第二章 相關理論與文獻回顧

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第二章 相關理論與文獻回顧

本章為文獻回顧與相關理論之彙整，內容分為四節，第一節為居住遷徙理 論，以社會學與經濟學之觀點說明遷徙決策行為理論；第二節為權屬、遷徙與居 住時間之國內外文獻，分別說明權屬與居住時間及遷徙與居住時間之關係；第三 節為居住時間影響因素，回顧國內外有關居住時間影響因素之文獻，經彙整分析 後，一方面可瞭解哪些因素會影響居住時間，另一方面亦可作為本研究影響因素 之參考；第四節則將前述文獻予以綜合評述，提出居住時間與居住遷徙研究可加 以連結之處，並藉以確立本研究之主題。

第一節 居住遷徙理論

本節主要說明居住遷徙之相關理論，由於家戶必須發生遷徙才可得知其居住 時間長短，遷徙的發生與居住時間有很大關係，是故本研究以遷徙相關理論作為 居住時間分析之基礎。相關於居住遷徙之理論相當廣泛，許多人口學、社會學以 及其他社會科學等研究者都曾進行研究，其可分為總體與個體理論模型兩種觀 點，總體理論模型著重於整體或區域間的人口移動，而個體理論模型則著重於個 人的遷徙決策過程。本研究著重於家戶個體居住遷徙決策行為，因此僅對於個體 理論模型進行討論。

遷徙決策行為理論可分為兩大類，第一類是由社會學者所提出之壓力模型 (Stress Model)，在壓力模型中，家戶的遷徙決策行為與居住壓力水準或居住不滿 意 程 度 有 關 ； 第 二 類 則 是 由 經 濟 學 者 所 提 出 之 住 宅 消 費 失 衡 模 型 (Housing Consumption Disequilibrium Model)，在該模型中，居住遷徙被視為家戶調整住宅 消費的過程。茲將兩種模型之發展與內容分別說明如下：

一、壓力模型

壓力模型以行為主義為研究取向，認為人口移動現象須由行為決策的個體觀 點來解釋，因而其視遷徙是個人或群體對外界環境認知之順應過程(Bassett and Short, 1980)。行為主義之研究注重個人居住流動的決策過程，在此決策過程中，

假設每個人皆是理性行動者，而遷徙決策是以各項可行方案的成本與效益之計算 結果為依據。另外，根據壓力模型之發展過程可將壓力模型分為以下四種理論模 型，分別說明如下：

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(一) 壓力學說成本效益分析理論

壓力學說成本效益分析理論由 Wolpert(1965,1966)所提出，其中以地方效用 (Place Utility)、行動空間(Action Space)及壓力門檻概念(Stress Threshold)最為重 要。其假設個體或家戶會使用成本與效益的觀念來評估自己的居住狀況，所採用 的評估指標稱為地方效用，且每一家戶都會面對一組可供選擇的行動空間，行動 空間的大小取決於家戶所能獲得資訊之多寡，若目前居住地點之地方效用不如其 他行動空間的地方效用時，家戶會利用遷徙的手段以使得效用極大化。壓力門檻 的概念，則是當住宅地點所受的居住壓力超過人們對住宅環境的忍受水準時，則 不和諧感和搜尋新屋的行動便會產生。Wolpert 亦指出環境不滿意的壓力水準將 產生個體自願型遷徙，而其中住宅需求的改變、家戶特性的變遷、地區性改變或 社會的改變，均將影響居住不滿意情形。

綜合 Wolpert 益本分析理論，此理論將住宅視為是投資行為的表現，決策者 在作住宅區位決策時，是在原有及遷入之地區中，衡量其效用得失來進行決定，

此種以經濟為背景的分析模型，是建立在替選地區間所能獲得社會或經濟利益之 比較上。另外依據壓力門檻概念，隨居住時間的增加，住宅需求或其他特性會有 所改變，使家戶產生居住壓力，當居住壓力超過人們對住宅環境的忍受水準時便 有可能產生搬遷行動，是故家戶隨居住時間的增加，在居住壓力下將提高家戶遷 徙的可能性。

