行政院國家科學委員會專題研究計畫 成果報告
日本容積移轉制度及其法律課題之研究
研究成果報告(精簡版)
計 畫 類 別 ： 個別型 計 畫 編 號 ： NSC 95-2414-H-004-009- 執 行 期 間 ： 95 年 08 月 01 日至 96 年 07 月 31 日 執 行 單 位 ： 國立政治大學地政學系 計 畫 主 持 人 ： 陳立夫 計畫參與人員： 碩士班研究生-兼任助理：張瑞雲、張舒婷、林昕蓉 報 告 附 件 ： 國外研究心得報告 處 理 方 式 ： 本計畫可公開查詢中 華 民 國 96 年 10 月 31 日
行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告
題目：日本容積移轉制度及其法律課題之研究 －－兼論我國容積移轉法制應有之建構 計畫編號：NSC 95-2414-H-004-009 執行期限：95 年 8 月 1 日至 96 年 7 月 31 日 主持人：陳立夫 執行機構及單位名稱：政治大學地政學系 一、中文摘要 本研究計畫，主要係就日本現行 法上關於容積移轉之規範予以闡釋說 明，進而檢討分析，歸納其特徵，並 藉以探索我國在容積移轉法制之建構 與發展上得參考之方向。 二、研究報告內容 本研究計分六章。茲將其其內容 重點分述如次： 第一章為「緒論」，其主要重點包 括：（一）研究動機（問題意識）；（二） 研究與目的；（三）研究方法（以文獻 分析法，對於日本容積移轉法制予以 闡釋說明；並兼以比較研究法，論述 我國容積移轉法制應有之建構）與進 行步驟。 第二章為「容積移轉制度之形成 與法理」。按移轉制度，本係源自於美 國。美國將容積移轉定性為一種得自 土地或地表分離而得以單獨移轉之財 產權，名為「可移轉發展權」（TDR： Transferable Development Rights），自 1960 年代後期起，若干州、市之立法 上容許歷史建築物所坐落土地及有保 護價值之自然環境區域土地之未利用 容積，得移轉至其他土地上使用；其 主要目的，在於進行國土發展、都市 開發之同時，藉由容積移轉制度，以 維護、保存歷史建築物、自然生態環 境或農業資源用地等。其後，日本亦 援引容積移轉之概念，將其運用於都 市開發建設上；其主要乃以建築基準 法及都市計畫法對於容積移轉制度之 運用予以創設並規範。於是，就日本 而言，其容積本質上係行政機關以公 權力規制於特定土地上得以建築使用 之程度；相對地，亦可謂係公法上將 特定土地得建築使用之程度予以量化 後之權利。而容積既為依法量化後之 土地使用權利，則此種權利之行使， 應無必然於特定土地上使用之必要， 故於法定目的下，無妨容許其移轉至 其他土地使用。又容積，性質上固屬 財 產 權 ， 然 基 於 物 權 法 定 主 義 之 限 制，於日本，其僅能定性為債權性質 之權利。 第三章為「日本建築基準法上之 容積移轉制度」。本章主要首先概述建 築基準法之立法背景及內容要點。其 次闡述建築基準法所定與容積移轉相關之制度內容及實施情形，其型態包 括：（一）綜合設計制度（第 59 條之 2）； （二）一團地綜合設計制度（第 86 條 第 1 項）；（三）連擔建物設計制度（第 86 條第 2 項）。綜合設計制度，本質上 本係增加容積之手段，而非以實施容 積移轉為目的之制度；惟其制度運用 過程中將產生容積移轉之效果。申言 之，複數相鄰土地之所有權人擬共同 為建築時，得基於建築基準法所定一 基地一建物之原則下，運用本制度， 將本坐落於各個基地之各建物，視為 於一基地上所建築之一建物。於適用 綜合設計制度下，個別建物間之建築 管制事項得以放寬，彼此調整；於是， 全體基地符合建築許可上之容積率， 於各建物管制事項調整下，就個別基 地觀之，即產生容積移轉之效果。一 團地綜合設計制度，則是綜合設計制 度運用之擴大，將複數不相鄰土地共 同建築時，各基地內之容積得自由調 配；於是，產生容積移轉之效果。