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中 華 大 學

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中 華 大 學

碩 士 論 文

家戶搬遷與住宅調整模式之建構

—巢式 Logit 模型之應用—

Modeling Between Household Movement and Housing Adjustment

- an Application of Nested Logit Model

系 所 別:建築與都市計畫學系碩士班 學號姓名:M09105015 孫國駿

指導教授:胡志平 博 士

中華民國 九十三 年 七 月

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摘 要

居住遷移研究大多著重於家戶遷移與否的決定,忽略家戶決定遷移或不遷移 之過程中,接下來一連串的居住選擇策略的程序。事實上,這後續的居住策略的 決定,正是與遷移或不遷移之決策考量有著相互替代或相互影響的關係。本研究 試圖透過瞭解這隱顯的決策過程,更進一步分析家戶之住宅需求。家戶因應家庭 的組織、所得收入或工作地點等條件之改變,將會改變其對住宅的需求,因而衍 生出不同的住宅策略,以調整其消費失衡。當家戶對住宅水準不滿意時,家戶將 會面臨「搬家」與否的考量;也就是同時間亦有「不搬家」的選項出現,比如重 新修改住宅內部隔間(或加蓋違建、夾層等方式)以及在尚未做出更好的決定之 前採取維持現狀,直到非搬家為止。實證分析方面,本研究從家戶對現住住宅的 滿意與否,進一步利用問卷調查,分析住戶在現況情形下將有可能採取何種因應 策略。本研究以不連續選擇理論(discrete choice theory)中的巢式 logit 模型來 建立家戶搬遷與住宅調整選擇模型;在方案選擇方面,分為「搬家」、「不搬家」;

不搬家又包含「裝潢或改隔間」、「不裝潢亦不改隔間」共三種策略選項,分析推 斷家戶的住宅需求與決策之程序。

實證的結果,證實家戶對住宅之決策有其程序性。此外從家戶特性來看,月 支出愈高者表示消費力愈高,愈有能力採取換屋來進行調整。人口數愈多者愈傾 向搬家,表示人口對家戶的遷移有相當的影響性。而戶長方面,年紀愈大,愈傾 向忍耐,表示當年紀愈大生活愈趨於穩定,愈不傾向搬家。而戶長婚姻與教育程 度,無明顯的顯著性。住宅類型方面,當家戶決定遷移,與現住住宅類型並無絕 對的影響性。樓地板面積與房間數方面,當樓地板面積與房間數增加,家戶愈傾 向忍耐與裝修,表示樓地板面積愈大與房間數愈多,生活空間愈有彈性與需求達 到程度的滿足,而替代搬家。有低利貸款之家戶愈傾向搬家,表示該家戶的經濟 負擔相對比沒接受低利貸款的來的輕,因而有能力搬家。家中曾裝修過者愈傾向 搬家,表示對於已裝修過的房子,若仍達不到居住水準,家戶便會決定搬家。

關鍵詞:居住遷移;居住選擇;住宅消費失衡;住宅調整;巢式 logit 模型。

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Abstract

The housing migration research mostly emphatically to the household migration or not decision, neglects process of the household decision migration or in the migration, receives a succession of housing choice strategy the procedure. In fact, this following housing strategy decision, is precisely either decision-making of consideration the migration does not have the relations with the migration which the mutual substitution or mutually affects. This research attempts to penetrate understood this hides the decision-making process which reveals, further analyzes housing of demand the household. The household change in accordance to condition the and so on family organization, obtained income or operating location, will be able to change it to the housing demand, thus will grow the different housing strategy, and will adjust its expense to be unbalanced. When the household is unsatisfied to the housing standard, the household will be able to face "will move" or not the consideration; Also is at the same time has "moves" the option appearance, for instance revises the housing interior compartmented (buildings constructed without license, floor way and so on band) as well as not yet makes before a better decision is adopting maintains the present situation, until must moves. The real diagnosis analysis aspect, this research to presently lives the housing from the household satisfaction or not, further uses the questionnaire survey, will analyze the inhabitant to have the possibility under present situation to adopt what kind in accordance to the strategy. This research of the nested logit model establishes the household by the sampling theory to move with the housing adjustment choice model; In the plan choice aspect, divides into "moves",

"does not move"; Does not move contains "the decoration or changes compartmented",

"does not decorate also does not change compartmented" the altogether three kind of strategies options, the analysis inference household's housing demand and the policy-making procedure of.

The real diagnosis result, confirmed the household has its procedural nature to decision-making of the housing. In addition looked from the household characteristic that, each monthly pay leaves high, indicated the consumer buying power is higher, then has the ability to adopt trades the room to carry on the adjustment. Population number many favors moves, indicated the population has the suitable influence to household's migration. But householder aspect, the age is bigger, favors endures patiently, expressed when an age bigger life tends to stably, does not favor moves. But householder marriage and the education level are not obvious. Housing type aspect, when the household decision migration, with presently lives the housing type and

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does not have to the influence. The floor area and the room number aspect, the local board area and the room number increase, the household favors endures patiently with the repair, indicated the floor area are greatly more with the room number, the life space has the elasticity and the demand achieves the degree satisfying, but substitutes moves. Has household of the low interest loans to favor moves, indicated this household's economical burden relativity has not accepted light which the low interest loans comes, thus has the ability to move. In the family once repaired has favored moves, expressed regarding already has repaired the house, if still achieved the housing standard, the household then could decide moved.

Keywords: migration; housing choice; housing disequilibrium; housing adjustment;

the nested logit model.

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謝 誌

求學的階段,終於要在本論文完成後暫時劃下一個句點。回想當時來到這一陌生的 環境,如今竟是滿懷感念與不捨,我想是對這裡環境的認同感使然吧!短暫的兩年時 光,絕對是我將來回憶中不可抹滅的重要部分,也是人生中最重要的里程碑。

首先最要感謝的是恩師 胡志平教授的悉心指導,給予學生莫大的鼓勵與提攜,使 得學生在治學與處事態度上均能有更深刻的體悟;在本論文撰寫的過程中,不論是從研 究方向或是研究方法的確立更是給予學生相當大的啟發與引導,讓建築背景的我,能初 窺不動產市場的領域,更讓我體驗到學術研究之浩瀚,以及其中的樂趣,謹在此向恩師 致上最崇高的感激與謝意。

論文審查承蒙國家講座教授暨交通大學科技管理研究所所長曾國雄教授與立德管 理學院休閒管理學系許秉翔教授提供諸多寶貴意見,並酌字斧正,使論文更臻完整,謹 此由衷的感謝。

碩士班在學期間,特別要感謝系上陳天佑主任、謝偉勳教授、解鴻年教授、姚鹿鳴 教授、江崇誠教授、林政達老師在課業上的指導與關懷。其中特別要感謝謝偉勳教授對 於學生論文的建議與指正以及生活上的鼓勵與關切,對此學生銘感五內,永誌不忘。

