主題：建國百年-都更會更好座談會

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主題：建國百年-都更會更好座談會 日期：100 年 1 月 18 日

地點：聯合報系汐止總部 主辦單位：經濟日報

主持人：經濟日報總經理李佳諭 與談人：

台北市都發局局長丁育群 營建署都更組專員林純如

台北市不動產教育發展協會理事長楊銀宗 不動產物業人力資源協會執行長游榮富 昇陽建設處長謝廣文

昇陽建設襄理王明傑

羅馬崗石集團董事長黃維祝 亞伯土地開發公司總經理郭鐘熿 亞伯土地開發公司副總經理林麗雪 聖捷興業經理余昭明

聖捷興業經理羅淑佳

紀錄：高敏惠、楊明俊、蕭淑霙、鄭芝珊、劉思甫 攝影：毛洪霖

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■討論題綱■

一. 都更的獎勵制度，包括容積率、稅負優惠、投資抵減、整建或整 修補助等等，獎勵制度落實下的新生活。

二. 政府單位如何站在居中輔導的角色，讓執行業務單位、地主、政 府單位共創三贏，多贏。

三. 不論自辦都更的業務執行單位或是地主，如何使申請案件加速審 查、審議，有效率的限期處理，讓大家早點享受到都更的好處。

四.變更事業計畫程序繁複、制定認定變更事業計畫在不影響參與者 之權利下, 是否能簡化變更程序，由主辦機關業務單位依標準認定。

五.其他

■李佳諭■

都市更新不只是老屋換新屋，也不只是容積獎勵，都市更新應以公共 利益為前題，以都市實質環境與機能帶來全面性的改善，甚至更廣泛 地帶動社會與經濟環境的改善，創造更多的工作機會改善都市經濟，

建造符合永續發展的建築，引入豐富的文化活動活化都市等。

更重要的是要引入民間投資的資本與企業化管理，擴大政府與民間的 合作的關係。。在法令鬆綁與鼓勵民間參與都市更新之外，更應該鼓 勵民間的創新開發，提出提升都市競爭力各項空間計畫。所以特由本

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報舉辦了此座談會，讓政府單位瞭解民眾及相關業者的心聲，也?

政府單位做都更政策宣導的目的。

本報系因參與過「台北好好看計畫」，很瞭解其中遇到過的問題或是 獎勵優惠，站在地主的角度及企業的角度，都市更新其實已是民眾經 濟優質化的一個指標，不單是大眾普遍認定的重建維護那麼簡單，看 得到的城市文化融合，或是街廓環境的改善是大眾看的到的部分，在 透過都更整治後的地區價值，創造出來的整體經濟效益，增加就業機 會及商業買賣提升，更是看不到的利多。

近年來卻逐漸的有負面的聲音，大眾認定為都更是財團牟利養地的工 具，甚至出現反對都市更新團體，似乎掩蓋了一個良好的政策的宗旨 與訴求。所以經濟日報會善盡媒體正向宣導的角色，報導都更相關法 令政策，多報導都更完成的實際案例，讓民眾更瞭解相關的權益，也 督促目前較模糊的法規或是流程，早日落實修法，讓都更議題不是炒 作空談，而是變成全民切身經營的運動。

■丁育群■

都市更新是未來臺北市進階國際化必經之路，雖然臺北市土地少，但 仍為全臺最熱門的區域。但因發展得早，大多建物已老舊，都市更新 則為景觀的大革命，目的為環境改善，不論戶外或室內，尤其人行步

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道是友善環境的第一步，而容積獎勵措施實施後，在未來作業上應有 一定貢獻度。

臺北市計畫人口 350 萬人，實際為 260 萬人，而所有公共設施皆以 3 60 萬人為目標去闢設。目前達 30 年以上的老舊建物有 19 萬戶，其 中 77﹪約 14 萬戶是 4 至 5 層的中低樓層，必須透過都市更新去改善 內外部環境的改善，例如面臨 6 米巷道、外部無停車位、而消防救 援也較困難、屬中低樓層無電梯的房子，均可透過都市更新條例中拆 除重建、整建及維護三種不同更新方式辦理。而目前臺北市政府更推 動「老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」，以獎勵 容積兩倍的方式，只要基地面積達 2,000 平方公尺或 30 年以上之建 築均可來申請。

