臺北地區建築業經營策略-土地開發評估決策之探討 林山立、王學銘
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摘 要
台灣房地產住宅市場，基本上面臨的是結構性飽和，國內人口增加率減少，未來房地產將像歐美國家一樣，僅有合理的利 潤，由於有限的資源正逐漸的減少中，精華地段取得不易，產品異質性高，故將來房地產將呈現個案表現的趨勢，個案的 地點、規模的大小與設計，將左右了獲利的情形。 建築投資業營運之生命週期起於土地之取得，而且因為土地之不可移動 性與獨特性，所以取得土地時已大致決定了其營運績效。土地成本占營運成本之比重非常高，土地成本近似於沉沒成本，
一旦投入就必須全部興建銷售完成方能獲利，因此土地取得為建築投投資業經營之最重大課題。建築投資業在歷經多年的 不景氣後，已經不再是高報酬、低風險的行業，反而因為環境的變化迅速，成為高風險、低報酬的行業，面對這前所未有 的衝擊，建築投資業者不能再完全憑直覺與經驗，必須有更完整周延之評估與分，才能使得投資獲得合理的報酬，並降低 投資的風險，以增加公司的競爭優勢。 本研究對六家業者的高級主管進行之深入訪談研究，結果發現無論是對於台北地區 的台北縣或是台北市所選出之最重要的評估層面均相同。
關鍵詞 : 經營策略 ; 土地開發 ; 建築業
目錄
封面內頁 簽名頁 授權書 iii 中文摘要 iv 英文摘要 v 誌謝 vii 目錄 viii 圖目錄 x 表目錄 xi 第一章 緒論 第一節 研究背景及動機 1 第二節 研究內容與範圍 3 第三節 研究流程 3 第二章 文獻探討 第一節 建築業之營運 5 第二節 相關文獻 9 第三節 土地開發決策構面 18 第 四節 土地開發評估準則 22 第三章 研究方法 第一節 研究設計 25 第二節 研究方法 26 第三節 研究限制 31 第四章 產業環境 第一節 建築產業的歷史環境 33 第二節 建築產業現況分析 35 第三節 房地產景氣分析 37 第五章 訪談分析與整合 第一節 四 項評估層面的訪談結論整合 43 第二節 財務評估準則的訪談結論整合 44 第三節 市場評估準則的訪談結論整合 47 第四節 總 體環境評估準則的訪談結論整合 51 第五節 個案特質評估準則的訪談結論整合 55 第六節 受訪人員土地開發其他意見的訪 談結論整合 61 第六章 結論 第一節 研究結論 63 第二節 後續研究建議 65 參考文獻 68 附錄 76 圖目錄 圖1-1 研究架構 4 圖2-1 建築投資業營運流程圖 8 圖2-2 房地產投資決策過程架構圖 19 圖2-3 土地開發評估層級結構 24 圖4-1 國泰房地產指數 42 表目錄 表4-1 五大房市指標分析表 .41 表5-1 問卷第1.1題的訪談分析結果 43 表5-2 問卷第2.1題的訪談分析結果 44 表5-3 問卷第3.1題的訪談分析結果 48 表5-4 問卷第4.1題的訪談分析結果 51 表5-5 問卷第5.1題的訪談分析結果 55
參考文獻
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