論文撰寫期間,特別要感謝景觀與建築系張馨文老師與交通大學運輸科技與管理學 系博士班吳舜丞學長以及政大經濟系博士班林建志學長的熱心協助。感謝好友清華大學 工工所吳志賢、台灣大學醫管所曾彥豪、台灣科技大學企管所劉勃彥、逢甲大學建築與 都市計畫所鄭慶豐給予的協助與建議,以及本組共同打拚的文嘉、彥凱、獻文、英鳳,

無論是課業的探討或生活上的相互鼓勵與扶持,都是讓我完成論文的最佳助力。此外,

還要感謝火哥、曹爸爸、淳婷、敬婷、碧茹、瀅琇、曉雯姐、電機所姜志和、土木所丁 中強、資工所陳逢銘、中原學弟靖傑、電機系學弟適堯、機械系學弟歐爺、建初、翔彥、

理髮部大姊、好友卓行、文淯以及新竹市區公所里幹事,以及所有給予熱心協助的人們,

多虧你們的協助才讓我能順利完成研究的調查;另外再次感謝韓適堯學弟,對於本研究 之數學方面的探討,更是給予了我相當大的協助。

感謝同窗堂哥、兩山大哥、二田大哥、誠哥、李昌憲建築師、陳世達建築師、呂大 吉建築師、鈿瑜、重傑、矗杉、富盛、珮如、光華、佳錚、俊隆、龍慈、佳慧、允斌、

建勳、冠允,在這相處的二年之間,除了相互學習與與切磋之外,更是豐富了我的人生。

感謝當年林長雄老師的推薦,是您給予我的指引,使我從容進入中華就讀,學生在 這裡再次表達由衷的感謝!

最後要感謝的是我的父親、母親以及妹妹,由於你們無條件的支持,讓我在疲累與 困頓之時,能讓我再次的退回原點,重新取得動力泉源,再度的為目標衝刺。若沒有你 們的鼓勵與支持,就不會有今日之成果,在此謹以本論文獻給我最愛的家人們。

孫國駿 謹識於桃園家中書房

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目 錄

第一章 緒論

第一節 研究緣起與目的... 1

第二節 研究範圍與名詞定義... 2

第三節 研究架構與方法... 4

第四節 研究流程... 6

第二章 文獻回顧 第一節 換屋行為與居住遷移... 7

第二節 住宅之換屋市場...14

第三節 住宅之裝修與整建...17

第三章 理論模式基礎 第一節 不連續選擇理論與隨機效用模型...19

第二節 多項式與條件式 logit 模型...22

第三節 The Independence of Irrelevant Alternatives...25

第四節 巢式 logit 模型...26

第五節 模式參數估計...28

第六節 Logit 模型適合度檢定...29

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第四章 問卷調查與資料統計分析

第一節 抽樣設計...32

第二節 樣本結構分析...35

第五章 實證結果分析 第一節 變數定義說明...43

第二節 實證模型建立...45

第三節 實證結果與分析...47

第六章 結論與後續研究 第一節 結論...61

第二節 建議...63

參考文獻...64

附錄...69

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圖 目 錄

圖 1-1 新竹市行政區圖... 2

圖 1-2 住宅調整示意圖... 4

圖 1-3 研究架構示意圖... 5

圖 1-4 研究流程架構圖... 6

圖 2-1 居住壓力門檻與住宅消費失衡示意圖...11

圖 3-1 多項式 logit 模型家戶住宅策略選擇架構圖...23

圖 3-2 巢式二項 logit 模型家戶住宅策略選擇架構圖...26

圖 5-1 家戶對住宅策略選擇之多項 logit 模型架構圖...45

圖 5-2 巢式二項 logit 模型家戶住宅策略選擇架構圖...46

圖 5-3 巢式二項 logit 模型家戶住宅策略選擇架構圖...46

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表 目 錄

表 2-1 影響住戶消費失衡的因素及來源...10

表 2-2 新竹市家庭住宅概況...14

表 2-3 台灣地區住戶購屋動機分析表...14

表 2-4 新竹市已購屋者之購屋需求...15

表 2-5 新竹市潛在購屋者之購屋需求...15

表 2-6 新竹市之住宅存量...16

表 4-1 有效樣本份數分配表...34

表 4-2 家戶戶長年齡結構分析表...35

表 4-3 戶長性別分析表...35

表 4-4 戶長教育程度分析表...36

表 4-5 家戶月平均所得分析表...36

表 4-6 家戶月平均支出分析表...36

表 4-7 家戶月平均收入與月平均支出交叉分析表...37

表 4-8 住宅類型分析表...38

表 4-9 住宅坪數分析表...38

表 4-10 家戶人口數分析表...39

表 4-11 居住時間分析表...39

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表 4-12 居住此處因素分析表...40

表 4-13 新竹市住宅區位分析表...40

表 4-14 目前居住滿意度分析表...41

表 4-15 住宅策略選擇項目分析表...41

表 4-16 現居住宅滿意度與住宅策略交叉分析表...42

表 4-17 自有住宅家戶現況分析...42

表 5-1 各選項選擇份數比例分析表...43

表 5-2 解釋變數說明表...44

表 5-3 模式適合度檢定表...47

表 5-4 多項 logit 模型估計結果(搬家為標準組)...51

表 5-5 多項 logit 模型估計結果(暫時忍耐為標準組)...52

表 5-6 模型一模式適合度檢定表...53

表 5-7 巢式模型一 LIML...54

表 5-8 巢式模型一 FIML...55

表 5-9 模型二模式適合度檢定表...56

表 5-10 巢式模型二 LIML...59

表 5-11 巢式模型二 FIML...60

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第一章 緒論

第一節 研究緣起與目的

傳統住宅領域的相關研究中,多是以住宅消費選擇行為之研究為主,Lierop

(1986)認為其中包含居住遷移研究(residential mobility research)和住宅選擇 研究(housing choice research)。國內文獻上以住宅選擇的研究較多,居住遷移研 究的著墨較少。住宅選擇研究多以分析家戶選擇那個區位以及那種住宅型式;而 居住遷移研究著重於家戶遷移與否的決定,忽略家戶決定遷移或不遷移之後,接 下來一連串的居住選擇策略的程序。事實上,這後續的居住策略的決定,正是與 遷移或不遷移之決策考量有著相互替代或相互影響的關係。透過瞭解這隱顯的決 策過程,正是本研究將探討的主要課題。

當家戶因應家庭的組織、所得收入或工作地點等條件之改變,而改變其對住 宅的需求。此時家戶所採取的應對策略,亦會相對的隨著其現況條件的不同,產 生不同的偏好,而做出不同的決定。實際上當家戶對住宅水準不滿意時,家戶將 會面臨「搬家」與否的考量;也就是同時間亦有「不搬家」的選項出現,比如重 新修改住宅內部隔間(或加蓋違建、夾層等方式)以及在尚未做出更好的決定之 前採取消極的忍受。也就是說,當住戶之住宅消費狀況改變時,在短期(short-run)

