樣本取得

本研究主要以國內房屋仲介從業人員為探討對象，並以直營及加盟體系之房 屋仲介公司為主，本節首先將介紹本研究之研究對象，進而分析有關樣本抽樣取 得之程序，最後則介紹有關本研究之問卷設計結果。

一、研究對象

本研究以內政部地政司登記有案之房屋仲介公司從業人員為主要調查對 象，並依其公司經營型態選用國內一般社會大眾較為熟知的直營體系及加盟體系 之房屋仲公司為主（其分別為信義房屋、永慶房屋、力霸房屋、太平洋房屋等，

共計 10 家）。²¹至於，自營體系部分，²²由於國內自營體系之房屋仲介公司數量 繁多，且其業者確切之地址皆難以掌控，礙於調查上之困難，故本文將不予以納 入研究範圍之內。

初步調查結果，信義房屋屬直營體系分店數共計152 家；住商不動產屬加盟 體系其分店數共計188 家；太平洋房屋屬直營與加盟混合體系，其直營店 61 家、

加盟店29 家，共計 90 家；力霸房屋屬加盟體系分店數共計 204 家；永慶房屋屬 直營與加盟混合體系，其直營店55 家、加盟店 113 家，共計 168 家；中信房屋 屬加盟體系其分店數共計155 家；21 世紀不動產屬加盟體系分店數共計 75 家；

北區房屋其屬直營體系其分店數共計56 家；惠雙房屋其屬加盟體系其分店數共 計39 家；永春不動產同屬加盟體系共分店數共計 31 家。此十家房屋仲介公司其 全國分店數總計約1158 家。（請參照表 5-5）

根據表 5-6 如以房屋仲介公司所在區域別來分，²³信義房屋位於北部之分店 數計117 家、中部計有 21 家、南部計有 14 家，共計 152 家；住商不動產位於北 部之分店數計133 家、中部計有 22 家、南部計有 33 家，共計 188 家；太平洋房 屋位於北部之分店數計63 家、中部計有 16 家、南部計有 11 家，共計 90 家；力 霸房屋位於北部之分店數計130 家、中部計有 30 家、南部計有 44 家，共計 204 家；永慶房屋位於北部之分店數計112 家、中部計有 26 家、南部計有 30 家，共 計168 家；中信房屋位於北部之分店數計 106 家、中部計有 15 家、南部計有 34

21 直營系統為其公司人員由總公司直接派員經營，各分店由店長負責。總公司設有人事、業務、

企劃、總務及行銷部門，因此，所有分店的資源，包括人事、總務及行銷活動等營運資源皆 來自總公司，其營業所得利潤歸總公司所有，各分店相等於總公司之分公司。而加盟系統其 加盟方式是授權經營，各家加盟店是獨立的經營個體。一般加盟店固定繳交月費給總部，而 總部負責提供加盟店經營方面的各種協助，教育訓練及其他資源的整合，如廣告等。

22 自營體系，為地區性個體小型之房屋仲介公司，僅只一家別無分店，而其自負盈虧，在經營 方面則以人海戰術為主要經營方式。

家，共計155 家；21 世紀不動產位於北部之分店數計有 64 家、中部計有 11 家，

共計75 家；北區房屋位於北部之分店數計 56 家；惠雙房屋位於中部之分店數計 有39 家；永春不動產位於中部之分店數計有 31 家。此十家房屋仲介公司其全國 分店數總計約1158 家。

