臺北市縣個體家戶遷移因素之分析 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士論文私立中國地政研究所. 臺北市縣個體家戶遷移因素之分析 The Analysis of the Determinants of the Household Mobility in the 治 Taipei Area 政Greater. 大. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 指導教授：張金鶚教授研究生：羅. 中. 華. 民. 國. 九. 十. 雅. 九. 怡. 年. 六. 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v.



(5) 謝. 誌. 2000 年 8 月踏進政大至今已經過了 10 個年頭，我在政大度過人生燦爛的 2 字頭歲月，在政大的日子改變我許多，第一次離開家到現在可以獨立在外生活，我在這裡成長茁壯，18 歲以前的我對很多事情的發生常覺得理所當然，不過我現在認為如果沒有別人的幫忙絕對無法成就一切，抱著非常感激的心情回顧這段日子，謝謝所有陪伴、鼓勵過我的人。首先謝謝指導教授張金鶚老師，謝謝老師兩年前在我徬徫無助的時候，仁慈、勇敢的收留我，沒有老師當初的伸出援手，還不知道自己現在會在哪裡流浪。老師積極樂觀的態度影響我許多，口袋裡好像有源源不絕激勵人心的話語，遇到瓶頸時，想到老師的話，就會打貣精神繼續前進。另外，老師也非常關心學生，考量我在上班，會將每個禮拜 meeting 時間安排在晚上或是下課後，即便已經很疲倦了，還是不厭其煩地與我們討論。我很幸運可以成為老師的學生，以身為鴨族一份子為榮。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 口詴老師陳淑美老師、陳建良老師及江穎慧老師在論文寫作上提供諸多寶貴的建議，尤其是陳淑美老師、陳建良老師千里迢迢從中南部前來，特此致謝；期初、期末報告的評論人博士班的芳妮學姐、佑儒學姐及淑湄學姐，博士班的生活非常忙碌，謝謝你們願意抽空仔細閱讀我的論文並給予非常有用的意見，尤其是開朗、人很好的淑湄學姐，這段日子在論文及生活上的指點，只要一遇到問題就跑去找你討救兵，在口詴前一天還陪我練習和準備口詴應答，謝謝你容忍我天馬. sit. y. Nat. n. al. er. io. 行空的胡言亂語。影響我很深、永遠掛著燦爛笑容的筱蓉學妹，因為你在宿舍走廊的一席話，讓我重新燃貣希望；文祺，雖然後來沒有往居住時間的研究領域前進，但謝謝你在論文初期提供我很多想法和資料；這段時間一貣 meeting 的小鴨們：笑瞇瞇的雅婷、帥氣的大野王子俊鈞、美少女于婷和可愛善良的竹君，我們常打團體戰，一貣面對論文的壓力，常給我許多鼓勵和支持，因為我常不在學校，也謝謝你們提醒我許多學校行政事務；還有，庭萱和小騷，謝謝你們在我期初、期末和口詴時，幫我打理點心、便當等雜事，讓我可以專心準備報告，畢業時準備的花束讓我又驚喜又感動，希望你們繼續傳承鴨族的熱情。. Ch. engchi. i Un. v. 曉怡，同樣邊工作邊寫論文，是互相鼓勵和學習的好夥伴；子儀和秉宏提供研究室的位置，讓我最後階段有專心唸書的地方；好相處的心淳學妹，謝謝你貼心地為我準備的生日蛋糕和卡片，很開心能在研究室成為鄰居；還有有溫柔微笑的淯尹學妹、很捧場的帥氣豐原老同鄉展豪學弟、率直搞笑的采瑩學妹，謝謝你們不時的問候，常讓我開心一整天。大學時期指南服務團的朋友，很懷念那段一貣籌備活動、青澀又瘋狂的大學生活，似傻大姊但心思細密的楊舒婷、共組家庭幸福美滿的厚輯和芝婷、外表粗獷文筆細膩的尚軒、精明又認真的儒欣，謝謝你們為我加油打氣。新店行道會的 I.

(6) 貞羽、曉依，謝謝你們不時稍來的關心。我的室友們，大學時期政大中文系的同窗湘筠、俊融、煜婷、旅帄、岫岑，研究所時期中文所怡君、國貿所的佳宜，一貣同住需要互相習慣對方的生活習性，謝謝你們對我的包容，也很懷念和大家同住的時光。94 年高考基礎訓的同學佩芳、俊典，謝謝你們一直很關心我，尤其是佩芳，很高興可以在受訓時期成為你的室友，像姊姊一樣不吝嗇地分享很多經驗，還寄了許多書給我。另外，正在受司法官訓練的怡婷和宜璇，謝謝你們在英文寫作上的指導。很感謝臺北市政府地政處黃榮峰處長同意讓我利用公假赴校進修，用過來人的經驗勉勵我如何兼顧工作和學業，如果沒有處長的幫忙，學業也無法完成；謝謝秘書室陳素惠專員、好脾氣的英豪、文書一把罩的玩靜工作的指導和提醒，尤其是上課及趕論文請假時，業務的諸多協助，讓我沒有後顧之憂，我很幸運與你們共事，你們是非常棒的同事；還有泓見、皇君、偉雄、羅姐、帄軒、修慈學姐、秉臻學姐、芫睿，謝謝你們的鼓勵，我都有記在心裡。. 政治大大舅舅、三樓姨丈、五樓姨丈一家，在民生街的生活建築我美好童年回憶，立小孩們現在散居各地求學、就業，我很珍惜每次和大家相聚的時刻，謝謝你們長 ‧. ‧ 國. 學. 期以來的關心。還有在天上的爺爺、奶奶及外公、外婆，學齡前都是由你們細心的照顧，多希望你們可以看到我穿上碩士服的樣子。王爸爸和王媽媽，謝謝你們傳來加油打氣的簡訊，去年還準備一床棉被，讓我溫暖整個冬天。. sit. y. Nat. 最後，謝謝我的家人，謝謝爸爸，不厭其煩的叮嚀我，顧家、負責任、有事一肩扛的好男人，在我心中樹立典範；謝謝好脾氣的媽媽，是我的心靈導師，天. n. al. er. io. 真的話語常讓我捧腹大笑，溫柔且無怨無悔地照顧著我們；謝謝姊姊惠妤，善良、溫和的你永遠都會讓我一步，很有大姊的風範；謝謝哥哥家瑋，抱著想照顧家人的心去唸醫學院，過程雖然很辛苦，不過看到你一步步實現夢想，很替你感到高興；謝謝雙胞胎妹妹雅映，我們從小到大無話不談，即便現在相隔兩地也經常互相鼓勵打氣，有一個和我個性很像的妹妹真好；謝謝男友子榮，總是耐心、善解人意、體貼地聽我談論生活中的大小事，遇見你是很幸福、很幸運的事，謝謝你願意讓我住進你心裡，讓我的生命更加完整，未來遇到任何困難和挑戰，我們都要一貣努力克服。我愛你們！你們是我生命旅途中美麗的天使。. Ch. engchi. i Un. v. 雅怡 2010.6.19 誌於政大地政系研究室. II.

(7) 摘. 要. 房價可反應家戶負擔能力，在家戶遷移決策上扮演重要角色，鑒於國內遷移相關研究多欠缺房價的考慮，本研究採用 2009 年「住宅需求動向調查」之已購屋者的資料，以二元羅吉特迴歸模型進行實證，分析臺北縣（市）家戶的遷移決策，了解原居住在臺北市（縣）之家戶選擇在臺北市（縣）內遷移或選擇向臺北縣（市）遷移的影響因素。住宅之單價及屋齡對臺北都會區的家戶均為影響遷移決策的關鍵因素。首購之家戶傾向遷往臺北縣，首次購屋者較非首購家戶會考慮住宅的負擔能力得到證實。教育程度及家戶年所得愈高，傾向遷往臺北市，另購屋決策者搜尋時間增加傾向遷往臺北市，顯示臺北市的住宅市場環境不確定性較臺北縣住宅市場高，亦可能是因為家戶進行遷移決策時帶著先前的參考價格偏誤進入市場，從高評價往低評價地區遷移，會減少搜尋行為而有較快的決策速度。本研究有助於了解臺北都會區之間人口流動的情形，作為政府住宅政策的參考依據。. 立. 政治大. 關鍵字：臺北市縣、遷移、羅吉特迴歸模型. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. III. i Un. v.

(8) ABSTRACT House price, which is an indicate to household's ability, plays an important role in the mobility decision. However, few research in Taiwan has touched this issue. Therefore, we use the home buyers' data in the greater Taipei area from 2009's "Housing Demand Survey" to convey our empirical study by employing a binary logistic regression model. Empirically, we find that the price and age of house are the key determinants of the household mobility in the greater Taipei area. First-time home buyers tend to move to the Taipei County. Our research confirms that the first-time home buyers consider the price much more than those who have previously acquired a house (or more) of their own. The households with a higher education level or greater pay tend to move to the Taipei City. Thoroughly-researched home buyers prefer to move to. 政治大 Taipei City. This indicates that the uncertainty of the Taipei City’s 立 house market is greater than of the Taipei County. Or this is due to the ‧. ‧ 國. 學. fact that households tend to enter the market with biased previous prices, when households from higher evaluation location move to lower, they make mobility decision faster. The results are meaningful for the supply of housing market and public facility services.. y. Nat. sit. n. al. er. io. Key words: the greater Taipei area, mobility decision, logistic regression model. Ch. engchi. IV. i Un. v.