無法及時調整至均衡,住戶將採取改變消費期望或作法以維持短暫的滿足,直到 必須遷移為止(靳燕玲、華昌宜,2003)。

國內關於遷移的資料,可根據行政院主計處民國九十一年「中華民國台灣地 區國內遷徙調查報告」得知。由資料顯示,臺灣地區九十一年之遷徙率為 9.84%,

且遷徙率有逐年下降的趨勢,九十一年更是首度低於 10%;九十一年臺灣地區世 居或在現址已居住十年以上人口有 1269 萬 7 千人,占總人口之 56.61%,而世居 或在現址已居住三十年以上人口有 654 萬 5 千人,占總人口之 29.18%,近三成 人口屬安土重遷之型態者;在未來一年內不打算搬遷者,計有 1999 萬 6 千人占 總人口 89.47%,且另有 8.14%的人表示不一定搬遷;遷徙人口之中 15-24 歲青少 年遷徙活動頻繁,遷徙率達 21.75%;25-44 歲年齡者次之,為 11.15%;45-64 歲 中高齡者則因工作及居住環境趨於穩定,遷徙率降至 4.15%。顯示搬家偏好的年 齡層多為青少年及青壯年人階層,青少年人口搬遷的主因多為求學因素,而青壯 年人口搬遷的主因以居住環境及工作因素之需求;當以上需求趨於穩定,遷徙的 意願更是降低。由於國人安土重遷的觀念相當高,使得家戶遷移與否更是必須有 相當的考量,才會做出決定。

因此,本研究將探討家戶對現住住宅的消費是否滿意,分析從決定「遷移」

與否以及決策過程中住宅調整策略選項之相互關係,推斷家戶之住宅策略及需 求,並進而建立一個家戶搬遷與住宅調整選擇模型,以作為後續研究或住宅政策 參考之用。

(15)

第二節 研究範圍與名詞定義

一、研究範圍

本研究以新竹市地區為研究地區,包括新竹市北區、東區、及香山區三個行 政區,請參閱圖 1-1。研究對象為新竹市之家戶,從家戶對現居住宅滿意程度,

進一步瞭解家戶所採取之住宅策略。

住宅消費行為包含購買及租賃二種方式。雖然以租賃方式家戶之住宅涉及與 屋主雙方的契約行為,但台灣地區之租賃住宅市場多以將住宅使用權出讓,而非 住宅之所有權,因此本研究之「裝潢或改隔間與否」選項,僅以自有住宅之家戶 為討論對象。

圖 1-1 新竹市行政區圖,圖片來源:新竹市政府 二、名詞定義

住宅所屬:

1.自有:係現住房屋所有權係屬戶內成員之任何一人或其直系親屬者。

2.租押:住戶對其所住家宅,無所有權,而係以租賃或以押租方式,租用他人所 有之房屋者。

3.配住:指由服務單位配住之住宅,包括政府及公民營企業配住者。

4.其他:指目前居住之住宅係向他人借用,不需支付任何代價者(包括退休人員 續住公家宿舍)。

家戶:

是人口與住宅資訊分析的基本單位,由某個組織群體共同居住在同一個住宅 之內共謀生計而形成,在基本定義及精神上兩者皆以共同居住及共營生活為原

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則,但我國戶政單位的執行採取戶籍申報制度,二者差異在於住戶偏重「居住」

事實,故同一住戶未必要有親屬關係,戶籍戶則偏重家庭親屬關係,同為親屬方 能設於一戶籍,因此同一個居住單元內可有多個戶籍戶,但同一戶籍亦未必共同 居住。同時,依據內政部戶政統計定義,「一戶」指在同一處所同一主持人或主 管人之下營共同生活或經營共同事業者,但是卻因實際居住事實與否而有常住人 口與戶籍人口的差別;前者可確實掌握特定時點區域人口數,後者則需仰賴民眾 主動申報,否則極易產生「籍在人不在」的落差。

(17)

第三節 研究架構與方法

一、研究架構

本研究主要是探討在家戶決定遷移或不遷移之過程中,接下來一連串的居住 策略選擇的程序,以建立家戶住宅策略選擇模型,分析家戶之住宅消費需求。首 先可從住宅效用是否滿意開始探討,若家戶處於住宅消費失衡狀態,便會產生居 住調整的因應手段,包含內部的調整與遷移的可能。當家戶之住宅消費效用不均 衡時,家戶採取調整手段方式,可從下圖 1-2 瞭解:

圖 1-2 住宅調整示意圖,資料來源:靳燕玲、華昌宜(2003:422)

因此本研究以家戶對現居住宅效用滿意與否,後續將採取的調整手段策略為 主要研究內容。透過問卷瞭解家戶之現住住宅消費行為,與前一次搬遷之住宅消 費狀況比較,再進一步分析家戶現況調整策略,包含外顯的遷移,以及內部的裝 修或人口調整的可能性甚或暫時性的改變消費需求以維持短暫的均衡。

住宅消費行為分別來自於三個部分,三者之間相互影響。第一部分為住宅型 態屬性(或特徵),包括住宅區位及住宅類型選擇等方面;第二部分為家戶購屋 消費的個人主觀偏好感認,例如消費習慣或喜好。第三部分為家戶(或個人)與 社會屬性,例如戶長年齡、戶長職業、家戶所得、家戶人數。再透過敘述統計分 析之資料特性分析,最後再導入 logit 模型,建立住宅策略選擇模型。詳細概念 請參見圖 1-3。

住宅均衡 不均衡 調整

不調整 1.工作或所得改變

2.家戶生命週期改變 3.住宅狀況改變

1.人口調整(增減人口)

2.房屋調整(改建裝修)

3.二者皆調整

1.暫時忍受福利損失直 至非調整不可為止

4.遷移

換屋

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圖 1-3 研究架構示意圖 二、研究方法

經由上述資料處理層面的統計資料分析後,本研究將以不連續選擇理論中的 多項及巢式 logit 模型推估家戶住宅策略選擇之研究方法。McFadden 於 1970 年 代發展出不連續選擇理論(discrete choice theory)並將其應用在住宅消費選擇等 選擇行為上,其中多以不連續選擇理論中的 logit 模型來建立家戶住宅選擇模 式。Logit 模型將在第三章理論模式基礎會有詳細敘述。

Internal real situations

(Physical Environments,

Features/ Attributes/ Variables) 住宅特徵/屬性/變化

Response or Perception 個人主觀感認偏好

Personal / Social Attributes 家戶(個人)屬性/社會屬性 External

Environment 外部環境

敘述統計分析 資料結構分析

Logit Model 羅吉特模型

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第四節 研究流程

本研究之研究流程,請參閱圖 1-4。從最初之研究緣起目的,繼而定義研究 對象及範圍,再進一步透過文獻與研究方法研究,最後再進行實證推估。

圖 1-4 研究流程架構圖 研究緣起與目的

研究範圍與對象

文獻回顧 研究方法

„ 換屋行為與居住遷移

社會學者所建構之「壓力模型」

經濟學者所建構之「家戶消費失衡 模型」

„ 住宅之換屋市場

„ 住宅之裝修與整建

„ 不連續選擇理論

Logit Model

理論架構確立

問卷設計與調查

Logit Model 應用

建立住宅策略模型及實證

結論與建議

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第二章 文獻回顧

依據行政院主計處民國八十九年台閔地區戶口及住宅普查,住宅為自有者計 527 萬 6 千戶或占 82.5%最多,其次為租押者計 65 萬 6 千戶或占 10.2%,若與七 十九年底比較,十年來住宅自有率提高 4 個百分點。其中住進現宅的時間以 1 至 5 年占 28.2%最多,21 年以上占 19.9%及 6 至 10 年占 18.8%次之,其餘則未 及 15%,由此顯示出國人的居住偏好,有愈來愈多的家戶選擇長期居住。由於國 人普遍有為子女成家或繼承的儲備型購屋偏好,使得住戶願意除了現住房屋外,

