企業倫理規範、倫理評價、倫理判斷與行為意圖關係之研究－以房屋仲介從業人員為例

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(1)國立屏東商業技術學院不動產經營系(所) 碩士論文. 企業倫理規範、倫理評價、倫理判斷與行為意圖關係之研究－以房屋仲介從業人員為例 The Study of the Relationship among Business Ethics Codes, Ethical Evaluation, Ethical Judgment and Behavior Intention － An example of the Real Estate Brokers. 指導教授：李春長研究生：尤靖雅. 中華民國九十四年六月.

(2) 誌謝隨著碩士論文的完成，研究所兩年的求學生涯也將告一段落，感謝所有幫助過我與曾帶給我回憶的人，謝謝您們讓我有一段值得回味的美好時光。本論文得以順利完成，首先最感謝的就是指導教授李春長老師，於論文指導期間，無論是在研究方向的指引或思想觀念的導正到最後論文的逐字修正，老師總是細心且耐心地給予我論文上的指導與幫助；而於日常生活中，老師治學嚴謹、工作認真和平易近人的態度，使我在研究及待人處事上深感受益良多，在此由衷的感謝老師。並感謝本校資訊管理系張玲星老師、國際貿易系黃財源老師及共同科朱鈺洋老師，於論文撰寫過程中，給予的指導與建議，以利於本論文觀念上之釐清，而有助於後續之研究。論文口試期間，感謝長榮大學土地管理與開發學系謝博明老師與本系黃名義老師，於百忙之中撥空審閱此論文，並提供許多寶貴建議，使本論文更趨於嚴謹與完整，特此致謝。同時要感謝在研究所求學過程中，曾教授過我的老師，謝謝您們。此外，謝謝班上同學姵君、耕賢、柏元、曉盈、怡慧、攸印、也乃、明俐姐及枝川，於論文撰寫時給予的鼓勵與協助，尤其是姵君謝謝你在這兩年來的相互扶持，讓我在研究時從不是孤單一人；另外，還要謝謝可愛的學妹－淑滿，謝謝你總是在我們遇到瓶頸難過沮喪時，帶給我們最大的鼓勵與歡樂，還有要謝謝一位最大的幕後功臣，就是我們的助教，謝謝你總是不厭其煩的替班上同學解決任何疑難雜症，讓我們的論文得以如期繳交，還有謝謝貞宜學姐、書正學長、勁輔學長、好友君美、凱蓁、小芬、惠欲、白白、嬿如、清豪、茂林等於論文撰寫期間給予的鼓勵與協助，謝謝你們。並感謝信義房屋、力霸房屋、太平洋房屋等十家房屋仲介公司的從業人員，謝謝你們對本研究問卷之協助，使得本論文得以順利進行，謝謝。最後，僅將此份完成碩士學位的榮耀與喜悅獻給我最敬愛的父母、家人及所有關心我的人，謝謝你們總是為我默默的付出，並給予我精神上最大的支持與鼓勵，真得很謝謝你們。. 尤靖雅謹誌於國立屏東商業技術學院不動產經營系（所）中華民國九十四年六月.

(3) 中文摘要由於不動產的交易金額龐大，一般消費者終其一生大都只能有少次的交易機會，故於買賣經驗相當有限的情形下，再加上因房屋仲介業組織經營型態不同、成員素質良莠不齊，從業人員對於倫理規範的認知也不盡相同，所以，由房屋仲介從業人員居間所產生的交易糾紛，也就屢見不鮮。故本研究主要利用結構方程模式（structural equation modeling；SEM）來進行分析，以房屋仲介從業人員為調查對象，探討企業倫理規範、倫理評價對於倫理判斷與行為意圖之影響。研究結果顯示，本研究整體理論模式配適符合可接受的適合度檢定水準，表示本研究的理論模型可獲得支持；當房屋仲介從業人員對於企業倫理規範的認知愈高時或對於倫理的評價愈高時，則個人的倫理判斷將會具正向之影響效果，且預期個人將愈不會產生不符合倫理之行為；房屋仲介從業人員對於企業倫理規範之認知與倫理評價之觀點，對於行為意圖之直接影響效果，小於其透過倫理判斷間接影響到行為意圖之影響效果；另外，當房屋仲介從業人員對於公司內部執行無形或有形的企業倫理規範，認為執行愈積極時，則從業人員對於企業倫理規範的認知與個人的倫理評價觀點亦會愈高，進而愈不會產生不符合倫理之行為。. 關鍵字：結構方程模式、房屋仲介業、企業倫理規範、倫理評價、倫理判斷、行為意圖.

(4) The Study of the Relationship among Business Ethics Codes, Ethical Evaluation, Ethical Judgment and Behavior Intention－An example of the Real Estate Brokers. Abstract Since most of ordinary consumers seldom have opportunities to participate in real estate transactions which involve a great amount of money, the different real estate brokers have different views on ethics codes under the conditions of limited experience in transactions, various organizational structures in the real estate brokerage industry and different levels of the staff’s quality. Therefore, it is very usual to see the transaction disputes between the real estate brokers. Taking the real estate brokers as its subjects, this research makes use of the structural equation modeling to analyze and discuss the effects of business ethics codes and ethical evaluation upon ethical judgment and behavior intention. The results reveal that the general theoretical mode arrangement of this research falls within the acceptable level of the test of goodness of fit, showing that the theoretical mode of this research gains supports; when the real estate brokers have better mastery of the business ethics codes or gain better ethical evaluation, the individual ethical judgment will put positive effects on individual behaviors and the individual will not perform any behavior unconformable to the ethics any more; the direct effects of the real estate brokers’ views on business ethics codes and ethical evaluation upon the behavior intention are weaker than the indirect effects of the ethical judgment upon the behavior intention; additionally, when the real estate brokers think that the intangible or tangible business ethics codes are enforced in their companies more actively, the brokers will have better mastery of the business ethics codes and individual views on the ethical evaluation so as not to perform any behavior unconformable to the ethics.. Keywords：Structural Equation Modeling, Real Estate Brokerage, Business Ethics Codes, Ethical Evaluation, Ethical Judgment, Behavior Intention.

(5) 目錄第一章第一節第二節第三節第四節. 第二章第一節第二節第三節. 第三章第一節第二節第三節第四節. 第四章第一節第二節第三節. 第五章第一節第二節第三節第四節第五節. 緒論……………………………………………………....…1 研究動機………………………………………………………...….…1 研究目的…………………………………………………………....…2 研究問題………………………………………………………….…...3 研究流程……………………………………………………………....3. 文獻探討…………………………………………………....5 企業倫理規範、倫理判斷與行為意圖之文獻回顧……………..…....5 倫理評價、倫理判斷與行為意圖之文獻回顧……………………......8 人口特徵變數與企業倫理規範、倫理評價、倫理判斷與行為意圖之相關文獻回顧………………………………………………..10. 倫理之經濟意涵與專業倫理之重要性…………………..13 倫理與道德之關係………………………………………………..…13 倫理規範之形成……………………………………………………..14 倫理之經濟意涵……………………………………………………..15 專業倫理規範之重要性……………………………………………..16. 美國與國內房屋仲介業倫理規範之發展………………..21 美國與國內房屋仲介業之相關倫理規範…………………………..21 國內房屋仲介從業人員倫理規範認知調查………………………..29 國內房屋仲介業常見之交易糾紛問題……………………………..37. 研究方法…………………………………………………..40 研究架構…………………………………………………………......40 研究假設…………………………………………………………......41 研究變數與操作性定義……………………………………….….....42 樣本取得……………………………………………………….….....47 資料分析方法……………………………………………………......57. i.

