以模糊德爾菲法應用於劃定都市更新地區評估指標之研究

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(1)國立屏東商業技術學院不動產經營系(所) 碩士論文. 以模糊德爾菲法應用於劃定都市更新地區評估指標之研究 A Study on Delimiting Urban Renewal Area Evaluation Index with Fuzzy Delphi Method. 指導教授：呂宗盈研究生：林韻芬. 中華民國一百零二年一月.

(2) A Study on Delimiting Urban Renewal Area Evaluation Index with Fuzzy Delphi Method. Advisor： Tsung-Ying Lu By： Yun-Fen Lin. A Thesis Submitted to the Graduate Program of Real Estate Management In Partial Fulfillment of the Requirements For the Degree of Master of Administration National Pingtung Institute of Commerce. Pingtung, Taiwan, R.O.C. January, 2013.

(3)

(4) Fuzzy Delphi Method FDM 5.55 5.18 4.46. I.

(5) A Study on Delimiting Urban Renewal Area Evaluation Index with Fuzzy Delphi Method. Abstract This study focuses on the Urban Renewal Act since the publication in 1998, of which about updating area is designated only fifth to the provisions of seventh VII of failed clearer description. Urban Renewal Act renewal area delineated in the assessment, the principle as to the degree of physical environment of an unfavorable, while neglecting the future district has re-development of the value of the potential, and this potential should be important considerations determine urban renewal；Update the target to promote land use and improve the urban functions and based on the Urban Renewal Act should be further consideration, in addition to assessment of the environment, an unfavorable level, the region has the potential to attract investment to update and re-development. Therefore, the potential for development from region to think, to explore by the prices of residential properties, related laws and related research evaluation factors delineated update the regional indicators, to comply with the regulations and cost-effective way to analyze the basis for future renewal area is designated byby the expert questionnaire design Fuzzy Delphi Method (Fuzzy Delphi Method；FDM), and then integrate the consensus of experts and scholars, thereby establishing evaluation indicators designate the renewal area. Results show that its expert consensus value of the research project of "Building Conditions "totaled 5.55; " Neighborhood Environment "project the expert consensus value totaled 5.18; total" Regions "project expert consensus value 4.46, the experts attaching more importance to the project of "Building conditions", followed by a "Neighborhood environment "project", the most neglected regions "project. "Regions" falls in most projects were not taken seriously, but the research is still proving evaluation index of prices affecting residential property "regions", can be included in the delineation of the assessment indicators within the urban renewal area.. Keywords: Urban Renewal, Residential Properties, Fuzzy Delphi Method. II.

(6) 誌謝時光飛逝兩年過去了，心裡充滿感謝一路上陪伴我和提攜我的人們，真的是十分感謝你們。首先，我要感謝指導教授. 呂宗盈老師辛苦的指導與照顧，因為當初進研究. 所情況特殊，遇到了呂老師真的是十分的幸運，所以對於老師您的恩情十二萬分感謝，在學業上的教導與生活上關心，老師不只教導我這些，還有許多做人處事的道理，以前從來沒有人願意這樣教導我，讓我感受良多，尤其我有許多缺點，老師還是願意這樣教導我，感謝的心真的無從說起；亦要感謝口試委員黃名義老師與岳裕智老師在論文審查給予學生寶貴的意見，還有撰寫論文時給予的協助與幫忙，真的非常感謝兩位老師！我要特地感謝岳裕智老師，百忙抽空來當我的口試委員，對學生的關心及教導！在此，僅向各位老師們獻上我最最真誠的感謝。在研究所求學的階段，感謝系上白金安老師、賴碧瑩老師、黃名義老師、李春長老師、楊宗憲老師、張桂鳳老師與鄭博文老師的諄諄教誨，記得當初考屏東商業技術學院不動產經營研究，是因為聽到賴碧瑩老師的演講，才讓我有緣份來到這裡，遇到我的指導教授、系上的老師和同學們，感謝賴碧瑩老師！感謝幫我填寫專家問卷的各位前輩，有你們的協助才成就了我的論文。我要感謝我的同學們，尤其是佳鈴、瑤瑤、咪咪、婕妤和俊凱，還有辛苦的維倫，謝謝你們的陪伴鼓勵，讓我在這兩年求學不孤單，真的很感謝你們！我還要感謝我的大學同學儷蓁，有你的支持讓我從大學畢業到工作，甚至於到研究所畢業了，你依然陪在我身邊，一輩子的好朋友謝謝你。謝謝某一個人也陪伴了我走過研究所兩年！我真心的感謝你們大家！最後感謝我的父親與母親，在求學期間給予我無與倫比的支持和無怨無悔的付出，讓我無後顧之憂完成碩士學業，以及弟弟、阿嬤和親朋好友的鼓勵與關心，我總算順利取得碩士學位了，你們的關懷和扶持一直是我的動力，謝謝你們！再次感恩在我求學階段每一位指導與關心過我的貴人們，你們的付出我都會謹記在心裡。有貴人們的幫助，才成就了今天的我，感謝你們！真心誠意的感謝你們！林韻芬於國立屏東商業技術學院不動產經營所碩士班中華民國 102 年 1 月. III.

(7) 目錄第一章緒論 ...................................................................................1 第一節研究動機與目的 ..........................................................1 第二節研究範圍與內容 ..........................................................3 第三節研究限制與名詞定義 ..................................................4 第四節研究方法與流程 ..........................................................5 第二章相關理論及文獻回顧 .......................................................7 第一節住宅屬性相關文獻之探討 ..........................................7 第二節都市更新地區劃定相關文獻之探討 ........................22 第三節劃定都市更新地區評估方法之分析 ........................32 第三章研究設計 .........................................................................39 第一節建立評估架構 ............................................................39 第二節模糊德爾菲法 ............................................................40 第三節問卷調查對象 ............................................................44 第四章評估指標統計結果評估指標統計結果分析結果分析 .................................................48 第一節專家問卷統計 ............................................................48 第二節評估指標分析 ............................................................49 第五章結論與建議 .....................................................................67 第一節結論.............................................................................67 第二節建議.............................................................................68. IV.

(8) 參考文獻..........................................................................................70 參考文獻附錄一模糊德爾菲專家問卷 .....................................................74. V.

(9) 1.1 3.1 3.2. ······················································································6 ······················································································40 ···········43. 3.3 3.4 4.1. ···········44 ···········45 ······················································66. VI.

(10) 2.1 2.2 2.3. ··································13 ··················································20 ··············································27. 2.4 2.5 2.6 2.7. ··············································30 ··············································32 ······················································33 ··············································36. 2.8 3.1 3.2 3.3. ······················································37 ······································41 ······················································································47 ··············································································47. 4.1 4.2 4.3. ······································································48 ··········································································49 ··········································································51. 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 5.1. 2 2. ··································································53 ··································································54 ··················56 ··················57 ··················································································59 ······················61 ······················62 ······························································64 ··········································································67. VII.

(11) 第一章緒論本章緒論之主要內容分為四節。第一節為研究動機與目的；第二節為研究範圍與內容；第三節為研究限制與名詞定義；第四節為研究方法與流程。第一節研究動機與目的壹、研究動機都市更新條例在評估劃定更新地區範圍，主要以實質環境窳陋程度做為原則，卻忽略日後地區具有再發展的價值潛力，而此潛力應是決定都市更新重要考量因素之一，且基於都市更新條例第一條促進土地利用與健全都市機能之更新目標，除了評估環境窳陋程度外，應進一步考量地區之具有進行再發展的潛力。高筱慧（2001）指出具有土地利用及區位條件上之優勢條件者，因該環境特徵對房價有正向效果，透過更新計畫可實現其隱含之預期價值。因此，都市地區透過都市更新不僅要改善實質環境窳陋，更要對都市整體創造最大效益。現行的都市更新條例於更新地區劃定原則缺乏明確的詳細指導。都市更新條例第五條1未對更新地區劃定有較明確的指導，而在都市更新條例第六條2、第七條3雖有規定了九項都市更新地區劃定的項目，但卻太過於空洞。因此，在都市更新條例中極需明確的訂定都市更新地區範圍之劃定指標以資依循。有鑑於此為順利推動都市更新，政府宜研擬出一套兼具原則性與實用性之都市更 1. 都市更新條例第五條：「直轄市、縣（市）主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估，劃定更新地區，並視實際需要分別訂定都市更新計畫一、更新地區範圍。二、基本目標與策略。三、實質再發展。四、劃定之更新單元或其劃定基準。五、其他應表明事項。」 2 都市更新條例第六條：「有下列各款情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關得優先劃定為更新地區︰一、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。二、建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。三、建築物未符合都市應有之機能。四、建築物未能與重大建設配合。五、具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。六、居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。」 3 都市更新條例第七條：「有下列各款情形之一時，直轄市、縣（市）主管機關應視實際情況，迅行劃定更新地區，並視實際需要訂定或變更都市更新計畫︰一、因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。二、為避免重大災害之發生。三、為配合中央或地方之重大建設。前項更新地區之劃定或都市更新計畫之擬定、變更，上級主管機關得指定該管直轄市、縣（市）主管機關限期為之，必要時並得逕為辦理。」 1.

