第四章地上權因存續期間屆滿消滅後建築物處理之分析

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第四章地上權因存續期間屆滿消滅後建築物處理之分析

本章之焦點，乃探討地上權因存續期間屆滿消滅後建築物之處理之法律經濟分析。第三、四章如此分別探討乃在於工作物、竹木與建築物在經濟效用上有根本的不同，傳統觀念上，認為建築物多可供民生使用，亦具備交換價值，故其經濟價值較僅具使用價值之工作物或竹木為高，因此做此二分法之探討。分析方式，同於第三章，以Calabresi 與 Melamed 所提之財產權保障法則，對於不同的財產權界定對象所形成的保障效果，探討何種型態之財產權保障較能達到立法意旨之所求，並做相關之論述。

第一節現行法地上權因存續期間屆滿消滅後建築物之處理

壹、按建築物時價補償之請求

民法第八四０條第一項規定：「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人，應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者，從其訂定。」該條立法理由為：「謹按依前條規定，地上權因存續期間屆滿而歸於消滅時，地上權人依法得取回其工作物及竹木，而回復土地之原狀，於此情形，故不生何種問題。設使此工作物係建築物，地上權人不能收回，而又不能再行使用，則其所受損害，實為重大，故除契約另有訂定外，應使土地所有人按照該建築物之時價而為補償，以維護地上權人之利益，俾昭公允。」此係契約自由原則之限制，為物權社會化之表現，就地上權人言，與第八三九條之規定，

可謂同為其收回投資之重要方法。以下乃為經濟分析：

探討點：分別探討當將決定是否按建築物之時價為補償（或承購）之權能或優勢界定予地上權人或土地所有人，並依財產法則及責任法則之運作後，其經濟效果如何，是否能有效達到制度設計之目的，以及是否能達到社會最大產出，並分析現行制度屬於何種產權界定及法則運作，以提出相關建議。

財產權：決定是否按建築物之時價為補償（或承購）之權能或優勢。另者，分析所提之「補償」或「賠償」，皆為當一方侵犯到對方之權利，必須彌補其損失之意，並非如法學依損害的合法性而分。

制度設計之目的（立法目的）：維護地上權人之利益。

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運用財產法則及責任法則，分析如下：

（一）類型一：將按建築物之時價補償之權能或優勢界定予B（土地所有人），非經B（土地所有人）同意，A（地上權人）不得拒絕 B

（土地所有人）之決定。若經同意，可以私下協商對建築物之處理方式。

（二）類型二：將按建築物之時價補償之權能或優勢界定予B（土地所有人），但A（地上權人）可拒絕 B（土地所有人）之決定，但須補償B（土地所有人）之損失。補償方式或金額由第三者決定。

（三）類型三：將按建築物之時價補償之權能或優勢界定予A（地上權人），非經A（地上權人）同意，B（土地所有人）不得拒絕 A

（地上權人）之請求。若經同意，可私下協議建築物處理方式。

（四）類型四：將按建築物之時價補償之權能或優勢界定予A（地上權人），但B（土地所有人）可拒絕，惟需補償 A（地上權人）之損失，補償方式或金額由第三者決定。

在分析前，須瞭解的是，建築物在存續期間屆滿後，若未達其使用年限，地上權人將難以取回，若取回，將會折損經濟效用，故地上權對於建築物之處理，

其意旨重在盡量讓地上權人得以回收其投資所得。因此，有關建築物處理方式，

依現行制度之設計，除以契約約定排除外，只有保存建築物存續（延長期間或購買）及回復原狀。以下為上述四類型所衍生之經濟效果及交易成本之分析：

（一）類型一：將按建築物之時價補償之權能或優勢界定予B（土地所有人），表示B（土地所有人）可決定是否予以承購該建築物，此乃取決於該建築物對B（土地所有人）是否存有利潤而定。若欲補償，由於地上權乃因存續期間屆滿而消滅，代表著A（地上權人）已在存續期間屆滿前獲得其原本設定地上權所預期之利益，且建築物並非如具公共財之獨立性工作物般（如高架橋或電塔），具特殊價值，因此時價（市價）足以反映其建築物價格。因此對A（地上權人）而言並無損失，且可使得建築物與土地所有權合一，有助於經濟效率。若B（土地所有人）不願購買，A（地上權人）必須與其私下協商解決建築物之處理方式，協商成功與否，則視交易成本是否阻礙協商之進行。若 B（土地所有人）評估該建築物對己並無利潤可言，亦即 B（土地所有人）對建築物評價低於A（地上權人），則由 B（土地所有人）獲得建築物將是無效率，況且若B（土地所有人）認為建築物之存在妨