(6) 第六章. 樣本統計量描述…………………………………………..61. 第一節第二節第三節. 第七章. 樣本回收與母體配合度之檢定……………………………………..61 預試結果分析………………………………………………………..63 人口統計變項及各研究變項之敘述性統計分析…………………..69. 實證結果分析…………………………………………......74. 第一節第二節第三節第四節. 信度與效度分析………………………….……………………….....74 人口統計變項在各構面之變異數分析…….……..………………...89 企業倫理規範、倫理評價、倫理判斷與行為意圖之相關分析….116 企業倫理規範、倫理評價、倫理判斷與行為意圖之線性結構方程模式分析………………………………………………….…...119 一、結構方程模式之設定…………….…………………………………119 二、結構方程模式之實證結果分析………………………….…………123. 第八章第一節第二節第三節. 結論與建議……………………………………………....144 研究結論……………………………………………………….…...144 研究建議…………………………………………………………....147 研究限制………………………………………………………..…..149. 參考文獻……………………………………………………………………….…...150 附錄一：樣本統計量描述………………………………………………………….158 附錄二：研究問卷…………………….……………………………………….…...161. ii.

(7) 圖目錄圖 1-1 圖 3-1 圖 4-1 圖 4-2 圖 4-3 圖 4-4 圖 4-5 圖 4-6 圖 5-1 圖 7-1 圖 7-2 圖 7-3 圖 7-4 圖 7-5 圖 7-6 圖 7-7 圖 7-8 圖 7-9 圖 7-10. 研究流程圖………………………………………………………….……….4 行為準則之發展過程………………………………………………………14 對客戶及顧客之義務調查結果統計圖－個人認為………………………32 對客戶及顧客之義務調查結果統計圖－對同事看法……………………32 對社會大眾之義務調查結果統計圖－個人認為…………………………33 對社會大眾之義務調查結果統計圖－對同事看法………………………34 對房地產經紀人同業之義務調查結果統計圖－個人認為………………35 對房地產經紀人同業之義務調查結果統計圖－對同事看法……………35 研究架構圖…………………………………………………………………40 企業倫規範之二階驗證性因素分析………………………………………79 倫理評價之二階驗證性因素分析（隱瞞情況）…………………………82 倫理評價之二階驗證性因素分析（擅用職權）…………………………85 結構方程模型圖……………………………………………………….….122 線性結構模型圖分析－隱瞞情況（情境一）…………………………..125 線性結構模型圖分析－擅用職權（情境二）…………………………..128 整體模型之應用－隱瞞情況（消極的）………………………………..138 整體模型之應用－隱瞞情況（積極的）………………………………..139 整體模型之應用－擅用職權（消極的）………………………………..142 整體模型之應用－擅用職權（積極的）………………………………..143. iii.

(8) 表目錄表 4-1 表 4-2 表 4-3 表 4-4 表 4-5 表 4-6 表 5-1 表 5-2 表 5-3 表 5-4 表 5-5 表 5-6 表 5-7 表 5-8 表 5-9 表 5-10 表 6-1 表 6-2 表 6-3 表 6-4 表 6-5 表 6-6 表 6-7 表 6-8 表 6-9 表 6-10 表 6-11 表 6-12 表 6-13 表 6-14 表 6-15 表 7-1 表 7-2 表 7-3 表 7-4. 美國房地產經紀人倫理規範暨執業標準…………………………………22 不動產仲介經紀業倫理規範………………………………………………25 不動產經紀人員道德規範…………………………………………………26 美國與台灣不動產經紀業相關倫理規範之比較………………………....27 各變數名稱之相關定義……………………………………………………36 國內不動產交易糾紛常見之問題…………………………………………38 企業倫理規範之操作型定義與衡量………………………………………43 倫理評價之操作型定義與衡量……………………………………………45 倫理判斷之操作型定義與衡量……………………………………………46 行為意圖之操作型定義與衡量……………………………………………46 各房屋仲介公司依其經營型態之全國分店數及問卷發放數一覧表……48 各房屋仲介公司依其所在區域之全國分店數及問卷發放數一覧表……49 企業倫理規範量表之構面及題數…………………………………………51 企業倫理規範量表各構面之題項與內容…………………………………52 多元道德量表各構面之題項與內容………………………………………54 結構方程模式之整體配適指標標準………………………………………60 各房屋仲介公司分店數及問卷發放與回收情形…………………………61 直營店與加盟店分店數及問卷發放與回收情形…………………………62 各房屋仲介公司所在區域及其問卷發放與回收情形……………………62 各仲介公司樣本數與母體配合檢定表…………………………................63 測驗發展的資料分析整理－項目分析……………………………………64 企業倫理規範量表-項目分析綜合判斷表………………………………...65 多元道德量表－項目分析綜合判斷表（隱瞞情況）……………………67 多元道德量表－項目分析綜合判斷表（擅用職權）……………………68 各變數之敘述性統計分析…………………………………………………71 倫理判斷敘述性統計分析（隱瞞情況）－此行為是否符合職業道德……71 行為意圖敘述性統計分析（隱瞞情況）－個人會採取此行為的可能性 72 行為意圖敘述性統計分析（隱瞞情況）－週遭同業人員會採取此行為的可能性……………………………………………………………………72 倫理判斷敘述性統計分析（擅用職權）－此行為是否符合職業道德…72 行為意圖敘述性統計分析（擅用職權）－個人會採取此行為的可能性 73 行為意圖敘述性統計分析（擅用職權）－週遭同業人員會採取此行為的可能性…………....………………….…………………………………...73 各量表之信度水準…………………………………………………………74 企業倫理規範之二階驗性因素分析………………………………………76 倫理評價之二階驗證性因素分析－隱瞞情況（情境一）………………81 倫理評價之二階驗證性因素分析－擅用職權（情境二）………………83 iv.

(9) 表 7-5 表 7-6 表 7-7 表 7-8 表 7-9 表 7-10 表 7-11 表 7-12 表 7-13 表 7-14 表 7-15 表 7-16 表 7-17 表 7-18 表 7-19 表 7-20 表 7-21 表 7-22 表 7-23 表 7-24 表 7-25 表 7-26 表 7-27 表 7-28. 企業倫理規範之區別效度分析………………………………………..…..87 倫理評價之區別效度分析－隱瞞情況（情境一）…………………….…88 倫理評價之區別效度分析－擅用職權（情境二）…………………..…..89 企業倫理規範在性別上之單因子變異數分析……………………….…...90 倫理評價、倫理判斷及行為意圖在性別上之單因子變異數分析－隱瞞情況（情境一）……………………………………………………..91 倫理評價、倫理判斷及行為意圖在性別上之單因子變異數分析－擅用職權（情境二）………………………………………………….....91 企業倫理規範在年齡上之單因子變異數分析…………………………..93 倫理評價、倫理判斷及行為意圖在年齡上之單因子變異數分析－隱瞞情況（情境一）………………………………………………..….94 倫理評價、倫理判斷及行為意圖在年齡上之單因子變異數分析－擅用職權（情境二）………………………………………………..….95 企業倫理規範在婚姻狀況上之單因子變異數分析……………………..96 倫理評價、倫理判斷及行為意圖在婚姻狀況上之單因子變異數分析－隱瞞情況（情境一）…………………………………………………..97 倫理評價、倫理判斷及行為意圖在婚姻狀況上之單因子變異數分析－擅用職權（情境二）…………………………………………………..97 企業倫理規範在教育程度上之單因子變異數分析……………………..99 倫理評價、倫理判斷及行為意圖在教育程度上之單因子變異數分析－隱瞞情況（情境一）…………………………………………………..100 倫理評價、倫理判斷及行為意圖在教育程度上之單因子變異數分析－擅用職權（情境二）…………………………………………………..101 企業倫理規範在平均年收入上之單因子變異數分析…………………103 倫理評價、倫理判斷及行為意圖在平均年收入上之單因子變異數分析－隱瞞情況（情境一）………………………………………………104 倫理評價、倫理判斷及行為意圖在平均年收入上之單因子變異數分析－擅用職權（情境二）………………………………………………105 企業倫理規範在公司職位上之單因子變異數分析……………………107 倫理評價、倫理判斷及行為意圖在公司職位上之單因子變異數分析－隱瞞情況（情境一）…………………………………………………108 倫理評價、倫理判斷及行為意圖在公司職位上之單因子變異數分析－擅用職權（情境二）………………………………………………….109 企業倫理規範在仲介工作資歷上之單因子變異數分析………………111 倫理評價、倫理判斷及行為意圖在仲介工作資歷上之單因子變異數分析－隱瞞情況（情境一）……………………………………………112 倫理評價、倫理判斷及行為意圖在仲介工作資歷上之單因子變異數分析－擅用職權（情境二）……………………………………………113. v.