(12) 新地區範圍劃定指標，以供作業之參考。若依都市更新條例第五條規定劃定更新地區，勢必更新地區評估應同時包括對政策規劃、實質環境、社會經濟發展及投資效益等方面的考量。基於前述說明，地區潛在價值將是影響更新地區實施的重要因素之一，因此，本研究從房價之住宅屬性角度思考哪些地區具有再發展價值的潛能，於資源有限之情況下，考量何處劃定更新地區能對都市創造更多價值與效益？探討從房價的住宅屬性中能使地區具潛在價值的評估因子為何？因此，引發本研究選取適當住宅屬性來評估地區實施都市更新的潛力，以及建立更新地區評估指標之動機。本研究為使評估因子能符合法規之規範，另考慮藉以相關法令及相關研究尋找適當的評估因子，分析並研擬未來都市更新地區劃定準則之依據。綜上所述，都市更新地區的劃定，若能夠考量房價之住宅屬性、相關法令及相關研究之評估因子，藉以選擇都市中需要更新的地區，將更能確保居民生活環境的安全，提升其生活品質，創造都市再發展價值效益，使都市更新的意義不只是有公共利益上的效益，更增進都市的服務機能及經濟發展潛力。. 貳、研究目的根據前述研究動機，本研究乃擬定以下研究目的。一、以都市更新條例第五條至第七條為基準，彙整各縣市劃定更新地區準則及相關文獻，藉以擬定符合法規的都市更新地區評估指標因子。二、整理都市更新地區之劃定準則與房價之住宅屬性的相關文獻，分析適當的都市更新地區評估指標因子。三、尋求房價之住宅屬性與都市更新地區劃定準則之關聯，並從再發展的潛力，建立都市更新地區劃定之評估指標。. 2.

(13) 第二節. 研究範圍與內容. 壹、研究範圍本研究主要針對都市更新條例於民國八十七年公佈至今，其中有關更新地區劃定僅只有第五條至第七條的規定，未有更明確的說明。從地區再發展潛力思考，探討由住宅屬性、相關法令及相關研究尋找適當的評估因子，分析並研擬未來都市更新地區劃定準則之依據，以符合法規又具經濟效益方式，擬定未來劃定都市更新地區評估指標。本研究問卷的實施時間自2012年07月01日開始，並於同年10月01日完成此階段所有問卷之回收。另根據陳怡錡（2009）提出有關模糊德爾菲法之實例與研究所設定之專家數量，至少為5~10人，因此，本研究專家問卷數量設定為7份。. 貳、研究內容本研究目的在於建立劃定都市更新地區評估指標，藉由住宅屬性探討其影響之評估指標因子。基此，將進行相關文獻回顧，整理分析相關住宅屬性資料，彙整評估指標基準，擬訂模糊德爾菲法（Fuzzy Delphi Method；FDM）的專家問卷進行原則與指標修正，藉由取得專家一致性共識，建立劃定更新地區評估指標。本研究之主要內容如下：一、國內外有關住宅屬性之相關文獻回顧整理國內外有關住宅屬性之文獻，彙整利用特徵價格法探討影響房價的相關住宅屬性，並將彙整資料進行篩選後，再結合都市更新地區劃定相關文獻，以評估適合之住宅屬性為評估因子。二、國內外都市更新地區劃定相關文獻之回顧本研究將蒐集國內外劃定更新地區及評估指標的相關研究，並彙整相關法令尋找適當的評估因子，分析其劃定方法和評估指標，再篩選為本研究初擬之評估指標。 3.

(14) 三、藉由住宅屬性建立都市更新地區劃定評估指標藉由住宅屬性、相關法令及相關研究之評估因子，初擬本研究之評估指標，又設計其模糊德爾菲專家問卷，整合各專家學者之共識，進而建立劃定更新地區評估指標。. 第三節. 研究限制與名詞定義. 壹、研究限制一、本研究僅利用房價之住宅屬性探討劃定都市更新地區的評估指標。二、雖本研究從地區再發展潛力探討劃定更新地區，但仍設有此更新地區需符合都市更新條例第五條至第七條規定為原則。貳、名詞定義一、住宅屬性：住宅是一組具有多種特性的復合財貨，除住宅本身的實體部份外，它的區位、鄰里環境、建築型態和公共設施等多元的組合造就住宅不同的屬性（郭柏君，2009；羅仕樑，2007）。可區分為住宅家戶屬性與住宅本身屬性兩部份，所謂家戶屬性包含性別、年齡、教育程度、職業、人口數和家戶型態等，而住宅本身屬性則包含住宅價格、區位、建築構造、總樓層數和屋齡等（林韋宏、彭建文、林子欽， 2003）。二、更新地區之劃定：依都市更新條例第五條規定：直轄市、縣（市）主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估，劃定更新地區要分別訂定都市更新計畫，表明下列事項，作為擬定都市更新事業計畫之指導︰更新地區範圍、基本目標與策略、實質再發展、劃定之更新單元或其劃定基準、其他應表明事項。. 4.

(15) 第四節. 研究方法與流程. 壹、研究方法由於本研究重點在探討地區再發展價值潛力，藉由住宅屬性劃定更新地區評估指標，因此，本研究先就國內外住宅屬性及劃定更新地區作相關文獻回顧，以了解住宅屬性與更新地區劃定之間的關聯性，並篩選適當評估指標的項目，再設計模糊德爾菲法之專家問卷，最後分析問卷結果，建立劃定都市更新地區評估指標。本研究方法如下：一、文獻回顧法主要是以整理都市更新地區劃定相關法令與相關研究，以及目前都市更新地區劃定之方法，蒐集影響房屋價格之住宅屬性相關文獻，將上述文獻整理歸納，以了解住宅屬性與更新地區劃定之間的關聯。二、比較分析法分析比較國內外劃定都市更新地區相關法令、方法和影響房屋價格之住宅屬性相關文獻等資料，藉以找出本研究的評估指標，並作為日後研究建議的參考。三、模糊德爾菲法（Fuzzy Delphi Method）經過相關文獻分析後，本研究認為都市更新可從許多面向切入分析，而劃定都市更新地區可依據的評估方法也很多樣，為了使評估指標的項目能更貼切本研究，讓本研究所設立的指標具有客觀性及公正性，本研究利用模糊德爾菲法之專家問卷，進行多次的意見調查、回饋與修正，取得受調查之專家學者達成共識的評估指標。. 5.

(16) 貳、研究流程依據前述，本研究流程如圖 1.1 所示：研究動機與目的. 研究範圍與內容. 相關理論及文獻回顧. 住宅屬性相關文獻. 都市更新地區劃定相關文獻. 建立評估架構. 執行模糊德爾菲法. 完成評估指標之篩選. 結論與建議. 圖 1.1 研究流程示意圖. 6. 劃定都市更新地區評估方法.

(17) Court. 1939. Adelman and Griliches. Aloson. Lancester. 1964. 1961. Bid-Price Theory. 1966. 7.

(18) Rosen. 1974. utility theory. Lancaster. Alonso. Marginal Willingness-to-Pay. MWTP. implicit price. 2005 2009 Mutifaceted Commodoties. Ridker and Henning ,1967. 8.

(19) 2011. 2010 Geographic Information System. 2007. 9. GIS.

(20) 2006. 2006. 2003. 2011. 10.

(21) 2010. 1996. 1998. 2010. 2009. 2004 ~ 2007. 3,905. 44. 11. 109.

(22) 2008. 2008 hedonic. 2008. CBD. 2005 Transit-Oriented Development TOD 2.1 12. TOD.

(23) 2.1. 2011. 2010. 2010. 2010. 13.

(24) 2.1. 2008 Hedonic. 2008 CBD. 800. 800 CBD. 1% 0.023% 2007. 14.

(25) 2.1. 2006. 2006. 85 90 1.. T.O.D.. 2005 T.O.D.. .. 15.

(26) 2.1 T.O.D. 2003. 2001. 16.

(27) 2.1. 1996. -. 1993 CBD CBD. CBD. 1. 1992. 2.. 17.

(28) 2.1. 1991. 42.6%. Bjorklund. 2006. Martins-Filho and Bin. 2005 AMASE. 18.

(29) Laurice and Bhattacharya. Sirmans. 2005. 2005. Brown and Uyar. 2004. Simons and Jaoubari. Frew and Judd. 2004. 2003 95. 2.2 19.

(30) 2.2 / Bjorklund. 2006. Offer price, transaction price and time-on-market Martins-Filho and Bin 2005 Estimation of hedonic price functions via additive nonparametric regression Laurice and Bhattacharya 2005 Prediction Performance of a Hedonic Pricing Model for Housing Sirmans et al. 2005 The Composition of Hedonic Pricing Models Brown and Uyar 2004 A Hierarchical Linear Model Approach for Assessing the Effects of House and Neighborhood Characteristics on Housing Prices Simons and Jaoubari. 2004 The Effect of Freight Railroad Tracks and Train Activity on Residential Property Values Frew and Judd 2003 Estimating the Value of Apartment Buildings. 20.