(二) 壓力學說回饋理論

延續 Wolpert 成本效益分析理論概念，Brown and Moore(1970)擴大其觀點提 出壓力學說回饋理論，認為居住遷徙應包含兩階段，第一階段是決定找尋新的居 住地區，此階段的決策是來自於內在個體的需求與期望，以及外在居住環境的壓 迫，若此兩種力量之壓力水準超過家戶所能忍受的門檻水準，且又有其他之替選 地區具較高地方效用時，則家戶便會進行第二階段的決策。第二階段是當家戶產 生遷徙意願時，進入住宅市場進行搜尋與評估，以決定是否真正遷徙的階段。此 階段包含家戶對於新住宅需求期望的界定、搜尋新的居住地點及搜尋地點與期望 符合度的檢測等。若經過第二階段的評估，未能找到符合期望之住宅，便會停止 搜尋而停留在原居住地點，或重新進入住宅市場再一次進行搜尋。

綜合壓力學說回饋理論，主要是說明居住調適和遷徙模式型態之動態過程，

即在表示居住壓力的產生和壓力解決間的循環回饋特性，是故居住壓力的排除不 一定要透過遷徙手段才可解決，改變現有住宅環境或調整內在需求水準亦是一解

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決方式。

(三) 居住不滿意模型¹

Speare(1974)依據前述觀點提出居住不滿意模型，其認為每一家戶在特定地 點之效用，主要會受到家戶特質、住宅特質、與當地社區的親近程度所限制，這 些限制其實是反應在居住滿意水準上，若家戶表現出不滿意情形時，將會考慮遷 徙，而當不滿意程度累積超過家戶所能忍受之門檻時，遷徙的行為便會產生。影 響家戶居住不滿意的因素包括需求的改變、住宅與鄰里環境寧適性的改變及個人 評估標準的變化等。換言之，Speare 的理論模型主張，居住滿意是影響遷徙的直 接因素，而年齡、所得、居住時間等因素並非直接影響遷徙決策，而必須透過居 住滿意來間接影響遷徙決策，而僅住宅之權屬方式會直接影響家戶的遷徙決策。

(整理自曾喜鵬，2004；高孟定，1987)

資料來源：Speare,1974 圖 2-1 Speare 之居住不滿意模型 (四) 壓力惰性模型(Stress-inertia Model)

壓力惰性模型主要將居住不滿意與居住時間及累積惰性的關係加以連結，其 除了認可壓力模型主張之家戶在居住不滿意下會選擇遷徙外，亦提出遷徙者之累 積惰性假說(McGinis,1968)，認為人們在同一地方居住時間長，對於當地已經十 分適應，在鄰里互動上也建立了相當的社會關係，這會使得搬家的無形成本變得 很高，故搬遷的機率可能會降低。Clark(1978)則稱其為遷移抗性，認為即使居住 不滿意程度加深，但受到對原居住地及其連帶賦予的人事物影響，將約束住戶無 法隨心所欲的搬遷。

此模型認為居住不滿意會隨居住時間增加，然遷徙累積惰性亦會隨居住時間

1 高孟定(1987)稱其為環境偏好門檻理論。

個人或家戶特性

區位特性 社會結合力

居住地區之

相對滿意度 考慮遷徙

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而提高，因此家戶的遷徙決策是透過家戶的累積壓力(Cumulative Stress)與累積惰 性(Coumulative Inertia)兩者相互拉鋸後之結果。

二、住宅消費失衡模型

經濟學者在有關遷徙的研究當中，進一步將社會學者所提出的壓力模型概念 與住宅消費觀念結合，認為遷徙是家戶在住宅消費失衡下進行住宅消費調整的過 程，住宅需求與偏好的變化是造成家戶消費失衡的主要原因，而遷徙便是調整現 有住宅消費與期望住宅消費的最主要方式。以下以成本效益觀點所建構之模型來 說明住宅消費失衡模型(Boehm et al.,1986；曾喜鵬，2004)。

成本效益模型強調交易成本對家戶遷徙決策的影響。由於遷徙所涉及之有形 或無形成本極高，因此僅有在遷徙後的效益大於成本時，家戶才會決定遷徙，所 謂效益是指家戶消費住宅所獲得的效用。依據上述概念，其分析方法如下：

假設家戶追求下列效用函數的極大化：

(

)

U U = _i, .