(10) 表 7-29 表 7-30 表 7-31. 表 7-32 表 7-33 表 7-34 表 7-35 表 7-36 表 7-37 表 7-38 表 7-39 表 7-40 表 7-41 表 7-42 表 7-43 表 7-44 表 7-45 表 7-46. 個人背景變項對企業倫理規範之影響比較……………………………114 個人背景變項對倫理評價、倫理判斷及行為意圖之影響比較－隱瞞情況（情境一）………………………………………………….114 個人背景變項對倫理評價、倫理判斷及行為意圖之影響比較－擅用職權（情境二）………………………………………………….115 企業倫理規範、倫理評價、倫理判斷與行為意圖之相關分析表－隱瞞情況（情境一）…………………………………………………...117 企業倫理規範、倫理評價、倫理判斷與行為意圖之相關分析表－擅用職權（情境二）………………………………………………….118 外生變數與內生變數之潛在變項及觀察變項…………………………119 整體理論模式的衡量分析－隱瞞情況（情境一）…………………….124 整體理論模式的衡量分析－擅用職權（情境二）……………………127 理論結構模式之分析－隱瞞情況（情境一）…………………………130 研究假設檢定結果－隱瞞情況（情境一）……………………………131 理論結構模式之分析－擅用職權（情境二）…………………………133 研究假設檢定結果－擅用職權（情境二）……………………………133 各構面之直接效果、間接效果與總效果－隱瞞情況（情境一）…….134 各構面之直接效果、間接效果與總效果－擅用職權（情境二）……135 整體理論模式的測量分析－隱瞞情況（情境一）…………………….136 理論結構模式之分析－隱瞞情況（情境一）………………………….137 整體理論模式的測量分析－擅用職權（情境二）……………………140 理論結構模式之分析－擅用職權（情境二）………………………….141. vi.

(11) 第一章緒論第一節研究動機近年來因社會經濟慢慢復甦，房地產供需增加，交易隨之頻繁，導致房屋仲介業乃大量設立，但因仲介業組織經營型態不同、成員素質良莠不齊，其不動產經紀人員對於倫理規範的認知也不盡相同。以往，傳統仲介及不動產經紀人員在消費者心目中存在著許多負面形象。雖然，近幾年來部分連鎖之房屋仲介業者致力於提升品牌形象，也確實達到某種程度的效果，但由於從業人員素質參差不齊，由交易所衍生之糾紛仍層出不窮。1也因如此，透過不動產從業人員居間所產生的購屋糾紛，也一直在消費爭議排行榜之中名列前茅。2 如 2002 年永慶房屋商業機密遭員工偷竊、2004 年某仲介公司從業人員為達成交易而隱瞞客戶有關凶宅之事等，3甚至，某些不肖之經紀人員於交易過程私自賺取差價、誇大物件或保留物件資訊以誘導買方成交，再者有些仲介公司雇用無證照之經紀人員等，4此皆可能影響公司信譽及顧客對從業人員之信任。根據 Weber（1990）於研究中指出，從業人員應與顧客建立、培養、維持長遠之良好關係。而此所謂之良好關係其發展是須要被建立在高度的倫理行為上。（Gundlach & Murphy, 1993）是故，現今從業人員須以誠實、公平和呈現高度正直態度，來獲得客戶之信任。企業倫理規範之存在代表公司對員工行為負責的一種表現，一方面希望員工能服從法律規定；另一方面則營造合乎是非對錯的組織文化。（Black, 1983）再者，倫理規範可以將公司創始者的道德觀念與價值觀予以制度化，形成組織文化之一部分，有助於帶領新進員工進入公司文化中。（Weiss, 1994）另外，根據Toffler （1991）認為企業倫理規範的存在可以減輕員工瞭解複雜的道德議題之感覺，以及發現最好的解決方式。因為員工可以為自己的所有行為負責，且當個人於工作上面臨倫理判斷時也可做事先考慮；Flynn & Gillian（1995）認為公司落實倫理規範的目的，是為了提昇員工在是非、對錯判斷上的評價標準，以及對法律規定的認識，而且也讓員工能因此在工作中更得心應手。. 1. 2. 3 4. 國內不少仲介業者以不適當的銷售技倆開發市場或銷售物件，而導致社會大眾對其產業形象的質疑，其中最為國內社會大眾所詬病的乃是房屋仲介業者的誠信問題，諸如：灌坪數、欺屋齡、騙貸款、假合約、回頭殺、暗賣、假買斷、賺差價等，造成社會大眾普遍不認同此一行業。根據公平交易委員會 2004 年統計國內交易糾紛常見之問題，按行業別區分前十分名分別為，批發及零售業（275 件）、製造業（178 件）、金融及保險業（130 件）、不動產及租賃業（82 件）、文化、運動及休閒服務業（68 件）、公共行政業及其他（59 件）、運輸、倉儲及通信業（53 件）、專業、科學及技術服務業（47 件）、營造業（21 件）、教育服務業（20 件）。資料來源：http://egroup.idv.tw 根據不動產經紀業管理條例第十七條規定，經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。亦即經紀業應僱用具有執照之經紀人員從事仲介或代銷業務。 1.