亦同時購置房子給下一代成家居住,多少也反映出國人自有住宅的比率偏高的因 素之一。此外,每戶平均擁有的房屋數有 1.1 間亦比十年前提高。因此,我們可 以推論,台灣有相當高之家庭擁有不止一棟的房子,而且為了將另一棟房子繼承 給下一代,普遍願意繼續居住原有的舊房子,將就至非搬不可為止。

第一節 換屋行為與居住遷移

換屋行為與居住遷移本來就具有相對應的關係,當家戶發生了換屋的行為 時,同時間也就代表家戶也產生了居住遷移的行為。從居住遷移的相關研究中,

大多認為遷移主因不外乎經濟因素與住宅本身因素有關。

一、國內文獻

國內過去有關居住遷移的研究有:以人口遷移與居住特性探討都會區人口成 長變遷與都會區發展及擴張過程的關係(陳寬正,1981;熊瑞梅,1988)。以及 從住戶人口特性及區位等因素分析遷移決策的關係(孫清山,1983;劉小蘭及劉 念華,1995)。以及探討居住滿意與某地區的淨遷移率或家戶遷移決策的社會學 居住壓力模型(熊瑞梅,1988;高孟定,1987;曾煥堂,1984)。以及家戶生命 週期與住宅需求調整或居住品質變化的關係(陳淑美及張金鶚,1999,2002;陳 淑美、張金鶚及陳建良,2003)。另外為政府部門的統計資訊探討都會區內部的 換屋行為,利用統計分析家戶換屋頻率與換屋原因、換屋居住地點之選擇、換屋 前後住宅狀況、未來換屋計畫等內容(經建會,1989)。

薛立敏、曾喜鵬(2000)認為家戶因應本身需求或外在環境變化時而改變居 住區位以調整其住宅消費時,相對的可從整體住宅市場以及家戶本身來探討影響 住戶遷移的原因。當進入住宅市場中搜尋新的住宅時,住宅特徵、住宅市場因素、

以及家戶特徵因素,均會讓家戶決策亦有所差異。由於本研究僅著重家戶在都會 區內部遷移的原因,以及影響家戶是否遷移因素的探討,對於遷移後的住宅選擇 行為則未加以討論。

(21)

陳淑美、張金鶚、陳建良(2003)提出之研究主要是分析影響家戶遷移後居 住品質因素的影響性,亦對都會區內部遷移與住宅選擇行為提出了較以往深入的 觀察與看法。研究採用 1990 年戶口及住宅普查台北縣、市的資料,進行基本敘 述統計分析與羅吉迴歸分析,探討原來居住在台北市的家戶選擇遷移決策時,究 竟是向上遷移(Move up)提昇居住品質,或者是向下遷移(Move down)到較差的 住宅環境,還是在選擇權屬、區位環境與空間之間作取捨(trade-off)的「一般遷 移」行為。研究分析發現,家戶多是因為遷移的效用較高才會有遷移行為,向上 遷移較能提昇居住品質,有能力或有需求選擇向上遷移的家戶大多以所得較高的 家戶為主。但是向上遷移或向下遷移的選擇與住者適其屋的調整有關,家戶可能 會因為家庭人口數增減而遷移,向上遷移的家戶遷移後住宅擁擠程度反而較高;

向下遷移的家戶遷移後的住宅擁擠程度反而是最低的。另一方面,生命週期較年 輕的家戶,可能是首次購屋,自組家庭,離開父母的住宅的遷移行為多是向下遷 移,首次購屋的年輕家庭較不在乎品質,但是日後因為所得提昇或家庭的需要,

很有可能選擇另一次的換屋遷移行為。至於老年家庭的向下遷移行為,可能是因 為家庭人口數較少而遷移到較小面積的住宅居住,或是因為已經到退休階段,不 需要考慮工作的問題而遷移到郊區或台北縣房價較低的地方居住。

薛立敏、陳雅君、曾喜鵬(2003)探討就業市場、住宅市場發展及公共支出 對區域人口遷移都會中心或都會邊緣的影響性。利用國內民國 63 至 88 年的總體 時間序列資料,選取台北市及台北縣為實證研究對象,並以多項式延遲分析模型

(polynomial distributed lagged model, PDL)進行實證估計。經實證校估後,驗 證出:在就業市場方面不論是就業機會、薪資水準或失業率,對於遷入北縣比率 皆有相當顯著影響性。當就業市場固定時,住宅市場尤其是房價則會使得區域遷 徙者遷入地轉向。此外,政府公共支出對遷移區位選擇也有顯著影響。

林谷藍、張金鶚(2003),探討青年從原生家庭遷出,自行成立新家戶,並 成為住宅市場上的需求者時,該決策的考量及分析。實證結果發現:年齡較長、

所得較高之青年基於負擔能力以及對私密獨立空間需求較高的理由,較容易選擇 離巢;且男性離巢機率是女性的 2 倍。住宅影響層面的探討可分為兩個方向;與 父母同住青年,獲得了近似於「居住補貼」的住宅「代間移轉」,此種移轉愈多、

愈好,青年身為既得利益者,就愈不易選擇離巢;而住在租賃房屋中之青年,選 擇離巢之機率是住在自有房屋者的 13 倍。住宅屬性另一個面向的探討,係推算 未離巢青年能否負擔離巢後之住宅成本,結果發現與父母同住者的確力有未逮。

靳燕玲、華昌宜(2003)認為國內關於遷移研究雖分屬不同領域,但基本上 都必須藉由觀察「住戶遷移」行為的發生,當住戶做出遷移行為之後居住處所的 變換來探討家戶的行為意義,較不考慮「尚沒有搬家」者的狀況;事實上,住戶 並非消極或靜態的等待下一次遷移的發生,當住宅情況改變衝擊了短期均衡,會 即時調整住宅消費的期望及做法以維持暫時的滿足,直到必須遷移為止;住戶的 遷移非僅單向的改變居住地點及居住品質,同時透過人口組成規模的增減來調 整。研究發現,搬家並非住戶短期住宅調整的普遍策略,可能採取忍受或者以其

(22)