.t

s Y =P_HH_i+P_XX

其中，Hi = H

(

)

(

)

隨時間的經過，家戶原本均衡的住宅消費H ，可能由於家戶本身對住宅需^* 求(H_d)的改變、或其他地區住宅服務供給量的改變(H_sⁱ)，而造成家戶消費不均

衡。假設遷徙不需要成本，則一旦H 當大於或小於_d H 家戶便會選擇遷徙。但是_sⁱ 由於遷徙的成本確實存在且很高，因此除非當家戶遷徙後所能獲得效益大於遷徙 成本，家戶才會選擇遷徙。如此，家戶是否遷徙的機率P(M)，便可表示H 、_d H_sⁱ 及預期遷徙成本(C 的函數，並可表示為：) P(M)=h(H_d −H_sⁱ,C)。

住宅消費失衡模型主要將社會學之壓力模型概念與住宅消費觀念結合，認為 家戶隨著居住時間之增加，對於住宅的需求或偏好會有所變化進而產生居住壓

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力，其是造成家戶消費失衡的主要原因，而遷徙便是使住宅消費恢復均衡的最主 要方式，是故家戶隨著居住時間的增加，在住宅消費失衡下將提高家戶遷徙的可 能性。

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第二節 權屬、遷徙與居住時間關係

本節文獻包括兩部分，首先是與權屬選擇相關的文獻，藉由相關文獻內容瞭 解居住時間與權屬選擇的關係，其次則是居住時間與遷徙關係之其他相關研究，

以下分別討論之。

一、居住時間與權屬選擇關係

在住宅權屬的研究中，多將居住時間的長短視為影響租擁選擇的重要因素。

Ioannides(1987)認為預期居住時間的長短與住宅權屬是一個共同的決策，該決策 可以用 Semi-Makov 過程來加以敘述，研究利用美國 Panel Study of Income Dynamics(1971~1981)資料，選擇樣本家戶在此 11 年間有完整居住時間者，以聯 立方式估計居住時間長短與住宅權屬的決定因素。Shelton(1968)更明確指出租擁 決策的關鍵因素是家戶在一地的「居住時間長短」，其比較居住時間的不同對自 有房屋與租賃房屋兩者住宅支出成本之差異，研究結果發現，若家戶在一住所居 住時間超過四年時，其購屋成本將會比租屋者來的低，因此四年以下者應選擇租 屋，平均連續在一地居住 3.5 年以上者，家戶則會選擇購屋。Haurin and Gill(2002) 則證實預期的居住時間與賣屋時交易成本會影響購屋者的購屋決定。

在國內的研究方面，可能受限於一段完整居住時間的資料取得不易，因此國 內少有文獻進行居住時間之研究，但在住宅權屬選擇的相關文獻中，薛立敏(1999) 首將居住遷徙與住宅選擇關係連結，其利用主計處「國內遷徙調查」資料以統計 檢定分析方式，探討住宅權屬與居住時間長短之關係，結果證實自有者的居住時 間會長於租屋者。

二、居住時間與遷徙關係

依據社會學者所提出之壓力模型，家戶隨著居住時間的增加，現況與理想的 居住服務差距將逐漸拉大，居住不滿意程度會加深，進而促使家戶想離開原屋尋 找理想中的住宅，但另一方面，居住時間也會導致居住累積惰性的產生，是故壓 力惰性模型認為遷徙與否是透過家戶的累積壓力與累積惰性，兩者相互拉鋸後的 結果，亦即隨著居住時間的增加可能會造成遷徙機率提升與降低兩種不同的可 能。

欲 證 實 累 積 惰 性 的 存 在 ， 林 祖 嘉 (1988) 建 立 一 個 以 特 徵 理 論 為 基 礎 之 Semi-Markov 模型，利用美國 Housing Assistance Supply Experiment(HASE)資料，

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分析美國的家戶單位特性、房屋特質以及居住期間對遷徙之影響，並探討累積惰 性具有的是真實時間依賴性或是假性時間依賴性，其資料特色是連續追蹤同一棟 房屋而非同一家戶，這提供了在同一住宅裡搬進搬出的過程。研究發現房東提供 與時間有關的房租折扣是造成累積惰性的主因之一。然而該研究僅對於房屋租賃 者進行討論，相對於房屋自有者而言，必然亦存在一些跟時間相關的變數，例如 房屋自有者對其住宅所做的特別投資就可能是一項重要的因素，若亦能進行房屋 自有者之累積惰性研究，將更能證實居住時間與遷徙的關係。

由於家戶居住時間的增加可能會造成遷徙機率提升與降低兩種的結果，因此 探討影響居住時間長短的因素，若能反應出累積壓力或累積惰性的形成原因，將 可間接預測出遷徙的可能性，其對於經濟與社會政策分析有重大的意涵，然而相 對於國內，國外住宅相關的資料庫較為完整，因而有較多的居住時間相關研究。