(31) 21.

(32) Renewal Reuse. Remodel. 22. Redevelopment Regeneration.

(33) 1.. 23.

(34) 2.. 3. 4. 5. 6.. 1.. 2. 3.. 1. 1. 2002. P.14 24.

(35) 25.

(36) 2000. 2001. 26.

(37) 2.3 2.3 1. / 6 2. 7 3.. 1. 2. 3. 4.. 4. 1. 2. 3. 4.. 1.. 1.. 2. 3. 4.. 2.. 5. 6. 7. 8.. 5. 6. 7.. 9.. 8. 9.. 10.. 10.. 11. 11.. 1.. 27.

(38) 2.. 2001. P.2~13. 3.. 2.4 2010. 2007 25 25. 12. (Vulnerability). 28.

(39) 2008 (Multi-Criteria Decision Making. MCDM). (Analytical Hierarchy Process. AHP) AHP. 2002. 2001. AHP. 2000. 29.

(40) 2.4. 2010. ─. 1.. 1.. 2. 3. 4.. 2. 3. 4. 5. 6. 7.. 2007. 1.. 1.. 2. 3.. 2. 3.. 4.. 5. 2008. 1. 2.. 1. 2. 3.. 3.. 2002. 1.. 1.. 2.. 2. 3.. 3.. 4. 5.. 30.

(41) 2.4. 2001. 1. 2.. 1. 2.. 3. 4.. 3. 4. 5. 6. 7.. 2000. 1. 2. 3.. 1. 2. 3. 4.. 31.

(42) 2. 2.5 2.5 A.. A.. B.. B.. A.. A.. B.. B.. A.. A.. B. B.. A.. B. 2. 2010. P.20 32.

(43) 3. 2002 2.6 2.6. 1. 2. 3. 1. 2. 3.. Appraisal Method Ordinal Combination Method. 1. 2. 3. 1. 2. 3. 1.. 1. 2. 3. 4.. An Ordinal Method of Evaluation. 2. 3.. 5. 1. 2. 3.. Multi Objective Programming. Analytic Hierarchy Process. 1. 2. 3.. 1. 2. 3. 4.. 1.. 1. 2.. 1. 2.. 2.. Cluster Analysis. 1. 2.. Liner Combination Method Goal Programming. 3. 1. 2. 3.. 1.. 4.. 3.. 2.. 2010. P.21 33.

(44) 4. Fuzzy Theory Lotfi. A. Zadeh. 1992. 1965. 0. 1. crisp set 0. 1 membership. 0. 0. 1. 1. Membership Function Ambiguity ss. 4. 2010. Vaguene. Blur. SWOT. ANP. P.31~P.32 34.

(45) Dalkey. Helmer. 1960 1970. man. Bell. Zadeh. FDM 1 3. 2. FDM. 19. 98. FDM. Delphi Technique FDM. 35.

(46) Ishikawa et al.. 1993 -. Max-Min. Fuzzy Integration. 2009 2.7. 2.8. 2.7. 2009. SaaS. Web2.0. 36.

(47) 2.8 1.. μ~(X). 1. 25. 75. F. 2. 2. 25. 75. 3.U ,L. 3.. X0. X0. 1.. 1.. μ~(X) F. 2.. 3.U. 2. L X0. 1. 2.. μ~(X) F. 1. 25 75. 50 100 2. 25. Piece-wise 2009. 75 SaaS. Web2.0. 37. 50 100.

(48) 38.

(49) 第三章研究設計本研究為尋求房價之住宅屬性與劃定都市更新地區準則之關聯，其必須考量的相關評估因子，藉由相關文獻回顧中分析，探討住宅屬性、相關法令及相關研究之評估因子初擬劃定都市更新地區指標，且以符合法規又具經濟效益方式，分析並研擬未來都市更新地區劃定評估指標之依據，再採用模糊德爾菲專家法設計問卷，透過專家問卷的發放藉以獲得專家共識的評估指標。. 第一節建立評估架構建立評估架構本研究針對劃定都市更新地區評估指標所建立的評估架構，本體系分成三個層級，第一層為「目標」，最後所要達到的總目標；第二層為「評估項目」，是分析主要考慮層面；第三層為「評估指標」。藉由文獻回顧中，整理出「建物狀況」、「鄰里環境」及「地區可及性」各三項目之評估指標。本研究評估指標架構圖與評估指標引用依據如圖3.1及表3.1所示。. 39.

(50) 評估目標. 評估指標. 評估項目. 建物坪數土地面積樓地板面積建物屋齡建物構造建物樓高. 建物狀況. 建物設備房間數衛浴數車位建物耐震建物損壞. 劃定都市更新地區評估指標. 巷道彎曲狹小. 高氯離子鋼筋混凝土建築物、輻射污染建築物. 鄰棟隔間不足. 未能與重大建設配合者. 土地利用強度偏低. 未符合都市應有之機能者. 土地使用方式與鄰近不相容. 建物混合使用. 居住環境惡劣不符都市計畫分區使用. 鄰里環境. 建物排列違章建築防火巷被占用與火車站之距離與公車站之距離. 地區可及性. 廣告招牌遮蔽及鐵窗凌亂或無窗戶地區. 與高鐵站之距離. 騎樓使用情況不佳及街道家具、電線排列凌亂地區. 與捷運站之距離. 道路開闢完成度. 與加油站之距離. 大眾運輸系統車站本體及車站出入口. 與主要道路之距離與市中心之距離與公園綠地之距離. 圖 3.1 評估指標架構圖資料來源：本研究繪製. 40.

(51) 表 3.1 劃定都市更新地區評估指標因子引用依據表評估項目. 建物狀況. 鄰里環境. 地區可及性. 評估指標建物坪數土地面積樓地板面積建物屋齡建物構造建物樓高建物設備房間數衛浴數車位建物耐震建物損壞高氯離子鋼筋混凝土建築物、輻射污染建築物未能與重大建設配合者未符合都市應有之機能者建物混合使用巷道彎曲狹小鄰棟隔間不足土地利用強度偏低土地使用方式與鄰近不相容居住環境惡劣不符都市計畫分區使用建物排列違章建築防火巷被占用廣告招牌遮蔽及鐵窗凌亂或無窗戶地區騎樓使用情況不佳及街道家具、電線排列凌亂地區道路開闢完成度大眾運輸系統車站本體及車站出入口與火車站之距離與公車站之距離與高鐵站之距離與捷運站之距離與加油站之距離與主要道路之距離與市中心之距離與公園綠地之距離. 資料來源：本研究整理. 41. 住宅屬性 ● ● ● ●. 評估依據相關法令 ● ● ● ● ●. 相關研究. ● ● ●. ● ● ● ● ● ● ● ●. ● ●. ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●. ● ● ●. ● ● ● ● ● ●. ●. ●. ● ● ● ● ● ● ● ●. ●. ●.

(52) 第二節模糊德爾菲法本研究主要參考鄭滄濱(2001)所提之模糊德爾菲法的執行步驟，從評估指標的建立、專家群體意見蒐集、建立雙三角模糊數、灰色地帶檢定及計算共識值，實施步驟說明如下所述：. 【步驟一】對所有需調查的評估項目設計模糊專家問卷，並組成適當的專家小組，然後請每一位專家個別對每一個評估項目，給予一個可能的區間數值。此區間數值的「最小值」表示此專家對該評估項目量化分數的「最保守認知值」；而此區間數值的「最大值」就表示此專家對該評估項目量化值的「最樂觀認知值」。【步驟二】針對每一項評估項目i，分別就所有專家所給予的「最保守認知值」與「最樂觀認知值」作統計分析，將落於「2 倍標準差1」以外的極端值剔除之後，再分別去求算未被剔除而剩 i. i. 餘的「最保守認知值」中的最小值 C 、幾何平均值 C 、最大值 C ，及「最樂觀認知值」中的最小值 O 、幾何平均值 O 、最大值O 。 L. M. i. i. i. U. L. M. i. U. 【步驟三】分別建立由步驟二所求算出針對每一個評估項目i i. i. i. i. L. M. U. 的「最保守認知」之三角模糊數 C =（ C , C , C 觀認知」之三角模糊數 O =（ O , O , O ）。 i. i. i. i. L. M. U. ），及「最樂. 【步驟四】檢驗專家的意見是否有達到共識，可藉由下述的方式來判斷：. 1. 兩倍標準差是指最保守認知值與最樂觀認知值各自的算術平均數±2 倍標準差。 42.