(12) 過去有關企業倫理規範之研究多數為探討規範內容（如：Sanderson & Varner, 1984；Brooks, 1989；Wiley, 2000），或利用實證方式瞭解目前國內外企業實施企業倫理的現況（如：Maes, Arthur & Tommy, 1998；Adams , Armen & Ted, 2001），甚少研究提及企業倫理規範方面對於從業人員倫理判斷與行為意圖之影響。且房屋仲介業因基於業務性質的需要，以求自律與道德操守為特色，所以企業倫理規範對該行業之從業人員而言是必須且重要的。再者，有關於倫理行為議題之研究，在最近十幾年中，已經開始有學者進行此一方面的研究，（如：Hunt & Vitell, 1986；Ferrell & Gresham, 1985；Dubinsky & Loken, 1989；Trevino, 1986 等）且已有一些在行銷倫理（marketing ethics）領域上的理論探討出現。根據 Hunt & Vitell（1986）提出倫理評價、倫理判斷及行為意圖關聯之行銷倫理通論，5該通論模式主張：（1）面對涉及倫理的行銷決策活動時，個人的道義論評價及目的論評價是影響其對此決策之倫理判斷的主要前因變項；（2）個人的倫理判斷及目的論評價直接影響行為意圖。此外，也有很多實證研究來驗證此理論的可行性。（Flory, Phillips, Reidenbach & Robin, 1992；Cohen, Pant & Sharp, 1998；Hunt & Vasquez-Parrage, 1993；Mayo & Marks, 1990；葉桂珍，1994；吳昌仁，1995；陳嵩、蔡明田，1999；李春長，2003b）然而，顯少有學者針對房屋仲介業的倫理行為進行研究。故本研究將以 HV 理論模式為基礎，將企業倫理規範的觀點共同納入倫理評價、倫理判斷與行為意圖之研究中，可同時探討房屋仲介從業人員，其對於企業倫理規範的認知程度及個人的倫理評價觀點，對於執業時之倫理判斷與行為意圖之間的影響關係為何。且可更進一步探討企業內執業有形或無形之倫理規範，其對於從業人員個人之倫理判斷與行為意圖是否有顯著性的差異存在。另外，本研究採用結構方程模式（structural equation modeling；SEM），來進一步探討潛在變數與各觀察變數之間的複雜關係。. 第二節研究目的本研究以房屋仲介從業人員為研究對象，探討企業倫理規範與從業人員倫理評價對於倫理判斷及行為意圖的影響，故本研究欲分析達成下列幾項目的：一、藉以瞭解國內房屋仲介業相關倫理規範之發展現況。二、透過結構方程模式所得之結果，以瞭解企業倫理規範、倫理評價、倫理判斷與行為意圖間之影響關係。 5. Hunt & Vitell（1986）提出之行銷倫理通論，以下簡稱 HV 模式。 2.

(13) 三、探討不同背景變項之房屋仲介從業人員，對於企業倫理規範、倫理評價、倫理判斷及行為意圖間之差異及認知情形。以做日後各房屋仲介公司於徵選新進人才時的另一項參考依據。四、對於有關企業倫理規範之分析結果，提供國內房屋仲介公司或公會於日後研擬相關倫理規範之參考依據。五、透過本研究所得之結果，提供給國內業界與學術單位參考，以期增加國內各單位對房屋仲介業倫理行為的重視，進而建立與提倡正確倫理道德觀，以減少社會大眾對房屋仲介業之負面印象並提高客戶對從業人員之信任感。. 第三節研究問題綜合以上研究動機與目的，本研究主要探討下列幾項問題：一、藉以衡量房屋仲介從業人員對於企業倫理規範、倫理評價、倫理判斷及行為意圖之認知有何差異情形。二、探討房屋仲介從業人員於執業時，若面臨倫理困境，其企業倫理規範與從業人員之倫理評價，對於個人倫理判斷及行為意圖之影響為何？三、探討企業倫理規範、倫理評價、倫理判斷及行為意圖間之直接影響效果與間接影響效果之差異為何？四、探討房屋仲介從業人員對公司內部執行無形或有形的倫理規範程度（積極的或消極的），對於個人之倫理行為意圖的表現是否有顯著差異情形。五、探討不同背景變項之房屋仲介從業人員，對於企業倫理規範、倫理評價、倫理判斷及行為意圖之間是否具有顯著性差異存在。. 第四節研究流程本研究各章內容概述如下：第一章為緒論，主要在說明本研究之動機與目的，並介紹研究流程；第二章為相關文獻探討；第三章介紹倫理之經濟意涵與專業倫理之重要性；第四章介紹美國與國內房屋仲介業倫理規範之發展；第五章為研究方法，包括研究架構、研究假設、研究變項與操作性定義、樣本取得、資料分析方法；第六章為樣本統計量描述；第七章為實證結果分析，利用結構方程模 3.

(14) 式（structrual equation modeling，SEM），驗證本研究之各項假設；第八章為結論與建議。本研究流程如圖 1-1 所示：. 研究動機與目的. 文獻探討. 倫理之經濟意涵與專業倫理之重要性. 倫理規範之發展. 研究方法. 研究架構. 研究假設. 問卷設計. 企業倫理規範量表. 研究工具. 多元道德量表. 結構方程模式. 實證結果分析. 結論與建議. 圖 1-1. 研究流程圖 4. 分析方法.

(15) 第二章文獻探討本章文獻探討共分為三節，第一節將先介紹企業倫理規範及其相關概念，進而探討企業倫理規範、倫理判斷與行為意圖之相關研究，第二節介紹倫理評價、倫理判斷與行為意圖關係之相關研究，第三節則介紹人口特徵變數（性別、年齡、教育程度、工作資歷、職位等）與企業倫理規範、倫理評價、倫理判斷及行為意圖之相關研究。. 第一節企業倫理規範、倫理判斷與行為意圖之文獻回顧企業是社會的產物，也是社會的重要組成份子，尤其隨社會的變遷，企業在社會所扮演的角色日益重要。企業權力和影響力隨著企業規模而成長，企業已成為政府以外的新權力核心，相對的社會大眾對企業的期望與要求也提高，而追求最大利潤不再是企業的唯一目標。（Jones, 1991）故企業如何建立其企業本身之倫理規範與準則，做為員工遵循的依據，已成為企業經營的一部分。近年來有關企業倫理規範（business ethics codes）的觀念，已受到許多企業界及學術單位的重視，但「倫理」一詞應用在企業的經營上，其定義卻經常引起不同的見解。根據 Lewis（1985）綜合了 1961~1981 年間有關企業倫理規範的文獻，認為企業倫理規範是一種規則(rules)、標準(standards)或慣例(codes)，在某一特定倫理情境下，提供從業人員對於合乎道德上對的行為與真理的指引。Messick & Bazerman（1996）則認為企業倫理規範，係記載有關企業的政策方針、經營方向、倫理觀念、行為標準或企業對於其員工、股東、顧客及社會大眾的一種書面敘述與規範。另外，根據韋氏大辭典之定義，企業倫理規範係指企業組織中，所設計的一系列專業實務和行為之規範標準，以供組織中的從業人員遵行。總而言之，大部份對於企業倫理規範的定義，是指有關在特定的倫理情境中，去判斷行為對錯的一種規則、標準或道德原則，目的是希望提供給從業人員於執業時，引導其從事正確行為的參考依據。而有關影響個人倫理決策行為的因素眾多，根據 Trevino（1986）綜合過去文獻大致可以歸納出幾個重要因素，包括個人因素、社會環境因素、組織文化因素、政治環境因素等，尤其以組織文化因素中的倫理規範影響較大，其將會影響個人對於倫理的評估與行為意圖表現，進而導致倫理或不符合倫理的行為。過去有關企業倫理規範之研究多數為探討規範內容（如：Sanderson & Varner, 1984； Brooks, 1989；Wiley, 2000），或利用實證方式瞭解目前國內外企業實施企業倫理的現況（如：Maes, Arthur & Tommy, 1998；Adams, A rmen & Ted, 2001），僅少數研究提及企業倫理規範方面對於從業人員倫理行為之影響。. 5.