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礙其將來對土地之使用，基於其握有權能及優勢，可能要求A（地上權人）回復原狀，此乃因雙方地位不平等而造成協商之交易成本高而阻礙協商，因而將無法延續建築物之經濟效用，亦造成A（地上權人）

之投資無法回收，乃違反該條之立法意旨，故此法不可行。

（二）類型二：B（土地所有人）可決定是否按建築物之時價承購建築物，

但A（地上權人）可否決其決定。B（土地所有人）若願意承購，故不生問題，所要討論的，乃是B（土地所有人）不願承購，A（地上權人）以責任法則之運作，可拒絕其決定，此時，法院必須決定如何補償B（土地所有人）及維護 A（地上權人）之權益。此法可行與否決定於法院決定補償方式所形成之執行成本是否過高。可行的方法可由法院決定延長存續期間，由A（地上權人）支付租金至建築物經濟使用年限為止，或由法院決定雙方皆能接受之時價，而有關於建築物及地上權權利金之估價有估價師依估價技術可求得，且建築物較不涉及獨特性財貨之類，故法院可委由估價師評估補償價額，因此並不存在執行成本阻礙協商之因素，亦可維持建築物之經濟效用與維護A

（地上權人）之權益，為可行之方法。

（三）類型三：將按建築物之時價補償之權能或優勢界定予A（地上權人），

若A（地上權人）要求 B（土地所有人）補償，B（土地所有人）非經A（地上權人）同意不得拒絕。若 B（土地所有人）認為擁有建築物對其無利潤可言，或無法負擔建築物之補償價格，則必須私下與A

（地上權人）協商，基於立法意旨盡量讓地上權人之投資得以回收，

A（地上權人）可接受延長存續期間之方式，而 B（土地所有人）亦可收取地租，猶如重定地上權契約般，故協商並不會產生足以影響協商進行之交易成本，且可符合立法意旨，為可行之方法。

（四）類型四：A（地上權人）可決定是否要求 B（土地所有人）按建築物之時價承購其建築物，但B（土地所有人）可拒絕，補償方式或金額由法院決定。同於類型二，此法可行與否取決於法院對補償方式或金額是否能確實保護A（地上權人）之權益及維護建築物之存續，由於建築物通常為正常財，較不具特殊價格，並有估價師制度予以協助，

故不形成阻礙協商之法院執行成本，故此法可行。

以上分析整理如表 4-1：

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表4-1 以時價購買建築物所衍生之財產權保障效果

標的：建築物

財產權：按建築物之時價為補償（或承購）之權能或優勢（A 為地上權人、B 為土地所有人）

立法目的：維護地上權人之利益財產權保障

法則效果經濟效率與交易成本是否符合立

法意旨備註

類型一財產法則

將按建築物之時價補償之權能或優勢界定予 B，非經 B 同意，A 不得拒絕B 之決定。

將產生雙方地位不平等而造成協商之交易成本高，而無法延續建築物之經濟效用，A 亦無法回收其投資。

不符合

類型二責任法則

將按建築物之時價補償之權能或優勢界定予 B，但 A 可拒絕 B 之決定，但須補償 B 之損失。補償方式或金額由第三者決定。

建築物較少具有特殊價值，且估價制

度之建立，法院執行成本較低。符合

類型三財產法則

將按建築物之時價補償之權能或優勢界定予 A，非經 A 同意，B 不得拒絕A 之請求。

交易成本不影響自願性協商。符合

類型四責任法則

將按建築物之時價補償之權能或優勢界定予 A，但 B 可拒絕，惟需補償A 之損失，補償方式或金額由第三者決定。

建築物較少具有特殊價值，且估價制

度之建立，法院執行成本較低。符合現行法採用此方式

資料來源：本研究整理

由以上推論可知，運用類型二、三、四皆可達到維護建築物經濟使用及保護地上權人之立法意旨。運用財產法則將財產權界定予地上權人，可確保建築物之存續，且私下協議之交易成本並不會影響協商之進行；而運用責任法則，無論財產權界定予土地所有人或地上權人，只要法院所決定之補償手段或金額可維護建築物之存續，如以延長存續期間等方式，亦可達到立法意旨之所求。由民法第八百四十條第一項及第二項觀之，條文規定類似類型四之設計，以責任法則將財產權界定予地上權人，故地上權人可要求土地所有權人以時價補償，而依第二項之規定，土地所有權人可拒絕，而以延長存續期間請求，依以上之推論，法律之設計乃是符合效率且能達到立法意旨之要求。惟需說明的是，當財產及責任法則皆可運用時，是否以財產法則由雙方自行協議較為適用，畢竟責任法則僅補財產法則之不足？關於此點，本文於第二章亦有說明，兩法則之運用，並無孰先孰後之