(53) i. i. U. L. 1.若兩三角模糊數無重疊現象亦即（ C ≤ O ），如圖3.2，左邊為 C < O ，右邊是 C = O 。則表示各專家的意見區間值有共識區段 i. i. i. i. U. L. U. L. ，且意見趨於此共識區段範圍內。換言之，專家所認定的最小值即最小，最大值即最大，並不會發生甲專家所認定的最大值，反而是乙專家認為的最小值情況。因此我們令此評估項目i的「共識重要程 i. i. i. 度值」 G 等於 C M 與 OM 的算術平均值。 CMi + OMi 2. Gi ＝. 隸屬度. C. 0. C. i. C. L. （1）式. i. i M. O. C. i U. O. i L. O. 隸屬度. i. i M. O. i. U. 0. 認知值. C. C. i L. C. i. O. i. i. C O. M. U. i. O. i M. O. i. U. 認知值. i L. 圖 3.2 無重疊的「最保守認知」與「最樂觀認知」之三角模糊數示意圖資料來源：楊靜怡（2009）. i. i. U. L. 2.若兩三角模糊數有重疊現象亦即（ C > O ），且模糊關係之灰色地帶 Z = C − O 小於專家對該評估項目「樂觀認知的幾何平均值」與「保守認知的幾何平均值」之區間範圍 M = O − C ，如圖3.3。 i. i. i. U. L. i. i. i. M. M. 則表示各專家的意見區間值雖無共識區段，但給予極端值意見的兩位專家（樂觀認知裡的最保守值及保守認知裡的最樂觀值），並沒有與其他專家的意見相差過大而導致意見分歧發散。也就是說甲專家在樂觀認知裡所給予的最保守值，接近其他專家用來給予保守認 i. 知裡的值。因此，我們令此評估項目i的「共識重要程度值 G 」等於對兩三角模糊數之模糊關係做交集（min）運算所得的模糊集合，再求出該模糊集合具有最大隸屬度值的量化分數。. 43.

(54) Gi =. (CUi × OMi ) − (OLi × CMi ) (OMi − OLi ) + (CUi − CMi ). （2）式. M 隸屬度. C. 1. i. i. O. i. P. 0. C. i. i. i. M. L. C O. L. i. i. U. M. C O. Z. O. i. U. 認知值. i. 圖 3.3 已收斂的「最保守認知」與「最樂觀認知」之三角模糊數示意圖資料來源：楊靜怡（2009）. i. i. 3.兩三角模糊數有重疊現象亦即（ CU > O L ），且模糊關係之灰色地帶Z. i. =C. i U. −O. i L. 大於專家對該評估項目「樂觀認知的幾何平均值」 i. 與「保守認知的幾何平均值」之區間範圍 M =. O. i M. i. − C M ，如圖3.4. 所示，則表示各專家的意見區間值既無共識區段，且給予極端值意見的兩位專家（樂觀認知裡的最保守值及保守認知裡的最樂觀值，圖中紅色區塊），與其他專家的意見相差過大導致意見分歧發散。因此，將這些意見未收斂的評估項目的「樂觀認知的幾何平均值」與「保守認知的幾何平均值」提供給專家參考，並重覆步驟一至步驟四，進行下一次的問卷調查，直到所有的評估項目都有達到收斂 i. ，求出「共識重要程度值. G 」為止。 44.

(55) i. M 隸屬度. 0. C. i L. C. i. O C. i. i. L. M. O. i. i. i. M. U. O C. Z. O. i. U. 認知值. i. 圖 3.4 未收斂的「最保守認知」與「最樂觀認知」之三角模糊數示意圖資料來源：楊靜怡（2009）. 45.

(56) 第三節問卷調查對象基於劃定都市更新地區評估指標較為具專業性，其問卷填答需有此專業背景知識，較易明瞭其中名詞涵義。由於本研究以模糊德爾菲研究方法進行調查，因此，回顧模糊德爾菲法的相關研究，藉以瞭解模糊德爾菲法之問卷調查人數，將列舉部份的相關文獻敘述如下所示：. 黃勝傑（2010）設定第一階段模糊德爾菲問卷共12份，其中學術界佔3份，公務機關佔6份，有騎乘經驗之社會人士3份。洪孟瑛（2010）表示基於碳標籤之議題較為新穎且具專業性，其問卷填答需有此專業背景知識。故在第三階段專家問卷發放主要為產、官、學、研共6位專家。陳怡錡（2009）設定專家問卷抽樣對象，根據相關模糊德爾菲法之實例與研究所設定之專家數量，至少為5~10人，因此其研究設定專家人數為6人。楊靜怡（2009）表示模糊德爾菲問卷的專家群體僅需要10~15 位，故其研究問卷一共發放10份。張雅筑（2009）研究之訪談對象為物流平台及SaaS 領域的專家，總計模糊德爾菲問卷共發送6份。劉師源（2008）研究專家問卷之對象乃邀請建築設計規劃、都市設計規劃、建築環境控制、建築教育、再生能源、能源經濟、能源技術與材料研究等領域之專家，組成專家決策群體，專家問卷總計發放17份。高宗祺（2006）依Khorramshahgol and Vassilis的意見，模糊德爾菲法的參與意見者10~15人即為足夠，其研究問卷發送與回收人數為17份，專家問卷調查結果可以採用。. 46.

(57) 故根據陳怡錡（2009）提出有關模糊德爾菲法之實例與研究所設定之專家數量，至少為5~10人，其他相關研究之專家數量因應題目其題目不同而有所變化，因此，本研究專家數量定為7人，問卷發放主要為產、官、學之各專家，專家需具有都市更新之基本相關專業知識，最後藉由統合7位專家意見，以提供本研究「劃定都市更新地區評估指標」之合適性與重要程度之建議，期望透過專家問卷對本研究之架構與結果更具有其代表性。相關文獻專家問卷人數整理如表3.2所示。本研究模糊德爾菲法之專家背景如表3.3所示。表 3.2 專家人數調查表作者. 論文名稱. 專家人數. 黃勝傑（2010）. 河濱型自行車道之環境評估─以台北縣市為例. 12. 洪孟瑛（2010）. 結合 SWOT 與 ANP 之決策方法應用於台灣碳標籤之推行. 6. 陳怡錡（2009）. 中小企業產業群聚網站之評估模式研究. 6. 楊靜怡（2009）. 颱洪災害回復力之評估：以台中市、台中縣龍井鄉與東勢鎮為例. 10. 張雅筑（2009）. SaaS 下第四方物流平台之 Web2.0 應用. 6. 劉師源（2008）. 探討現今臺灣建築再生能源應用之挑戰與對策. 17. 高宗祺（2006）. 參與災害應變工作非營利組織特性評估指標之探討. 資料來源：本研究整理. 表 3.3 專家背景資料彙整表專家分類學術界. 公務機關產業界. 任職單位. 職務. 都市更新研究發展基金會. 主任. 中華大學. 講師. 康寧大學. 助理教授. 城鄉發展處. 處長. 都市設計與開發科. 科長. 工程顧問有限公司. 董事長. 不動產顧問有限公司. 董事長. 資料來源：本研究整理. 47. 人數 3. 2 2. 17.

(58) 第四章評估指標統計結果評估指標統計結果分析結果分析在經由文獻所初擬的都市更新地區評估指標體系後，本研究透過專家問卷調查方式，藉由專家的專業及共識篩選合適的指標因子。本章即在說明模糊德爾菲法之運算結果與分析。第一節專家問卷統計本研究問卷的發放與回收在經由專家同意後，藉由專家閱讀問卷的題目內容與評估架構的初擬模型，藉以了解問卷的意涵，並且對於各項敘述進行重要性程度的勾選，內容採半開放式問卷，若專家有其他意見也可以提出來，如其他專家也有相同意見的話，可作為未來評估指標之問卷修改依據。於本次問卷回收，部份專家相關建議增列評估指標如表 4.1 所示。本研究問卷的實施時間自 2012 年 07 月 01 日開始，並於同年 10 月 01 日完成此階段所有問卷之回收，共發出 7 份問卷。表 4.1 相關建議增列評估指標表評估項目建物狀況. 重要程度分數（1~10）評估指標. 最小值. 最佳值. 最大值. 合法建築物所有權人數. 5. 7. 8. 合法土地所有權人數. 5. 7. 8. 衛生下水道（公共衛生設施）. 8. 8. 9. 土地價值. 8. 10. 10. 戶數. 5. 6. 7. 鄰里環境. 資料來源：本研究整理. 48.

(59) 第二節評估指標分析本研究所採取的計算方法為模糊德爾菲法，表 4.11 為問卷分 i. 析結果，其中羅列專家共識值 G 、「最保守認知值」中的最小值. C. i. i. i. L. M. U. 、幾何平均值 C 、最大值 C ，及「最樂觀認知值」中的最小值 O 、幾何平均值 O 、最大值 O 。其步驟如上一章所述，計算 i. i. i. L. M. U. 過程如下所示。. 【步驟一】：對所有需調查的評估項目設計模糊專家問卷，並組成適當的專家小組，然後請每一位專家個別對每一個評估項目，給予一個可能的區間數值。此區間數值的「最小值」表示此專家對該評估項目量化分數的「最保守認知值」；而此區間數值的「最大值」則表示此專家對該評估項目量化值的「最樂觀認知值」。以下為各專家對「建物狀況」、「鄰里環境」及「地區可及性」之最保守認知值及最樂觀認知值的詳細列表，如表 4.2 及表 4.3 所示。. 表 4.2 各專家「最保守認知值」表評估項目. 建物狀況. 各專家「最保守認知值」評估指標專家 A 專家 B 專家 C 專家 D 專家 E 專家 F 專家 G 建物坪數土地面積樓地板面積建物屋齡建物構造建物樓高建物設備房間數衛浴數. 4 4 5 8 8 2 2 1 1. 6 5 5 6 6 3 5 2 2 49. 3 3 5 5 4 5 3 3 2. 2 3 3 2 3 2 1 1 1. 2 2 2 3 4 2 5 3 2. 2 4 4 8 6 6 3 2 1. 6 8 6 5 3 4 2 2 1.