他改善方式如以住宅裝修或擴建進行調整;個人所得及住戶人口規模同時變動對 住戶遷移決策影響顯著。

曾喜鵬(2004)從家戶住宅消費失衡與調整的觀點,建立一個解釋家戶在都 會區內部遷移與住宅選擇的分析性模型。模型最大的特點,是將家戶對住宅的消 費分成「鄰里環境服務」與「住宅單元服務」兩種,並採用個體選擇理論中之無 異曲線分析法,以解釋家戶住宅消費失衡的原因;並以住宅次市場的概念,推論 處於不同失衡狀態的家戶之相對應住宅調整行為,其中最重要的假設便是家戶在 鄰里環境服務與住宅單元服務消費間的抵換關係。本研究以台北都會區內部的遷 移者為對象,將台北都會區分成兩個不同品質的鄰里環境次市場,以住宅權屬選 擇代表遷移者對住宅單元服務的消費,並以 Probit 模型估算不同遷移流向的遷移 者選擇擁屋的平均機率。結果顯示,以台北都會區的估計結果顯示,遷移者若由 鄰里環境服務較佳之次市場遷往較差之次市場時,可同時選擇較佳住宅單元服務 的機率較高,反之則較低,間接證實了本研究有關鄰里環境服務與住宅單元服務 間存在抵換關係的假說。

二、國外文獻

國外有關遷移研究主要分為兩方面。首先是由社會學者所建構之「壓力模型」

(stress models),當家戶在都會區內部的遷移主要與某居住地點的壓力與不滿意 水準有關;其二由經濟學者所建構之「家戶消費失衡模型」(household expenditure disequilibrium models),以壓力模型為基礎加以延伸,認為家戶之遷移為調整住 宅消費的過程。而住宅消費的失衡,與家戶遷移的原因及家戶住宅需求的改變有 直接關係。

Wolpert (1966)認為住戶恆處在壓力及限制之間,期望與所處社會及環境取 得持續的和諧,當住宅地點所受的壓力超過人們對住宅環境的忍受水準時,則不 和諧感促使其尋找新的居住地點,因此遷移決策是因應環境壓力下的調整行為。

Brown and Moore (1970)依據壓力學說提出住宅行為循環回饋模型解釋住戶 住宅調整及移動模式的動態關係,由於壓力及限制會隨著時間週而復始反覆發 生,居住壓力的產生與謀求解決之間是一種動態的反覆回饋過程,是固定點的循 環及進行中的循環共同作用的結果,住戶可能決定搬家亦或是留在原地修正住宅 需求。

Speare (1974)則延伸前述研究定義的壓力門檻模型(stress-threshold model)

概念,檢視居民的居住滿意與否及遷移決策之間的關係,他認為每個家戶在特定 居住地點都會受到家戶特質、住宅特質、與當地社區的親近程度所限制,這些限 制其實是反應在居住滿意水準上,若家戶表現出不滿意(residence dissatisfaction)

的情形時將會考慮遷移,而當不滿意程度累積超過家戶所能忍受之門檻時,遷移 的行為便會發生。

Rossi (1955)從住戶家庭特徵與住宅特徵的觀點,指出生命週期階段(family life cycle stage)轉換促使住宅空間需求改變,使住戶感到原有住宅不適用

(23)

(outgrew),例如家庭規模的擴大,使得家戶需要更大的居住空間,而現有居住 單元的效用便會降低因而產生遷移的意願,此時家戶便會進入住宅市場尋找符合 其需求之新住宅單元,如此經由遷移來調整住宅消費以達成下一階段的均衡;並 且討論到住宅權屬、鄰里社會組成與期望遷移的關係。從行為意義的觀點以為人 口從城市中心往郊區流動是一種自我選擇(self-selection)的過程,衡量自己想 過什麼樣的生活,去向與自己社會特徵相符的地區集中,使期望的生活型態、喜 好獲致認同而非想藉此提昇社會地位。

Weinberg (1979: 219, 226-229)認為當工作地點改變、家庭規模改變、成員年 齡增加以及住宅市場外在因素會促使遷移行為發生,當住戶處於前述因素均衡的 分配狀態,則不會有遷移行為的發生,因此遷移是一種住宅消費的調整。住戶選 擇某特定區位表示他們依據所能獲得的市場資訊選擇了一個最佳的居住地點,達 成長期均衡的分配(long-run equilibrium distribution),但隨著主客觀條件及限制 改變衝擊了住戶的短期均衡(short-run equilibrium),則引發遷移行為。住宅服務 的意義十分廣泛,這些眾多影響因素諸如到工作地點的可及性、鄰里環境特徵、

公共設施及服務、偏好等,在分析上由於住戶的住宅特徵、效用函數(utility function)及預算限制變動導致住戶的消費失衡,使得住戶期望重新調整住宅或 其他財貨消費水準,如下表 2-1:

表 2-1 影響住戶消費失衡的因素及來源

改變的因素 來源

外生變數

1.到工作地點的可及性 住宅特徵

2.鄰里環境特徵 住宅特徵

3.公共設施及服務 住宅特徵

4.住宅服務的價格 預算限制

5.其他財貨的價格 預算限制

6.交通成本 預算限制

7.稅賦 預算限制

內生變數

8.偏好 效用函數

9.通勤時間 預算限制

間接影響

10.所得 預算限制

資料來源:Weinberg (1979: 229)

Weinberg(1981)認為住宅服務是可以測量的,例如某區位的租金、面積大 小、及住宅實質環境特徵等。因此進行住宅調整包括品質及數量(面積)兩方面,

首先從住宅特徵方面著手,第一、搬家是自由度最大的調整,可以同時改善面積

(24)

及住宅品質,第二、則是透過原有住宅的增建整修及設備改善提昇住宅品質;其 次是從人口著手,住戶可以增減居住人數或進行分戶;最後,則是消極的忍受住 宅福利的損失。

Weinberg (1981)以及 Boehm and Ihlanfeldt (1986)等人以住宅服務效用函數的 概念闡釋住宅調整行為,住宅服務範圍廣泛,包括實質環境因素、住宅特徵與住 戶所得的相互關係等,同時影響居住品質與量(面積)的增減。

Brummell (1979: 339-348)住宅消費失衡觀點認為遷移是住戶在所得變動以 及家庭生命週期因素改變的限制下,比較現有住宅與未來住宅效用的決策結果,

如下圖 2-1

圖 2-1 居住壓力門檻與住宅消費失衡示意圖,資料來源:Brummell (1979: 349)

(

t t

)

t

t V X Z

U = ,

U 是 t 時房屋效用 t

X 指居住環境品質 t

Z 指住戶對其它物品的消費 t

V 指 t 時住戶效用函數所構成的無異曲線 t

假設家戶在t 時在0 P0ZZ0+P0XX0y0的所得限制下選擇了一組住宅消費組合 X , 同 時 也 選 擇 了 一 組 財 貨 消 費0 Z , 得 到 一 組 特 定 水 準 的 住 宅 效 用0

(

0 0

)

0 t t, t

t V X Z

U = 。隨著住戶收入增加及生命週期的改變,歷經家中成員長大、小 孩出生、或小孩離家等改變原有住宅偏好,假設在時間 t ,家戶的效用函數變為 U ;此外家戶的所得也隨著時間而改變,假設為t y ;同時住宅及其他財貨的價t 格也改變了,因此理想的住宅效用變為 =