(16) 例如 Curtis（2000）以管理會計協會（Institute of Management Accountants，簡稱 IMA）的成員為研究對象，探討個人價值觀、公司的倫理價值觀，以及管理會計協會的倫理規範，對個人倫理行為之影響。研究結果發現，上述三個變數中，以管理會計協會的倫理規範標準對個人行為之影響最為顯著。故可得知倫理規範對於從業人員於執業時之行為決策有非常大之影響。Pearson & Wiener （1985）指出在沒有明訂的倫理規範情況下，如果組織呈現出較不積極的規範態度，則員工很可能會從事不符合倫理的行為，並且將該行為合理化。過去許多研究也認為拒絕遵守倫理規範標準或從事合理化行為的員工，將被認為會成為該組織中的害蟲，進而於執業上產生不合乎倫理之行為。（Bloombecker, 1990）國內學者林玉娟、葉匡時（1996）在研究倫理行為的決策因素中，根據過去文獻整理並建立出包含倫理規範等八項可衡量倫理行為的指標，其分別為公義、正直、擔當、專業精神、價值觀與利益衝突之取捨、忠誠、社會責任和倫理規範。研究發現有制定企業倫理規範的企業，其員工於執業時之倫理行為較沒有企業倫理規範的企業表現為佳。由此可知企業倫理規範的制定，有助企業員工倫理行為的表現。徐木蘭（1994）在企業經營者倫理標準與企業倫理規範之關連性研究中，透過人員訪談及定性分析後，發現經營者所持的倫理標準並非固定，且會受情境因素影響而後隨時改變，且經營者所抱持的倫理標準與其倫理規範的內涵之間具有相當大的關聯性。另外，部分研究以對照或實證的方式，說明企業倫理規範對員工倫理行為的影響，及強調企業倫理規範本身的重要性。或者藉此闡述倫理活動計畫所需具備的要件，包括：企業倫理規範、溝通管道、教育訓練與評估修正等，如：McGehee & Thayer, 1961；Weber, 1990； Curtis, 2000。而有些研究在考慮倫理判斷之因素時，則會同時考量個人與組織環境的影響，可見員工的倫理行為除了會因個人本身所受到的家庭教育或組織訓練而有所影響外，還會受制於組織環境因素，如： Gatewood & Carroll, 1991；Weber, 1990。故各企業或組織團體應有明確的倫理準則，並詳細規定其員工在執行業務時，必須遵守此行為準則，且透過倫理規範的實施，企業可以展現他們所定位的社會責任，同時也可為員工建立起優良的行為標準。因此，倫理規範有其存在意義（員工知道公司有倫理規範），不管他們是否能記住規範中的特定內容，他們都會受到組織環境之影響。所以，倫理規範存在與否代表了員工認為組織是否關心倫理議題的象徵。而且企業倫理規範是傳達組織所期望訊息的一種有力工具，一方面表示管理者對倫理行為的肯定，另一方面也讓組織行為與倫理道德兩難相連結。因此，缺乏倫理規範的公司就被解讀為視倫理是不重要的，或不重視倫理行為。（Stern & Lublin，1996）故Weaver & Ferrel （1977）認為企業中倫理守則的制訂是有必要的，如此才能改變人們對於倫理的 6.

(17) 信念。一份由Center for Business Ethics 研究調查中指出幾乎有83%到93%的企業有自己的倫理規範。（Berenhbeim, 1992）而企業組織中的高階管理人員也深信倫理規範的制訂有助於防止員工不當行為的產生。（Manley, 1991；Posner & Schmidt, 1987）再者，Benson（1989）分別以有無倫理規範的公司為對象，探討倫理規範對員工行為的影響。研究發現有倫理規範的公司組織會對員工的行為與知覺產生影響。也就是有正式倫理規範的公司的員工認為公司對倫理行為的支持度高，且員工在面臨道德兩難問題的處理上，因有倫理規範的指引而較能得心應手，因而預期較不會做出不符合倫理行為。所以，倫理規範的存在是為了養成個人自我負責的觀念，並且增加員工在倫理決策與行動上之一致性。而且倫理規範還可以補充法律規定的不足。有鑑於此，倫理規範顯然是企業定位倫理議題的普遍方法，根據Bequai（1983）於研究中發現倫理規範之所以被視為是可以用來防止員工從事不合理行為的發生是因為守則對於員工來說有如法律及規定一般，清楚的定義企業無法接受或非法的行為範圍，也因此影響了員工的倫理判斷。因此，企業在設計其組織管理機制時，企業守則可以成為企業內部獎懲的基礎，因為透過守則的制訂，其與獎懲機制同樣具有遏止員工從事違反倫理之行為。另外，有部份學者指出公司組織中若存有共同之倫理規範，並透過獎懲制度來加以執行，其將對個人在倫理決策上有顯著之影響。故公司若存有倫理規範並嚴格執行之，將有助於提升從業人員的倫理行為。（Ford & Richardson, 1994；Loe, Ferrell & Mansifeld, 2000；Maes , Arthur & Tommy, 1998；Ferrell & Mansfield, 2000）而公司倫理規範除了影響從業人員之外，其對客戶亦有相當之影響力，即客戶對該公司之信任與對該公司倫理認知呈現正相關。（Kennedy, 1994）故公司倫理規範除了有助於公司內部從業人員的倫理判斷外，亦可提升大眾之信賴感。由於受到企業倫理決策所影響的單位眾多，使得工作中幾乎每天都可能產生倫理兩難（ethical dilemma）的議題，尤其處在目前競爭激烈的環境中，在工作時可能產生倫理兩難的機會更大。以房屋仲介業為例因基於業務性質的需要，以求自律與道德操守為特色，所以企業倫理規範對該行業之從業人員而言是必須且重要的。整理過去有關企業倫理規範的研究，發現大多數之研究為探討規範內容，或分別探討企業倫理規範對從業人員倫理判斷或行為意圖之單方面影響（如：Posner & Schmidt, 1987；Crutis, 2000；Pearson & Wiener, 1985；Bloombecker, 1990；Ford & Richardson, 1994；Loe, Maes , Jeffery & Smith, 1998；Ferrell & Gresham, 2000）。根據 Hunt & Vitell（1986）指出，倫理判斷與行為意圖通常是相互一致的；唯當個人違叛倫理選擇較有利於自己的行為決策時，此倫理判斷與行為意圖背道而馳。故本研究將以房屋仲介從業人員為例探討企業倫理規範、倫理判斷與行為意圖間之直接及間接影響效果為何。 7.