(60) 續表 4.2 各專家「最保守認知值」表評估項目建物狀況. 鄰里環境. 地區可及性. 各專家「最保守認知值」評估指標專家 A 專家 B 專家 C 專家 D 專家 E 專家 F 專家 G 車位建物耐震建物損壞高氯離子鋼筋混凝土建築物、輻射污染建築物未能與重大建設配合者未符合都市應有之機能者建物混合使用巷道彎曲狹小鄰棟隔間不足土地利用強度偏低土地使用方式與鄰近不相容居住環境惡劣不符都市計畫分區使用建物排列違章建築防火巷被占用廣告招牌遮蔽及鐵窗凌亂或無窗戶地區騎樓使用情況不佳及街道家具、電線排列凌亂地區道路開闢完成度大眾運輸系統車站本體及車站出入口與火車站之距離與公車站之距離與高鐵站之距離與捷運站之距離與加油站之距離與主要道路之距離與市中心之距離與公園綠地之距離. 4 8 8. 3 6 7. 3 3 3. 2 2 2. 3 4 3. 5 6 7. 3 4 5. 8. 7. 3. 3. 5. 7. 6. 8 8 2 6 6 3 4 6 4 2 4 6. 5 6 4 6 6 4 4 8 5 5 5 6. 4 4 3 4 4 5 4 4 4 3 3 3. 2 1 1 3 2 3 2 3 2 1 2 1. 3 3 3 3 2 4 2 3 3 2 5 2. 3 6 2 4 4 4 6 7 4 5 6 4. 3 3 2 4 5 2 4 6 5 2 4 2. 2. 6. 2. 2. 2. 5. 1. 2. 6. 2. 2. 2. 4. 2. 4. 5. 4. 2. 3. 4. 4. 5. 5. 6. 2. 5. 3. 1. 4 4 4 5 2 4 3 4. 2 5 1 6 1 4 1 3. 5 4 3 6 4 3 4 4. 3 2 1 2 1 3 2 2. 5 4 3 5 2 3 3 5. 2 4 1 4 2 3 4 4. 2 2 2 2 2 2 4 3. 資料來源：本研究整理. 50.

(61) 表 4.3 各專家「最樂觀認知值」表評估項目. 建物狀況. 鄰里環境. 地區. 各專家「最樂觀認知值」評估指標專家 A 專家 B 專家 C 專家 D 專家 E 專家 F 專家 G 建物坪數土地面積樓地板面積建物屋齡建物構造建物樓高建物設備房間數衛浴數車位建物耐震建物損壞高氯離子鋼筋混凝土建築物、輻射污染建築物未能與重大建設配合者未符合都市應有之機能者建物混合使用巷道彎曲狹小鄰棟隔間不足土地利用強度偏低土地使用方式與鄰近不相容居住環境惡劣不符都市計畫分區使用建物排列違章建築防火巷被占用廣告招牌遮蔽及鐵窗凌亂或無窗戶地區騎樓使用情況不佳及街道家具、電線排列凌亂地區道路開闢完成度大眾運輸系統車站本體及車站出入口與火車站之距離與公車站之距離. 8 8 9 9 9 5 5 5 5 8 9 9. 8 8 8 10 9 7 8 6 6 7 10 10. 7 7 8 8 6 8 5 5 4 5 5 5. 7 8 8 8 8 7 7 6 5 7 8 8. 6 6 6 8 9 6 9 8 6 8 9 7. 7 8 8 9 9 8 5 3 2 9 8 10. 9 10 9 7 6 7 4 4 3 5 7 7. 9. 10. 5. 7. 9. 10. 9. 9 9 5 8 8 6 7 8 6 5 8 8. 9 9 8 10 10 8 8 10 9 9 9 9. 6 7 5 8 6 8 6 8 6 5 5 5. 7 6 5 8 7 8 6 8 6 5 6 5. 7 7 7 7 6 8 6 7 7 6 9 6. 6 7 4 8 8 6 8 9 7 8 8 6. 6 6 4 6 7 4 7 9 7 4 6 4. 5. 9. 4. 6. 6. 8. 3. 5. 9. 4. 6. 6. 6. 4. 7. 9. 6. 6. 8. 7. 6. 8. 9. 9. 7. 9. 5. 3. 6 6. 6 9. 8 7. 8 7. 9 8. 4 5. 4 4. 51.

(62) 續表 4.3 各專家「最樂觀認知值」表評估項目. 各專家「最樂觀認知值」評估指標專家 A 專家 B 專家 C 專家 D 專家 E 專家 F 專家 G. 可與高鐵站之距離及與捷運站之距離性與加油站之距離與主要道路之距離與市中心之距離與公園綠地之距離. 7 8 3 6 7 7. 4 10 4 8 4 6. 6 9 3 6 9 8. 6 6 5 8 8 7. 7 9 6 7 7 9. 3 7 4 6 6 7. 資料來源：本研究整理. 【步驟二】：針對每一項評估項目 i，分別就所有專家所給予的「最保守認知值」與「最樂觀認知值」作統計分析，將落於「2 倍標準差」以外的極端值剔除之後，再分別去求算未被剔除而剩 i. i. 餘的「最保守認知值」中的最小值 C 、幾何平均值 C 、最大值 C ，及「最樂觀認知值」中的最小值 O 、幾何平均值 O 、最大值O 。 L. M. i. i. i. U. L. M. i. U. 下列為各專家對「建物狀況」、「鄰里環境」及「地區可及性」之最保守認知值及最樂觀認知值之「2 倍標準差」檢定，其檢定結果皆落於「2 倍標準差」之區間內，詳細檢定結果如表 4.4 及表 4.5 所示。. 52. 4 4 4 4 7 5.

(63) 表 4.4 「最保守認知值」2 倍標準差表評估項目. 評估指標建物坪數土地面積樓地板面積建物屋齡建物構造建物樓高建物設備. 建房間數物衛浴數狀況車位. 建物耐震建物損壞高氯離子鋼筋混凝土建築物、輻射污染建築物. 3.57 4.14 4.29 5.29 4.86 3.43 3.00 2.00 1.43 3.29 4.71 5.00 5.57. 1.99. 3.98. 9.55. 1.60. 防火巷被占用. 4.00 4.43 2.43 4.29 4.14 3.57 3.71 5.29 3.86 2.86 4.14 3.43. 2.00 2.37 0.98 1.25 1.68 0.98 1.38 1.98 1.07 1.57 1.35 1.99. 4.00 4.74 1.95 2.51 3.35 1.95 2.76 3.95 2.14 3.15 2.69 3.98. 8.00 9.17 4.38 6.79 7.50 5.52 6.47 9.24 6.00 6.00 6.83 7.40. 0.00 -0.31 0.48 1.78 0.79 1.62 0.95 1.33 1.72 -0.29 1.45 -0.55. 廣告招牌遮蔽及鐵窗凌亂或無窗戶地區. 2.86. 1.86. 3.73. 6.59. -0.87. 騎樓使用情況不佳及街道家具、電線排列凌亂地區. 2.86. 1.57. 3.15. 6.00. -0.29. 道路開闢完成度. 3.71. 0.95. 1.90. 5.62. 1.81. 大眾運輸系統車站本體及車站出入口. 3.86. 1.86. 3.73. 7.59. 0.13. 3.29 3.57 2.14. 1.38 1.13 1.21. 2.76 2.27 2.43. 6.05 5.84 4.57. 0.53 1.30 -0.29. 未能與重大建設配合者未符合都市應有之機能者建物混合使用巷道彎曲狹小鄰棟隔間不足土地利用強度偏低土地使用方式與鄰近不相容居住環境惡劣不符都市計畫分區使用. 鄰里環境. 算術平均數. 「最保守認知值」算術平均算術平均 2倍標準差數＋2 倍數－2 倍標準差標準差標準差 1.81 3.63 7.20 -0.05 1.95 3.90 8.05 0.24 1.38 2.76 7.05 1.53 2.29 4.58 9.86 0.71 1.86 3.73 8.59 1.13 1.62 3.24 6.67 0.19 1.53 3.06 6.06 -0.06 0.82 1.63 3.63 0.37 0.53 1.07 2.50 0.36 0.95 1.90 5.19 1.38 2.06 4.12 8.83 0.60 2.38 4.76 9.76 0.24. 建物排列違章建築. 地與火車站之距離區與公車站之距離可與高鐵站之距離. 53.