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關係，主要判斷乃在於交易成本的高低，只要法則運用之結果可以達成協議，無論財產或責任法則，皆為有效之方法，更何況第一項與第二項之規定形成特殊的責任法則運用方式，可比財產法則更有效促成協議，故於此責任法則較財產法則更有運用空間。

貳、延長地上權期間之請求

民法第八四０條第二項規定：「土地所有人，於地上權存續期間屆滿前，得請求地上權人，於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間。地上權人拒絕延長者，不得請求前項之補償。」立法目的在於顧及土地所有人無力購買或不欲購買建築物的情形，而作的契約自由原則之限制。土地所有人於行使該請求權時，地上權人並不因而負有同意延長之義務，只不過是因而不得請求土地所有人補償建築物之時價而已，此際地上權人於延長期間屆滿後即負有取回建築物，回復土地原狀之義務。再者，土地所有人不得既不請求延長地上權之期間，又不表示願按建築物之時價補償地上權人，而逕請求地上權人拆屋還地，此縱在地上權塗銷登記後亦同¹。另者，土地所有人請求延長地上權期間而經地上權人同意者，

其地上權延長之存續期間，學者乃稱之為法定更新，其期間長短由當事人協議，

通常乃以建築物滅失或不堪使用為其期限，但不以此為限。此為當事人依法律行為變更地上權內容，故須經登記始生效力。而為貫徹立法意旨，應認於地上權存續屆滿後，塗銷登記前，土地所有人仍有延長請求權，但應於相當期限內為之²。以下為經濟分析：

探討點：延續以時價購買建築物所衍生之財產權保障效果之分析，在財產權界定予地上權人，並以責任法則保障後，若土地所有人不願以時價購買，而請求地上權人延長存續期間，地上權人得否拒絕？亦即當決定是否延長存續期間之權能或優勢界定予土地所有人後，分別探討依財產法則及責任法則運作後，經濟效果為何，是否可達到制度設計之目的，以及社會最大產出，並分析現行制度屬何法則之運作，以提出相關建議。

財產權：決定是否延長存續期間之權能或優勢。分析所提之「補償」或「賠償」，

皆為當一方侵犯到對方之權利，必須彌補其損失之意，並非如法學依損害的合法性而分。

1 最高法院七十九年台上字第一九一０號判例謂：查兩造間之地上權設定契約，並未就建築物之補償另有約定，上訴人（即土地所有人）於地上權存續期間屆滿前，既不依民法地八四０條第二項規定，請求被上訴人（即地上權人）延長地上權之期間，又不履行其補償義務，遽而請求被上訴人拆屋還地，自非正當。

2謝在全，民法物權論上冊，三民，民國九十二年七月修訂二版，頁460。

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制度設計之目的（立法目的）：避免土地所有人無欲或不願補償時，造成對土地所有人利益之損害³。

由於民法第八百四十條第二項之規定乃源於第一項之限制，亦即在土地所有權人不願按時價補償後，而請求地上權人延長存續期間，此乃由於土地所有權人不願或無力補償時，而作為保護土地所有權人之手段，基於效率考量，應將資源賦予對其評價較高之一方，當土地所有權人不願或無力購買時，即表示其對建築物之評價較低，無法對資源有效運用，故此規定除為保障土地所有權人外，另有其效率之考量。依照上述四種類型之分析，第一項之規定屬類型四――以責任法則將要求按時價購買之權能或優勢界定予地上權人，但若土地所有權人不同意，

可以拒絕，但須補償地上權人。而補償之方法，依第二項之規定，則以延長地上權之期間為手段。而本文要探討的，是當第二項明白將財產權（請求延長期間之權能或優勢）界定予土地所有權人，而在其請求地上權人延長期間後，地上權人是否可以拒絕，以財產法則及責任法則分析，來看何者較能有效率達到立法意旨。

（一）類型一：以財產法則將延長期間請求之權能或優勢界定予B（土地所有人），A（地上權人）非經B（土地所有人）之同意，不得拒絕其決定，但若經私下協商，雙方同意後，可決定互相同意之解決方法。

（二）類型二：以責任法則將延長期間請求之權能或優勢界定予B（土地所有人），但 A（地上權人）可拒絕其延長期間之請求，但須另外補償 B（土地所有人）。補償之手段必需由公正第三者決定。

其交易成本及經濟效果分析如下：

（一）類型一：若B（土地所有人）要求延長期間時，A（地上權人）

基本上並無拒絕之權利，但若私下協議是可能的，即交易成本不會阻礙自願性的協商，則由雙方協商出皆能接受之作法是最符合效率的。因此，若依財產法則，則必須探討其中之交易成本因素。