(18) 第二節倫理評價、倫理判斷與行為意圖之文獻回顧因受社會環境競爭之影響，個人在工作上可能常遇到倫理兩難之決策議題，再加上變化快速的環境容易讓人迷失於為求結果而不擇手段，員工難免會為達公司目標或個人業績而做出不符合倫理的行為。而為了有效衡量個人之倫理判斷，因而對倫理評價內容的瞭解是很重要的，由於個人在做倫理評價時，其所運用的基本原理或道德哲學不只一項或僅單一的概念，因此，個人面對倫理問題時所做之評價標準，乃是依據多元道德哲學的概念所產生的。6 過去有關倫理方面的研究指出，在倫理情境中，倘若個人對某項行為認定是對的或是有益於自己的，代表他（她）愈有可能去從事該行為；去執行某項行為的意圖愈強，個人從事該行為的可能性也就愈高。例如，Vallerand, Deshaies, Cuerrier, Pelletier & Mongeau（1992）的研究中指出從個人規範到態度之間是存在因果關係的，並且，個人處於倫理情境下的態度與個人控制都會對其行為意圖造成影響，並進而影響其行為表現。是故，個人對於倫理行為的主觀判斷，會影響個人事後從事該項行為的可能性。且 Loch & Conger（1996）發覺隨著行為種類的不同，在不同情境上對某些人而言，自我概念及反個人化可能會影響某特定倫理行為的態度及意圖。誠然，不同的倫理情境，因其所可能發生的情況不同，所涉及的倫理層面問題也有所不同，故個人對於倫理行為的判斷標準亦會隨著情境故事之不同而有所差異。目前，國外已有許多學者提出各種的倫理決策模式，內容主要說明於倫理行為的決策過程中，其可能影響個人對該倫理行為的判定標準與決策表現，或者以該決策模式用以協助企業或相關單位對於倫理議題之研究發展。（如：Hunt & Vitell, 1986；Ferrell & Gresham, 1985；Dubinsky & Loken, 1989；Trevino, 1986 等。）根據陳嵩、蔡明田（1999）整理過去文獻發現，在眾多的倫理決策模式中，以 Hunt & Vitell（1986）所提出的行銷倫理通論模式（又簡稱 HV 模式），最廣為企業倫理或行銷倫理之研究者引用。 HV 模式主要在於探討行銷人員對於倫理評價、倫理判斷及行為意圖三者間的關聯。當從業人員面臨倫理因境時，個人之倫理判斷主要是依據道義論評價（deontological theory）及目的論評價（teleological theory），且道義論評價及目的論評價對倫理判斷變異的共同解釋能力，較個別評價的解釋能力為高；另一方 6. 根據 Reidenbach & Robin(1988) 認為不同的道德哲學間會產生不同的倫理評價觀點，而啟發個人倫理評價的模式可被歸類為五種道德哲學，其分別為正義論、相對主義、利己主義、利他主義、義務論五種。其中義務論又可稱為道義論，利他主義亦可稱為目的論。 8.

(19) 面，個人的行為意圖主要受其倫理判斷及目的論評價的影響。（陳嵩、蔡明田， 1999）根據該理論模式之主張，個人之倫理評價觀點可能直接或間接影響個人對於倫理行為意圖的表現，故由此模式可進一步瞭解於組織行為中，個人對於倫理決策之重影響因素。根據 Ajzen(1991)主張行為意圖是預測個人行為的最好方法，且行為意圖與行為之間存在有高度的相關，表示當一個人對某一行為的行為意向越強時，代表他愈有可能去從事該行為。故以行為意圖來作為判定個人行為之表現是適切的。 Jones（1991）綜合過去許多研究而提出倫理決策制訂模式，其中個人的行為意圖乃是受到倫理判斷的影響。（Rest, 1986 ; Hunt & Vitell, 1986 ; Dubinsky & Loken, 1989 ; Jones & Gautschi, 1988）另外，Hunt & Vasquez-Parrage（1993）、Menguc （1998）兩份研究的結果都指出倫理判斷會顯著的影響到個人的行為意圖。目前國內外已有愈來愈的學者，根據 HV 模式來探討從業人員之倫理行為，例如 Hunt & Vasquea-Parraga（1993）以 747 位銷售及行銷經理人為對象，實證研究發現公司經理人對於倫理行為的評價標準，主要依據義務論之倫理評價觀點作為其判定標準；而有關其最終行為意圖之決策主要是依據正義論之觀點決定其行為表現，其次參考標準為目的論。但 Mayo & Marks（1990）以 104 位市場研究人員為對象的研究發現道義論評價與目的論評價對倫理判斷皆有顯著的影響。且兩構面的共同解釋能力顯著高於一構面；而與道義論評價相比，目的論評價對倫理判斷有較大影響；與倫理判斷相比，目的論評價對行為意圖有較大的影響。此理論與 Hunt & Vasquez-Parrage（1993）之研究發現截然不同。Reidenbach & Robin（1988）的研究發現，除極少數人為嚴格的正義論或目的論者外，個人對企業活動的倫理評價並不完全使用這些哲學觀點。Forsyth（1980）則提出相對主義的主張來解釋個人倫理哲學觀點，其中相對主義主張行為的道德性應視行為當時的情境而定。國內學者應用 HV 模式分別探討不同行銷產業，吳昌仁（1995）以國內保險業、建築銷售業、汽車銷售業、製造業的行銷人員進行問卷調查，以瞭解當行銷人員面對倫理情境時之行為意圖。研究結果顯示行銷人員的哲學理念亦可充分的解釋其倫理意圖的形成，其倫理評價中以相對論傾向構面為最大的相對影響力，其次是功利論傾向，社會契約論傾向對倫理行為意圖則無顯著之影響；而倫理行為與倫理意圖呈現高度正相關。陳嵩、蔡明田（1999）以人壽保險業及汽車銷售業的業務人員為調查對象，將相對論觀點納入 Hunt & Vitell（1986）的倫理評價構面中，研究結果顯示，道義論、目的論、及相對論對倫理判斷具有顯著的影響。倫理判斷及目的論評價對行為意圖亦有顯著的影響。李春長（2003b）於研究中運用五種倫理理論（正義論、相對主義、利己主義、利他主義、義務論），透過因素萃取出四個倫理構面（相對主義、利己效益、正義論、義務論）納入 Hunt & 9.

(20) Vitell（1986）的倫理評價構面中。其研究結果顯示倫理判斷對於行為意圖的影響是五個變數中最大的；且相對主義評價對於行為意圖並沒有明顯的直接影響效果（間接影響）；且影響行為意圖者不僅是利己效益構面和行為意圖兩者，義務論亦會直接影響行為意圖。綜合上述國內外學者之研究，可發現個人倫理評價觀點，不論是以何者做為評定標準，皆可能影響其對倫理行為的判斷與意圖之表現，個人對於倫理行為的決策會受其主觀判斷之影響，故本研究將藉由 Hunt & Vitell（1986）所提出之行銷倫理通論模式為基礎，並納入企業倫理規範此變數來探討房屋仲介從業人員之倫理行為。. 第三節人口特徵變數與企業倫理規範、倫理評價、倫理判斷與行為意圖之相關文獻回顧倫理對每一個人來說其對問題的界定與認知皆有所不同，一般人常認為「倫理是文化敏感、情境敏感的」，所以在倫理的決策過程中，也常因性別、年齡、宗教信念、道德發展及價值觀的認知不同而其處理的方式也有所差異，畢竟有時並非對錯的問題，而是適當與否的問題。針對不同的人口特徵變項，其對於企業倫理規範之認知與倫理行為之評價及判斷也皆有所影響，以性別來說，部分研究學者發現女性比男性較關心企業倫理的問題，即女性比男性較不可能去從事不符合倫理之行為，表示女性比男性較具道德感。（Jones, 1991；Beltramini, Peterson, & Kozmetskyk, 1984）另外，針對倫理之判斷與行為意圖的表現上，根據 Ishemal（1989）分別對男女營業主管在做判斷時，其對倫理的態度與行為關係做一研究，研究結果顯示，女性主管較男性主管更顧及倫理的考量。Cohen, Pant & Sharp（1998）以 194 位會計系、311 位其他商學系及 140 位文科美國大學生為樣本，利用 Reidenbach & Robin（1990）發展出來的多元道德量表進行倫理判斷、行為意圖之測試，結果發現，男學生與女學生在倫理決策的判斷、行為意圖及道德行為上有顯著的差異，女學生較男學生不會去從事違反倫理之行為。而正義論與義務論在性別上有顯著差異，女性比男性注重責任及正義。由此可知，多數學者在研究中發現性別對倫理行為皆有顯著性影響，且女性較男性更具倫理道德觀。（葉俊億，1995；邱文松，2002）. 10.

