壹、緒論
1.1 物業公司之發展過程
台灣地區在過去數十年間，都市人口急遽成長，公寓大廈也不斷增加，由於 土地有限沒辦法蓋許多透天厝，且加上小家庭人口數不多，不需要一整棟的房 屋，因此公寓大廈的需求就出現了，一塊土地便可居住10幾戶住家，不浪費土地 資源，在大家居住在同一大樓的時候，管理維護就很重要了，所以物業管理實務 就這樣誕生。
如此都市高密度發展情況下，儼然成為我國都市地區中重要之居住型態，全 體住戶皆受到公寓大廈團體關係之拘束，於1995年6月公布『公寓大樓管理條例』
後，每個公寓大廈經區分有權人會議後，制訂出每個住戶皆能接受的規約實施，
除了對於共有關係、相鄰關係有更明確、詳細之規定外，最重要的是，公寓法導 入團體自治之理念，但公寓法對於區分所有權人團體之最高意思機關（區分所有 權人會議）、執行機關（管理委員會或管理負責人）、以及團體之最高自治規範（規 約）均有所規定。所訂立之規約，乃係區分所有權人團體關係之重心，亦是團體 自治成敗之首要關鍵。
近幾年業界對公寓大廈的管理服務，因住戶生活水準及教育程度的提昇，住 戶對管理維護的要求亦相對提昇，除事務管理、安全、清潔及機電等維護服務外，
加強增值服務亦將成為趨勢。
本組找的公寓大廈為「觀雲社區」，此公寓大廈的保全是由「景美保全物業 股份有限公司」所維護安全問題。-
1.2 府城天下觀雲社區介紹
（一）資料
社區戶數：662 戶 社區人數：2,100 人 社區型態：都會型社區
聯絡地址：台南縣永康市中華二路 358 巷 12 號
（二）社區概況
台南縣永康市六合里觀雲社區， 位於台南縣、市交界地區，處 於台南都會區----中華路及柴頭港溪間之地，柴頭港溪為台南縣人文 發展中一重要史蹟。此地人文薈萃、賢才備出，居民多以務農為主 。
民國 79 年東帝士集團為配合縣府開發永康地區之發展，於現址 規劃興建觀雲 社區 ，期望建立本地區人文景觀、 生活環境之特色，
以為未來都市規劃之參考。
觀雲社區總面積 16,506m2，乃一新興都會綜合區域，區內道路 規劃整齊。社區住戶約 662 戶，人口逾 2,100 人，居民對於生活環境 品質提昇有強烈的期盼，願義務參與社區改造者甚眾。故於民國 86 年 9 月成立六合里觀雲社區義工隊，宗旨明定為「為促進社區環境 美化 ，交通改善， 協辦文康活動及其他公益活動 ，以提昇本社區環 境品質及文化推廣效能」。社區為配合政府積極推動「生活環境總體 改造 」工作， 特擬定工作計畫， 分階段執行，以落實環保工作 ，營 造健康、安全及舒適 的生活環境。
又社區於 92 年 3 月起成立社區學苑，擴大社區營造的功能，鼓 勵社區住戶有更多學習 、參與的機會 ，豐富生活層面 ，達到學習社 區化，在社區生活中學習的目標。
（三）社區環境保護推動經過及執行過程 1.居民熱情，建全社區組織
觀雲社區參與生活環境改造工作已有近十年的時間 。民國 8 6 年在社區一群關心生活環境的熱情住戶推動下，社區委員會 特別成立 「社區生活環境改善小組」負責規劃社區環境改造工 作。民國 86 年 9 月在大家熱烈的參與中，成立社區環保義工隊，
負責執行推動社區生活環境改造工作。
2.基礎生活環境改善
觀雲社區 在「 社區生活環境改善小組 」規劃下 ，分階段逐 年實施，87 年至 89 年為第一階段，社區發展目標在完成初期 民眾共識 ，實施社區髒亂點清除 ，定期社區環境清潔及資源回 收、廚餘再生利用等基礎環保工作 。
社區每月第三週星期六下午為「社區清潔日 」，由環保義工 隊推動社區人員，進行社區環境打掃工作 ，清除違規小廣告，
製作社區公布欄，統一管理小廣告，並輪派環保義工進行社區 違規廣告拆除、勸導工作。
停車問題在都會型社區一直是一個有待改善的議題 ，社區 在充分的討論後，重新規劃社區內道路兩側之汽、機車停車位，
由環保義工進行輔導管制工作， 使社區 內汽、機車能按規定停 放，改善社區任意停車亂象，交通動線也更為順暢。