首先，B（土地所有人）之所以要求 A（地上權人）延長期間，

即代表擁有建築物對B（土地所有人）並無利益，甚至阻礙其對土地之有效利用，故B（土地所有人）對建築物之評價就不高，

若強制由其購買建築物，將是把資源分配給對其使用較無效率之

3 民法第八百四十條第二項立法理由：又依前項規定，土地所以人於地上權之存續期間屆滿，應按該建築物之時價，而負補償之責任，但土地所有人如無力補償或不欲補償時，亦得請求地上權人於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間，俾雙方均不致有所損害，此種規定，至為允當。如地上權人拒絕延長，是已不願使用其建築物，即不得再享請求補償之權利，以示限制而杜爭端。此本條第二項所由設也。

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一方，前文已述，經濟效率指的是財富的創造，而不是財富的移轉，故此種移轉效果，並不會創造任何財富，進而增加社會產出；

再者，因第一項之規定已明顯賦予 A（地上權人）請求權保障其財產，且第二項延長期間之規定已可明確讓 A（地上權人）不至無法回收其投資，故雙方在協商上已由法律規定將其置於平等地位，所以無地位不平等之問題，因此，交易成本可能形成之情形，

乃為雙方或單方隱瞞或透露不完全訊息，亦即不讓對方知其對資源所評估之價格⁴，此會造成訊息不對稱而阻礙協商，這是運用財產法則最容易面臨的交易成本因素。因此，此法可行否，乃視雙方是否誠實的透露各自對資源之評價價格，此在現實情況下乃充滿了不確定性。

（二）類型二：以責任法則保障B（土地所有人），則 A（地上權人）

可拒絕，但必須對B（土地所有人）之損失予以補償，此法效率考量主要在法院所決定之補償手段是否能顧及雙方利益，在不損及互相之財產下解決。而法院的判斷是須要成本的，而且可能會判斷錯誤。若法院執行成本高，則此法將是無效率；反之，若執行成本低，法院之決定將會平衡保障雙方之財產，符合效率。

依據該條第二項之規定，由「地上權人拒絕延長者，不得請求前項之補償」

一詞可知地上權人可拒絕延長之請求，只是不能再請求土地所有權人按時價補償，故此乃是運用類型二以責任法則保障土地所有權人之方式，而依類型二，可行與否需視法院的執行成本，但除此之外，尚有另一問題，即第二項之規定乃是延續第一項之效果，依前文之推論，第一項乃是運用責任法則（類型四）保障地上權人，故綜合第八百四十條一、二項之規定，可知先依責任法則保障地上權人後，在依責任法則保障土地所有權人，此是否會造成相互的侵奪（reciprocal takings）而導致各自擁有之權利的不確定性，甚至根本違背保障財產權不被侵害之宗旨？然而，依據 Ayres 及 Balkin⁵之研究，此種兩回合的責任法則，不但不會造成相互的侵奪，反而會誘導雙方透露出真實價格，而有利於效率之達成，陳述如下小節。

4 如土地所有人有能力以時價補償建築物，但不知地上權人是否願意接受延長期間之請求，可是土地所有人知曉若要求地上權人延長期間，且地上權人不答應時，依第二項末段「拒絕延長者，

不得請求前項之補償」規定，最終有可能由土地所有人無償取得建築物，故土地所有人可能有能力補償但不補償，而要求延長期間，以期能無償取得建築物；相對的，地上權人亦不知土地所有權人是否有能力補償，但知道土地所有權人有可能以此種手段無償取得建築物，自當會盡力阻止土地所有人藉此無償取得建築物。因此，當雙方不知對方真意為何，期待私下能進行自願性協商，

將是非常困難的，且可能造成如同囚犯困境中納許（Nash）解一般無效率的情況，此乃訊息不對稱的所造成的交易成本過高而阻礙協商之情形。

5 請參閱 Ayres, Ian &Balkin, J.M., 1996, Legal Entitlements as Auctions: Property Rules, Liability Rules, and Beyond, The Yale Law Journal, Vol.106, p703