首先，Henderson and Ioannides(1989)利用 Panel Study of Income Dynamics 進 行影響居住時間因素之估計，該研究對於居住時間的影響因素有初步發現。

Gronberg and Reed(1992)則以美國住宅調查資料(AHS)，運用存活模型來驗證 Henderson and Ioannides(1989)的研究，分別估計自有者與租賃者的居住時間，研 究發現自有者的平均居住時間為 14.17 年，租賃者則為 3.78 年。影響居住時間因 素方面，除與之前的研究一樣，發現自有者的教育程度較高、已婚與種族為白人 的居住時間較短，另外，特別是所得與房價因素的影響顯著，其發現所得對租賃 者的遷徙率有負面影響，而租賃者的租金則與遷徙率呈正相關。

另外，為瞭解租金市場的轉換率(Tenant Turnover)、住宅居住期間以及租金 的流動情況，Deng et al.(2003)利用比例危險模型估計租賃市場的居住時間，其研 究僅針對租賃市場，結果發現租賃者居住時間會因個人與市場的差異而有明顯的 不同，且居住時間存在高度的時間依賴性。租賃者的轉換率為 3 年，租金成本、

公共住宅、貧窮與黑人的比例，與居住時間呈現負相關；而電梯住宅、失業率、

人口成長率與都會區，則與居住時間呈現正相關，此研究更指出居住時間會受到 住宅的區位與結構特徵的影響。Goodman(2003)的研究使用美國住宅調查資料 (AHS)，研究著重分析家戶居住時間的長度，以 Probit 模型估計住宅需求量，並 以存活分析建構一個動態模型架構，研究結果顯示在不同階段之下，價格及所得 對居住時間有顯著影響且結果不盡相同。

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表 2-1 居住時間相關之研究

作者(年度) 研究內容 模型 研究結果 林祖嘉

(1988)

分析家戶特性、房屋 特質以及居住期間對 遷徙之影響

Semi-Markov 證實累積惰性的存在。

薛立敏 (1999)

探討住宅權屬與居住 時間長短之關係

統 計 卡 方 檢 定

自有者的居住時間會長於 租屋者。

Shelton (1968)

比較自有者與租屋者 之成本差異

成本分析 居住時間長短是租擁選擇 的關鍵因素。

Gronberg、

Reed(1992)

估計自有者與租賃者 居住時間長短之影響 因素

存活分析 教育程度較高、已婚與白 人的居住時間短。租屋者 所 得 較 高 者 ， 居 住 時 間 長，房價高者則相反。

Henderson and Ioannides (1989)

估計權屬選擇、居住 時間長短之決定因素

存活分析 租屋與自有者有相似的所 得與價格彈性；年齡對居 住 時 間 的 影 響 是 兩 階 段 的。

Ioannides (1986)

居住時間長短與權屬 選擇的關係

Semi-Makov 租屋者的遷徙率高於自有 者。

Goodman (2003)

權屬選擇與居住時間 長短之研究，為一 12 年對遷徙行為的動態 研究

Probit、

存活分析

在不同階段下，房價與所 得對居住時間有不相同之 影響。

Deng、Gabriel and Nothaft (2003)

租屋市場居住時間之 研究

比 例 危 險 模 型

租屋市場居住時間會因個 人與市場的差異而有明顯 的不同。

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第三節 居住時間影響因素

本節將針對國內外對居住時間影響因素的研究進行彙整與說明，將影響因素 分為住宅特徵與家戶特徵兩種，住宅特徵反應的是目前的居住情況及家戶居住型 態，而家戶特徵表現的是家戶型態與人口特徵。以下分別就各項影響因素予以說 明分析。

一、住宅特徵相關因素

住宅特徵主要反應家戶居住型態，亦為歷經時間變化下，屋況條件與品質的 變動。然而受限於資料的運用，少有文獻直接說明住宅所具有的特性如何影響遷 徙或居住時間的長短，但住宅特徵可以反應出家戶住宅選擇與目前的居住狀況，

實為重要之影響因素。主要的住宅特徵相關因素包括：房屋價格、房間數及區域 位置。

(一) 房屋價格

房屋價格對於居住時間有重要之影響，其可視為不動產的投資價值，房價高 者意謂著較高的投資或代表高品質的房子，可以預期會有較長的居住時間，研究 亦普遍呈現房價對居住時間呈現正關係(Goodman, 2003，林祖嘉, 1988)，但 Gronberg and Reed(1992)在研究中提出一個假說，其認為家戶購買的房價愈高，