98 年起臺北市政府即進行「臺北好好看」計畫，包含八個系列計畫 及三個整合計畫，希望短時間內即能改造臺北市的景觀。其中系列一 為結合公私部門的力量，創造地標式建築；系列二則是將空地開放出 來，閒置空間先拆除或簡易綠化；系列三為外牆拉皮 (整建維護)；

系列四為拆除窳陋廣告招牌。另外也在市區創造親水的環境，例如在 公館地區，藉由公有地興建跨堤設施；在大稻埕、馬場町等地以節能 減碳方式，讓腳踏車能從市區騎河濱，再從河濱進市區。

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不論是中央的政策或臺北市政府都市發展局，今年度都會將都市更新 案件的審議資料，落實的更透明化有效率，並委託專業團隊到社區服 務，民眾有任何都市更新法令問題，不分平、假日，白天或晚上，都 可到社區諮商輔導，補足對專業技術與行政流程較為陌生的情況，輔 導民眾可自辦更新。

此外，希望內政部能授權台北市政府都市發展局，將都市更新容積獎 勵辦法作適度調整，並秉持基本作業原則及簡化的方式，調整都更的 作業程序。另一方面臺北市政府也將興建公營住宅 (含社會住宅)，

將市有土地或不同局處的閒置土地納入公營住宅，在郝市長任期內，

期望能提供 4,808 戶。

■林純如■

為加速推動都市更新，行政院從 95 年 1 月 25 日核定「加速推動都 市更新方案」，復於 98 年 2 月 9 日核定「都市更新推動計畫 (98- 101 年)」，納入「愛台 12 建設計畫」加速推動。內政部在評析現行

「都市更新推動計畫」（98-101 年）及國內外相關情勢後，找出現 階段發展四大困境，包括政府部門推動人力不足、未能有效整合民間 產業相關資源、未能確切掌握各地區更新需求以及欠缺整體規劃開發 概念等，進而提出「都市更新產業行動計畫」（100-103 年），取代

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原「都市更新推動計畫」（98-101 年），並於 99 年 11 月 25 日經 由行政院院會通過。

「都市更新產業行動計畫」將以下列四點做為推動全方位都市更新的 總目標：首先是由「基地再開發」為主的更新模式，推進到「地區再 發展」以及「地域再生」；由於過去更新案大部分為小面積基地開發，

為擴大效益，鼓勵大面積開發，近年並陸續勘選財政效益大及大面積 公有土地，由政府主導示範辦理，進而帶動民間投資。

其次是由「投資型」都市更新擴展為「社區自助型」都市更新；過去 除了震災災區之重建，係由所有權人組成更新團體主導辦理，大部分 更新案均集中在都會區、有投資效益的地段，由民間業者整合實施，

然對於私有產權複雜，建築老舊亟須更新，卻無民間業者進入者，政 府應輔導協助其自力更新。有鑑於此，除了由政府委託民間專業機構 進入社區協助整合實施外，並將提供整合及規劃設計的補助。

第三是由「重建型」都市更新延伸到「整建維護型」都市更新，都市 更新之發開除了重建外，包括整建與維護，為延長建築物使用效益，

美化都市環境及景觀，98 年至 99 年推出建築風貌整建計畫，已完成 500 多處之改善，惟主要以公有建築物為主，為擴大整建維護效益，

本計畫未來將針對私有建築物進行補助，希望提升建築物使用效益及 環境生活品質。

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最後是兼顧「都市個別老舊合法建築物」生活機能改善，除了大規劃 都市更新外，個別住宅之修建維護，亦為廣義都市更新之一環，此計 畫以原容積重建、綠建築獎勵及增設升降機間不計入法定容積等方 式，增加建築物改善的空間。在政府加速推動都市更新政府政策下，

陸續配合修法，明定審議期限，簡化及縮短作業程序，落實政府協助 代為拆除的執行，擴大容積獎勵範圍，並由中央統一訂定明確都市更 新容積獎勵標準，降低審議可能發生之爭議，另外都市更新估價部 分，已請估價公會及地政司，協助訂定權利變換估價準則，希望建立 公平合理透明的制度，而良好都更產業環境，有賴政府及業界一起努 力。