(

t t

)

t

t V X Z

U , ,此時住戶產生居住壓

(25)

力(Residential stress)S =UtUt0,居住壓力累積到搬家的程度稱為遷移門檻α

( )

t

(Threshold level associated with the decision to relocate),當S >α

( )

t 住戶才會選 擇搬家,否則會留在原居住地,但調整其他財貨的消費以反應本身偏好及外在環 境的變化。

所得變動對於遷移決策有重要影響,當住戶剛搬遷到某一住宅的時間點為 t ,當時的住宅效用與兩住宅效用相符,居住壓力易等於零,0 U00 =U0,且

0 0 0

0 − =0

=U U

S ,預算線為Y0Y0,最適消費水準(Optimal consumption levels)

是無異曲線U00 =U0Y0Y0交切點,住戶的住宅消費X 單位,其它物品消費00 Z 單00 位。設若過了一段時間t=1,住戶所得增加且預算線移至Y1Y1,產生新的效用曲 線U1 ,若住戶選擇搬家則最適選擇為,亦即U 與1 Y1Y1的交切點,若住戶不願搬 家,S <α

( )

t 時住宅消費X 不變,但為達成無異曲線00 U 與10 Y1Y1交切點的其他物品 支出變為Z ,此時住戶必須忍受福利的損失,藉由住宅調整手段提昇效用以彌10 補不均衡狀態,當累積壓力超過遷移門檻時則藉由搬家重新獲致均衡。

Clark and Onaka ( 1983: 49-50 ) 建 構 個 別 住 戶 的 居 住 遷 移 原 因 範 型 中

(typology of reasons for residential mobility),即依照住戶面臨不同處境所採取的 不同的住宅調整作法,將原因概分為調整性(adjustment)、誘發性(induced)、

及被迫性(forced)三種。暫不考慮不得不搬家的被迫性情況,自願性調整因素 與住宅特徵有關,包括住宅空間、品質/設計、成本、及權屬改變;鄰里環境品 質、實質環境、社會組成、公共設施、工作地點、購物/學校、家人朋友之可及 性;自願性誘發因素則與住戶人口特徵有關,包括職業或工作改變、退休、家庭 生命週期方面的住戶形成、婚姻狀態改變、及家庭規模改變等。

若依 Clark and Onaka(1983)的觀點,住戶自願性的遷移決策可以概分為住 宅因素的調整以及非住宅因素的調整兩類,前者以針對住宅改善及實質環境的質 量提昇為主,後者則是由於家庭生命週期轉換所致。

三、小結

然而不論壓力模型或家戶消費失衡模型,亦大都著重遷移原因與影響是否遷 移因素的探討,至於遷移後的住宅選擇以及遷移原因與住宅選擇關係之研究較少 著墨。根據 Weinberg 的研究,認為搬家是自由度最大的調整,亦可透過原有住 宅的增建整修及設備改善提昇住宅品質,再者是從人口著手,住戶可以增減居住 人數或進行分戶,最後才是消極的忍受住宅福利的損失;也就是說,遷移並非唯 一的選擇,尚有其他選項。國內相關研究較無考慮還沒搬家的情況,僅以靳燕玲、

華昌宜(2003)的研究對此有相當相討,所採取的樣本資訊來源是中央研究院自

(26)

民國八十九年迄今持續進行的華人動態家庭資料庫。分析得知,僅有三成家戶住 宅符合長期居住房間水準,其餘七成房間水準較無效率,且短期並非以遷移作為 調整的手段,仍以暫時忍耐或其他調整方式作為因應。不過對於住戶遷移的原因 的資訊,因樣本數過少的限制以及該問卷問項的遷移原因以「其他」項回答者佔 了近六成,因此尚無法提出確切分析結果。再者,各種住宅需求改變類型及調整 策略比例,由於國內整建增建的資訊不足缺乏直接數據,尚待後續進一步研究。

(27)

第二節 住宅之換屋市場

一、台灣家庭住宅概況

根據行政院主計處民國九十一年「中華民國台灣地區家庭收支調查報告」顯 示,新竹市住宅所有權自有比率為 85.69%,住宅用途為專用比率達 94.71%;現 住自宅貸款情形有貸款者比率為 40.54%;有車家庭停車位自有(含租借用)占 62.94%平均每戶建坪為 46.18 坪。民國 91 年新竹市之住宅自有率雖然稍為降低,

但仍舊為高自有住宅比率之地區(請參閱表 2-2)。

表 2-2 新竹市家庭住宅概況 單位:%

住宅所有權 住宅用途 現住自宅 貸款情形

有車家庭 停車位概況 年別 自有 非自

專用 併用 有 無 自有

(含 租借)

平均每 戶建坪

(坪)

民國 90 年

87.67 12.35 96.56 3.44 39.06 60.94 61.53 38.47 45.18 民國 91

85.69 14.31 94.71 5.29 40.54 59.46 62.94 37.06 46.18 資料來源:行政院主計處民國九十一年「中華民國台灣地區家庭收支調查報告」

二、住宅市場換屋需求

根據內政部建築研究所「台灣購屋需求動向季報」九十二年第四季之分析調 查,針對「已購屋者」及「潛在購屋者」,操作相關之住宅需求分析。

由分析資料顯示:「已購屋者」中購屋目的以首購自住為主佔 54%,換屋自 住者佔 31%,投資性需求佔 14.8%。「潛在購屋者」中購屋目的以首購自住者佔 53.7%,換屋自住者佔 25.5%;投資需求佔 20.8%。因此不論是「已經購屋者」

或是「潛在購屋者」的搜尋者皆有八成以上是以「自住」為目的,其中以首購及 換屋所佔比例最高(請參閱表 2-3)。

表 2-3 台灣地區住戶購屋動機分析表 單位:%

自住購屋動機 投資購屋動機

首次購屋 換屋 小計 投資

已購屋者 54.1 31.3 85.4 14.8

潛在購屋者 53.7 25.5 79.2 20.8

資料來源:內政部建築研究所 92 年第四季「台灣購屋需求動向季報」

(28)

至於新竹市方面,已購屋者以「購屋動機」來看,60.9%為純自住,17.4%

為偏自住,8.7%為純投資,13.0%為偏投資,顯示約有 78.3%的人口以自住為動 機。再者,就購屋前居住房屋權屬來看,自有者佔 52.2%,其次是父母子女持有 者佔 21.7%,租屋者佔有 26.1%;交叉分析「購屋動機」及「前居住房屋權屬」

後則顯示,首購自住的比例有 47.8%,換屋自住的比例有 30.4%,首購投資者的 比例不到 0.1%,且第二屋當投資者的比例為 21.7%。從「換屋自住」的比例為 30.4%,低於 31.3%的平均值,顯示新竹市的已購屋者換屋市場需求相對較低(請 參閱表 2-4)。