(64) 續表 4.4 「最保守認知值」2 倍標準差表評估評估指標算術項平均數目及與捷運站之距離 4.29 性與加油站之距離 2.00 與主要道路之距離與市中心之距離與公園綠地之距離. 3.14 3.00 3.57. 「最保守認知值」算術平均算術平均 2倍標準差數＋2 倍數－2 倍標準差標準差標準差 1.70 3.41 7.69 0.88 1.00 2.00 4.00 0.00 0.69 1.38 4.52 1.76 1.15 2.31 5.31 0.69 0.98 1.95 5.52 1.62. 資料來源：本研究整理. 表 4.5 「最樂觀認知值」2 倍標準差表評估項目. 評估指標建物坪數土地面積樓地板面積建物屋齡建物構造建物樓高建物設備. 建房間數物衛浴數狀況車位. 建物耐震建物損壞高氯離子鋼筋混凝土建築物、輻射污染建築物未能與重大建設配合者未符合都市應有之機能者建物混合使用巷道彎曲狹小鄰棟隔間不足土地利用強度偏低. 鄰土地使用方式與鄰近不相容里環居住環境惡劣境不符都市計畫分區使用建物排列. 算術平均數 7.43 7.86 8.00 8.43 8.00 6.86 6.14 5.29 4.43 7.00 8.00 8.00. 「最樂觀認知值」算術平均算術平均 2倍標準差數＋2 倍數－2 倍標準差標準差標準差 0.98 1.95 9.38 5.48 1.21 2.43 10.29 5.43 1.00 2.00 10.00 6.00 0.98 1.95 10.38 6.48 1.41 2.83 10.83 5.17 1.07 2.14 9.00 4.72 1.86 3.73 9.87 2.41 1.60 3.21 8.49 2.08 1.51 3.02 7.45 1.40 1.53 3.06 10.06 3.94 1.63 3.27 11.27 4.73 1.83 3.65 11.65 4.35. 8.43. 1.81. 3.63. 12.05. 4.80. 7.14 7.29 5.43 7.86 7.43 6.86 6.86 8.43 6.86 6.00. 1.35 1.25 1.51 1.21 1.40 1.57 0.90 0.98 1.07 1.83. 2.69 2.51 3.02 2.43 2.79 3.15 1.80 1.95 2.14 3.65. 9.83 9.79 8.45 10.29 10.22 10.00 8.66 10.38 9.00 9.65. 4.45 4.78 2.40 5.43 4.63 3.71 5.06 6.48 4.72 2.35. 54.

(65) 續表 4.5 「最樂觀認知值」2 倍標準差表評估評估指標算術項平均數目防火巷被占用. 「最樂觀認知值」算術平均算術平均 2倍標準差數＋2 倍數－2 倍標準差標準差標準差 7.29 1.60 3.21 10.49 4.08 6.14 1.77 3.55 9.69 2.60. 廣告招牌遮蔽及鐵窗凌亂或無窗戶地區. 5.86. 2.12. 4.23. 10.09. 1.63. 騎樓使用情況不佳及街道家具、電線排列凌亂地區. 5.71. 1.70. 3.41. 9.12. 2.31. 道路開闢完成度. 7.00. 1.15. 2.31. 9.31. 4.69. 大眾運輸系統車站本體及車站出入口. 7.14. 2.34. 4.68. 11.82. 2.46. 6.43 6.57 5.29 7.57 4.14 6.43 6.86 7.00. 1.99 1.72 1.60 2.07 1.07 1.40 1.57 1.29. 3.98 3.44 3.21 4.14 2.14 2.79 3.15 2.58. 10.40 10.01 8.49 11.71 6.28 9.22 10.00 9.58. 2.45 3.13 2.08 3.43 2.00 3.63 3.71 4.42. 違章建築. 鄰里環境. 與火車站之距離與公車站之距離. 地區可及性. 與高鐵站之距離與捷運站之距離與加油站之距離與主要道路之距離與市中心之距離與公園綠地之距離. 資料來源：本研究整理. 【步驟三】：分別建立由步驟二所求算出針對每一個評估項 i. i. i. i. 目 i 的「最保守認知」之三角模糊數 C =（ C L , C M , CU ），及「 i. 最樂觀認知」之三角模糊數 O =（ O. i L. ,. O. i M. ,. O. i. U. ）。. 下列為各專家對「建物狀況」、「鄰里環境」及「地區可及性」之最保守認知值及最樂觀認知值的三角模糊數，詳細三角模糊數如表 4.6 及表 4.7 所示。. 55.

(66) 表 4.6 各專家「最保守認知值」之最小值、幾何平均值及最大值表. 評估項目. 「最保守認知值」幾何最小值最大值平均值 i i. 評估指標. C. 建物坪數土地面積樓地板面積建物屋齡建物構造建物樓高建物設備房間數建物狀況衛浴數車位建物耐震建物損壞高氯離子鋼筋混凝土建築物、輻射污染建築物未能與重大建設配合者未符合都市應有之機能者建物混合使用巷道彎曲狹小鄰棟隔間不足土地利用強度偏低土地使用方式與鄰近不相容居住環境惡劣不符都市計畫分區使用建物排列鄰里環境違章建築防火巷被占用廣告招牌遮蔽及鐵窗凌亂或無窗戶地區騎樓使用情況不佳及街道家具、電線排列凌亂地區道路開闢完成度大眾運輸系統車站本體及車站出入口地區可及性與火車站之距離與公車站之距離與高鐵站之距離 56. L. C. i M. C. U. 2.00 2.00 2.00 2.00 3.00 2.00 1.00 1.00 1.00 2.00 2.00 2.00. 3.20 3.80 4.05 4.79 4.57 3.12 2.64 1.84 1.35 3.17 4.31 4.46. 6.00 8.00 6.00 8.00 8.00 6.00 5.00 3.00 2.00 5.00 8.00 8.00. 3.00. 5.22. 8.00. 2.00 1.00 1.00 3.00 2.00 2.00 2.00 3.00 2.00 1.00 2.00 1.00. 3.65 3.75 2.25 4.14 3.80 3.45 3.48 4.95 3.71 2.49 3.93 2.90. 8.00 8.00 4.00 6.00 6.00 5.00 6.00 8.00 5.00 5.00 6.00 6.00. 1.00. 2.42. 6.00. 2.00. 2.58. 6.00. 2.00. 3.59. 5.00. 1.00. 3.33. 6.00. 2.00 2.00 1.00. 3.04 3.39 1.84. 5.00 5.00 4.00.

(67) 續表 4.6 各專家「最保守認知值」之最小值、幾何平均值及最大值表. 評估項目. 「最保守認知值」幾何最小值最大值平均值 i i. 評估指標. C. 與捷運站之距離與加油站之距離與主要道路之距離與市中心之距離與公園綠地之距離. L. 2.00 1.00 2.00 1.00 2.00. C. i M. 3.93 1.81 3.07 2.74 3.45. C. U. 6.00 4.00 4.00 4.00 5.00. 資料來源：本研究整理. 表 4.7 各專家「最樂觀認知值」之最小值、幾何平均值及最大值表. 評估項目. 「最樂觀認知值」幾何最小值最大值平均值 i i. 評估指標. C. 建物坪數土地面積樓地板面積建物屋齡建物構造建物樓高建物設備房間數建物狀況衛浴數車位建物耐震建物損壞高氯離子鋼筋混凝土建築物、輻射污染建築物未能與重大建設配合者未符合都市應有之機能者建物混合使用巷道彎曲狹小鄰棟隔間不足土地利用強度偏低鄰里環境土地使用方式與鄰近不相容居住環境惡劣不符都市計畫分區使用 57. L. C. i M. C. U. 6.00 6.00 6.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 5.00 5.00 5.00. 7.37 7.78 7.94 8.38 7.88 6.78 5.91 5.07 4.16 6.85 7.84 7.80. 9.00 10.00 9.00 10.00 9.00 8.00 9.00 8.00 6.00 9.00 10.00 10.00. 5.00. 8.23. 10.00. 6.00 6.00 4.00 6.00 6.00 4.00 6.00 7.00 6.00. 7.04 7.20 5.26 7.78 7.32 6.67 6.81 8.38 6.79. 9.00 9.00 8.00 10.00 10.00 8.00 8.00 10.00 9.00.