3.社區綠美化運動及社區公共空間改善、再生運用
90 年至 92 年為社區第二階段發展目標，本階段規劃出社區 綠美化系列運動。
90 年社區計畫提列《 社區柱面美化 》，完成社區街道一樓 柱面花台設置，栽種爬藤類植物(黃蟬)，美化社區一樓柱面。
社區 91 年計畫提列《社區綠色隧道》完成 社區街道張網 、 綠化 ， 栽植爬藤類植物 (炮仗花 )， 除美化社區街道外 ， 更改善 社區空氣品質。
社區注重環境衛生及公共政策的推動。91 年社區並配合政 府，推動登革熱防治宣導、 限用塑膠袋 及不使用免洗碗筷等宣 導活動，讓社區居民真正落實生活環保工作。
社區為改善社區綠美化的不足，92 年社區提列《社區空中 花園》及 《永續家園 》計畫 ，在社區三樓露台增闢休閒花園，
除做社區住戶休憩散步使用外， 更為永康市公寓大樓空間利用 做一示範 。此外，社區更聯合永康市另外四個環保社區 ，共同 執行《街道瘦身 》、《巷弄美容》、《綠色商品共同採購》、《廚房 零廚餘─ 冰箱有效管理》等系列環保創意活動，串聯成永康市 環保網，以影響其他未改造社區加入社區改造行列。
4.社區學苑，擴大推動社區營造功能
92 年至 94 年為社區第三階段發展目標； 92 年 3 月， 社區 為擴大社區營造功能，社區著手籌組【社區學苑】；規劃出《社
區健康照護》、《社區居住安全》、《社區藝文活動》、《社區學習 成長》及 《社區人才培訓》 等項目，讓社區發展朝更趨成熟、
完善。社區學苑開辦有社區日語班、烘焙班、韻律班、瑜珈班 、 兒童樹脂土陶藝班、 桌球班 、羽球班、 書法班、外丹功班、吉 他班、媽媽說故事....等班隊， 並定期舉辦環保研習 、生活環保 講座，真正達到落實環保理念於生活中。
5.社區節約能源 、倡導無煙社區運動
近年來全球環境因為人類的恣意妄為 ，產生急遽變化， 讓 全球人類對我們生活的環境重新思考。
台灣在 921 地震後，對環境的態度有新的思考方向，社區 有鑑於對環境保護的責任，在 93 年起，為落實有效達到政府節 約能源之政策 ，社區更積極的規劃提出 《 社區節省能源方案》
及推動《 無煙社區》 運動， 以真正落實社區營造的夢想 ，更希 望這些改造社區的經驗，透過學習觀摩的方式，能與其他社區 分享，共同打造優質的生活環境。
（四）社區未來發展方向
社區從喚起居民熱情 ，建立社區永續發展基礎模式起步 ，鼓勵 社區住戶 ，踴躍參與社區公共事務。 有效整合社區資源， 改善社區 生活環境逐一落實體現於生活中 。進而由培訓社區營造人才， 推動 擴大社區學習 生活機能 ，融入社區住戶生活作習中。 達到社區永續 經營，學習社區化， 在社區生活中學習的目標。
未來社區除了持續推動社區營造工作外 ， 願意分享過去累積的 經驗給其他社區， 鼓勵更多的社區共同關心我們的生活環境。 在車 水馬龍、 人聲鼎沸的生活中 ，讓我們共同為心中的理想家園， 營造 一個清淨親善的綠生活空間。
貳、環境的現況問題與分析
我們所探訪的府城天下觀雲社區是一個特別的公寓大廈，地下室則做為家樂 福。經過實地調查的結果歸納出以下的限制以及住戶規約的訂定下，針對環境的 現況做ㄧ些相關說明：
1. 在社區樓梯間發現有堆積雜物，違反了在公寓大廈管理條例第 16 條、
觀雲社區住戶規約規定：住戶不得佔用公共場所或在期間堆置任何物品 而妨礙該場所之正常使用；以及若為安全逃生梯、頂樓等避難空間，禁 止堆放雜物以立緊急逃生。
2. 在社區發現多數住戶有加蓋鐵窗的 情形，在公寓大廈管理條例第 16 條 規定：住戶為維護、修繕、裝修或其 他類似之工作時，未經申請主管建築 機關核准，不得破壞或變更建築物之 主要構造。但觀雲社區住戶規約，約 定了窗框及窗玻璃等，屬專有部分，
但為私人安全之考量而增設之裝修 不得影響救災逃生，造成公共危險之 虞。因此在許可範圍內可加蓋鐵窗，
但是外觀上較不美觀！