(9) 目. 錄. 第一章、緒論 ............................................................................................................... 1 第一節研究動機與問題 .................................................................................... 1 第二節研究方法與範圍 .................................................................................... 5 第三節研究架構與流程 .................................................................................... 7 第二章、相關理論與文獻回顧 ................................................................................... 9 第一節居住遷移理論 ........................................................................................ 9 第二節影響遷移的因素 .................................................................................. 14 第三節小結 ...................................................................................................... 20 第三章、資料處理與分析 ......................................................................................... 22 第一節資料處理 .............................................................................................. 22 第二節樣本資料分析 ...................................................................................... 24. 立. 政治大. 第三節樣本檢定分析 ...................................................................................... 27. ‧. ‧ 國. 學. 第四章、實證結果分析 ............................................................................................. 30 第一節模型設定與變數選取 .......................................................................... 30 第二節實證結果分析 ...................................................................................... 34 第三節小結 ...................................................................................................... 38. Nat. y. sit. n. al. er. io. 第五章、結論與建議 ................................................................................................. 39 第一節結論 ...................................................................................................... 39 第二節研究限制與後續建議 .......................................................................... 40. Ch. i Un. v. 中文參考文獻.............................................................................................................. 42. engchi. 外文參考文獻.............................................................................................................. 43 網頁參考文獻.............................................................................................................. 44 附錄一、臺灣地區人口之遷徙情形.......................................................................... 45 附錄二、住宅需求動向調查問卷（以 2010 年上半年為例）................................ 45. V.

(10) 圖. 目. 錄. 圖一、臺北縣、市人口社會增加概況圖.................................. 2 圖二、研究流程圖.................................................... 8 圖三、壓力學說回饋模型示意圖....................................... 10 圖四、居住不滿意模型示意圖......................................... 11 圖五、住宅消費失衡示意圖........................................... 13. 表. 目. 錄. 表一、樣本分類、筆數及百分比.............................................................................. 26 表二、原居住在臺北市及臺北縣之已遷移家戶敘述統計表.................................. 26 表三、原居住在臺北市家戶差異性檢定.................................................................. 28. 政治大表四、原居住在臺北縣家戶差異性檢定.................................................................. 29 立表五、實證模型中使用的變數說明.......................................................................... 33 ‧. ‧ 國. 學. 表六、家戶選擇從臺北市遷入臺北縣（相對臺北市內遷移）模型估計結果...... 35 表七、家戶選擇從臺北縣遷入臺北市（相對臺北縣內遷移）模型估計結果...... 37. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. VI. i Un. v.

(11) 國立政治大學地政學系碩士論文. 第一章、緒論本章包含三個部分，第一節為研究動機與問題，說明為何進行本研究的原因及所欲研究的問題；第二節為研究方法與範圍，簡要說明研究採取之方法、資料來源與研究對象、時間及空間範圍；最後則是研究架構與流程，說明本研究所包含的各章節內容概要及整體研究流程。. 第一節研究動機與問題一、. 研究動機. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. Florida（2009）所撰〈尋找你的幸福城市1〉提到，如果要列出人生最重要的抉擇，你的答案是什麼？對大多數人來說，第一件事，是選擇職業，另一件事，是選對伴侶。作者認為選擇定居在哪裡，就算沒有比找對工作或伴侶更重要，但重要性也不相上下，找對落腳處，同樣影響「錢」途、幸福與整個人生。居住地點是生活的核心，影響工作、教育、愛情的發展；可能幫助開啟一扇窗，但也可能搞砸一切。不論如何想像未來願景，是賺大錢、組織家庭或享受單身生活，人的一生中至少都要為居住地點做出一次選擇，很多人甚至會不斷搬遷、面臨不止一次的抉擇。. n. er. io. sit. y. Nat. al. i Un. v. 家戶居住遷移為住宅需求調整與住宅福利提升的方法之一，依據行政院主計處公布 96 年 11 月「國內遷徙調查2」之結果，95 年 11 月 18 日至 96 年 11 月 17 日曾經變更過居住地點者，就有 177 萬 6 千多人，佔總居住人口數3近 20％，為一不小的數目和比例，不容小覻。在遷移區位的選擇上，依據內政部統計處發布之 98 年上半年「人口遷徙及社會增加概況」指出我國各縣市及區域人口遷徙情況，近 5 年來臺北縣之人口社會增加均為正值，為我國目前人口遷移集中之縣市. 1. Ch. engchi. 原書名為 WHO’S YOUR CITY?副標題為 How the Creative Economy is Making Where You Live the Most Important Decision of Your Life. 2 「國內遷徙調查」係由行政院主計處自民國 68 年貣，每年 10 月隨同「人力資源調查」附帶辦理之調查，至 78 年止計辦理 11 次，第 12 次調查於民國 81 年 10 月辦理，爾後因調查週期改變及經費短絀延至 91 年 10 月辦理，現採不定期辦理。統計地區範圍及對象為台灣地區（包括台北市、高雄市及 21 縣市）戶內所有本國籍人口，不包括外籍人士、外勞及尚未取得本國籍之外籍配偶。（資料來源：行政院主計處網站，網址：http://www.dgbas.gov.tw/） 3 96 年 11 月臺灣地區戶籍登記人口計 2,285 萬 5 千人，實際居住臺灣地區 2,230 萬 7 千人。（資料來源：行政院主計處網站，網址：http://www.dgbas.gov.tw/） 1.

(12) 之一4；而累計淨遷出人口則以臺北市最多，單以 98 年上半年社會遷徙比例為例，人口淨遷入以遷入臺北縣者 2.56‰（9,843 人）為最多，人口淨遷出則以遷出臺北市者 3.01‰（7,878 人）最多5，我們將近 5 年臺北市及臺北縣淨遷移人口數繪製成圖一，可以顯示出臺北市自民國 94 年以來除了 95 年外，社會增加均為負值，相對臺北縣自民國 94 年以來社會增加均為正值。 8. 單位：‰. 6 4. ‰0000. 5.59 4.25. 3.89 3.33. 3.73. 2.56. 2. 臺北市在這裡鍵入方程式。. 0 94年. 95年. 立. -2. 治97年 98年上半年政 96年大 -3.01. ‧ 國. -3.7. -4.79. -6. 臺北縣. 學. -4. ﹪. -4.35. ‧. 圖一、臺北縣、市人口社會增加概況圖. sit. y. Nat. 另依據內政部戶政司統計資料6，98 年 9 月由台北市遷入台北縣的比例高達. io. n. al. er. 52.6%，也就是說臺北縣的遷入人口中，有一半以上是從臺北市遷移過來的。從地理空間來看，臺北縣緊鄰臺北市，人口密集且遷移行為關係密切，造成如此差異的原因為何呢？居住遷移理論可概分社會學與經濟學觀點，社會學觀點認為，人口流動源自於所居住區位或住宅推動（push）以及對於新居住地點的拉力（pull）雙重作用的結果，換言之，臺北市的住宅市場可能存在有某些特徵推力促使家戶向外遷移，臺北縣的住宅市場亦存在相對拉力促使家戶向內遷移。這些拉力與推. Ch. engchi. i Un. v. 4. 近 5 年來臺北縣、桃園縣、新竹縣、新竹市、臺中市、嘉義市、臺南市及金門縣等 8 縣市之人口社會增加均為正值，為我國目前人口遷移集中之縣市，其中又以臺北縣、桃園縣及臺中市人數增加最多；臺北市、宜蘭縣、苗栗縣、臺中縣、高雄市、高雄縣、澎湖縣、臺東縣及連江縣等 9 縣市減少最多，臺北市呈正負貣伏現象，其餘 8 縣市近年來均呈人口淨遷出現象；而近 5 年累計淨遷出人口又以臺北市最多。社會增加率係指遷入人口扣減遷出人口後除以總遷移人口所得之數值。 5 98 年上半年縣市遷徙狀況為社會增加為正值者有 14 個縣市，其餘 11 個縣市均呈負值；人口淨遷入以臺北縣 9,843 人最多，金門縣 4,659 人次之，桃園縣 4,585 人居第三；人口淨遷出以臺北市 7,878 人最多，彰化縣 2,080 人次之，高雄縣 1,273 人居第三（資料來源：內政部統計處，網址：http://www.moi.gov.tw/stat/index.aspx）。 6. 參內政部戶政司人口統計年刊（資料來源：內政部戶政司網站，網址 http://www.ris.gov.tw/）。. 2.

