 15 當然就一般認知的情形，購屋目的可能具有家庭代間移轉的性質，如買給父母或子女住，或 者低度的自用，如作為休閒住宅等等，可能因為其使用的方式而使得購屋行為有不同的特色， 但若本人仍是所有權人，由於對於非自住的住宅仍具有所有權，因此歸納這些行為背後的意 義，大體上都具有投資的性質，故在此都視為投資型的購屋行為。 16 從以往研究來看，確實也存在一些基於個人獨特動機索引發的需求，如換工作或給子女就學 使用等等，但一般來說，比重皆不高，而本文希望藉由相關理論的角度，分析大多數第二屋 的購屋行為，因此特殊動機的購屋行為在本文無法完整考量。
情感及習慣因素或許是購屋選擇的重要考量之一，若依此角度，是否多數人會 隨著居住在一處地方的時間的累積而產生情感？或是會基於對居住環境的習慣 性而在購屋時選擇與原先居住環境相似的住宅？例如購買鄰近區位或相同類型 的住宅。進一步比較，投資型的購屋者在重視投資報酬率的情況下，相較於換屋 的購屋者，情感或習慣因素所引發的購屋偏好應較不顯著。 基於以上的討論，本研究建立以下三項假說來驗證第二屋的購屋行為： 假說一：相較於投資型的購屋者，換屋型的購屋者基於對提昇居住品質的需求， 會購買面積較大、屋齡較新的第二屋住宅。 假說二：情感及習慣性的偏好存在於第二屋的購屋行為，且換屋型的購屋者在 這方面會較投資型的購屋者顯著。從地域性的情感、對居住環境的習慣 性、對市場的熟悉度及風險趨避的角度來看，購買第二屋會出現顯著的 習慣性偏好，也就是說，應會選擇離第一屋較近的區位、相同的住宅類 型，且換屋性的第二屋購屋應會較投資型的購屋更顯著。 假說三：相較於投資型的購屋者，換屋型的購屋者在第一屋與第二屋的購屋時 間間隔較長。 四、 資料說明、實證模式及變數選取 (一)資料說明 本研究使用資料為台北縣、市的建物登記資料庫，包含建物登記簿中的標 示部及所有權部，資料來源為台北縣、市的各地政事務所，資料截止時間為民國 88 年 4 月 30 日的建物登記存量資料，台北縣、市建物存量合計 2,226,410 筆。 地政事務所的建物存量資料主要紀錄的建物基本屬性，包括面積、登記日 期、完工日期、座落地址、登記使用項目17等等；以及建物權利的屬性，包括移轉 原因18、所有權人姓名及登記戶籍地址等等。本研究藉由各屬性間的關係及所有 權人持有二屋屬性的差異來判定購屋者的購屋目的及其偏好的關係。 由於不動產的類型具有多樣性，取得的方式也不限於買賣，加上本研究分 析持有第二屋的議題，更使得研究的對象可能存在複雜的組合19，基於突顯研究 的重點及資料的限制，本研究鎖定在資料截止日時，在台北縣、市僅持有二屋以 交易買入的住宅且無其他建物的所有權人，及其持有的二屋住宅為分析的對象20。 17 如住家用、商業用、工業用、住商用等等。 18 如買賣、贈與、繼承等等。 19 建物的取得除了買賣，也可能是繼承、贈與或其他原因，持有二屋房屋的所有人，可能會出 現一屋是繼承取得，另一屋是交易取得；或者一屋是住家用，另一屋是商業用的混合情況， 這些都會使得分析購屋行為變得複雜。 20 由於持有超過二戶的樣本，其購屋行為及決策可能較為複雜，因此本研究暫不予討論。
共有、非自然人及外國人的樣本也不列入分析，並且取與住宅相關的登記使用項 目作為住宅的標的21。合於研究條件的第二屋持有者共計67,918 人，共計持有 135,836 屋。 由於地政建物資料並無法直接得知購屋者購屋時為投資或自用目的，為了 區分購屋目的，本研究藉由二種不同模式的估計方式，對原始資料作進一步的 分析及比對，以判斷購屋者較可能的購屋目的，再藉由不同購屋目的的住宅選 擇的差異，分別進行實證檢定，以獲取所需的結果。第一種模式估計的方式是從 購屋的價格來考量，若是換屋自住的人，應會購買品質較第一屋高的住宅，相 對的其總價也應較第一屋為高；此外從反向思考的角度看，一般人應不會購買 較自己居住房屋價格更高的住宅，只作為投資增值，自己卻不居住。因此本方式 是以總價的差異來做為自住或非自住的判斷標準，若第二屋的總價較第一屋高， 則認為應是換屋型的購屋行為，反之則視為投資型的購屋行為。 但就第一種方式來看，原始資料中並無房價資訊22，因此本研究採用張金 鶚等(1999)在估計住宅價格指數所建立的特徵價格公式23，將本研究資料中的建 物屬性帶入求得各住宅的特徵價格，再將各所有權人持有的第一屋的估計價格 以台北市消費者物價指數(CPI)還原為與第二屋同年的價格，藉此做為上述以房 屋總價區分換屋或投資目的行為的標準。 