(68) 續表 4.7 各專家「最樂觀認知值」之最小值、幾何平均值及最大值表. 評估項目. 「最樂觀認知值」幾何最小值最大值平均值 i i. 評估指標. C. 建物排列鄰里環境違章建築防火巷被占用廣告招牌遮蔽及鐵窗凌亂或無窗戶地區騎樓使用情況不佳及街道家具、電線排列凌亂地區道路開闢完成度大眾運輸系統車站本體及車站出入口與火車站之距離與公車站之距離與高鐵站之距離與捷運站之距離地區可及性與加油站之距離與主要道路之距離與市中心之距離與公園綠地之距離. L. C. i M. C. U. 4.00 5.00 4.00. 5.78 7.13 5.93. 9.00 9.00 9.00. 3.00. 5.52. 9.00. 4.00. 5.52. 9.00. 6.00. 6.92. 9.00. 3.00. 6.71. 9.00. 4.00 4.00 3.00 4.00 3.00 4.00 4.00 5.00. 6.15 6.37 5.06 7.28 4.03 6.28 6.68 6.90. 9.00 9.00 7.00 10.00 6.00 8.00 9.00 9.00. 資料來源：本研究整理. i. i. 依據鄭滄濱（2001）的算法，指標收斂與否端看 Z 值與 M 值的關係。若 M ＞ Z ，表示專家意見趨於一致且該指標已達收斂；若 M ＜ Z ，表示專家意見過於分歧且該指標未達收斂，須 i. i. i. i. 對未達收斂的指標進行第二次問卷。本研究為了計算方便，參考楊靜怡（2009）將 M. i. i. 值與 Z 值的公式結合在一起相減，並重新 i 定義 E 值為檢定值，若 Z 值＞0，則表示指標已達收斂。 i. i. 本研究的 E 檢定值皆＞0，表示本研究指標皆已達收斂。詳細資料如表 4.8 所示。. 58.

(69) 表 4.8 評估指標檢定值表評估項目. 建物狀況. 鄰里環境. 地區可及性. 評估指標. Z. i. i. i. ＝ CU − OL. 建物坪數土地面積樓地板面積建物屋齡建物構造建物樓高建物設備房間數衛浴數車位建物耐震建物損壞高氯離子鋼筋混凝土建築物、輻射污染建築物未能與重大建設配合者未符合都市應有之機能者建物混合使用巷道彎曲狹小鄰棟隔間不足土地利用強度偏低土地使用方式與鄰近不相容居住環境惡劣不符都市計畫分區使用建物排列違章建築防火巷被占用廣告招牌遮蔽及鐵窗凌亂或無窗戶地區騎樓使用情況不佳及街道家具、電線排列凌亂地區道路開闢完成度大眾運輸系統車站本體及車站出入口與火車站之距離與公車站之距離與高鐵站之距離與捷運站之距離與加油站之距離 59. M. i. i. i. i. ＝ OM − C M 檢定值（ E ）. 0.00 -1.00 -1.00 0.00 2.00 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3.00 3.00. 4.25 4.10 3.98 3.88 3.35 3.75 3.54 3.46 2.98 4.01 3.62 3.57. 4.17 1.97 3.89 2.59 1.31 2.66 2.27 3.23 2.82 3.67 0.53 0.34. 3.00. 3.00. 0.01. 2.00 2.00 0.00 -1.00 0.00 -1.00 0.00 1.00 -1.00 0.00 1.00 1.00. 3.46 3.53 3.22 3.96 3.74 3.50 3.38 3.49 3.23 3.56 3.42 3.25. 1.39 1.45 3.02 3.64 3.52 2.23 3.33 2.43 4.09 2.29 2.20 1.03. 2.00. 3.31. 0.10. 2.00. 3.12. 0.93. -1.00. 3.56. 4.33. 1.00. 3.61. 0.38. 1.00 0.00 1.00 0.00 1.00. 3.34 3.18 3.44 3.66 2.25. 2.11 1.98 2.22 1.36 1.22.

(70) 續表 4.8 評估指標檢定值表評估評估指標項目與主要道路之距離與市中心之距離與公園綠地之距離. Z. i. i. i. U. L. ＝C −O M -2.00 0.00 -1.00. i. i. i. M. M. ＝O −C 3.47 4.06 3.75. i. 檢定值（ E ） 3.21 3.94 3.45. 資料來源：本研究整理. 【步驟四】：檢驗專家的意見是否有達到共識，可藉由下述的方式來判斷： i. i. U. L. 1.若兩三角模糊數無重疊現象亦即（ C ≤ O ），如圖 3.2，左邊為 C < O ，右邊是 C = O 。則表示各專家的意見區間值有共識區段 i. i. i. i. U. L. U. L. ，且意見趨於此共識區段範圍內。換言之，專家所認定的最小值即最小，最大值即最大，並不會發生甲專家所認定的最大值，反而是乙專家認為的最小值情況。因此我們令此評估項目 i 的「共識重要 i. i. i. 程度值」 G 等於 C M 與 OM 的算術平均值。以下為模糊德爾菲法之兩三角模糊數無重疊計算專家共識值，共包含 14 項評估指標，詳細資料如表 4.9 所示。. Gi ＝. CMi + OMi 2. （1）式. 60.

(71) 表 4.9 模糊德爾菲法兩三角模糊數無重疊計算專家共識值表評估項目. 最保守認知值的幾何平均值. 評估指標. C. i M. 最保守認知值的最大值最樂觀認知值專家減的幾何平均值共識值最樂觀認知值 i i 的最小值 OM G i. i. U. L. C −O = Z 建物狀況. 鄰里環境. 建物坪數樓地板面積房間數衛浴數車位建物混合使用巷道彎曲狹小鄰棟隔間不足土地使用方式與鄰近不相容不符都市計畫分區使用道路開闢完成度與主要道路之距離. 地區可與市中心之距離及與公園綠地之距離性. 3.20 4.05 1.84 1.35 3.17 2.25 4.14 3.80. 7.37 7.94 5.07 4.16 6.85 5.26 7.78 7.32. 5.29 6.00 3.46 2.75 5.01 3.75 5.96 5.56. 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00. 3.48. 6.81. 5.14. 0.00. 3.71. 6.79. 5.25. -1.00. 3.59. 6.92. 5.26. -1.00. 3.07. 6.28. 4.68. 0.00. 2.74. 6.68. 4.71. 0.00. 3.45. 6.90. 5.17. 0.00. i. 資料來源：本研究整理. i. i. 2.若兩三角模糊數有重疊現象亦即（ CU > O L ），且模糊關係之灰色 i. 地帶 Z = C. i U. −O. i L. 小於專家對該評估項目「樂觀認知的幾何平均值」 i. i. i. 與「保守認知的幾何平均值」之區間範圍 M = OM − C M ，如圖 3.3 。則表示各專家的意見區間值雖無共識區段，但給予極端值意見的兩位專家（樂觀認知裡的最保守值及保守認知裡的最樂觀值），並沒有與其他專家的意見相差過大而導致意見分歧發散。也就是說甲專家在樂觀認知裡所給予的最保守值，接近其他專家用來給予保守 i. 認知裡的值。因此，我們令此評估項目 i. 的「共識重要程度值 G 」. 等於對兩三角模糊數之模糊關係做交集（min）運算所得的模糊集合 61.

(72) ，再求出該模糊集合具有最大隸屬度值的量化分數。以下為模糊德爾菲法之兩三角模糊數有重疊計算專家共識值，共包含 23 項指標，詳細資料如表 4.10 所示。. (CUi × OMi ) − (OLi × CMi ) G = i (OM − OLi ) + (CUi − CMi ) i. （2）式. 表 4.10 模糊德爾菲法兩三角模糊數有重疊計算專家共識值表評估項目. i. i. 檢定 Z － M 為負數評估指標（Z. i. ＜M. i. ）. i. i. i. i. U. L. M. M. C −O O −C =Z. i. =M. i. 專家共識值. G. i. 土地面積. -1.97. 2.00. 3.97. 6.59. 建物屋齡. -2.59. 1.00. 3.59. 7.30. 建物構造. -1.31. 2.00. 3.31. 6.71. 建物樓高. -2.66. 1.00. 3.66. 5.38. -2.27. 1.00. 3.27. 4.45. -0.53. 3.00. 3.53. 6.30. -0.34. 3.00. 3.34. 6.33. -0.01. 3.00. 3.01. 6.61. 未能與重大建設配合者. -1.39. 2.00. 3.39. 6.39. 未符合都市應有之機能者. -1.45. 2.00. 3.45. 6.44. 土地利用強度偏低. -2.23. 1.00. 3.23. 4.63. 居住環境惡劣. -2.43. 1.00. 3.43. 7.31. 建物排列. -2.29. 1.00. 3.29. 4.42. -2.20. 1.00. 3.20. 5.51. -1.03. 2.00. 3.03. 4.77. -0.10. 3.00. 3.10. 4.24. -0.93. 2.00. 2.93. 4.61. -0.38. 3.00. 3.38. 4.74. 建建物設備物建物耐震狀況建物損壞高氯離子鋼筋混凝土建築物、輻射污染建築物. 違章建築鄰防火巷被占用里廣告招牌遮蔽及鐵窗凌亂環境或無窗戶地區騎樓使用情況不佳及街道家具、電線排列凌亂地區大眾運輸系統車站本體及車站出入口. 62.