(21) 然而，個人對於倫理行為的表現是否會隨著年齡的增長，對倫理道德觀有更具深刻的認知，或者因在公司中所擔任之角色差異而對於倫理行為的表現而有所不同。根據林玉娟、葉匡時（1996）以既有之文獻而建構七個面項以測量企業成員對企業倫理的認知，其分別為公義、正直、擔當、專業精神、價值觀與利益衝突的取捨、忠誠及倫理規範，研究結果顯示，在個人特質對企業倫理行為的影響方面，職位較高或年齡較長者對公司倫理行為的認知表現較好。Honeycutt & Stevenson（1989）就業務主管與業務人員在倫理認知上的差異方面加以研究，研究發現經理（主管）較重視企業倫理問題，其會關心所做之業務行為是否違反契約，相較於業務人員則較不關心，而其認為會造成上述現象之原因可能是業務經理和業務人員兩個族群彼此之文化差異所造成。曾致誠（1997）分析銀行主管對企業倫理規範的基本態度，並比較銀行主管對倫理規範構面的看法有何不同，結果顯示，企業倫理規範確實有落實之必要性；且高階主管對於企業倫理規範的態度傾向較為支持；企業倫理規範應含企業內外利害關係人彼此間倫理行為規範；而不同特質之主管對於倫理規範內容構面看法有顯著之差異。根據上述學者之研究發現，個人的倫理道德觀會隨著年齡的增長，產生不同之見解，年齡愈高者其對倫理行為具有高度的認知。針對不同的人口特徵變項，其對於企業倫理規範之認知與倫理行為之評價及判斷也皆有所影響，例如劉勝倫（1997）於研究中發現，屬學歷較低者（專科以下）或非主管的員工，本身的企業倫理觀較強烈，且對公司倫理現況的認知程度也較高。謝鴻文（1999）以台灣地區汔車業行銷主管的企業倫理觀為出發點，探討企業倫理觀在行銷情境下與不符合倫理行為間之關聯，結果發現不同人口特徵如年齡、婚姻狀況、教育程度、職位、部門、年資及行業別對行銷主管的企業倫理行為有顯著差異。張宮仁（1994）指出資訊服務業資方人員會因年齡、年資、教育程度對企業倫理而有顯著差異；勞方人員也會因性別、年齡、員工人數對企業倫理而有顯著的差異。劉鐘元（1992）於研究指出，人口統計變數在倫理判斷有差異的包括：性別、年齡、教育背景、專長、職位、年資及產業別等。另外，林玉娟、葉匡時（1996）建立七個面向以測量企業成員對企業倫理之認知，研究結果發現在專業精神構面上，年收入愈高者對工作態度較積極且主動。在正直構面上也發現到年紀愈長者較年紀輕者較具有職業道德感，對公司的認同程度也比較高。Kidwell, Stevens & Bethke（1994）以 60 位男性與 60 位女性管理者為調查樣本，利用包括 17 種道德決策情境之問卷進行倫理判斷之研究，結果發現，只有一項倫理決策問題在男性與女性管理者之間存在重大差異；但是，有 16 項倫理決策問題，每位受訪者都認為其同事（異性）比自己還不道德，而且其結果也指出，只有「工作資歷」會影響倫理決策的判斷。綜合上述研究者對不同產業之研究發現，從業人員會因各人背景之不同其對倫理的認知也有所有差異。 11.

(22) 就房屋仲介業之研究而言，根據李春長（2003a）以統計方法分析房地產經紀人員之人口特徵變數（如經紀人員年齡、性別、教育程度等）與職業倫理之間的關係。研究結果顯示，人口變數確實對仲介業之職業倫理有顯著影響，尤其是年齡、職位、服務年數、薪資結構、經營型態及區域，都是影響倫理決策的重要因素。另外，尤靖雅、李春長（2003a），根據美國「全國房地產經紀人公會」所制定之「倫理規範暨執業標準」為依據，針對其規範內容選用適合我國國情之執業標準，探討不同人口統計變數的不動產從業人員其職業倫理之認知差異情形。研究結果顯示，教育程度、公司職位、平均年收入以及受訪者的性別、年齡、婚姻狀況對倫理的認知呈顯著差異。綜合上述文獻，本研究將進一步探討企業倫理規範與倫理評價對於房屋仲介從業人員之倫理判斷、行為意圖之影響。並進一步探討人口特徵變數（性別、年齡、婚姻狀況、教育程度、工作資歷、公司職位、平均年收入）與企業倫理規範、倫理評價、倫理判斷、行為意圖之關係。. 12.

(23) 第三章倫理之經濟意涵與專業倫理之重要性本節首先介紹倫理與道德之關係；第二節則介紹倫理規範之形成；第三節為倫理之經濟意涵；第四節為專業倫理規範之重要性。. 第一節倫理與道德之關係根據韋氏大辭典之定義，倫理是指符合道德標準或某一專業行業的行為標準，是一處理人類行為價值觀、行為對錯與動機好壞的哲理。通常，運作於在法律制定的範圍之外。從認知心理學的觀點，倫理行為的發展是一般習慣性行為模式中的一部分。然而，有關倫理與道德之間的關係，究竟如何？首先，就語源學的觀點來看分別為，ethics 與 morals（morality），或 ethical 與 moral 這兩對英文字，確實可以把它們視為同義字，因為前者源出於希臘字 ethos，後者源出於拉丁字 mores，兩者皆意指習慣（habit）與風俗（customs）的意思。一般所謂道德，就其淵源與初期狀態而言，只不過是泛指一種相當抽象化的觀念與思想而已。其後才配合客觀的自然環境與主觀的人文需求，而被轉化為具有約制力與控制力的社會規範。根據，盧紹稷（1982）認為道德是一種判斷是非善惡的標準；而倫理則是規範人群間基本關係的道德，倫理須與道德觀念相互結合，而道德則是以倫理觀念為出發點。因此，倫理與道德是一體的兩面，都是規範人類生活的重要準則。葉俊億（1995）認為倫理指廣泛性的道德觀念，道德則是指判斷行為的道德規則與標準。但若是將兩者嚴格的加以區分來看，倫理則偏重於社會的層面，而道德偏重於個人的層面。不過，在一般的使用上，二者經常被視為同義詞，有時更被連用為「倫理道德」一詞。若區分道德與倫理的差異，則道德是裡(內在)，經由觀念內化而來，而倫理是表(外在)，是行為的規範，來自道德的價值。倫理具有充分的社會性，是人與人之問相應而生的行為方式。中國人的倫理觀念強調相對關係，遂呈現強烈的人間性。（邱文松，2002）另外，吳秉恩（1994）指出倫理是指人際之間符合某種道德標準的行為法則，依此而言，倫理並非指個人本身的修養或行為；倫理乃源自道德原則而可接受之行為規範，而道德則是個人、團體或社群行為是非之標準。根據，朱建民（1996）認為倫理上的對錯是可爭辯性的，對與錯會隨著時空而改變，如果很多爭辯無法釐清的時候，各個專業就應該訂出專業規範，而如果專業很難以去規範時，就是法律定則。法律是最基本的倫理，法律有錯當然要改，但是改之前仍要遵守法律，所以有法律規範的時候就必需要遵守法律，沒有法律就尊重專業規範，沒有專業規範就要以倫理與道德觀來思考其行為之適當與否。 13.