■楊銀宗■

內政部日前提出「都市更新產業行動計畫」，獎勵 20 年以上老建物 都更，預計投入百億元經費，全台都市更新可望自民國 100 年起跑，

都更熱潮將延燒到民國 103 年。

首先以「愛自己的家，就別讓屬於自己的權益睡著了」這點開始討論 起。現在老舊房屋重建，真的可以不花一毛錢，目前台北市政府正在 大力推動都市更新，市民可自組更新會、申請民間推動更新事業經費 補助；更推出許多的獎勵制度，包括容積率、稅負優惠、投資抵減、

整建或整修補助等；兼顧原居住人的權益，同時解決原居住環境問

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題，包括舊有生活機能不佳、缺乏電梯設備、停車空間不足、及公共 設施安全防災不足等。

接下來一般民眾到底要怎麼辦都更，才能成功? 都更要成功，首先要 先從跨出自家大門，認識對門、樓上、樓下鄰居做起。成功關鍵，就 是社區居民凝聚共識，不要互相猜忌。二來都更案應有專業顧問團隊

「早期介入協助」，將正確觀念帶給住戶，才不會因為一開始的理念 分歧，造成日後協調溝通難度，才可以盡速實現「我的房子變金屋」

的夢想。

■郭鐘熿■

在都更獎勵制度部份，我們期望中低樓層專案獎勵施行細則，例如相 關計畫書範本製作及審查注意事項等，可以儘速公告，如此將有利都 更規劃

在我們進行都更規劃與整合的個案中，經常鼓勵實施者及地主進行綠 建築規劃，像中低樓層老舊專案能把綠建築納為必備條件，就是一種 很正面的做法、其獎勵值也很有誘因。希望政府能夠更全面性地鼓勵 推動綠建築規劃，例如針對實施者就綠建築規劃成本認列更寬廣地認 定，以鼓勵實施者進行較高等級之綠建築規劃；如此一來、實施者可 獲得更高容積獎勵、地主也能提昇居住品質。

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仿傚歐美、日本，針對重點的更新單元或區域、舉行公辦都市更新事 業的可行性。可以先由公有房地、及危險建築物開始試行。例如日本 六本木的公辦都市更新案，日本政府提供許多誘因給業者及地主，不 但有效改變市容瞻觀、提昇區域商業價值，政府也因此獲得許多開發 後的稅捐收入，是典型的公辦都市更新多贏的成功案例。

在進行許多個案都市更新規劃與整合的經驗中，發現有許多問題的產 生，來自於相互間的不信任。主要是因為資訊不夠公開、透明，都市 更新成功案例與政策的正面資訊也不足。可透過舉辦多場說明會、提 供更多相關資訊給地主，經常鼓勵地主多多上營建署或是都市更新處 的網站，就有很豐富的都市更新相關資訊，讓地主盡可能地更瞭解都 市更新事業的內涵與程序、甚至建築法規等等，例如權利價值的確切 說明、建築規劃數據的公開、分配規劃的明確等；事實上進行整合到 最後，真正反對都市更新的地主是極少數的。而這些都有賴於媒體及 公部門多報導都市更新正面資訊，以及開發者盡可能地開誠佈公，當 地主心中愈無疑慮，自然就不會視都更如惡夢了。

■黃維祝■

都市更新有四個重要的意義，首先是都市美化，當然最重要的是促進 財政的收入，以及工地的價值會提高，這些對政府而言，都是好的事 情，站在積極面的角度，台灣應恢復到全球一般的水準，營建業在國

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家 GDP 的 6-7%左右，目前台灣僅為 2.6-3%之間，有成長空間，且可 增加我國的就業人口；另外是節能減碳，提倡綠的建築及綠建材標 章，使我們生活的建築物智慧化，能源自足；最後是如何來鼓勵且推 動健康的生活空間，給我們更舒適的環境，以上為都更主要的意義。

前面二項與政府有關係，其中，前都市更新的成效，以台北市最為亮 眼，代表為有遠見的地方政府；後面二項為國人健康及生活環境有關 係。

政府針對 21 世紀，推出綠時代的來臨，全民應響應改變以往陋習，

在建商推出新的房子時，如果靠著價值的增值為銷售主要的目的，應 予以改變，導正房子應該是健康的、對環境有利的，來取代增值的空 間，因此，綠建築、綠建材才是我們要追求的。

今日的都更議題，我們會從都更的角度，爭取政府更多的獎勵，也應 該從符合都更的精神，是在重視健康的生活空間，如何有效的執行及 獎勵，綠建材標章的取得或增強結構物的耐震性能，以及建立無障礙 的空間，改善節能減碳，來使建築物如何使都更是表達在環境的貢獻。