(73) 續表 4.10 模糊德爾菲法兩三角模糊數有重疊計算專家共識值表評估項目. i. i. 檢定 Z － M 為負數評估指標 i. 地與火車站之距離區與公車站之距離可與高鐵站之距離及與捷運站之距離性與加油站之距離. i. i. i. i. i. U. L. M. M. C −O O −C i. i. 專家共識值. G. i. （Z ＜M ）. =Z. -2.11. 1.00. 3.11. 4.52. -1.98. 1.00. 2.98. 4.59. -2.22. 1.00. 3.22. 3.49. -1.36. 2.00. 3.36. 5.23. -1.22. 1.00. 2.22. 3.32. =M. 資料來源：本研究整理. i. 專家共識值 G 為最保守認知值的最大值與最樂觀認知值的最小值兩線交會之交叉點，當兩線交叉點愈高，表示專家對該項指標的共識程度愈高，且重要性也愈高。而在篩選指標部分，因為門檻值大小的設定，將會直接影響指標選取的數量。黃勝傑（ 2010）整理過去相關研究，門檻值的訂定方式歸納如下： 1.門檻值範圍約界於 6～8 之間。 2.決策者主觀認定。 3.諮詢專家意見共同訂定。 4.算術平均數。 5.以折線圖方式因此門檻值的訂定，端賴研究者依自身的研究問題與評估體 i. 系來作決定。一般認為門檻值可設為 6，低於 6. 的 G 值即可刪除. 。由於本研究採取 6 作為門檻值，其刪除的指標皆會過多而影響到指標的層級結構。 i. 因此在考量整體評估體系下，本研究採取以各評估項目 G 值的算術平均數作為門檻值的方式，其「建物狀況」門檻值為 5.55 、「鄰里環境」門檻值為 5.18 及「地區可及性」門檻值為 4.46。 63.

(74) 依據上述鎖定之門檻值「建物狀況」項目刪除了「建物坪數」、「建物樓高」、「建物設備」、「房間數」、「衛浴數」、「車位」及「未能與重大建設配合者」共 7 項指標；「鄰里環境」項目刪除了「土地使用強度偏低」、「土地使用方式與鄰近不相容」、「建物排列」、「廣告招牌遮蔽及鐵窗凌亂或無窗戶地區」、「防火巷被占用」、「騎樓使用情況不佳及街道家具、電線排列凌亂地區」及「大眾運輸系統車站本體及車站出入口」共 7 項指標，而在「地區可及性」項目刪除了「與高鐵站之距離」及「與加油站之距離」共 2 項指標。經由門檻值刪除的評估指標其最後呈現出來的「劃定都市更新地區評估指標」架構，如圖 4-1 所示，表 4.11 為模糊德爾菲法計算結果彙整，本研究評估指標為 37 項，總計共刪除 16 項評估指標。. 表 4.11 模糊德爾菲法計算結果彙整表評. 保守認知值. 估項目. 評估指標. 建建物坪數物土地面積狀樓地板面積況建物屋齡. C. i. C. L. i M. C. 樂觀認知值 i. O. U. i. O. L. i M. 專家共識值. O. i. G. U. i. 2. 3.20. 6. 6. 7.37. 9. 5.29. 2. 3.80. 8. 6. 7.78. 10. 6.59. 2. 4.05. 6. 6. 7.94. 9. 6.00. 2. 4.79. 8. 7. 8.38. 10. 7.30. 建物構造. 3. 4.57. 8. 6. 7.88. 9. 6.71. 建物樓高. 2. 3.12. 6. 5. 6.78. 8. 5.38. 建物設備. 1. 2.64. 5. 4. 5.91. 9. 4.45. 房間數. 1. 1.84. 3. 3. 5.07. 8. 3.46. 衛浴數. 1. 1.35. 2. 2. 4.16. 6. 2.75. 車位. 2. 3.17. 5. 5. 6.85. 9. 5.01. 建物耐震. 2. 4.31. 8. 5. 7.84. 10. 6.30. 建物損壞. 2. 4.46. 8. 5. 7.80. 10. 6.33. 3. 5.22. 8. 5. 8.23. 10. 6.61. 高氯離子鋼筋混凝土建築. 64.

(75) 續表 4.11 模糊德爾菲法計算結果彙整表評. 保守認知值. 估項目. 評估指標. C. i. C. L. i M. C. 樂觀認知值 i. O. U. i. O. L. i M. 專家共識值. O. i. G. U. i. 物、輻射污染建築物未能與重大建設配合者. 2. 3.65. 8. 6. 7.04. 9. 6.39. 未符合都市應有之機能者. 1. 3.75. 8. 6. 7.20. 9. 6.44. 建物混合使用. 1. 2.25. 4. 4. 5.26. 8. 3.75. 巷道彎曲狹小. 3. 4.14. 6. 6. 7.78. 10. 5.96. 鄰棟隔間不足. 2. 3.80. 6. 6. 7.32. 10. 5.56. 土地利用強度偏低. 2. 3.45. 5. 4. 6.67. 8. 4.63. 2. 3.48. 6. 6. 6.81. 8. 5.14. 3. 4.95. 8. 7. 8.38. 10. 7.31. 2. 3.71. 5. 6. 6.79. 9. 5.25. 1. 2.49. 5. 4. 5.78. 9. 4.42. 2. 3.93. 6. 5. 7.13. 9. 5.51. 1. 2.90. 6. 4. 5.93. 9. 4.77. 1. 2.42. 6. 3. 5.52. 9. 4.24. 騎樓使用情況不佳及街道家具、電線排列凌亂地區. 2. 2.58. 6. 4. 5.52. 9. 4.61. 道路開闢完成度. 2. 3.59. 5. 6. 6.92. 9. 5.26. 大眾運輸系統車站本體及車站出入口. 1. 3.33. 6. 3. 6.71. 9. 4.74. 與火車站之距離. 2. 3.04. 5. 4. 6.15. 9. 4.52. 與公車站之距離地與高鐵站之距離區與捷運站之距離可與加油站之距離及與主要道路之距離性與市中心之距離. 2. 3.39. 5. 4. 6.37. 9. 4.59. 1. 1.84. 4. 3. 5.06. 7. 3.49. 2. 3.93. 6. 4. 7.28. 10. 5.23. 1. 1.81. 4. 3. 4.03. 6. 3.32. 2. 3.07. 4. 4. 6.28. 8. 4.68. 1. 2.74. 4. 4. 6.68. 9. 4.71. 2. 3.45. 5. 5. 6.90. 9. 5.17. 土地使用方式與鄰近不相容居住環境惡劣不符都市計畫分區使用鄰建物排列里違章建築環防火巷被占用境廣告招牌遮蔽及鐵窗凌亂或無窗戶地區. 與公園綠地之距離. 註：灰色部份代表本研究刪除的評估指標。資料來源：本研究整理. 65.

(76) 評估目標. 評估指標. 評估項目. 土地面積樓地板面積建物屋齡. 建物狀況. 劃定都市更新地區評估指標. 建物構造建物耐震建物損壞高氯離子鋼筋混凝土建築物、輻射污染建築物未能與重大建設配合者未符合都市應有之機能者巷道彎曲狹小鄰棟隔間不足. 鄰里環境. 居住環境惡劣不符都市計畫分區使用違章建築道路開闢完成度與火車站之距離. 地區可及性. 與公車站之距離與捷運站之距離與主要道路之距離與市中心之距離與公園綠地之距離. 圖 4.1 劃定都市更新地區評估指標架構圖. 66.

(77) 第五章結論與建議第一節結論都市更新對都市創造的效益，如增加政府稅收、減少公共開支、引入民間投資及創造就業機會及改善公共環境品質等，對於都市更新地區的劃定，更是相當的重要，必須清楚界定不同更新程度之都市更新地區，促使公部門將都市發展空間時序綜合考量，要能有效且精進地運用公共建設財源。本研究考量房價之住宅屬性、相關法令及相關研究之評估因子，藉以選擇都市中需要更新的地區，將更能確保居民生活環境的安全，提升其生活品質，創造都市再發展價值與效益。本研究採用模糊德爾菲法問卷之結果如表 4-11 所示，在問卷 i. 重要性尺度值 1~10 中，本研究發現所有指標的專家共識值( G )的分佈落在 4~6 之間，重要性最低者為「衛浴數」，其值為 2.75，最高者為「居住環境惡劣」，其值為 7.31，各專家共識值次數統計如表 5.1 所示。表 5.1 專家共識值次數統計表項目. 建物狀況. 鄰里環境. 地區可及性. 2~3. 1. 0. 0. 3~4. 2. 0. 2. 4~5. 1. 6. 4. 5~6. 3. 6. 2. 6~7 7 以上. 8. 0. 0. 1. 1. 0. 專家共識值. 資料來源：本研究整理. 另由問卷統計中得知，「建物狀況」項目其各專家共識值總計為 5.55；「鄰里環境」項目其各專家共識值總計為 5.18；「地區可及性」項目其各專家共識值總計為 4.46，由表 5.1 之統計及各專家對評估項目之共識值總計，可以發現專家較為重視「建物狀 67.