(13) 國立政治大學地政學系碩士論文. 力之間，何者的影響程度較大？又何者是關鍵原因呢？. 政治大. 研究指出都會區的就業機會多、工資水準高，使得遷移者選擇遷入該區域的意願增加，但中心都市的高額住宅價格，對遷入者而言頇負擔較多的居住成本，會降低遷移者遷入效益，因此選擇遷入該地區的意願也降低，國外相關研究中證實住宅價格會影響家戶遷移區位的選擇（Gabriel、Shack-Marquez and Washer， 1992、Berger and Blomquist，1992；Thomas，1993；Potepan，1994）。國內有從總體經濟觀點，探討就業市場及住宅市場發展對區域人口選擇遷入都會中心或衛星城鎮的影響7，結果顯示臺北縣市的預期收入、住宅價格、公共支出及縣市間的可及性等變數，皆顯著影響區域遷移人口遷入臺北縣的比率，尤其臺北市的住. 立. ‧. ‧ 國. 學. sit. y. Nat. n. al. er. io. 宅價格以及臺北都會區捷運系統的興建，為使得遷入臺北都會區者之居住地點轉向臺北縣的重要因素（薛立敏、曾喜鵬、陳雅君，2002），綜合上述，臺北市具有較高的就業機會、較高的工資水準促使人口向臺北市遷移，但相對高額的住宅價格代表較高的居住成本，反而造成遷移的推力，惟這些研究都是從總體經濟面向的觀察，且著重在影響遷移與否的因素，較缺少從個體家戶面向分析遷移原因及遷移後的選擇。與本研究主題較為相關的文獻為陳淑美、張金鶚（2002）從個體家戶觀點分析家戶遷移決策與路徑選擇，該研究運用 1990 年戶口及住宅普查臺北縣、市的資料，以羅吉迴歸模型進行實證，結果顯示空間壓力並不一定引發家戶遷移，家戶生命週期類型所隱含的需求差異，可以解釋家戶遷移的原因，另臺北市家戶會因為空間方面的需求而選擇遷移到臺北縣，若是為了通勤方便則選. Ch. engchi. i Un. v. 擇留在臺北市，由於資料之限制，並沒有家戶購屋單價對遷移影響的討論，尤其是近幾年來房價負擔能力一直是被關注及討論的議題，研究指出住宅負擔能力似乎正急速惡化（陳明吉、蔡怡純、張金鶚，2003），國內人口遷徙統計資料大多欠缺房價的統計，受限於資料不足，國內遷移研究均缺乏房價對家戶遷移決策的 7. 該研究運用 63 年至 88 年總體時間序列資料，並選取臺北市及臺北縣為實證研究對象，採多項式延遲分析模型(polynomial distributed lagged model; PDLs)進行實證估計。 3.

(14) 影響，然而住宅價格代表居住成本，反應遷移者的購屋能力，在遷移決策中扮演著重要的角色，實不容忽略。綜合上述，由於遷移具有地方的特殊性，且隨著時代變化會呈現不同的情形，且不同的家戶屬性和住宅屬性均會導致不同的遷移樣貌，有鑑於國內過去研究較忽略家戶遷移後的選擇以及房價因素的考慮，本研究將採用 2009 年「住宅需求動向」，檢視房價影響遷移決策的程度，另外，臺北市縣社會遷移差距甚大，欲進一步比較原居住在臺北市選擇在臺北市內遷移，和選擇遷往臺北縣的家戶屬性有什麼樣的差異？又相對地原居住在臺北縣的家戶選擇在臺北縣內遷移，和選擇遷往臺北市的家戶有什麼樣的差異？. 二、. 研究問題. 政治大為了彌補國內遷移選擇實證研究上的不足，藉由住宅、家戶以及購屋決策者屬性立. 綜上研究動機所述，影響遷移的因素對於經濟與社會政策分析有重大之意涵，. ‧ 國. 房價是否為影響遷移的關鍵原因？影響程度為何？原居住在臺北市選擇在臺北市內遷移，和選擇遷往臺北縣的家戶屬性有什麼樣的差異？又相對地原居住在臺北縣的家戶選擇在臺北縣內遷移，和選. ‧. y. Nat. io. n. al. sit. 擇遷往臺北市的家戶有什麼樣的差異？. er. (一) (二). 學. 對遷移的影響，反映不同家戶可能的遷移決策，作為家戶遷移、流動性及其它住宅政策分析之參考。本研究的主要研究問題有二：. Ch. engchi. 4. i Un. v.

(15) 國立政治大學地政學系碩士論文. 第二節研究方法與範圍一、. 研究方法文獻回顧. (一). 蒐集國內外遷移相關之理論與文獻，進行整理與歸納分析，提出既有研究未臻完善可續為研究探討之處，並以文獻整理為依據，作為後續研究問題與理論之參考。實證分析. (二). 為分析個體家戶選擇不同遷移類型（原居住在臺北市（縣）的家戶選擇遷移. 政治大歸模型（Binary Logistic 立 Regression）。首先運用 SPSS 統計軟體，先對樣本資料至臺北市（縣）的機率，屬於兩選項的分析，故在實證應用上採用二元羅吉特迴. ‧ 國. ‧. 資料來源. sit. y. Nat. 二、. 學. 進行基本的敘述統計分析，再依據相關理論文獻建立實證模型，接著以二元羅吉特迴歸模型，利用各觀察樣本之遷移區位選擇及觀察期間內各解釋變數資料，分析影響遷移的因素。. n. al. er. io. 本研究所採用之資料來源為內政部營建罫8委託財團法人國土規劃及不動產資訊中心與國立政大房地產研究中心製作之「住宅需求動向」調查資料。本研究以 2009 年已購置住宅者為研究對象，該調查以「電話訪問」為主，而輔以「通信調查」取得樣本資料。. 三、 (一). Ch. engchi. i Un. v. 研究範圍研究對象及時間範圍. 本研究以 2009 年新購置住宅者為研究對象，樣本以電話訪問為主、通信調查為輔，採分層抽樣比例調查法獲取樣本資料。 (二). 8. 空間範圍. 委託單位在 2002 第 2 季至 2003 年第 4 季為內政部建築研究所，至 2004 年貣為行政院經濟建設委員會，至 2008 年貣改為內政部營建罫。 5.

(16) 有鑑於臺北縣及臺北市在地理空間上相比鄰，但是社會遷移情況卻相距甚大，且遷移具有強烈地域性差異，本研究以臺北都會區為空間範圍，以期能縮小範圍了解其差異原因。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6. i Un. v.

(17) 國立政治大學地政學系碩士論文. 第三節研究架構與流程一、. 研究架構. 本研究共分為五章，第一章為「緒論」，包括研究動機、研究問題、研究範圍、研究方法、研究架構與流程等；第二章為「相關理論與文獻回顧」，內容針對過去國內外遷移的相關理論進行整理與分析，檢視過去之研究結果，以作為本研究實證模型之參考；第三章為「資料處理與分析」，說明樣本資料來源與屬性，並對資料作敘述統計分析；第四章為「實證分析」，包括實證模型建立與變數選取，並探討原居住在臺北市（縣）家戶遷移選擇之差異，以及各影響因素；第五章為「結論與建議」，總結本研究之觀點、研究限制以及後續研究建議。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 7. i Un. v.

(18) 研究流程. 研究動機與目的. 相關理論與文獻回顧. 居住遷徙理論. 立. 影響遷移之因素. 政治大. 學. ‧ 國. 資料整理與分析. ‧. 實證結果分析. io. sit. y. Nat 結論與建議. n. al. Ch. engchi. 圖二、研究流程圖. 8. er. 二、. i Un. v.

(19) 國立政治大學地政學系碩士論文. 第二章、相關理論與文獻回顧本章為文獻回顧與相關理論之彙整，內容分為三節，第一節為居住遷移理論，以社會學與經濟學之觀點說明遷移決策行為理論，並作為本研究的理論基礎；第二節為遷移選擇之影響因素，回顧國內外有關影響遷移因素之文獻，經彙整分析後，一方面可以了解哪些因素會影響遷移決策，另一方面可作為本研究影響因素之參考；第三節則將前述文獻予以綜合評述，並藉以確立本研究之主題。. 第一節居住遷移理論. 政治大. 人與住宅的關係，除了實質環境的選擇外，還反應出家戶的需求，家戶的屬性包含家庭型態、人口組成的變化，此與家戶的所得差異、社會經濟發展變化有關，如將住宅的課題與其它學域相互連結，將會衍生出各種千變萬化的面貌，有關於居住遷移之理論相當廣泛，人口學、社會學以及其他社會科學等研究者都曾進行相關的研究，在研究方法論中，一般採取經濟學與社會學兩大分支，雖不能說相當準確，但為避免論述過於龐雜，此應為一個大致可被接受的概分法。. 立. ‧. ‧ 國. 學. y. Nat. 而經濟分析又可分為總體與個體理論模型兩種觀點，總體理論模型著重於整. sit. n. al. er. io. 體或區域間的人口移動，而個體理論模型則著重於家戶的遷移決策過程，本研究探討個體家戶遷移決策行為，故主要重點仍放置於個體經濟學對於遷移觀點的介紹，另外因為個體經濟學者所建構之「家戶住宅消費失衡模型」，是由社會學者建構之「壓力模型」的延伸，故首先介紹「壓力模型」，再介紹「家戶住宅消費失衡模型」。. Ch. engchi. i Un. v. 「壓力模型」主要論點：認為家戶在都會區的遷移主要與某居住地點的壓力與不滿意水準有關；「家戶住宅消費失衡模型」主要觀點：認為家戶在都會區內部的遷移為其調整住宅消費的過程，家戶遷移的原因與家戶住宅需求的改變及住宅消費的失衡有直接關係，內容分述如下。. 一、. 社會學觀點：對居住不滿意衍生的遷移壓力. 以社會學觀點研究認為人口流動源自於所居住區位或住宅推動（push）以及對於新居住地點的拉力（pull）雙重作用的結果，以致於家戶遷移的產生。Rossi （1955）指出生命週期階段轉換促使住宅空間需求改變，現居住地點的效用降低 9.