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以上說明整理如表 4-2：

表4-2 延長地上權期間所衍生之財產權保障效果

標的：建築物

財產權：延長期間請求之權能或優勢（延續第一項之規定，乃將財產權界定予土地所有權人）

（A 為地上權人、B 為土地所有人）

立法目的：避免土地所有人無欲或不願補償時，造成對土地所有人利益之損害財產權保障

法意旨備註

將延長期間請求之權能或優勢界定予 B，A 非經B 之同意，不得拒絕其決定。

交易成本形成與否視雙方是否隱瞞

其私人訊息而定。不確定

將延長期間請求之權能或優勢界定予 B，但 A 可拒絕其延長期間之請求，但須另外補償 B。

補償之手段必需由公正第三者決定。

雖會增加法院判斷的執行成本，但因第一項及第二項責任法則之運作，可誘導雙方透露各自私人訊息。

符合

在以相互的侵奪方式誘導透露各自訊息後，必須再以財產法則保障，

而現行法乃採此方式。

參、兩次性或第二回合的責任法則（second-order liability rules）

Ayres 及 Balkin 認為，Calabresi 與 Melamed 所提到責任法則的權能或優勢

（entitlements），是一種買賣的選擇權（option），亦即當乙侵犯甲的財產，依責任法則，就如同乙向甲買下其財產，只是此價格由第三者決定，此為乙的買賣選擇權。但甲亦可以再侵犯被乙所侵佔之原本屬於甲之財產，只要甲認為其對該財產之評價高於乙，也就是說，這是甲的買賣選擇權，讓其有拿回（take back）的權利。

傳統上認為，當一方權利藉由責任法則被拿走後，被拿走之權利就無法被原所有者取回，因此就如同該財產被責任法則移轉給另一方後，再以財產法則保護侵權者之權利。Louis Kaplow 和 Steven Shavell⁶認為這是必須的，因為若賦予被

6 請參閱 Kaplow, Louis & Shavell, Steven, 1996, Property Rules Versus Liability Rules: An Economic

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侵權者有拿回（retake）的權利，會造成無止盡的相互的侵奪（reciprocal takings），

而使得權利處於不確定之狀態，故其認為，為防止此種情況發生，再以責任法則賦予最初侵權者之權利後，必須以財產法則保護侵權者所獲得之財產。

Ayres 及 Balkin 認為，上述之說法在於傷害已發生的情況下，且侵權者乃是不確定之多數時才適用，而當在預防未來可能發生之侵權時，則此種拿回（take back）的權利反而是有效率的。因為相互的侵奪（reciprocal takings）會促使雙方公開其私人訊息，而導致資源流向對其評估較高之一方，故不一定會無效率。然而，此法也不是所有情形皆適用，只有在潛在的侵權者和被侵權者各只有一個，

且案情是發生在侵權和妨礙行為才適合。

在傳統責任法則下，當侵權者侵犯被侵權者之財產時，其透露了侵權者對該財產之私人評估價值，亦即侵權者對該財產之評價必須高於市場價格才有侵權之誘因。故傳統的責任法則運作下，可有效掌握侵權者的私人訊息，但卻沒想到被侵權者之私人訊息也應該被掌控。因私人間交易能進行乃是由於賣方所出之價格能滿足買方之主觀價值（或前述之保留價值），而責任法則所補償之市場價值大多是低於個人之主觀價值的。因此，若賦予被侵權者拿回的權利，將能有效掌握被侵權者之私人訊息，而誘使雙方公開私人訊息，這將會比傳統的責任法則來的有效率。

以例子說明：假設有一工廠與洗衣店，工廠營運須排放黑煙，若黑煙污染了空氣，會造成洗衣店無法營業，現假設此並不會導致公眾或私人間的外部性，且雙方只粗略瞭解對方可能的收益情形，但確實掌握自己之收益狀況。假設雙方都知道對方之收益在 0 到 100 元之間。在此同時，假設法院也只能知道雙方可能的收益概況，同樣也是 0 到 100 元之間，且因雙方協商交易成本高，故無法以財產法則解決，故法院必須明確估算出補償價格。

假設無法明確知道洗衣店的受損額，故粗略的以其收益的平均數 50 元為實際收益，則當工廠侵權的利潤超過 50 元，則侵權是有效率的，由此可知，工廠的收益在 50 到 100 元之間，亦取其平均數 75 元假設為其實際收益。在此階段，

我們可以較明確知道工廠的實際收益額，因工廠的侵權暴露其收益在 50 到 100 元之間，故其侵權並補償洗衣店 50 元，而有 25 元剩餘。現今若賦予了洗衣店取回的權利，且洗衣店實際收益額超過 75 元，則會有拿回之誘因，也就是說洗衣店將會付給工廠 75 元而令其停止排放黑煙。於此，與未賦予被侵權者拿回權利比較起來，賦予拿回權則讓被侵權者暴露其實際收益，亦即在 75 到 100 元之間⁷。

Analysis, Harvard Law Review, Vol.109, p713。

7 或許會有人懷疑為何洗衣店不以 50 元，而以 75 元為行使其拿回權之判斷依據。今若工廠之實際收益確實為75 元，則為了避免洗衣店行使其拿回之權利，則會私下協議，由工廠另外付給洗衣店25 元要求其不要行使其拿回權，若超過 75 元，則工廠將不會有任何收益，故寧願讓洗衣店