表 2-4 新竹市已購屋者之購屋需求 單位:%

已購屋者

購屋目的 前屋權屬 購屋目的╱前屋權屬

純 自 住

偏 自 住

偏 投 資

純 投 資

合 計

自 有

父 母 子 女 有

租 屋

其 他

合 計

首 購 自 住

換 屋 自 住

第 二 屋 投 資

首 購 投 資

合 計

60.9 17.4 13.0 8.7 100 52.2 21.7 26.1 0.9 100 47.8 30.4 21.7 0.0 100 資料來源:內政部建築研究所 92 年第四季「台灣購屋需求動向季報」

以潛在購屋者的分析資料來看,「購屋目的」的 60.6%為純自住,24.2 為偏 自住,3.0%為偏投資,12.1%為純投資;「現住房屋權屬」的 24.2%為自有,42.4%

為父母子女有,30.3%為租屋,3.0%為其他。交叉分析後得知,首購自住的佔 66.7%,換屋自住的佔 18.2%,第二屋當作投資的佔 6.1%,首購投資的佔 9.1%。

「換屋自住」的比例為 18.2%,低於 25.5%的平均值,顯示新竹市的潛在購屋者 換屋市場需求亦相對較低(請參閱表 2-5)。

表 2-5 新竹市潛在購屋者之購屋需求 單位:%

潛在購屋者

購屋目的 現住房屋權屬 購屋目的╱現住房屋權屬

純 自 住

偏 自 住

偏 投 資

純 投 資

合 計

自 有

父 母 子 女 有

租 屋

其 他

合 計

首 購 自 住

換 屋 自 住

第 二 屋 投 資

首 購 投 資

合 計

60.6 24.2 3.0 12.1 100 24.2 42.4 30.3 3.0 100 66.7 18.2 6.1 9.1 100 資料來源:內政部建築研究所 92 年第四季「台灣購屋需求動向季報」

(29)

三、住宅交易市場

新竹市住戶購買的是何種類型的房屋?有必要檢視換屋過程中住宅存量市 場的狀況,參見表 2-6。從已購屋者的資料得知,17.4%購買預售屋,26.1%購買 新成屋,52.2%購買中古屋,尚有 4.3%為其他,因此新成屋及中古屋是市場交易 機會較高的標的;潛在購屋者的資料中,2.8%購買預售屋,66.7%購買新成屋,

27.8%購買中古屋,2.8%購買拍賣屋,顯示目前住戶對購買新成屋的偏好較高,

但對舊屋的接受程度也有一定水準,舊屋房屋進入市場交易的機會高於預售屋。

表 2-6 新竹市之住宅存量 單位:%

現存之住宅存量 潛在的住宅存量

新成屋 中古屋 其他 預售屋

已經購屋者 26.1 52.2 4.3 17.4

潛在購屋者 66.7 27.8 2.8 2.8

資料來源:內政部建築研究所 91 年第四季「台灣購屋需求動向季報」

四、小結

高住宅自有率顯示住戶對於自有住宅權屬的選擇偏好,從「已購屋者」或「潛 在購屋者」之中相關統計中發現,均顯示出有極高的購屋動機,將近八成以「自 住」為目的,高於以「投資」為購屋目的,表示住戶投資購屋的比重不高,自住 仍為購屋主要的因素。首次購屋者,多數從原生家庭遷出的新形成之住戶亦形成 換屋,以及住宅轉租為買之換屋。最後採取換屋手段的就屬於已經購屋者因應需 求的調整採取再次的換屋策略。

(30)

第三節 住宅之裝修與整建

台灣的住宅整建行為,長期存在台灣的住宅文化中,在此前提下,為使住宅 於使用過程中,能持續符合自身之需求,因而對住宅有維修與修改之行為考量(李 中成,1992),以改善住宅服務水準。在家戶生命週期中,必然存有家戶和住宅 的雙向調整。為了使住宅因應使用需求、提高住宅機能,在使用過程中之各階段,

均有對住宅進行變更、維修之需要,即住宅整建行為。因此,住宅在拆除更新前 會有數次的裝修與整建循環產生。

一、整建之常態性

住宅從投資興建、居住使用到拆除重建的過程中,從生命週期的角度來看將 分成投資、生產、交易、使用等四個階段。其中使用階段是居住者進住後使用該 住宅的過程,為住宅生命週期中延續時間最長的階段。住宅於使用階段,其各項 機能運作同時也隨時間而衰退,形成住宅實體衰敗、住宅機能無法切合新的居住 使用需求等住宅問題(陳慶鍾,1991)。

住宅的問題,即使在居住使用初期,也因民間大量興建的居住空間,無法滿 足不同家戶之居住行為,僅能滿足家戶共同的需求。即形成住宅空間、環境無法 滿足家戶需求的住宅問題。在住宅生活環境中,家庭生活隨時間的延展,居住者 的年齡、家庭結構、生活方式都會改變。住戶對住宅空間因而有新的期許,使空 間需求產生改變(喻肇青,1992)。若此變化無法及時因應,就會成為住宅問題,

待住戶以其它手段加以改善。根據相關文獻的相關探討,發現當住宅之使用者改 變、家庭組織改變、生活方式改變、住宅構造設備退化損壞、週遭環境改變、原 格居太差等六項變因之一,且無法滿足住戶需求時,即會產生住宅問題,待住戶 進一步改善。因此住戶在居住過程中,需經常性面對住宅的各種問題,不斷地調 整與改善,以滿足生活的居住需求。

二、整建為住宅調整手段之一

家戶在住宅使用階段,住宅的維護與建築技術、設計方向之改正,具有同等 重要的地位。住宅透過維護以降低住宅機能衰減,並適當的修改以符合新需求。

工作內容具體存有維修、增建、改建之過程,即住宅整建之行為。

家戶面對住宅空間不符家戶人口使用需求時,便會進行調整。此即所謂的人 口與住宅之雙向調整。人口的調整即家戶人口與房間數的比例不符合使用水準 時,所採取的因應之道,比如人口的遷入或遷出,甚至可能多人共擠一室,之消 費心理期望的改變。而住宅的調整即為在面對住宅空間無法滿足需求的情形下,

以增、修、改建的手法對空間格局進行改變,以解決空間之機能與需求。其中台 灣住戶利用空間變之增擴建、格居變更方式相當普遍。相關文獻均顯示出裝修整

(31)

建為家戶改善住宅空間的方式之一。

此外,住戶對住宅構造體、建材、設備必須作定期、不定期之管理維護,進 行修繕或更替的工作。尤其在住宅老化階段修繕頻率更高,即使是耐久財亦會呈 現損壞的現象(張金鶚,1990)。因此,每一住宅單元至少會有數次經由維修解 決構造設備等住宅問題的經驗。亦即台灣住戶必須透過住宅整建行為自行解決住 宅問題。

三、小結

靳燕玲(2004)對住宅裝修行為提出了以下定義:住戶為了調整居住服務量 不足在遷移之外的另一種選擇,在既不遷徙、居住人口數量亦不增減,但居住者 年齡已逐年增加的情況下,因家戶所得變化引發的居住服務需求改變,透過居住 面積與居住品質的同時調整減少原居住服務之差距;在面積改善方面包括鄉村住 宅中常見的房屋擴張增建,在都市集合住宅面積擴張受到限制之下,將陽台露台 外推供室內使用及屋頂的加蓋違建,屋內則有夾層的出現。品質之提昇手法則是 在相同居住總面積內重新設計其空間區隔、改變室內建材、添置家具設施、更新 門窗或粉刷油漆等等。再者,房屋裝修不只具有調整投資及消費功能,亦滿足居 住者對於家的期望、自我領域的展現、以及符合自我價值實現的社會意義。