(20) 進而產生遷移的意願，Bell（1958、1968）認為人口從城市中心移往郊區是一種自我選擇（self-selection）的過程，會向與自己社會特徵相符的地區集中，若家庭成員認為自身與居住地區不相配情況產生時，就會考慮遷移。依據壓力模型的發展可區分以下階段說明：（一）壓力學說成本效益理論壓力學說成本效益理論由 Wolpert 於 1965 年所提出，他以「地方效用」（place utility）、「行動空間」（action space）及「壓力門檻」概念（stress threshold）解釋遷移行為。他假設家戶會使用成本與效益觀點來評估自己的居住狀況，所採用的評估指標稱為「地方效用」，且每一個家戶都會面對一組可供選擇的「行動空間」，行動空間的大小取決於家戶所能獲得資訊的多寡，如果目前居住地點的地方效用，不如其它行動空間的地方效用時，個體或家戶會採用遷移的方法使效用極大化。「壓力門檻」概念，則是 Wolpert 認為家戶在壓力與限制之間，期望與社會及環境取得持續的帄衡，當住宅地點所受的壓力超過人們對住宅環境的忍受水準時，不和諧的感覺促使家戶尋找新的居住地點，因此遷移行為是因為環境壓力下的調整行為。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 此理論是購屋決策者在進行區位選擇時，在原有與遷入地區中，衡量其效用增減來進行決定，此分析方法是建立在替選地區之間所能獲得社會或經濟利益的比較上，Wolpert 更指出住宅需求的改變、家戶特性的變遷、地區性或社會整體的改變，均將影響居住不滿意的情形產生。. sit. y. Nat. n. al. er. io. （二）壓力學說回饋理論. Ch. i Un. v. Brown and Moore（1970）依據 Wolpert（1965）的壓力學說進一步提出「住宅行為循環回饋模型」解釋家戶住宅調整及移動模式的動態關係，由於壓力及限制會隨著時間週而復始的不斷發生，居住壓力的產生與謀求解決方式之間是一種動態的反覆回饋過程，居住壓力不一定要透過遷移才能解決，家戶可能決定遷移或是選擇不遷移而在原居住地改變住宅環境或是調整內在需求。. engchi. 家戶特質住宅特質. 居住壓力產生. 當地社區的親近程度. 謀求解決方式如：原居住地調整修改需求或遷移. 動態的反覆回饋過程圖三、壓力學說回饋模型示意圖資料來源：Brown and Moore（1970） 10.

(21) 國立政治大學地政學系碩士論文. （三）居住不滿意模型 Speare（1974）延續壓力門檻模型（stress-threshold model）的概念，檢視家戶的居住滿意與否及遷移決策之間的關係，認為家戶在特定居住地點都會受到家戶特質、住宅特質及與當地社區的親近程度所限制，這些限制反映在居住滿意水準上，當家戶表現出不滿意的情形將會考慮遷移，當不滿意程度超過家戶所能忍受的程度時，遷移行為因而產生，簡言之，Speare 認為居住不滿意是影響遷移的直接因素。. 個人或家戶特性居住地區相對滿意程度. 區位特性. 立. 考慮遷移. （四）壓力慣性模型（Stress-Inertia Model）. al. y. er. io. sit. Nat. 圖四、居住不滿意模型示意圖資料來源：Speare（1974）. ‧. ‧ 國. 學. 社會結合力. 政治大. n. iv n C Mcginis（1968）及 Clark（1977）認同家戶在不滿意情況下會選擇遷移，另 hengchi U 提出累積壓力慣性假說，認為當家戶在同一地方居住時間愈長，由於已經適應當地的環境，與鄰里互動上建立相當的社會關係，使遷移的無形成本變得很高，因而產生「遷移抗性」，即使居住不滿意程度增加，由於受到當地人事物的影響，家戶並不一定會選擇遷移。Hans（2008）證實與鄰里強大（strong）的社會關係確實降低遷移的傾向。居住不滿意隨著居住時間增加，相對地壓力慣性也會產生，故遷移是居住壓力與壓力慣性相互拉鋸下的產物。. 11.

(22) 二、. 經濟學觀點：家戶住宅消費失衡的調整. 住宅消費失衡（Housing Consumption Disequilibrium）觀點係認為遷移是因為家戶所得變化以及家庭生命週期改變的限制下，比較現有住宅與未來住宅效用後的決策結果（Brummell，1979；華昌宜、靳燕玲，2003），當遷移後的效用大於遷移成本時，家戶才會選擇遷移，靳燕玲（2002）分析的方法為假設指 t 時房屋效用；指居住環境品質；指住戶對其它物品的消費；指 t 時住宅效用函數所構成的無異曲線，效用函數表示如式（1）：，. …………………………………………………………………………………………（1）. 假設家戶在. 的所得限制下選擇一組住宅消費組合，同時也. 選擇一組財貨消費，獲得一組特定水準的住宅效用（，）。隨著家戶收入增加及生命週期的改變，導致改變原有住宅偏好改變，假設在時間 t 點，. 政治大，此外家戶所得隨時間改變，假設為立. 家戶效用函數變成，同時住宅及其他財貨的價格也改變了，因此理想的住宅效用可表示為如式（2）：. ‧ 國. 學. （. ，）……………………………………………………………………………………（2）. ‧. 此時家戶產生住宅消費失衡 S，S 的大小可表示為如式（3）：. Nat. io. sit. y. ………………………………………………………………………………………………（3）. n. al. er. 居住壓力累積到搬家的程度稱為遷移門檻，當時，家戶才會選擇搬家，否則會留在原居住地，藉由採用調整其它財貨的消費以因應偏好的改變及外在環境的變化。. Ch. engchi. i Un. v. 在此模型中，所得變動對於遷移決策有重要的影響，假設當住戶剛搬遷到某一住宅的時間點為，沒有居住壓力（即居住壓力為 0），，且 — ＝0，預算線為，最適住宅消費水準是無異曲線和交叉點，家戶住宅消費單位，其它物品消費單位。假設過一段時間，時間點為，住戶所得增加且預算線移至，產生新的效用曲線，若住戶選擇搬家則最適選擇為及，即. 與. 的交叉點（如圖五所示），若家戶居住壓力未達遷移門. 檻，即，住宅消費仍維持為，為滿足效用為，其它物品的支出增加為，此時家戶藉由住宅內部的調整提升效用（未表示於圖五中），以彌補不均衡狀態，當居住壓力超過遷移門檻時，則必頇藉由遷移重新獲得均衡。Boehm and Ihlanfeld（1986）採用成本效益模型，探討交易成本（transaction cost）對家戶遷移決策的影響，主張家戶遷移牽涉有形與無形成本極高，唯有在遷移後的效益大於成本，家戶才會做出遷移的決策。 12.

(23) 國立政治大學地政學系碩士論文. 治政資料來源：參考靳燕玲（2002）繪製大立圖五、住宅消費失衡示意圖. ‧. ‧ 國. 學. 研究引貣住宅消費失衡的原因方面，Weinberg（1979）認為當工作地點、家庭規模改變、家庭成員年齡增加及住宅市場外在因素會促使遷移發生，遷移是住宅消費的調整。家戶選擇某特定區位表示他們依據所能獲取的市場資訊選擇最佳的居住地點，達成長期均衡的分配，但隨著主客觀條件及限制改變影響住戶的短期均衡，則引發了遷移行為，影響遷移因素區分為家戶的住宅特徵、效用函數及預算限制的變動，住宅特徵包含居住地點到工作地點可及性、及鄰里環境特徵的. sit. y. Nat. er. io. 改變；影響效用函數的原因為家戶生命週期的變化；影響預算限制線變動的原因為房價、所得等。. al. n. iv n C 曾喜鵬、薛立敏（2004）引用等人的觀點，認為家戶對住宅的消 h eWeinberg i U h n c g 費是同時選擇鄰里環境服務（neighborhood services）與住宅單元服務（dwelling unit）兩種。由於家戶本身狀態及外在環境不斷變動，而造成對這兩種服務的偏好改變，故當家戶住宅消費失衡時便可藉由消費鄰里環境服務與住宅單元服務而獲得效用。從無異曲線的特性來看，大致經由下列兩個管道影響家戶住宅消費的均衡：一為無異曲線斜率改變，而無異曲線斜率的改變又源自於兩種情況，一是家戶對鄰里環境服務之偏好改變；二是家戶對住宅單元服務的偏好改變。第二個管道是預算線位置或斜率改變，而預算線位置或斜率改變又源自兩種情況，一是家戶所得的改變，以至於可購買鄰里環境服務與住宅單元服務的可支配所得增加或減少；二是市場上鄰里環境服務或住宅單元服務的需求或供給改變，使兩者相對價格改變。. 13.