此外，在前節的討論中，我們認為在多數的情況下，第一屋應作為自住目 的使用，而戶籍一般來說代表個人所居住的地方，雖然實際居住地點可能不見 得會與戶籍地點相同，但若在購買住宅後將戶籍遷入該住宅，則可相信該住宅 應是作為自住使用，因此在第二種模式估計方式中，本研究採用戶籍地址與房 屋座落地址的相互比對，來作為自住或非自住的判斷標準，假設第二屋的房屋 座落地址與第二屋登記的戶籍地址相同，則本研究認定第二屋是作為自住使用， 因此這類的所有權人可歸屬於換屋型的購屋行為；反之，若所有權人的戶籍不 在第二屋而在第一屋，則認定第一屋是屬於自住，因此此類所有權人就歸屬於 投資型的購屋行為。 然而，在一般情況下，建物所有權登記時所使用的戶籍地址，應與該移轉 建物非為同一地址，通常是在取得產權後，才將戶籍遷入，而由於我國戶政資 料庫並未與地政資料庫相連結，因此除非所有權人去地政事務所進行住址更正， 21 包含了「住家用」、「住商用」、「住工用」、「農舍」及「國民住宅」等五項。 22 雖有土地公告現值及房屋評定現值，合併計算可知房屋價值，但該資料多半偏低且屬於土地 建物分離的個別價格資訊，並未就房屋整體價值的角度去考量，因此不予利用。 23 該研究是以主計處住宅狀況調查的詢問房價資料與台北市仲介公會提供的實際成交資料所估 計的特徵價格公式，分年以 cross-session 的方式估計個別房屋總價。
否則登記簿上的戶籍地址與建物座落應不會一致，造成樣本數的缺失 (missing)，這是本研究的限制，但上述第二種模式估計的方式，其樣本數仍達 23,993 筆(約為所有持有二屋樣本數的 35％，具有相當比重)，已具大樣本的規 模，故該樣本仍應足以進行分析。 但由於以戶籍與建物地址區分投資型或換屋型的購屋者的方式，其相關檢 定的實證結果不佳24，研判單純以此方式可能存在某些樣本分配上的系統誤差25， 因此本研究就上述第二種模式估計的方式再加入第二層的篩選準則，也就是以 估計的總價作為篩選準則，篩選的流程如圖一。經過雙重篩選後，第二種模式估 計的有效樣本數為14,898 筆，約為所有持有二屋樣本數的 22％，雖然在篩選的 過程中，損失了多數樣本，但一方面篩選後的樣本在判別購屋者是換屋或投資 的購屋目的中，較具有可性度；另一方面在樣本數上仍屬於大樣本，因此該樣 本應仍能相當程度反映不同目的購屋者在購買第二屋時的差異性。 第二屋的建物 地址與所有權人 地址相同 換屋型購屋者 (第二屋為自住) 是 第二屋估價房價＜ 第一屋估計房價 是 投資型購屋者 (第二屋非自住) 否 刪除該筆樣本 (無法判別) 否 圖一 模式二的在換屋型與投資型的區別準則 (二)實證模式及變數選取 為了配合本研究分析不同購屋目的下的購屋行為，採用二項選擇的Logit 模式作為實證模式如下：
24 SOMERS’D 及 GAMMA 檢定值都低於 0.15，TAU-A 檢定值更只有 0.05，顯然模型的解釋力
不足。
25 初步研判可能是以戶籍區分的方式雖然就換屋型的購屋者可以確認(因為該樣本有向地政事務
所辦理戶籍更正，可以相當程度認為第二屋應是自住)，但在此方式中，非換屋型的樣本卻不 見得就是投資型的購屋者，因為其中可能存在未去地政事務所辦理戶籍更正的換屋型購屋者， 因此此方式就可能存在樣本分配上的系統誤差，使得實證的效果不佳。
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log 其中，y 代表購屋目的為換屋，Xi 為外生的解釋變數，包含建物屬性 (X1)、時間間隔屬性(X2)及區位屬性(X3)。 依據研究假說，變數的選取以第一屋與第二屋屬性差異為主，說明如下： 1. 面積：第二屋面積減去第一屋面積。26為連續變數，基於假說一的假 設，相較於投資型購屋者，換屋型購屋者會買面積較第一屋大的第二屋， 因此面積的預期符號為正。 2. 屋齡：第二屋屋齡減去第一屋屋齡。為虛擬變數27，其中第一屋屋齡 調整為購買第二屋時的屋齡，為的是比較在第二屋購買當時，二屋的新 舊狀況，依據假說一的假設，相較於投資型購屋者，換屋型購屋者買較 新住宅的機率較高，也就是說，第二屋屋齡減第一屋屋齡應該要小於或 等於零，因此屋齡的預期符號為正。 