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若再賦予工廠侵權之權利，一直循環下去（也就是相互的侵奪reciprocal

takings），則判斷雙方實際收益的價格間距將會越來越小，而最終顯示出雙方之實際收益額。如此，將有助於雙方揭露其私人訊息，而讓法院判斷補償額時有較可靠之依據。

但是，每一回合的侵奪及拿回之責任法則，其運作亦需要成本的，而且可能造成雙方為維護其財產權，使財產不被侵奪的成本上升，故多回合的責任法則是否可行，還要與所衍生之成本作比較。若成本過高，則該回合責任法則結束後，

必須以財產法則保護，不讓此相互的侵奪繼續下去。但總的來說，第二回合的責任法則將會有效的揭露雙方的私人訊息，而讓法院判斷補償額時有較可信的依據，而為了不讓成本提高造成效率折損，之後必須以財產法則來遏止互相的侵奪之情形繼續下去。

肆、小結

由以上推論可知，民法第八百四十條第一項乃是依責任法則將財產權界定予地上權人，若土地所有權人不願或無力補償，則依第二項之規定，以責任法則賦予土地所有權人請求地上權人延長期間之權利。在第一項以責任法則保護地上權人，且無契約另定之情形下，可保護地上權人對建築物投資之回收，依本文之推論，法院推論補償價格或手段時，因估價制度之建立，且建築物價值較不具獨特性，故較不會增加法院之執行成本，為可行之法。但為顧及土地所有權人之權益，

在其以時價購買建築物可能會造成不利益之情形下，准許土地所有權人拒絕時價補償建築物，此為二回合的責任法則，並以財產法則規定當地上權人拒絕延長時不得請求第一項之補償，依 Ayres 及 Balkin 之觀點，二回合的責任法則將會誘導雙方透露出私人訊息，而為法院判斷其真實價格而作為補償額之有效依據，並在第二回合責任法則結束時，以財產法則遏止無效率的相互侵奪繼續下去，由此可知，民法第八百四十條第一項及第二項之規定，正符合了 Ayres 及 Balkin 之論述，

而能達到效率，並符合立法意旨。

行使其拿回權，故洗衣店若要行使拿回權，必須洗衣店之實際收益超過75 元，才有可能拿回。

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第二節修正草案中對於地上權因存續期間屆滿消滅後建築物之處理

有關民法第八百四十條之修正草案，除針對地上權人請求補償期間之新增規定外，另將現行法上由土地所有人負補償義務改為地上權人之請求權，以及土地所有人負延長期間之義務，除此之外，新增第三、四、五項對時價及期間等規定，

並新增第八百四十條之一、之二，故變動幅度從條文觀來相當大，但經濟效果之變動並未有多少改變，主要還是在法解釋及法律關係確定上有所精進。以下就各條文分別論述。而在論述方面，本文擬將民法第八百四十條與第八百四十條之一與之二分別討論，而關於八百四十條，為求推論之統一性，將第八百四十條第一項與第三項，及第二項與第四項分別共同討論：

壹、修正草案對建築物處理之規定

一、民法修正草案第八百四十條第一項及第三項之分析：

民法第八百四十條第一項條文內容：「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償，但契約另有約定者，從其約定。」

說明⁸：地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而歸消滅，究由土地所有人購買該建築物，抑或延長地上權期間，宜儘速確定，俾該建築物能繼續發揮其社會經濟功能，爰於第一項增列「地上權人得於期間屆滿前定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償」之規定。至於地上權人所定一個月以上期間之末日，不得在地上權存續期間屆滿之日之後，是乃當然之理。

民法修正草案第八百四十條第三項條文內容：「第一項之時價不能協議者，地上權人或土地所有人得聲請法院裁定之，土地所有人不願依裁定之時價補償者，適用前項之規定。」

說明⁹：如土地所有人願按該建築物之時價補償，由地上權人與土地所有人協議定之，於不能協議時，地上權人或土地所有人得聲請法院為時價之裁定。如土地

8 法務部民法研究修正委員會物權編研究修正小組會議資料（第三章地上權部分）彙編（十七），

法務部民法研究修正委員會，民國八十四年六月，頁250。

9法務部民法研究修正委員會物權編研究修正小組會議資料（第三章地上權部分）彙編（十七），

法務部民法研究修正委員會，民國八十四年六月，頁251-252。

(12)