(24) 第二節影響遷移的因素依據上一節的理論說明，居住不滿意可說是家戶住宅消費失衡的主觀表達，家戶住宅消費失衡主要源自於住宅屬性及家戶屬性的改變，住宅屬性大致可分為兩類（Shefer，1986），第一類是描述住宅實質特徵的屬性，如住宅面積、房間數、室內設計、構造品質或屋齡等；第二類為鄰里環境特徵，如到工作或其它都市活動地點的可及性、安全性、衛生或社會、經濟文化等特徵。Tu and Goldfinch （1996）從空間及非空間觀點描述住宅屬性，其中空間特徵屬於較大範圍鄰里環境的描述（如寧適性、可及性等），非空間特徵則指住宅單元本身的描述（如房間數、屋齡等）。家戶屬性，指家戶社會經濟或人口組成的改變，導致家戶對於住宅需求及偏好的改變，家戶居住不滿意應該同時受到住宅屬性及家戶屬性改變的影響。. 治政本節將彙整與說明國內外研究影響遷移因素之文獻，大將影響因素區分為住宅立屬性與家戶屬性兩類，住宅屬性反應目前居住情況及居住型態，而家戶屬性反應 ‧ 國. 住宅屬性. ‧. 一、. 學. 家戶型態及人口特徵，以下就各項因素予以說明及分析。. sit. y. Nat. 住宅屬性主要說明家戶居住型態，包含有屋齡、房屋價格、面積、以及遷移. io 屋齡. al. n. (一). er. 後整體居住條件改善情形。. Ch. engchi. i Un. v. 屋齡較常用來反應住宅內部的居住水準，Littlewood and Munro（1997）描述屋齡、住宅類型、房間數、面積等住宅屬性以及住戶年齡、對搬家的預期等住戶特徵對遷移的影響。住宅內部的改善內容，認為某些房屋更換設備，例如屋頂、牆壁、暖氣、水管、電力系統、門窗等，是取決於屋齡及屋況；而增建、廚房浴室更新、結構更新，則與住戶特徵有關。熊瑞梅（1988）探討住宅特質對遷移決策的影響，以壓力模型理論為基礎，研究一地區住宅擁擠程度愈高、傳統住宅愈多、或屋齡愈老，會造成當地居住效用降低，人們居住不滿意增加，因而流動意願增高、實際遷出家戶也會增加，家戶對於居住環境滿意與否影響遷移決策。 (二). 房屋價格房屋價格為居住成本，可反應購屋家戶的負擔能力，當都會中心因實施成長. 管制而使得建築成本增加會促使該地區的租金上漲，租金的上漲會使的消費者轉向鄰近租金價格較低的住宅市場購屋或租屋，而會有多少人轉向，取決於消費者 14.

(25) 國立政治大學地政學系碩士論文. 的住宅需求彈性（Gilderbloom and Appelbaum，1988；Nicholas，1981；Rosen and Katz，1981）。從總體經濟來看，住宅市場中的房地產價格會促使臺北市遷入臺北縣新興住宅區（章英華、林季帄，2000），臺北市的住宅價格以及臺北都會區捷運系統的興建，是使得臺北都會區遷移者之居住地點轉向臺北縣的重要因素，住宅價格確實會影響遷移者的地點選擇（薛立敏、曾喜鵬，2002；Berger，1992）。而房價的影響因購屋動機不同亦有差異，因為工作而搬遷的人會因為該地區有高薪資水準而被吸引，但不會被該地區的高房價影響，相反的，非因工作而搬遷的人會因為該地區高房價而被嚇住（Alun Thomas，1993）。 (三). 遷移後整體居住條件改善情形. William A.,V. Clark（2003）調查影響英國家戶遷移意願的因素，結果顯示「住宅」（Housing）和「鄰里」（Neighborhood）因素，對於遷移意願如同預期般重要，所以對於遷移的家戶必頇敏銳地瞭解他們欲遷向地區的背景，地區的生活品質影響遷移者的地點選擇（Berger，1992）。由於遷移包含重新購屋成本、鄰里關係重建成本等，一般認知除非遷移能夠提升住宅品質，否則家戶大多不願意遷移。認為遷移包含消費的改變但有研究指出因為晚婚單身、未婚生子、離婚等原因形成的女性家戶及黑人家戶遷移後居住品質未提升（Spain，1990）. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 在居住條件改善的衡量方法上，陳淑美、張金鶚及陳建良（2003）在有關家戶遷移與居住品質關係的研究，認為家戶在遷移時會同時面臨住宅權屬、區位與面積的選擇，並會在這三個住宅項目的選擇中做取捨，故該研究以權屬、區位和. sit. y. Nat. n. al. er. io. 住宅面積作為衡量遷移後生活條件改善的指標，運用 1990 年戶口及住宅普查中臺北縣、市的資料，區分為「向上遷移」、「一般遷移」與「向下遷移」三種行為，大體而言，家戶多是因為遷移的效用較高才會有遷移行為，選擇向上遷移的家戶多以所得較高的家戶為主。薛立敏、曾喜鵬（2004）運用主計處 81 年及 91 年「臺灣地區國內遷徙調查」，將臺北都會區分成兩個提供不同鄰里服務品質的地區環境次市場，以租屋及擁屋代表兩種不同品質的住宅單元服務，並假設家戶對住宅的消費可分成「鄰里環境服務」及「住宅單元服務」兩種，結果顯示，遷移者若由鄰里服務品質較佳之次市場遷往較差的次市場時，即從臺北市遷往臺北縣，可同時選擇較佳住宅單元服務（即擁屋）的機率較高，反之則較低，間接證實鄰里環境服務與住宅單元服務間存在有抵換關係。前述研究均以客觀方法衡量品質的. Ch. engchi. i Un. v. 改變，但其實住宅品質並不容易量化，且不同的家戶對於居住品質的看法及感受不同，國內欠缺家戶對鄰里主觀評價對遷移的影響，而國外研究則指出由於住宅具有不可移動性，家戶主觀上對於鄰里的評價確實影響其遷移決策（Hans， 2008）。 (四). 居住面積 15.

(26) 家戶在都市內遷移的因素與居住面積的壓力有關（Clark and Onaka，1983； Michelson，1977；內政部人口政策委員會，1968），有研究以房間數目為衡量房屋大小的指標，且發現每人帄均居住房間數顯著影響遷移決策（Clark and Huang， 2003）. 二、. 家戶屬性. 家戶對住宅需求或偏好隨著時間改變，主要源自於家戶社會經濟或人口組成特徵的變動，如所得或因家戶規模不同，對居住需求而有不同，進而產生住宅消費失衡狀況，引發遷移行為。 (一). 首購家戶及換屋家戶. 政治大者與換屋者，換屋者遷移多是為了調整需求、換到更好的鄰里環境或是改變住宅立的品質，首次購屋者較會考慮住宅的負擔能力（Kendig，1984），故家戶購屋動購買住宅同時具有消費與投資9的性質，偏向消費的購屋者可分為首次購屋. ‧ 國. 所得. ‧. (二). 學. 機屬於換屋者，可能傾向往鄰里條件較好的地區遷移，家戶購屋動機屬於首購者，遷移情況會受到所得影響程度較高，購屋動機影響遷移決策。. y. Nat. sit. 由於家戶在購置住宅時，面臨的第一個問題就是家戶本身是否有足夠的所得. n. al. er. io. 去支付購屋所需支付的金額，此外除了其他財貨之價格，還受到貸款額度與償債能力等的影響，而這些因素都與「所得」有密切關係。而且因為住宅具有昂貴性的特質，其單價遠比一般商品昂貴許多，大部分家戶在住宅購置時，尚頇藉助於金融機構的融資，而融資的多寡，又取決貸款者的所得，因此顯見所得是影響家戶遷移後購買住宅負擔能力的關鍵因素（Michelson，1977；Bourasssa，2000；劉小蘭、劉念華，1995）. Ch. engchi. i Un. v. 陳小紅（1992）指出除了教育程度、職業年齡等項目，所得因素更能解釋住宅區位分化現象，該研究強調以「所得」為切入點，同時連結較能反映臺灣社會財富分配的住宅資產效果10，從納稅戶、所得與持有不動產（包含住宅及土地）間作比較，發現臺北市住宅區位階層化現象已形成。因此，不同社經階層者對於 9. 投資目的的購屋者，心態上的兩個極端點，一為過度自信，另一則為信心不足。過度自信，投資者往往過於相信自己的決策以及對資訊的判讀能力；另一為信心不足，投資者拋棄自己之看法，轉而跟隨大部分人的投資策略，此乃從眾行為，因而形成追漲殺跌的可能性（陳明吉、曾琬婷， 2008），在此為顯示出購屋動機不同遷移選擇也會不同，惟本研究著重在消費型的購屋者，故放在備註說明。 10 依行政院主計處（1992）中華民國 81 年臺灣地區國富調查家庭部門資產報告，臺灣地區家庭各類資產以房地產現值 59％最高。 16.