至 於，連擔建物設計制度，則是複數建 築基地，以既存建物存在為前提，並 符合：（1）建物間之容積合理分配；（2） 就相鄰之建物間，基於更細微之容積 調整而確保環境；（3）對於複數相鄰 接之建築基地，得創造集中之開放空 間等要件時，該建築基地內之建物管 制得不適用一般管制基準，而得將建 物間之容積為調整，作合理之分配， 除可獲得更高容積外，並有容積移轉 之效果。 第四章為「日本都市計畫法上之 容積移轉制度」。本章亦主要先予概述 都 市 計 畫 法 之 立 法 背 景 及 所 定 內 容 （各類型都市計畫）之要點。其次闡 述都市計畫法所定與容積移轉相關之 制度內容及實施情形，其型態包括： （一）特定街區制度（第 8 條第 1 項 第 4 款、第 9 條）；（二）再開發地區 計畫制度（第 12 條之 4）；（三）容積 適正分配地區計畫（第 12 條之 5 第 5 項）及（四）特例容積率適用區域計 畫（第 8 條第 1 項第 2 款之 3）。按特 定街區為日本都市計畫之一種；經依 都市計畫程序所劃定之特定街區，其 區內建物管制事項，不適用建築基準 法之一般規範，而係由都市計畫另行 規定之；其藉由增加容積及區內建物 容積之總量合計與個別建物容積得自 由調整分配，從而產生就個別土地而 言，有容積移轉之效果。再開發地區 計畫制度，乃經由都市計畫劃定再開 發地區，其內之建築物管制不適用建 築基本法之一般管制，而係建築主管 機關審查個別建築計畫內容所許可之 建築物，得於該再開發地區內整備計 畫所定容積限度內，各土地所有權人 間得將其容積相互調整，而形成容積 移轉之效果。而容積適正分配地區計 畫，乃依都市計畫程序將特定區域內 劃分為應作高度利用地區及應作低度 利用地區，並指定該地區之容積率上 限，而後對於高度利用地區及低度利 用地區之容積為適當之分配，以求個 別區域之最適當利用強度；此一分配 過程中，亦產生容積移轉之效果。至 於，特例容積率適用區域計畫係就大 都市之商業區中，具有適當配置及規 模公共設施之區域，為謀求其土地有 效利用（促進未利用容積之有效利用） 而劃定之地區。區內土地權利人，得 申請就二宗以上基地個別適用特別容 積率限度之指定；建築主管機關就其
申請之特例容積率限度，經考量建築 利用上必要性與周圍環境狀況後，予 以 核 定 適 合 個 別 基 地 之 容 積 率 ； 於 是，於此制度之運用亦生容積移轉效 果。 第五章為「綜合歸納與評析」。本 章主要歸納日本容積移轉制度主要之 特徵在於，（一）其與容積移轉制度之 原始創設目的有別，主要將其運用於 建築開發及都市發展之目的上。（二） 容積移轉制度雖為建築基準法及都市 計畫法適用所生之附隨效果，但其最 大特點乃在於藉由都市計畫手段將容 積移轉制度連結。（三）其運用區域具 普遍化且方式多樣化，使有助於良好 都 市 環 境 之 發 展 ， 並 呈 現 地 區 之 特 色。又，日本容積移轉制度之運用固 然應經建築主管機關之許可，惟容積 移轉之權利僅具債權性質，故容積移 轉之權利人（容積接收基地之權利人） 爰於容積移轉之同時，往往藉由具物 權效力之地役權、地上權、區分地上 權等之設定，以確保其權利。儘管如 此，然而容積移轉致公法上對於土地 使 用 強 度 管 制 之 內 容 產 生 實 質 上 變 化，惟對於容積移轉之公示制度，於 日本仍未確立；是以，容積移轉制度 之運用，仍有影響不動產交易安全之 疑慮。 第六章為「從日本制度觀點兼論 我國容積移轉法制應有之建構──代 結論」。按我國於 1997 年，為保護私 有古蹟建築及其定著之土地，並保障 其所有權人之權益，爰修正文化資產 保存法，導入容積移轉制度（第 36 條 之 1）；並依據同法之授權，於 1998 年 訂定古蹟土地容積移轉辦法。又 1998 年制定公布之都市更新條例，為促進 都市更新地區土地之更有效利用等目 的，亦設有容積移轉之規定（第 45 條）。1999 年復為促進公共設施保留地 之取得及為改善都市環境景觀，提供 作為公共開放空間使用之土地，而訂 定都市計畫容積移轉實施辦法，擴大 容積移轉制度之實施範圍與層面。