反而較容易遷徙，因為購買高房價者可能對於房屋有較大的偏好，一旦住宅狀況 發生失衡亦將感受到較大之差異，即感受到居住不滿意的可能性較大，如此在遷 徙率與住宅失衡呈正相關之下，購買高房價者就會有較高的遷徙率。

另外，在 Gronberg and Reed(1992)的研究中亦指出，自有者與租屋者的房價 (租金)對於居住時間的影響有明顯之差異，其發現租屋者的租金與遷徙率呈正相 關，因為租屋者的遷徙成本較低，使得其達到住宅均衡的淨利得比自有者來得 高，故租金高的租屋者，其居住時間是較短的。Deng et al.(2003)則認為在高租金 成本下，會加速承租人轉向擁屋，因此其居住時間較短。

(二) 房間數

房間數目是衡量房屋大小的指標，一般而言房屋愈大，引發的搬家成本愈 高，故家戶愈不願意搬家，文獻研究中亦證實房間數與居住時間呈現正相關(林 祖嘉，1988)。

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(三) 區域位置

區域位置對於不動產價值有重要之影響，區域的好壞反應出該住宅的價值與 特性，區域市場特徵亦會對居住時間產生不同影響(Deng et al., 2003)。林祖嘉 (1988)就 Green Bay 與 South Bend 兩個美國城市分別進行實證研究，即呈現出不 同的實證結果，因此針對不同區域的研究，將反應出地區差異性。

而在 Deng et al.(2003)針對租屋者居住時間的研究中發現，美國中西部的都 會區比起其他地區有較高的租屋翻轉率，另外，居住在都會區的居住時間會比起 非都會區者較長，這可能是因為都會區擁有較多的資源，進而可以提供較多的公 共住宅或實行租金管制，又公共住宅的租金低於市場水準，因此降低了承租人的 遷徙動機，故居住時間較長。

二、家戶特徵相關因素

居住者對於住宅的需求會隨著時間而有所變化，特別是反應在家庭生命週期 狀況，例如家戶大小、小孩數或退休情況等等，主要的家戶特徵包括：家戶所得、

教育程度、家戶大小與年齡。

(一) 家戶所得

Gronberg and Reed(1992)研究結果發現所得對租屋者的遷徙率有顯著負面影 響，這可能是因為高所得者要轉換工作的可能性較低，因此住宅流動率也偏低，

故所得較高的租屋者，其居住時間較長。Deng et al.(2003)也認為低所得者在工作 較常轉換之下，其居住時間較短，不過受到遷徙成本的影響，居住時間的長短就 可能轉變，這如同 Goodman(2003)發現所得對居住時間的影響是不一定的，他認 為在購屋成本固定下，所得高者居住時間較短，但當所得的成長比起購屋成本的 上漲來得慢時，居住時間就較長，因此家戶所得可能會對於居住時間有不同之影 響。

(二) 教育程度

一般認為教育程度較高者有較好的能力，教育程度與住宅市場流動性呈正相 關，其主要是反應在教育程度高者的勞動市場流動性較大，因此居住時間可能較 短(Ioannides,1986；Henderson and Ioannides, 1989；Gronberg and Reed, 1992)，但 林祖嘉(1988)則認為教育對於居住時間的影響並不確定，主要原因是教育與所得 有密切關係，而其研究結果對居住時間的影響也非常不確定。

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(三) 家戶大小

在過去家戶遷徙的文獻中，家戶大小與遷徙的關係是不確定的。一般而言，

家戶人數與搬遷率成正的關係，但當家庭人口到某一數字，遷徙率又會下降，一 個可能的原因是近年來可供大家庭居住的房子相對減少，因而減少了大家庭的選 擇與搬家的可能性(林祖嘉，1988)。另外，家庭的人口數愈多，受到彼此相互牽 絆的機會愈大，在家庭維繫(Family Ties)關係之下將會降低家戶的流動性。

Ioannides(1986)的研究顯示，家庭成員較多時，傾向於居住時間較長，但僅於租 屋者有顯著結果，但 Henderson and Ioannides(1989)的研究則是認為自有者家戶人 數愈多，居住時間則愈長。

(四) 年齡

通常認為年齡對居住時間有正向的影響，這可能有兩項原因，第一，年齡較 長者可能較為保守而不願意因搬家而承擔面對新鄰居的風險，即年長受到社會及 家庭牽絆的影響程度較大；第二，年齡較長可能較不願學習新的事物，因為他們 未來可享受新事物的年限較短，即其學習新事物的預期報酬較少，故不願改變現 況搬遷，多有研究證實年齡愈大居住時間愈長的假設(林祖嘉，1988)， 但 Goodman(2003)發現年齡對居住時間的影響呈現非線性，居住時間的增加率會隨 著時間而遞減。