表5-5 各房屋仲介公司依其經營型態之全國分店數及問卷發放數一覧表

仲介公司名稱 直營店 加盟店 合計

各分店數 152 － 152

信義房屋

發放份數 91 － 91

各分店數 － 188 188

住商不動產

發放份數 － 114 114

各分店數 61 29 90

太平洋房屋

發放份數 37 17 54

各分店數 － 204 204

力霸房屋

發放份數 － 123 123

各分店數 55 113 168

永慶房屋

發放份數 33 69 102

各分店數 － 155 155

中信房屋

發放份數 － 94 94

各分店數 － 75 75

21 世紀不動產

發放份數 － 45 45

各分店數 56 － 56

北區房屋

發放份數 34 － 34

各分店數 － 39 39

惠雙房屋

發放份數 － 24 24

各分店數 － 31 31

永春不動產

發放份數 － 19 19

總計1158 家（發放份數 700 份）

註：資料統計截至2005 年 1 月 31 日止。

表5-6 各房屋仲介公司依其所在區域之全國分店數及問卷發放數一覧表

由於 p 、 q 未知，以樣本比例 ˆp 、 ˆq 代替 p 、 q ，可得知：

2

2 2

Z pqˆ ˆ

n d

≥ α ………...………（5.3）

若無樣本比例資料，一般亦可以 1

p

= 2，代替 p 、 q 。

( )

2

2 2

0.25 n Z

d

≥ α ……….……（5.4）

因為 1

p

= 2， 1

q

= 2，使變異數 p q 最大，因此以公式（5.4）所得之樣本數最 能保證其估計誤差不超過d值。本研究假設d=0.05，取α＝5%，即 1-α＝95%

求得所需之樣本數為n＝196。²⁴

三、問卷設計

本研究主要利用企業倫理規範量表及多元道德量表，來衡量企業倫理規範、

倫理評價對於倫理判斷與行為意圖之間的影響關係為何，以下將介紹此兩個量表 之設計：

（一）企業倫理規範量表

有關企業倫理規範之內容涵蓋範圍相當廣泛，例如「公司與員工關係」、「員 工間倫理關係」、「公司對環境影響」、「商業賄賂」、「內部資訊」、「利益 衝突」、「消費者關係」及「政治活動與捐獻」等。（Benson, 1989)但基於本研 究調查主題，係以房屋仲介從業人員為主要探討之對象，亦即公司中利害關係人 之角色，故本研究選用Hafner & Markoff（1991）所發展出的四個企業倫理規範 內容，其分別為「銷售誠信」、「組織誠信」、「制度與教育訓練」及「單位管理者 之倫理守則」，以做為探討企業倫理規範對於房屋仲介從業人員行為之探討。並 採用Likert七等尺度量表，依序給予1至7分，從業人員得分愈高代表其對倫理規 範認知程度愈高。各構面之題數分配情形，請參照表5-7。

24 計算結果：n≧1.96*0.25/（0.05）² 則 n≧196。

表5-7 企業倫理規範量表之構面及題數

量表 組織構面 題數

銷售誠信 6

組織誠信 2

制度與教育訓練 4

單位管理者之倫理守則 3

企業倫理規範量表

合計 15

而有關此四個構面之意義分別為，「銷售誠信」係指從業人員於不動產交易 過程中，基於倫理規範及誠信原則，對客戶應據實以報不可有任何隱瞞客戶之情 事等。「組織誠信」係指從業人員在交易過程中，基於倫理規範及誠信原則，對 公司或同事應誠實說明，不可隱瞞或傷害對方。「制度與教育訓練」係指不動產 從業人員所作的有關職前與在職之專業及行銷倫理教育訓練，並讓從業人員了解 公司本身之文化精神、政策與各方面的制度。主要有讓從業人員了解公司文化政 策及背景等、制定公平的分佣制度、倫理規範等專業教育訓練等。「單位管理者 之倫理守則」係指公司內部對店長或副店長所制定之特別規則或規章，主要明確 的表示不容許店長或副店長，為了個人或公司利益而有不道德行為產生。（請參 照表5-8）