整 體 而 言 ， 我 國 所 實 施 之 容 積 移 轉 制 度，除藉以保存歷史古蹟建築、維護 環境景觀外，並及於公共設施保留地 之 取 得 及 促 進 都 市 土 地 之 有 效 利 用 等 。 藉 由 容 積 移 轉 制 度 作 為 損 失 補 償、取得公共設施保留地之手段，固 為我國制度之特色；惟基於土地資源 之有限性，故宜考慮如日本般將容積 移轉制度發展運用於都市開發建築面 向 上 ， 以 促 進 土 地 之 有 效 利 用 與 配 置，並有益於都市景觀之活性化。當 然，目前我國容積移轉制度之最大問 題點在於，其制度運作與都市計畫脫 節（按都市計畫之擬定未考量容積移 轉之問題），致有其將對於都市環境品 質產生衝擊等之批評。因此，參酌日 本作法，將容積移轉制度與都市計畫 緊密結合，乃有其必要性。此外，我 國 容 積 移 轉 之 公 示 制 度 ， 亦 完 全 闕 如，致亦有已為容積移轉土地之交易 安全易受影響之問題；為此，或可將 容積移轉之公示與現行土地登記之公 示 制 度 結 合 ， 使 容 積 移 轉 狀 態 透 明 化，以確保不動產交易安全。 三、計畫成果自評 本研究主要闡明日本容積移轉制 度之相關法理基礎，及陳明日本容積
移轉制度之全貌與內容、實施情形， 其內容應可供為認識、理解日本制度 之運作情形外，並作可作為我國今後 有關於容積移轉制度興革之參考。另 一方面，以國土開發、都市發展之課 題，乃至相關土地立法而言，本研究 具價值性，對於學術上關於容積移轉 相關課題研究之深化，亦可資一助。 四、主要參考文獻 一、本國文獻 1. 林元興「都市建築容積加成與轉移 制度之基礎研究」（內政部建築研 究所籌備處委託研究成果報告、 1989 年）。 2. 楊松齡「都市建築容積轉移制度應 用於市地開發之研究」（內政部建 築研究所籌備處委託研究成果報 告、1992 年）。 3. 游瑞芬「以容積移轉取得都市開放 空間之研究」（中興大學都市計畫 研究所碩士論文、1994 年）。 4. 張晉城、華昌宜、楊重信、林明鏘 等「容積移轉空間－以建築容積轉 移辦法取得公共設施保留地方案 公聽會」空間雜誌 94 期（1997 年 6 月）。 5. 陳明燦「財產權保障、土地使用限 制與損失補償之探討：兼評都市 計畫容積移轉實施辦法」同氏『財 產權保障、土地使用限制與損失 補償』（翰蘆圖書出版公司、2001 年）。 6. 賴宗裕「桃園縣推動容積移轉制度 之研究」（桃園縣政府委託研究成 果報告、2003 年）。 7. 陳立夫「我國之容積移轉制度」月 旦法學教室 17 期（2004 年 2 月）。 8. 溫豐文『土地法』（作者自版、2006 年）。 9. 林建元「工業區開發模式與政策檢 討」（經濟部工業局委託研究成果 報告、2005 年）。 10. 林明鏘『國土計畫法學研究』（元 照出版公司、2006 年）。 二、外國（日本）文獻 1. 建設省空中権調査研究会『空中権 －－その理論と運用』（ぎょうせ い、1985 年）。 2. 亀田健二「移転可能な開発権」産 大法学 20 巻 2-3 号（1986 年）。 3. 宇都宮充夫『空間所有権の実現形 態』（大成出版社、1987 年）。 4. 高木文雄、稲本洋之助、南博方「都 市再開発における共同化問題と 信託及び空間開発権に関する研 究」（総合研究開発機構、1987 年）。 5. 矢野進一「都市空間の有効利用－ －容積率又は空中利用に関する 諸問題」法令解説資料総覧 81 号 （1988 年）。 6. 丸山英気『現代不動産法論』（清文 社、1989 年）。 7. 大浜啓吉「空中権と公法」専修大 学法学研究所紀要 15‧公法の諸問 題Ⅲ（1991 年）。 8. 水本浩「空中権の展開と課題」法 律時報 64 巻 3 号（1992 年）。 9. 丸山英気「空中権論」法律時報 64 巻 3 号（1992 年）。 10. 野村好弘、小賀野晶一「移転され る未利用容積の権利の性格」法
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