此外，Henderson and Ioannides(1989)的研究更指出年齡對居住時間的影響是 兩階段的，對自有者來說 61 歲以前是呈現負相關，61 歲以後則呈現正相關，租 屋者則是 55 歲以前是呈現負相關，55 歲以後則反之。造成這種兩階段的影響原 因在於年長家戶的低流動性，因此到達某一定年齡狀況後其居住時間會增加。

三、其他影響因素

影響居住時間的重要因素除了住宅特徵與家戶特徵外，還有其他總體經濟與 社會因素，如失業率、人口成長率與種族。

Deng et al.(2003)在研究中放入總體經濟因素，其提出一個假說，當市場景氣 好時，對住宅的需求會提升，因此空屋率會下降，居住時間會較長，因此景氣好 時家戶的居住時間會較長，在其研究中以失業率的高低來表示景氣的好壞，實證 結果顯示失業率與居住時間呈負相關。另外其亦認為非預期的人口成長會使得租 屋市場的空屋率降低，使得家戶的居住時間會較長，相反的，若預期人口會增加，

反而會使住宅市場供給增加，空屋率提高，此表示居住時間是縮短的，實證結果

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也呈現人口成長率與居住時間呈正相關。

與國內相關研究不同之處，國外在探討影響住宅需求行為的研究中，會將「種 族」因素納入考量，由於種族的歧視，使得在相同條件下，黑人與白人遷徙的可 能性有明顯的差異，黑人的居住時間較長，而另有針對租屋者的研究指出，白人 的流動性比黑人高，但對於自有者而言，白人的流動性會低於黑人，以上在 Deng et al.(2003)、Goodman(2002)與 Gronberg and Reed(1992)的研究中有較為深入之探 討。

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第四節 小結

由相關文獻之整理分析可得知，國內相關於居住時間文獻相較於國外是較少 的，但從國外的文獻論述與國內的部分研究可整理出下列重點：

一、依據壓力惰性模型，家戶隨著居住時間的增加，會同時產生源自居住不 滿意的累積壓力與無形成本所產生的累積惰性，累積壓力與累積惰性兩 者相互的拉鋸力量將決定遷徙與否。

二、自有者與租賃者的居住時間應有明顯之差異，居住時間的長短可視為影 響租擁選擇的重要因素，因此居住時間之相關研究，多將自有者與租賃 者分開討論，或僅針對租賃者的居住時間進行討論。

三、不同的住宅特徵、家戶特徵與其他社經因素將影響居住時間之長短，該 因素亦可能是造成累積壓力與累積惰性的原因。

四、居住時間的研究多採用橫斷面跨時資料。一段完整的居住時間，是指住 進一住所後經過搬遷離開此一處所的時間，遷徙是一個長期的動態過 程，是家戶經過一段時間後對於住宅需求改變後的調整行為，因此若要 進一步的分析居住時間決定因素，則對於家戶的追踨與分析是不可或缺 的。

綜合分析相關理論與文獻，家戶隨著居住時間的增加，可能會同時產生源自 居住不滿意的累積壓力與無形成本所產生的累積惰性，因此遷徙率會有提升與降 低兩種矛盾的結果，在國內雖多有遷徙機率之相關研究，但卻未對此一現象進行 討論，又過去研究中雖有探討累積惰性者，但其重點在於證實累積惰性之存在原 因(林祖嘉，1988)，而本研究主要目的在於釐清居住時間是否具時間相依性，並 將進一步比較自有者與租賃者的時間相依性是否存在差異。

另外在資料的運用上，居住時間的研究多採用橫斷面跨時資料，國內少有居住時 間之相關研究，可能就是受限於過去並無完整的住宅資料，又自有者與租賃者的 居住時間應有明顯之差異，對此本研究將利用華人家庭動態資料庫的追蹤資料，

分別進行自有者與租賃者之居住時間分析，以突破過往國內資料上的限制，另 外，國外住宅市場與國內不盡相同，居住時間長短亦將有所差異，本研究除了參 考以往文獻所應用的影響因素外，亦會增加其他住宅、家戶特徵與台灣特有之社 經因素，以進一步分析台灣家戶之居住時間。