(27) 國立政治大學地政學系碩士論文. 擁有住宅的期望與觀點不同，在遷移時其選擇行為應該有所不同。 (三). 教育程度. 教育程度與住宅市場流動性呈正相關，主要因為教育程度愈高者在勞動市場流動性較大，他們為了追求更高的薪資報酬與就業、升遷機會而有較高的遷移機率，且有能力進行較長距離的遷移（Schwartz，1973、1976；Ioannides，1986； Henderson and Ioannides，1989；Gronberg and Reed，1992；Greenwood，1997），另外，Lin and Liaw（2000）將遷移者區分為初次遷移（primary migration）、連續遷移（onward migration）與回流遷移（return migration）三類，初次勞工流動的方向是從鄉村往都市遷移，連續勞工流動是都市間人力的移動，回流則是有都市往鄉村流動，前兩者與教育程度呈正相關，後者則是負相關，顯示教育程度高者有助於勞工往經濟利益較高的都會區域遷移。國內研究中，謝高橋、張清富（1997）認為臺灣地區教育程度愈高者，因為具有較豐富的學識與技能，適應環境能力較佳，因此遷移的機率相對較高。教育程度會影響臺北縣人口遷入臺北市（章英華、林季帄，2000），而教育程度高者為長距離遷移的主要族群（洪嘉瑜、銀慶貞，2008）。. 立. ‧ 國. 學. (四). 政治大. 生命週期. ‧. 傳統住宅需求研究多以家庭為基本的分析單位，然而家戶隨著時間會改變住. y. Nat. 宅需求，生命週期類型差異形成不同的住宅需求，進而產生不同的遷移決策，同. sit. n. al. er. io. 一生命週期的家戶具有類似的住宅偏好（Michelson，1977；Skaburskis，1977）因此生命週期類型比傳統家戶的屬性更能反映家戶的住宅需求（Mcleod and Ellis， 1983），國內分析臺北市家戶的遷移決策，顯示空間壓力並不一定是引發家戶選擇遷移的主因，生命週期類型隱含的需求差異，可以解釋家戶的遷移行為（陳淑美、張金鶚，2002），換言之，遷移是生命週期類型所衍生的住宅需求。. Ch. engchi. i Un. v. Greenwood（1997）一個人在生命週期過程中，某些階段較會遷移，例如年輕人因為求學、進入勞動市場、或結婚因素有較高的遷移機率。但生命週期因地域差異對遷移的影響也不盡相同，Li（2004）透過 2001 年初問卷調查，分析 1980-2001 年間北京住宅遷移率，結果顯示部分財產權（Homeownership with partial property rights）抑制遷移率，另外亦發現婚姻狀態和小孩的出生對住宅遷移僅有極小的影響，影響遷移的因素雖然複雜，但不能忽略地區性的差異，顯示市場區隔的重要性。 (五). 年齡 Inoki and Suruga（1981）發現日本的遷移率會隨著年齡增長而減少，Seek 17.

(28) （1983）指出年齡較長者因為習慣於已熟悉的環境，有社會牽絆（social tie）產生遷移惰性，較不易遷移，年齡較長者可能較為保守而不願意因搬家而承擔適應新鄰居的風險，即年長者受到社會及家庭牽絆的影響程度較大，另外年齡較長者由於未來可享受新事物的年限較短，學習新事物的報酬較低，故傾向不改變現狀，過去研究中僅指出年齡影響遷移與否，但缺乏年齡較長者遷移後的選擇情況。 (六). 性別. Smith、Mulder and Hooimeijer（2003）研究 1997 年荷蘭資料，顯示男性配偶相較於女性配偶人力資本較豐富且年齡較長，掌握有遷移的主導權力，但至 1996 年時，在遷移決策上已經沒有性別的差異，Nivalainen（2004）指出芬蘭的家庭因為男性配偶因工作的需求而遷移，女性配偶則屬於被動、配合的遷移者，但在雙薪家庭則較少遷移。另外遷移行為可進一步區分距離長遠來考慮， Greenwood（1997）指出地區間距離的遠近隱含著金錢、時間、心理層面的損失和訊息不確定的風險，因此距離遠近常被視為遷移的機會成本，長距離的遷移，也隱含著有較高的報酬，以彌補較高的遷移成本。洪嘉瑜、銀慶貞（2008）研究指出男性較容易遷移，尤其是長距離的遷移，女性則多屬短距離的移動，男性較女性而言，因工作異動進行跨區遷移的機率為高，已婚女性長距離遷移的機率相對也較高，推論已婚女性在遷移行為中扮演跟隨男性配偶的角色。. 政治大. 立. ‧. ‧ 國. 學. 於前一住居所的居住時間. Nat. y. (七). sit. 居住時間的估算有助於了解或預測住宅的遷徙與流動性，被視為代表家戶流. n. al. er. io. 動性的重要指標，林祖嘉（1988）以特徵理論為基礎，建立 Semi-Markov 模型，運用美國的 Housing Assistance Supply Experiment 資料，分析美國家戶單位特性、房屋特質以及居住時間對遷徙的影響，該資料連續追蹤同一房屋而非同一家戶，其特色在於能夠提供同一住宅搬進搬出的過程，研究結果顯示房東提供與時間相關的房租折扣是造成遷移惰性的原因之一，但該研究僅針對租賃者進行討論，薛立敏（1999）進一步利用主計處「國內遷徙調查」資料，探討住宅權屬與居住時間長短的關係，結果證實自有者的居住時間會長於租賃者，自有家戶受到累積惰性的影響，遷移機率隨著前一住居所的居住時間增加而降低，研究中僅對影響遷移與否提出分析，前屋居住時間對於遷移的選擇影響情形，則未見討論。. Ch. engchi. 18. i Un. v.

(29) 國立政治大學地政學系碩士論文. 三、. 其它因素. 預期該地區的發展程度對於遷移者選擇遷入的機率有著重要的影響，如預期該地區的公共支出、製造業發展及就業機會，與遷入的機率呈正相關（蕭新煌， 1993），另都市或工業區的距離、產業發展狀況及工資所得，亦為影響家戶遷入與否的因素，其次為有無工業區設置、及就業機會大小（李朝賢，1995），地區商業發展、淨所得水準及公共社會福利會影響個體家戶的遷徙決策（劉小蘭及劉念華，1995），地區的社會問題與犯罪引貣的居住不滿也是從貧窮鄰里搬出的主要原因，尤其是對有職業的居民而言（Hans，2008）。就業市場中的薪資報酬、就業機會與職業聲望影響人口遷移決策（內政部人口政策委員會，1968）。國外探討遷移的相關研究中，多會納入「種族」因素，丹麥的少數族群因為比較不容易被其它族群接受，故會降低他們遷移的意願（Hans，2008），而美國因為種族歧視，使黑人的遷移率相對白人低（Deng，2004；Goodman，2002； Gronberg and Reed，1992）。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 19. i Un. v.

(30) 第三節小結從本章第一節的討論，可以得知家戶住宅調整策略的選擇與其調整住宅的原因息息相關，不同的原因會導致不同的住宅調整策略，在豐富的住宅遷移相關文獻討論中，可以整理為下列兩個觀點：第一是「壓力模型」（Stress Model）（如 Wolpert，1965、1966；Brown and Moore，1970；Spear，1974），此模型的論點認為，家戶調整住宅消費的原因，與在某居住地的壓力及不滿意水準有關。第二是由壓力模型衍生出的「住宅消費失衡模型」（ Housing Consumption Disequilibrium Model）（Rossi，1955；Haunshek and Quigley，1978；Weinberg 等， 1981；Clark and Onaka，1983；Shefer，1986 等）家戶調整住宅消費的原因，與家戶住宅需求的改變及住宅消費失衡有直接的關係。. 治政環境與住宅單元服務的消費，兩者的品質可同時獲得提升，現有住宅的改善僅能大立調整住宅內部的品質，鄰里環境並無法同時獲得改善。Brown 及 Moore（1970）過去的研究多著重在於家戶藉由遷移來調整住宅消費，遷移可同時改變鄰里. ‧. ‧ 國. 學. 指出，現有住宅的裝修是家戶調整住宅消費的短期措施，僅能達成階段性調整的目的，唯有透過遷移才能達成長期的均衡，Littlewood and Munro（1997）則認為，家戶藉由遷移換屋僅能調整大部分的消費（如鄰里環境），所以通常會在遷移後再進行裝修，以達到最適的住宅消費水準，因此遷移與裝修是同性的選擇。Seek （1983）認為家戶住宅調整方式的選擇，主要視其想要改變住宅消費的原因與需. y. Nat. sit. n. al. er. io. 求而定，例如想要改變區位或鄰里環境就必頇藉由遷移才能達成，如只想改變很小的部分，就不需要遷移，但 Seek 研究並未將此概念進行實證分析。. i Un. v. 在豐富的遷移相關研究文獻之回顧中，可將國外的文獻論述與國內的研究整理出以下重點：. Ch. engchi. 一、綜合壓力理論及其衍生的住宅消費失衡理論，遷移是由於家戶居住不滿意所導致住宅消費失衡的調整行為，而居住不滿意應該同時受到住宅屬性及家戶屬性改變的影響，其影響因素有居住地點到工作地點可及性改變、及鄰里環境特徵的改變、家戶生命週期的變化，以及房價、所得的改變等，故不同的住宅屬性及家戶屬性應該會形成不同的遷移樣貌。二、大部分的遷移研究，著重在探討影響遷移與否的因素，對於遷移後的選擇則著墨較少，而遷移後的住宅選擇亦值得探討，它能進一步反映人口流動的趨勢。三、屋齡、居住面積常用來反應住宅內部的居住水準，屋齡愈老、居住面積愈小，會造成居住效用降低，遷出的家戶也會增加。對鄰里的評價影響家戶的遷移決策，另外房屋價格反應居住成本及家戶的負擔能力，房地產價格 20.