因房屋仲介業基於業務性質之需要，故非常重視與客戶間之誠信問題，良好 的誠信原則，才能為個人帶來更好的業績；再加上房屋市場資訊流通有限，其需 透過同業或同事間彼此訊息的流通，才能創造更有效益的市場，故組織間的誠信 問題也是非常重要；另外，房屋仲介業雖基於業務性質之需要，公司對於員工之 教育訓練課程除了教導其銷售房屋之技巧外，更應重視員工倫理道德規範課程之 訓練；再者，現今連鎖之房屋仲介公司日益增多，每一分店之管理者（店長或副 店長）皆需背負其分店之業績壓力，且分店之管理者有義務帶領其員工從事正確 之行為，故應有明確之規範來管理店長或副店長之行為表現。²⁵基於上述原因故 本研究採用此量表來衡量從業人員對於倫理規範之認知情形對其倫理判斷與行 為意圖表現之影響。

表5-8 企業倫理規範量表各構面之題項與內容 構面一：銷售誠信

題號 題 目

1 有時候為了業績壓力，而介紹給顧客的房屋，可能不太恰當。

2 只要是可公開的訊息，即使是競爭同業來查詢，從業人員也應該據實 以答。

3 從業人員應該據實告知顧客，有關房屋的完整情況及相關內容。

4 銷售房屋時，作與房屋內容不符的口頭承諾是不應該的。

5 顧客的權益是公司的責任，且與從業人員也有很大的關係，所以從業 人員在離職轉換其他仲介公司時，應先考慮原有客戶之服務問題。

6 您工作的行業重視人的關係，除了透過舊有客戶及朋友關係的介紹之 外，還應該具備完整的專業知識。

構面二：組織誠信

題號 題 目

7 契約內容或條款細節太複雜，所以必須費時對顧客詳細說明。

8 從業人員於銷售過程中，為了方便，替契約當事人填寫及簽章有關契 約文件是不恰當的。

構面三：制度與教育訓練

題號 題 目

9 公司應該設計企業文化教育課程，讓從業人員充分瞭解公司的政策與 文化，才能讓公司團隊更加緊密合作。

10 從業人員在外奔波為公司創造利潤，因此對於分佣、分紅制度，公司 應該考慮正義公平原則。

11 在教育訓練方面，公司不應該只著重在銷售技巧的訓練，還需要包含 售後服務的訓練與道德規範等。

12 為了能對客戶提出適當的建議，因此從業人員的專業課程訓練是必要 的。

構面四：單位管理者之倫理守則

題號 題 目

13 公司高階管理當局已經很明確的以言語表示，不道德的行為是絕對不 容許的。

14 若公司的店長（或副店長）讓人發現，其主要是為了個人利益（而非 公司利益），從事不道德的行為時，他立刻會受到譴責。

15 若公司的店長（或副店長）讓人發現，其從事於不道德的行為主要是 為了公司的利益，其立刻會受到譴責。

（二）多元道德量表（MES）

一般衡量個人倫理行為的工具可分為界定問題測驗（defining issuess test；

DIT）與多元道德量表（multidimensional ethics scale；MES）兩種。其中，界定 問題測驗（DIT）主要由 Rest (1979) 參照 Kohoberg（1984）之道德認知發展理 論，所設計出來的一套客觀且廣為研究者採用的倫理判斷測驗工具，²⁶其具有下 列之優點：（1）可團體施測；（2）測驗時間長短相似；（3）計分容易（除有 電腦程式可用外亦可用手算計分數）；（4）可利用 P 分數看出受試者道德判斷 發展分數之連續變化；（5）可進行泛文化之比較研究。²⁷（潘菲，1994）

DIT）與多元道德量表（multidimensional ethics scale；MES）兩種。其中，界定 問題測驗（DIT）主要由 Rest (1979) 參照 Kohoberg（1984）之道德認知發展理 論，所設計出來的一套客觀且廣為研究者採用的倫理判斷測驗工具，²⁶其具有下 列之優點：（1）可團體施測；（2）測驗時間長短相似；（3）計分容易（除有 電腦程式可用外亦可用手算計分數）；（4）可利用 P 分數看出受試者道德判斷 發展分數之連續變化；（5）可進行泛文化之比較研究。²⁷（潘菲，1994）

在文檔中 企業倫理規範、倫理評價、倫理判斷與行為意圖關係之研究－以房屋仲介從業人員為例 (頁 57-0)