所有人不願依裁定之時價補償時，適用第二項規定酌量延長地上權之期間，爰增訂第三項。至於上述聲請法院為時價之裁定，性質上係非訟事件。

修正草案與現行法不同的是，原本建築物之時價補償乃為土地所有人之義務，而修正草案則改為地上權人之請求權。但就財產權界定來說，對於要求以建築物時價補償之權能及優勢，仍是建立在地上權人之上，亦即地上權人有要求土地所有人時價補償之權能，或其擁有對建築物在存續期間屆滿後地上物處理之優勢。而依本文第四章對於現行法之論述，該條之設計乃運用責任法則，將權能及優勢界定予地上權人，但土地所有人得拒絕，補償方式即如第二項之延長期間，

或由法院裁定時價，而本文論述之結果，此乃有效率，且可達成立法意旨。且修正草案第三項新增由法院裁定時價，更是符合其依責任法則運作之結果，亦即由法院決定補償之方式。雖然現行法與修正草案對請求權及義務之規定有異，但對經濟效果之影響與現行法比較起來並不大。而對於修正草案「一個月」之期間規定，基於財產權的越早確定，權利歸屬越明確，對於經濟效率越有幫助，故應當認可。惟須注意的是，由於修正草案將時價補償建築物規定為地上權人之請求權，而非土地所有人之義務，換言之，地上權人可不請求土地所有人按時價補償，

故有修正草案第八百四十條之一之新增規定，此對地上權人及土地所有人在產權的保障上會有經濟效率的影響，此將於本文後段論述之。

二、民法修正草案第八百四十條第二項及第四項之分析：

民法修正草案第八百四十條第二項條文內容：「土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。」

說明¹⁰：為維持建築物之社會經濟功能，兼顧地上權人之利益，並迅速確定其法律關係，爰於第二項增定「土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間不為確答者，地上權之期間應酌量延長之」之規定，使地上權期間當然接續原存續期間而延長，僅生應延長期間之長短問題。

民法修正草案第八百四十條第四項條文內容：「依第二項規定延長期間者，其期間由土地所有人與地上權人協議定之，不能協議者，得聲請法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決定之。」

說明：依第二項規定地上權應延長期間，其延長之期間為何，亦由土地所有人與地上權人協議之，於不能協議時，土地所有人或地上權人得聲請法院斟酌建築物

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與土地使用之利益，以判決酌定延長其期間，爰增定第四項。又此項聲請，應依民事訴訟程序行之，性質上係形成之訴，法院酌定期間之判決，為形成判決。

現行法與修正草案不同點在於原本延長期間為土地所有人之請求權，修正草案改為其義務，但同於第四章分析結果，其經濟效果並無多大之不同。對於延長期間之權能或優勢仍是界定在土地所有人，而該條乃依責任法則運作結果，由土地所有人握有延長期間之權能或優勢，但地上權人得拒絕，只是要補償土地所有人，補償方式由法院決定，而修正草案更明確訂定，當期間不能協議時，由法院判決定之，更明確的呈現出以補償法則運作之精神，因此，若地上權人不願土地所有人所提之期間，則可聲請法院判決定之，若仍不願延長期間，則依修正草案第八百四十條之二之規定，準用第八百三十九條之規定，但此是否反而造成地上權人之不利益，乃於後文討論之。

而如同第四章之論述，此種責任法則之運作所產生之經濟效果必須與第一項合併討論，即最初將財產權界定予地上權人，並以責任法則保護，之後再以責任法則保護土地所有人，使其有拿回（take back）之權利，運用了相互的侵奪

（reciprocal takings）結果，可以使雙方透露其各自的價格，有利於雙方資訊的公開，基於寇斯定理，可減少雙方訊息不對稱所造成之協商的交易成本，此乃符合效率，且可達到立法意旨。而第二項後段規定，當地上權人不願延長者，不得請求補償，更是符合 Ayres 及 Balkin 所言，當第二回合責任法則運作後，必須以財產法則保障之推論，以避免無窮盡的相互的侵奪繼續下去，而折損效率。

由此可知，雖修正草案在條文上，對於權利義務的變動，其影響只在於法解釋及法律關係確定之層面，對於經濟效果，事實上並未跳脫現行法所造成之影響，而且修正草案新增之第三及第四項，反而更凸顯其運用責任法則之效果，如同第四章所言，其經濟效果之衍生乃是符合效率，且可達成其立法意旨，故應為肯定。

三、民法修正草案第八百四十條第五項之分析：

民法修正草案第八百四十條第五項條文內容：「前項期間屆滿後，除經土地所有人與地上權人協議者外，不適用第一項及第二項之規定。」

說明¹¹：依第四項延長期間，以一次為限，故於延長之期間屆滿後，不再適用第一項及第二項規定，俾免反覆綿延；但如土地所有人與地上權人另達成協議延長地上權期間者，當尊重其協議，爰增訂第五項規定。