(24) 第二節倫理規範之形成根據 Emmans（2000）將倫理定義為依據社會風俗而建立的道德觀念與規則。倫理的形成有兩項基本的社會條件，其一是社會共識，其二則是長期的社會演化歷程。社會共識之所以會是形成倫理的必要社會條件，乃基於人類希望得到他人的認同，（Festinger, 1954）以及與生俱來的「溫馴」（docility）等基本人性。（Simon, 1991）由於希望得到他人的認同，社會共識所提供的行為準則才能對人們的實際行動產生規範作用；亦由於人類與生俱來的「溫訓」本質，人際間交往的不確定性以及種種潛在衝突，才可能透過社會共識而降低。（葉匡時，2000）另一方面，根據 Homann（1999）理論模型得知，倫理規範的形成是由社會風俗慢慢演變為道德，最後在道德的影響下形成了此一行為規範。而在不動產的相關領域中，包含最基層的顧客和不動產持有者、中層之不動產相關商品和服務的供應者以及最高層的專業協會。而專業協會及不動產供應者在行為規範的相互監督下，共同為不動產相關顧客和房屋持有者服務，最後為提高不動產產業倫理行為的知識水準，於產業內發展出一個相互預期而有系統的行為準則，在相互預期下市場上的參與者（顧客、供應商等）皆採取倫理道德之行為準則，使得參與者在福利上能達到最大。因此，依據此一模型說明了在倫理規範相互預期系統下，可導致較佳的表現（Performance）。（請參照圖 3-1）行為風俗. 道德. 規範. 道德影響. 監督. 相互預期. 專業協會. 不動產供應者－相關商品和服務的協會成員顧客和持有者. 圖 3-1. 7. 行為準則之發展過程7. Homann, K（1999）, “Ethics in Real Estate Does the German Real Estate industry Need a Code of Conduct to Support the Implementation of Ethics?,”Ethics in Real Estate, Howard Hughes Company a nd American Real Estate Society,5（6）,pp.129-151. 14.

(25) McGarvey & Robert（1993）認為大多數的從業人員都有心要做正確且合理的事，但於實際執業上若遇到倫理兩難之議題時，卻不知如何決策，或者並不清楚什麼才是倫理的行為，因此倫理規範的建立可以作為引導方向的工具，使從業人員的行為變得更合乎倫理。Gary, Linda & Philips（1999）認為倫理規範是讓從業人員做出合乎倫理決策的指南，而倫理決策包括如何在考慮規定、後果或價值觀等因素上做出最好的選擇。Posner & Schmidt（1987）也證實倫理規範確實會影響員工所做的決策。根據Trevino & Nelson（1995）將員工對倫理規範所收到的訊息分類為三類：第一類為知道倫理規範並服從倫理規範的規定，所以倫理規範可以讓該類型的員工知道公司所期望行為；第二類意指新進人員或較少經驗或不熟悉組織政策的員工，他們需要接受倫理規範方面的訓練，來增進對公司倫理規範的了解；第三類型的員工則是也許知道/不知道倫理政策之內容，但卻有不倫理的行為因此倫理規範會讓該類型的員工知道公司是不容許不倫理行為的。由此可知，倫理規範可以滿足不同員工的各種需求：倫理規範對第一類型員工的倫理行為提供了正當性與支持性；對第二類型的員工而言，倫理規範則提供了公司環境中所期望的行為與倫理議題；對第三類型的員工來說，倫理規範阻礙了他們的不倫理行為。所以，倫理規範之存在僅是對員工發出一種訊息而已。雖然大多數的員工也許不會閱讀完整本政策指南或倫理規範，但至少在他們有問題時，倫理規範可以提供諮詢，而員工在倫理規範上所得到的知識，就會對他們的行為產生影響。（吳璣玲，2000）. 第三節倫理之經濟意涵根據袁國寧（1997）於研究中指出，Adam Smith 將「國富論」中以自利為出發點之個人主義融入了「道德情操論」之社會體系中，亦即 Adam Smith 將「國富論」中具工具理性經濟人之自利行為所標榜那隻看不見的手，在透過「道德情操論」中具同情心、仁愛、節儉等美德的社會體系之道德化後，去追求能增進社會福祉之那種可改善個人生活之活動，而這種人類活動之目標，純粹的捨己為人或利他主義是無法企及的。事實上，Adam Smith 對「道德情操」的領會當中所具有的那種禁欲學派的根性很清楚的說明為什麼同情（ sympathy）與自律（self-discipline）在 Adam Smith 對善行的觀念（conception）裡扮演著重要的角色。正如 Adam Smith 所說的「人，不應該把自己看做是與他人區隔和分離的，而是要把自己看成是世界的公民，大自然界的一員」，同時「為了這個更大社群的利益，他無論何時都應該願意犠牲自己的微小利益」。（Amartya, 1988）. 15.

(26) 另外，從經濟倫理的觀點來看 Amartya（1988）將自利行為分為三個層級：（1）自我中心福利（self-centred welfare）：一個人的福利只取決於他（或她）本身的消費（特別地，對於別人並不涉及任何同情或嫌惡）；（2）自身福利目標（self-welfare goals）：個人的目標是要極大化其自身福利，以及－給定不確定狀況下－極大化該福利之機率加權期待徝（特別地，並不直接涉及到他人的福利與重要性的問題）；（3）自我目標選擇（self-goal choice）：個人的每個行動選擇隨時都受到其對自我目標之追求所牽引（以及，特別地，給定他人也追求其各自目標的條件之下，個人的行動選擇並不受到他們對各自成就的共同互賴的認知而受到約束或有所調整）。李春長（2000）於「不動產仲介市場分析」一書中，指出 Homann（1999）利用簡單的賽局模型來說明，8支援產業內不同專業團體缺乏信賴的假定。賽局理論行為的實驗研究所顯示出來其具有偏離自我目標選擇的傾向。（Axelrod， 1984）簡單的賽局理論其運用囚犯兩難的情境來解釋當個人面臨道德與自利兩難時可能的決策情境。想像兩個囚犯被檢察官分別偵詢，他們兩人都知道如果雙方都不認罪，他們會得到較短的一年監禁；但若一方承認而另一方不認眾，認眾的一方將可獲釋，另一方會被判十年徒刑；若雙方都認罪，將各被判五年。在這種情況下，無其他動機，最合理的行為方案（雙方都不承認）會很不穩定。為了保護自己，更別說為了增進本身的權益，每個人都有足夠的動機認罪，不管別人作什麼。從個別觀點來看的合理性決策，卻使雙方更加不好。（李春旺，2000）這些賽局雖是人為的，但是它們與各式各樣存在於社會中的現實問題，關聯性卻是十分緊密而相互影響的，其中包括許多經濟問題，都可利用賽局理論來加以解釋。. 第四節專業倫理規範之重要性專業（professions）是一種全職的工作，此種工作能為社會帶來有價值的貢獻，也受到社會的尊重；從事此種工作的人必須受過相當高等的教育，並在一特殊的知識領域受過訓練。Abbott（1988）認為專業指的是某一群特定的人組成具有排他性的職業團體，其在執行業務的過程時必須應具備有些抽象的知識，以解決特定的個案。專業所需的抽象知識，通常是透過專業人員的教育與訓練而來的，經由對這些抽象知識的理解，專業人員將之應用在客戶的需求上。（葉匡時， 2000）黃昆輝（1980）認為專業包括六項主要特質。第一，專業認定：專門的知識與技能，透過專業的檢定；第二，專業訓練；第三，專業服務：特殊的服務業象；第四，專業成長：對專業的承諾、成長；第五，專業責任：參與專業決定並負起 8. 此理論的主要目標，是想藉形式化的推理，來決定賽局者為了要理性地追求其利益，會採取何種決策，以及如果他們真的如此選擇會產生什麼結果。 16.