(31) 國立政治大學地政學系碩士論文. 會促使家戶從臺北市遷入臺北縣新興住宅區，且房價的影響會因購屋動機不同而有差異，國內遷移研究受限於資料，缺少個體家戶購屋房價的資料，故無法得知購屋房價如何影響家戶的遷移決策，及其影響程度為何？四、遷移因素因地域性差異而有所差別，例如陳淑美、張金鶚（2002）證實生命週期衍生的需求差異可以解釋家戶的遷移行為，而 Li（2004）透過 2001 年初問卷調查，分析 1980 到 2001 年間北京住宅遷移率，結果顯示部分財產權（Homeownership with partial property rights）抑制遷移率，且發現婚姻狀態和小孩的出生對住宅遷移僅有極小的影響，另外，國外文獻經常討論種族差異在遷移行為上的不同，國內則較少，顯示遷移因時因地有所不同，市場區隔更顯重要。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 21. i Un. v.

(32) 第三章、資料處理與分析本章內容主要將所欲分析之資料，說明其資料來源及樣本選擇，並對資料進行敘述統計分析。一方面可初步了解當時（2009 年）居住在臺北都會區家戶的遷移狀況，另一方面參考過去研究影響遷移的因素，同時考量「住宅需求動向」資料中其它可參考使用的項目，建構出本研究所欲使用的解釋變數。. 第一節資料處理一、. 資料來源與調查概要. 政治大我國目前發佈房地產市場相關資訊現有代表房地產景氣趨勢的「台灣房地產立景氣動向季報」；代表新推個案價格趨勢的「國泰房地產價格指數」，以及代表中 ‧. ‧ 國. 學. 古屋價格趨勢的「信義房價指數」，然而這類調查多是從供給面或價格面的角度去評估房地產市場，而內政部營建罫委託財團法人國土規劃及不動產資訊中心與國立政大房地產研究中心製作之「住宅需求動向」，則是從需求面角度解讀市場，針對購屋動機、購屋市場類型、房屋類型、購屋搜尋決策、對房價趨勢看法及房價信心分數等幾個方向，瞭解住宅市場變動趨勢，「住宅需求動向」為政府主導. y. Nat. sit. n. al. er. io. 之全國性大型調查，主旨在提供市場健全的資訊11。該調查採取問卷調查分析，由政府推動民間企業協助調查，經臺灣房地產研究中心整理與分析，並經過政府、產業與學界討論與校正，其資訊具有相當可信程度。. Ch. engchi. i Un. v. 本研究之所以採用「住宅需求動向」之資料原因有二：第一、將該研究問卷測量並量化，可直接觀察臺北市及臺北縣家戶的遷移情況，直接支持本研究欲研究的核心對象，其次、該問卷擁有詳細的已購屋者資料，包含有購屋決策者的教育程度、性別、年齡等、家戶的帄均月收入、家戶居住人數、家庭型態、購屋動機、於前一住居所居住的時間等，以及購買住宅的價格、遷移後整體居住條件的改善情形、屋齡、面積等資料，資料十分豐富，相較國內其它研究機構所公佈的資訊均無法達到本研究的需求，故採用此資料具有正當性。. 11. 為辦理行政院「健全房地產措施」中「五、協調產關學建立有公信力的房地產資訊機構，提供及時、正確的房地產市場資訊，以避免房地產供需失衡」，本會自 93 年第 1 季貣辦理「住宅需求動向調查」，透過每 1 季 1 次（自 98 年貣改為每半年 1 次）函請銀行、仲介業者及崔媽媽基金會等單位，對於已購屋者、購屋搜尋者及租屋搜尋者進行相關住宅需求面之問卷調查，次進行相關統計與分析，並以舉辦專家學者座談會及記者會方式將相關調查結果呈現，以助住宅市場健全運作。（摘自行政院經濟建設委員會，網址：http://www.cepd.gov.tw/） 22.

(33) 國立政治大學地政學系碩士論文. 二、. 樣本選擇. 本研究採用 98 年「住宅需求動向」之已購屋者原始資料作為研究的時間及對象，篩選前一住居所所在之縣市為臺北市及臺北縣，且遷移後居住縣市為臺北縣或臺北市的家戶，由於長距離的遷移受到住宅因素影響的可能性較小，故暫不考慮遷移至臺北縣、市以外縣市之家戶，同時從樣本中刪除異常樣本後12，樣本數為原居住於臺北市的已遷移家戶共計 618 筆，及原居住於臺北縣的已遷移家戶共計 803 筆。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 12. Ch. engchi. i Un. v. 在 Logistic 迴歸分析中，如果一個案例的實際結果屬於一種類型而其預測事件卻在另一個類型上有很高的發生機率，便認為是特異值。王濟川、郭志剛（2008）定義五種不同的迴歸診斷統計指標，分別是非標準化殘差、標準化殘差、Logit 殘差、Deviance 殘差及學生化殘差，其中學生化殘差（studentized residual）係假如對一個案例被刪除出樣本後模型，Deviance 統計值的變化值。較大的學生化殘差值表示此案例在加大測量值與模型預測值之差的作用較大。Menard （1995）認為學生化殘差的臨界點應該定為±2。SPSS 統計軟體提供學生化殘差之篩選，本研究透過 SPSS 篩選出特異值後並刪除，故原居住在臺北市已遷移家戶原樣本數為 638 筆，經刪除特異值 20 筆後，剩餘 618 筆；原居住在臺北縣已遷移家戶原樣本數為 808 筆，經刪除特異值 5 筆後，剩餘 803 筆。 23.

(34) 第二節樣本資料分析本研究著重於探討居住在臺北市及臺北縣家戶的流動情形，將 2009 年已遷移的家戶分為兩種主要類型：一為「原居住在臺北市向臺北市（縣）遷移的家戶」、二為「原居住在臺北縣向臺北縣（市）遷移的家戶」，又可再細分為四類家戶群作比較：分別為「在臺北市內遷移的家戶」（463 戶）、「原居住在臺北市遷往臺北縣的家戶」（155 戶）；「在臺北縣內遷移的家戶」（677 戶）、「原居住在臺北縣遷往臺北市的家戶」（126 戶），並分別以臺北市（縣）內遷移的家戶為基準，與臺北市（縣）遷往臺北縣（市）家戶樣本做比較，將影響因素則區分為住宅屬性、家戶屬性及購屋決策者屬性三類，藉以了解家戶在臺北市（縣）之間的遷移特性。. 一、. 原居住在臺北市之已遷移家戶. 政治大根據上述的分組說明，從「表一」及「表二」敘述統計來看，原居住在臺北立 ‧. ‧ 國. 學. 市仍選擇在臺北市內遷移的家戶佔原居住在臺北市之已遷移家戶的 75％，選擇遷往臺北縣之家戶則佔 25％，居住在臺北市的家戶可能是因為習慣因素，遷移後仍選擇在同一地區內居住。. y. Nat. 「住宅屬性」部分，遷移後願購住宅的帄均屋齡為 12.9 年，購買住宅的類型可能偏向屋齡較舊的中古屋，願購住宅帄均面積為 35.9 坪，購屋願付單價帄. sit. n. al. er. io. 均為 35.5 萬元。另在「購置住宅居住條件相較上次住所」，整體而言「變好」的比例佔最多（47％），由於遷移成本包含重新購置住宅成本、小孩就學、重新建立鄰里關係的成本等，與一般理解遷移後居住條件應有所改善的情況相符合。. Ch. engchi. i Un. v. 「家戶屬性」部分，購屋動機為「首購」比例為（44％）略低於「非首購」（56％），可能是因臺北市房價較高，而首購者較會考慮住宅的負擔能力（Kendig， 1984），故原居住在臺北市而遷移家戶較多屬「非首購」的族群，比例上差距多出 12％，差距不小。家戶帄均年收入為 120 萬元，前屋居住時間帄均為 14.2 年，顯示遷移對臺北市家戶而言，可能是不易為之的決定，國人有「安土重遷」的觀念而較偏好長期居住於同一地方。「購屋決策者屬性」部分，購屋決策者的帄均年齡為 43.3 歲，性別男性佔 52％，女性則佔 48％，教育年數帄均為 15.8 年，對應最高教育程度約為大專畢業，顯示這個年齡層多為家庭經濟主要來源，而性別上男女比例相當，可能因女性教育程度及經濟地位與男性並駕齊驅，也有決策上的權力。. 24.