本研究所探討之整建裝修,即是根據此觀點所架構,嘗試分析並建構模型來 探討裝修經驗、以及遷移經驗之相關變數,是否對家戶住宅調整策略有更進一步 的影響,而非探討住宅裝修以及居住調整之關係。

(32)

第三章 理論模式基礎

本文實證模型採多項式 logit 模型(multinomial logit model)及巢式 logit 模 型(nested logit model),由不連續選擇理論(discrete choice theory)與隨機效用 模型(random utility model)推導而成,以 McFadden (1973, 1978, 1981)分別發表 關於隨機效用模型理論研究而發展出。模型基本概念推導如下面章節敘述。

第一節 不連續選擇理論與隨機效用模型

不連續選擇理論模型近年來已經廣泛的應用在相當多的領域。舉例來說,當 一個人由 A 地到 B 地的交通運輸有三幾種方式,搭飛機、坐火車、或搭汽車三 種。而旅客的需求可從所做的決策上反映出來。旅客考慮的因素可能有旅行的成 本、時間、可及性…等;另一方面旅客會因應自身的考量做出不同決策,比如考 慮自己的收入、年紀、甚至是喜好…等,亦會影響最終的決策。簡言之,不連續 選擇理論就是一個決策者(decision makers)對一項選擇(alternatives)進行決策 時,決策者的屬性以及選擇項目本身的特性,將會影響決策者「是否」決定選擇 該選項。

連續選擇(continuous choice)與不連續選擇最大的差異在於選項之間是否 有交互影響,以下為一個「連續選擇」的典型例子:若我們想分析個人在網路上 各個站台(web site)所停留的時間,唯一給的限制條件就是在 2 個小時內,不 限制瀏覽的站數,則在各站所逗留的時間必定大於等於 0 且小於等於 2;且若在 某站停留的時間愈長,則在其他網站所逗留時間的「總和」必定相對更短。相對 的,「不連續選擇」之選項,在被決策的過程中所關注的因素是可以相同及相互 比較的,如前述的交通工具的決定,每一選項均有相對應的屬性,雖然這些屬性 不一定是能直接觀察的數量, 但還是能表現出各選項之差異性。

因此,當我們要觀察不同決策者對選擇項目所做的決策來分析之間的差異 時,尚須假設各決策者均能得到全部的選擇,此外亦需考量某些決策的規則之否 一致,而後才能加以分析。

不連續選擇模型通常在決策者選擇行為效用極大化的概念下發展出,以下便 是發展的過程(Michel Bierlaire, 1997)。

一、新古典經濟學理論(Neoclassical Economic Theory)

新古典經濟學理論認為每位決策者在集合C中,能比較的兩個選擇ab。 在這兩者選擇過程中決策者如果偏好a,則可表示為ab。則有下列特性︰

(33)

1.反射性(reflexivity): a≥ ,aaC 2.遞移性(transitivity):

ab and bcac, ∀a,b,cC (3-1) 3.可比性(comparability):

ab or ba, ∀ ,a bC

因為選擇集合C是有限的,因此在集合中的偏好選擇是必定存在的,表示如下:

as.t.aa,∀aC (3-2) 而後,由於前述的三個特性,它可被表示為:

U:CIR:a;U

( )

a (3-3) 因此,

abU

( )

a U

( )

b ∀ ,a bC (3-4) 因此,選擇a 被定義為:

a =argmaxa∈cU

( )

a (3-5) 經由上述的推導,若能將某種價值分配到選擇項目上,這就稱為效用

(utility)。所以在集合中被選擇項目a ,對選擇者有最大的效用。 二、The Luce model

當我們在不確定這些選擇項目特性的情形下,不是去嘗試證實這些被選擇項 目的特性或價值,而是去找到這些選擇項目被選擇的機率(probability)。

Luce (1959),提出選擇理論(choice axiom),用來定義該選項被選擇的機率。

假設選擇集合C中選擇選項a的機率表示為Pc

( )

a ,而Pc

( )

SC的子集合S中,

被選擇到的機率,此外另有一集合U ,且SCU

1.首先定義P( )a,b

( )

a =0aCbC,而且選擇a的偏好總是大於等於b, 接著從集合C中將a拿掉,若此時並沒有改變其他選項被選則的機率,則:

Pc

( )

S =Pc{ }a

(

S

{ }

a

)

(3-6) 2.若沒有選擇被定義,並假設0<P( )a,b

( )

a <1,∀a,bC,且一連串的決定之選

擇機率是獨立的:

Pc

( )

a =Pc

( ) ( )

S Ps a (3-7) 選擇理論的第二部分可以用以下的方式來說明。Luce (1959)指出,為了讓方 程式存在的充要條件是v:CIR,且∀SC,則我們將得到:

( ) ( )

∑ ( )

=

S b

s vb

a a v

P (3-8)

(34)

此外,方程式v是根據比例關係得到的唯一解。假若v′ :CIR存在,則:

v

( )

a =kv

( )

a ,aCkIR (3-9) 則上述v

( )

a 將能解釋為選擇a之效用函數。

三、隨機效用模型(random utility models)

隨機效用模型的基本假設,是以新古典經濟學理論出發,認為決策者能區別 不同選項的能力。雖然如此,許多分析家依然認為會有資訊不完整或是仍有無法 估計的部分。Manski (1977)認為,這個無法估計或不確定的部分有四個來源:可 能是沒有觀察到的方案屬性,第二是沒觀察到的個人屬性(可能是自己沒有察 覺),第三是測量誤差,第四是仍其他有影響的變量。

為了反應出上述所述之不確定的部分,效用模型將以一個隨機變數(random variable)來建立。而效用為替選方案屬性及個人社經特性之函數,如(3-10)所示:

U =U

(

X,S

)

=Vxsxs (3-10) 其中 X 為替選案之屬性向量,S為個人之社會經濟特性向量,V 是可觀測的效xs 用部分,而εxs為誤差項。

從新古典經濟學理論的觀點,假設個人都能理性地選擇使其效用最大之替選 方案,也就是有最高效用的替選方案應該被選擇。則當個人面對J個替選方案 時,如果選擇方案 i ,即表示第 i 方案對其有最大效用,即下式(3-11):

U

(

Xi,S

)

>U

(

Xj,S

)

(3-11) Vxsixsi >Vxsjxsj (3-12) 其中ij,j=1,2,3,Κ,J。因方案屬性變數 X 與個人社會經濟變數S,無法完 整說明決策者之所有考量因素,故效用函數U

(

X,S

)

=Vxsxs,包含隨機因素,

且具有不確定性。且 i 被選擇之機率可以表示為(3-13):

P

( )

i =P

[

U =maxiJ Ui

]

(3-13)

參考文獻

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