3. 類型：第一屋與第二屋的建物類型，類型的區分依照其建物樓層高 度分為三樓以下(透天或別墅類型)、四至五樓(公寓類型)及六樓以上(大樓 類型)。為虛擬變數28，依據假說三的假設，觀察是否換屋型的購屋者買與 第一屋類型相同的第二屋的機率較高，預期符號應為正。 4. 區位：第一屋與第二屋的所在區位，區位以鄉鎮市區為單位。為虛擬 變數29，基於假說三的假設，觀察是否換屋者買與第一屋同一鄉鎮市區的 第二屋的機率較高，預期符號應為正。 5. 時間：第二屋交易年代減去第一屋交易年代。為連續變數，依據假說 二的假設，相較於投資型購屋者，換屋型購屋者在二屋購買時間間隔上 應較長，因此預期符號為正。 五、 實證結果及說明 實證結果如表三顯示，模式一及模式二分別為前節資料說明的二種模式估 計方式的實證結果。但運用無論那哪一個模式，與投資型的購屋者相比，換屋目 的的購屋者其第二屋買比第一屋面積大、較新的機率較高，且換屋者傾向於買與 26 由於原始資料的公共設施面積有相當多的缺失資料，因此面積變數僅以主建物+附屬建物面 積計算，以避免誤差。 27 若第二屋屋齡減第一屋屋齡小於等於零，則虛擬變數為 1，否則為 0。 28 若第一屋與第二屋的建物類型相同，則虛擬變數為 1，否則為 0。 29 若第一屋與第二屋位在同一鄉鎮市區，則虛擬變數設為 1，否則為 0。第一屋同一類型或同一地區的房屋，這表示換屋者確實會買比第一屋較大較新 的房子，且在購屋選擇上偏好自家附近的區位，因此假說一及假說二得到驗證。 此外，由於時間變數與預期符號相反，雖然顯著但無法驗證假說三，顯然 第二屋的購屋行為與時間的關係並不如本研究所假設，由於假說三從購屋者財 富累積的角度出發探討購屋行為與時間的關係，但一方面這樣的方式可能隱含 所有購屋者擁有相同的財富起點及累積速度的假設，假設是否過強以致造成實 證上的偏誤？另一方面，住宅的財貨特性是否會因為購屋動機及購買住宅是第 一屋或第二屋的差別，而呈現正常財或奢侈財的差異，進而構成購屋行為與時 間的關係有所不同？舉例而言，若第二屋屬於奢侈財，有無可能投資住宅反較 換屋目的的購屋者需要更多的時間去累積財富以達成投資住宅的行為？各種可 能性的釐清，有待後續進一步探討。 表三 戶籍與房價搭配篩選因變數模型結果(含面積自變數) 變數 預期 符號 模式一 模式二 截距 -0.2438*** -0.0012 第一屋與第二屋面積差距 + 0.3040***/(2.4619) 0.1361***/(1.067) 第二屋減第一屋屋齡小於等於零 + -0.0191/(-0.0041) 0.1050*/(0.022) 二屋購買時間間隔(連續變數) + -0.0127***/(-0.0356) -0.0579***/(-0.159) 第一屋與第二屋為同一建築類型 + 0.1888***/(0.0518) 0.3509***/(0.096) 第二屋在同一鄉鎮市區 + 0.8664***/(0.2388) 0.4251***/(0.117) 協調對(concordant) 93.5％ 84.5％ 不協調對 6.4％ 15.4％ 不確定(TIED) 0.1％ 0.1％ SOMERS’D 0.872 0.691 GAMMA 0.873 0.692 TAU-A 0.429 0.340 C 0.936 0.845 樣本數 49,814 14,898 Logit 機率參數/(標準化參數，顯著相對重要性)；***：P<0.001，**：P<0.01，*：P<0.1 六、 結論 針對第二屋的購屋行為，本研究是指從所有人持有的第一屋為基礎，就不 同的第二屋購屋目的所產生的不同的購屋選擇，來進行分析，所以基本上研究 的架構是建立在第一屋與第二屋的關係及第二屋的購屋目的這二個部分，來探
討第二屋的購屋行為。 研究結果顯示，相較於投資目的購屋者，換屋目的的購屋者會選擇品質較 第一屋高的住宅，如面積較大、屋齡較新的房屋；且換屋者在購屋行為上存有情 感習慣性及地域性的偏好，較容易購買與原居住房屋相同類型及相同區位的房 屋；但不同的購屋目的與時間的關係，在本研究中尚未得到驗證，顯然必須考 量更多的狀況，再做更深入的分析，此點有待本研究未來進一步釐清。 七、 參考文獻
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