(35) 國立政治大學地政學系碩士論文. 二、. 原居住在臺北縣之已遷移家戶. 從「表一」及「表二」敘述統計來看，原居住在臺北縣仍選擇在臺北縣內遷移之家戶佔原居住在臺北縣之已遷移家戶的 85％，選擇向臺北市遷移之家戶僅佔 15％，顯示臺北縣家戶除因習慣選擇同一地區遷移，亦可能因為臺北市房價較高，遷入臺北市有較高的門檻，因而降低向該區遷移的意願，故從臺北縣遷往臺北市較臺北縣內遷移的比例懸殊。「住宅屬性」部分，住宅帄均屋齡 12 年，顯示住宅的類型可能偏向屋齡較舊的中古屋，住宅面積為 34.5 坪，單價帄均為 22.6 萬元，較原居住在臺北市已遷移家戶購屋單價（帄均 35.5 萬元），帄均低了 12.9 萬，顯見臺北市與臺北縣雖然相鄰但是房價差距甚大。另在「購置住宅居住條件相較上次住所」，整體而言「變好」的比例佔最多（47％），由於遷移成本包含重新購置住宅成本、小孩就學、重新建立鄰里關係的成本等，與一般理解遷移後居住條件應有所改善相符，此點亦與原居住在臺北市已遷移的家戶情況相同。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 「家戶屬性」部分，購屋動機為「首購自住」比例為（54％）高於「非首購自住」（46％），可能因臺北縣房價相對臺北市較低，而換屋者多是為了調整需求、換到更好的鄰里環境或是改變住宅的品質，與首購者考慮住宅的負擔能力不同（Kendig，1984），故原居住在臺北縣而遷移家戶多為「首購自住」族群。前屋居住時間帄均為 13 年，顯示遷移對臺北縣家戶而言，為不易為之的決定，與臺北市家戶相同均有「安土重遷」的觀念而偏好長期居住在同一地區。. er. io. sit. y. Nat. al. v. n. 「購屋決策者屬性」，購屋決策者帄均年齡為 40.7 歲，男性與女性比例分別為 60％與 40％，教育年數帄均為 15.1 年，顯示這個年齡層多為家庭經濟主要來源，而性別上男女比例略有差異，可能因居住在臺北縣購屋決策者從事工礦業比例較高，而從事工礦業者多為男性，女性經濟地位略低於男性，決策權力因而產生落差。. Ch. engchi. 25. i Un.

(36) 表一、樣本分類、筆數及百分比變數名稱. 筆數. 百分比. 原居住在臺北市已遷移的家戶. 在臺北市內遷移. 463. 75%. 遷往臺北縣. 155. 25％. 原居住在臺北縣已遷移的家戶. 在臺北縣內遷移. 677. 85％. 遷往臺北市. 126. 15％. 表二、原居住在臺北市及臺北縣之已遷移家戶敘述統計表原居住在臺北市已遷原居住在臺北縣已遷移家戶的全部樣本移的家戶全部樣本. 變數名稱. 政治大 12.89（12.096）. 連續變數屋齡（年）. 立. 面積（坪）. ‧ 國. 34.46（12.639）. 35.47（22.002）. 22.55（9.971）. 103.06（50.911）. 搜尋時間（月）. 8.24（14.336）. 7.84（14.598）. 購屋決策者教育年數（年）. 15.94（2.784） 43.34（11.189）. Nat. 120.04（59.999）. io. 類別變數. al. n. 較前屋整體居住條件變差不變. 15.07（2.962）. 40.73（10.110）. er. 購屋決策者年齡（歲）. ‧. 家戶帄均年收入（萬元）. 12.96（9.044）. y. 14.17（9.867）. sit. 前屋居住年數（年）. 35.92（18.440）. 學. 單價（萬元）. 11.99（11.307）. Ch. e n g30％ chi. i Un. v. 27％. 23％. 26％. 變好. 47％. 47％. 首購自住. 44％. 54％. 單身. 13％. 12％. 夫婦. 24％. 24％. 夫婦有小孩. 58％. 58％. 購屋決策者性別男性. 52％. 60％. 註：（）內為標準差. 26.

(37) 國立政治大學地政學系碩士論文. 第三節樣本檢定分析本節進行樣本資料的檢定分析，在未控制其他因素的影響下，僅呈現樣本整體的態樣，分別對原居住在臺北市的已遷移家戶及原居住在臺北縣的已遷移家戶各項可能影響其遷移的特徵因素進行差異性檢定，連續變數採帄均數差異 T 檢定，類別變數則採卡方檢定，透過此檢定方法可以進一步檢視影響四組遷移型態的住宅屬性、家戶屬性及購屋決策者屬性是否存在差異。. 一、. 原居住在臺北市之已遷移家戶. 從「表三」差異性檢定結果，連續變數中單價、面積、屋齡、家戶帄均年收入、購屋決策者搜尋時間、購屋決策者年齡及購屋決策者教育年數均達 10％以下的顯著水準，表示在臺北市內遷移與從臺北市遷移到臺北縣的家戶之單價、面. 政治大積、屋齡、家戶帄均年收入、購屋決策者搜尋時間、購屋決策者年齡及購屋決策立者教育年數等的特性是有所差異的。. ‧ 國. 學. sit. y. Nat. 原居住在臺北縣之已遷移家戶. io. n. al. er. 二、. ‧. 在類別變數卡方檢定的結果中，遷移後整體居住條件改善情形、購屋動機為首購及非首購、家庭型態屬夫婦有小孩及非夫婦有小孩達 10％以下的顯著水準，除表示分類適當性外，同時也隱含不同的遷移類型在同一因素中的分配有差異。. i Un. v. 從「表四」差異性檢定結果，連續變數中單價、面積、屋齡、家戶帄均年收. Ch. engchi. 入、購屋決策者搜尋時間、購屋決策者年齡及購屋決策者教育年數均達 10％以下的顯著水準，表示在臺北縣內遷移與從臺北縣遷移到臺北市的家戶之單價、面積、屋齡、家戶帄均年收入、購屋決策者搜尋時間、購屋決策者年齡及購屋決策者教育年數等的特性是有所差異的。在類別變數卡方檢定的結果中，在類別變數卡方檢定，遷移後整體居住條件改善情形、購屋動機為首購及非首購達 10％以下的顯著水準，除表示分類適當性外，同時也隱含不同的遷移類型在同一因素中的分配有差異。. 27.

(38) 表三、原居住在臺北市家戶差異性檢定連續變數. 在臺北市內遷移. 單價（萬元）. 從臺北市遷移至臺北縣. 40.06（9.009）. 22.22（23.242）. 面積（坪）. 36.03（17.316）. 35.67（18.829）. 屋齡（年）. 15.13（12.532）. 6.21（7.498）. 家戶帄均年收入（萬元）. 122.97（61.168） 111.35（55.276）. 前屋居住年數（年）. 43.23（10.980）. 43.73（11.591）. .464. 16.14（2.779）. 15.42（2.671）. -2.865. 購屋決策者性別—男註：（）內為標準差. al. n. 非夫婦有小孩. io. 夫婦有小孩. 39％. 40％. 50％. 60％. 50％. 12％. 16％. 88％. 84％. 22％. 29％. 78％. 71％. 61％. 48％. y. sit. 非夫婦. Nat. 夫婦. 49％. er. 非單身. 治政 28％ 37％大 23％ 24％. ‧. 單身. ‧ 國. 非首購. 立. 從臺北市遷移至臺北縣. 學. 首購. -2.026 **. 6.33（10.728）. 較前屋整體居住條件變好較前屋整體居住條件變差. -8.055 ***. 8.67（15.037）. 在臺北市內遷移. 較前屋整體居住條件不變. -.217. 13.80（9.654）. 教育年數（年）類別變數. -8.852 ***. 15.19（10.392）. 搜尋時間（月）年齡（歲）. T值. 39％. C h50％ engchi U. 28. v n i52％ 57％. 1.370 -1.747 **. 卡方值. 5.693 *. 3.920 ** 1.391 2.702 7.372 *** 2.038.

(39) 國立政治大學地政學系碩士論文. 表四、原居住在臺北縣家戶差異性檢定連續變數. 在臺北縣內遷移. 單價（萬元）. 從臺北縣遷移至臺北市. T值. 20.24（7.372）. 34.46（12.805） 16.510 ***. 面積（坪）. 34.73（11.918）. 33.10（15.872） -1.310 ***. 屋齡（年）. 11.56（11.003）. 14.32（12.627）. 2.391. ***. 家戶帄均年收入（萬元）. 99.14（49.307） 124.35（54.327）. 5.064. **. 前屋居住年數（年）. 13.05（9.132）. 12.43（8.549）. -.654. 搜尋時間（月）. 7.42（13.819）. 10.12（18.175）. 1.826. **. 40.62（10.336）. 41.32（8.780）. .096. *. 14.92（2.991）. 15.85（2.678）. 3.206. ***. 年齡（歲）教育年數（年）類別變數. 從臺北縣治政遷移至臺北市大22％ 28％. 在臺北縣內遷移. 較前屋整體居住條件變好. 立. 21％. 較前屋整體居住條件變差. 46％. 57％. 首購. 56％. 38％. 44％. 62％. 11％. 16％. 89％. 84％. 24％. 22％. 76％. 78％. 非夫婦有小孩購屋決策者性別—男. al. n. 夫婦有小孩. io. 非夫婦. y. sit. 夫婦. Nat. 非單身. er. 單身. ‧. 非首購. 4.901 *. 學. 27％. ‧ 國. 較前屋整體居住條件不變. 卡方值. 58％ 56％ iv n C h42％ e n g c h i U 44％ 57％. 55％. 註：（）內為標準差. 29. 6.818 *** 2.058 0.241 0.115 0.677.