以上是都更的誘因，參與更多的都更，過去是追求建物的價值，利用 都更的機會，改變為生活的價值，這才是進步的國家，所進步的都市 市民，不要一眛追求金錢的價值，生命比什麼都重要，綠建材標章就 是要我們重視生命，重視自然。

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如何使都市的都更，有它的主題精神，以台北市為例，可規畫各區的 特色，自然由小單位的依據點，而成為整體點，將台北市改變成景觀 的大革命；另外，政府應鼓勵建設公司，將綠建材等優質產品，集合 起來，成為一個綠建築系統的服務單位或者是公司，在未來認定綠建 材標章時，減少難度，目前有些人認為太困難，最主要的是下游沒有 更多的結合廠商，來提供更方便的系統，以及更便宜的建材，其實綠 建材不會貴的，甚至長時間使用，會更便宜；展望未來，政府應協助 廠商建立有關綠建材系統，以加強建商採用的意願。

■謝廣文■

透過都市更新其實完成了許多弱勢者的夢想，都市更新立法 10 多年 來，透過都市更新，不僅讓原住戶留下來繼續居住，更將原有危險狹 小的空間，更新為嶄新優質的生活環境，很多重建案，真的非靠都更 不可。儘管都更有這麼多貢獻，但卻出現都更成為財團牟利工具的負 面印象，掩蓋了一個好的政策的推動，這是相當可惜的事情。建議建 設公司、政府與媒體，都應該要大力宣導都更的效益，站在弱勢者的 角度，看都市更新幫他們完成了那些夢想。

臺北市政府城鄉局其實做了很多協助都市更新推動的措施，譬如海砂 屋大樓社區，臺北市政府去年針對海砂屋的列管、公告停止使用期限

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暨後續拆除作業，更推動海砂屋更新，對於都市更新推動起了很大的 作用。

另外，都更案件有其複雜性，因此需要較長的審查審議時間。但如果 是常見的審議項目，則應縮短審議時間，進一步建立標準化，讓目前 許多較細微非主要項目的審議過程可以簡化。讓更多推動都更的執行 者或政府部門的審查，可以更快速的判斷適用的獎勵或權變共同負擔 等。

再者，民眾參與社區總體營造或目前都更推動居民自力更新，從社會 學角度或實質環境上都有其積極正面的意義，但建議應將居民自力更 新視為一個過程，而非目標。因為都更涉及的專業層面極為廣泛，即 使藉由專業的輔導、顧問團體，民眾也難真正全面參與。

在沒有都市更新條例的年代，昇陽跟很多建設公司早已推動數十年的 合建，沒有多數決沒有強制執行，需要更多的時間與人力。有了都市 更新條例，相對推動合建就更有效率，更有制度，參與的公司也更多 了。但畢竟建立制度以來不過 10 餘年，有許多可以更努力的地方，

但中央與市府都全心投入都更的推動，建立良好的都更作業平台與機 制，我們仍應給予支持與肯定。

■游榮富■

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其實站在協會及都更公司的角度，都希望政府單位、民眾、執行者三 贏的局面。都市更新由整體都市發展政策來看，必須由以重點式（精 華地區）慢慢轉往擴張式（郊區）的發展政策，建國百年的幸福策略，

希望今年度輔導案件能如期超過百件，讓民眾邁向幸福的人生規劃不 是開空頭支票，很多實施者及地主常常向我抱怨，說著獎勵容積的疑 惑或是法規流程過慢，甚至是稅率減免是否可共同優惠等，許多的問 題。

遇到部分實際執行案件，一樣的房屋條件自宅是住二，隔壁卻是住 三，結果造成獎勵容積的劃分有大大的不同，其實在資訊的說明，希 望政府單位能有套標準的規則，獎勵容積的方式，可制定的更清楚，

避免一條巷道有各種不同的獎勵政策，這對實施者或是地主，都會造 成很多不必要的糾紛。

這幾年中小型建商、掮客到處整合或是介入案件，再待價而沽，伺機 轉介給大型建商、財團轉手獲利；反觀部分大型建商，碰到複雜的土 地或合建案，往往鑑於開發風險高、嫌麻煩，乾脆觀望。使得在大面 積更新改建的都更案，卻淪為「掮客」居間主導，也是阻礙更新進度，

讓地主、執行者怨聲載道的關鍵之一。

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