(14)

在第四章曾提到 Ayres 及 Balkin 之論點，有關責任法則，由於其精神在於被責任法則保護之財產權並非不可侵犯的，只是當財產權被侵犯後，必須給予補償，彌補被侵害人之損失，有效率的觀點認為該補償必須起碼等於被侵權者之主觀價值¹²，才不會造成財產權無效率的移轉。

但只有一次的責任法則將只會透露出侵權者之私人訊息，並不會透露出被侵權者之私人訊息，故責任法則應運作兩次，即被侵權者亦有拿回（take back）的權利，藉此讓雙方訊息皆被迫公開。事實上，Ayres 及 Balkin 認為，第二回合的責任法則優於僅一次的責任法則，再衍生之，次數多的責任法則亦優於次數少的責任法則，因此，理想的狀況下，責任法則運用次數越多，將是越有效率，也越能精確的強迫雙方公開其私人訊息。但是，責任法則之運作是需要成本的，包括法院的執行成本及錯誤成本，故考量成本面，以兩次責任法則較為適當，但責任法則在兩次運作後，必須使雙方停止侵害，必不能再以責任法則保護最後一回合之侵權者，以免造成永無止盡的相互的侵奪，故委以財產法則作終止手段，即在責任法則運作後，除非雙方同意，否則不得在有侵權情事發生。

觀修正草案八百四十條第五項之規定，正符合 Ayres 及 Balkin 所描述之精神，由於第一項及第二項顯示出兩次責任法則之運用，且第五項對於延長期間以一次為限且不再適用第一及第二項規定之論述，更加精確表現出以財產法則作終結之結果。但不適用之結果僅在不能在依法律規定行之，但可經由私人間協議，

雙方同意後依所定之方式為之，若要依民法修正草案第八百四十條之規定亦無妨，只要雙方同意即可，此乃第五項後段所規定，此在在符合了財產法則之精神——禁止未經同意之侵權，但允許私下協商解決。故民法修正草案第八百四十條之規定，其論述更明確的表現出 Ayres 及 Balkin 之概念，乃為有效率之作法。

貳、擬制延期之規定

民法修正草案第八百四十條之一條文內容：「地上權人之工作物為建築物者，於地上權期間屆滿後，地上權人仍繼續使用其土地，土地所有人不即為反對之表示並繼續收取地租者，視為延長地上權之期間，適用前條第四項及第五項之規定。」

說明¹³：地上權屆滿後，如地上權人仍繼續使用其土地，而土地所有人不即為反

12 財產法則運作中，若當事人間協商能成功，代表其協議價格起碼必須滿足被侵權者之主觀價格（或如之前所述之保留價值），而主觀價格通常會高於或等於市場價格，若侵權者之價格高於被侵權者之主觀價格，則雙方之交易將會產生合作剩餘，有效率的方式是雙方均分合作剩餘；而責任法則之運作，主要視法院所定之補償額，最起碼所定之價格必須等於被侵權者之主觀價格，

責任法則才是有效率的。若法院定之補償額僅能反應市場價格，則依責任法則將財產權移轉至被侵權者手中，此將造成資源的移轉，而非價值的創造，將造成不效率的結果。通常徵收所發放之補償額，就有無法反應被徵收者的主觀價格之缺點。

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對之表示且繼續收取地租時，地上權是否繼續存在，不無疑義，為明確其法律關係，並保護地上權人之利益，爰增訂本條規定，明文擬制延長地上權之期間，並適用前條第四項及第五項規定，俾能確定其延長之期間若干，復避免造成延長期間之反覆綿延。

關於修正草案第八百四十條之一之所以如此規定，乃因修正草案將原本由土地所有人以時價補償之義務修正為地上權人時價補償之請求權，因此，當地上權人不請求土地所有人時價補償，則無第二項延長期間之適用，故對當地上權消滅後，地上權人不實行請求權，且土地所有人不即為反對並繼續收取地租者，所做之額外規定。

但此條不同於現行法之規定，為新訂之條文，故以下乃就其經濟效果及所適用之法則作分析（A 為地上權人，B 為土地所有人）：

探討點：分別探討當將決定延長地上權期間之權能或優勢界定予地上權人或土地所有人時，並依財產法則及責任法則之運作，其經濟效果如何？是否可有效達到制度設計之目的，以及社會最大產出，並探討現行制度屬何種法則之運作，以提出相關建議。

財產權：決定延長地上權期間之權能或優勢。分析所提之「補償」或「賠償」，

皆為當一方侵犯到對方之權利，必須彌補其損失之意，並非如法學依損害的合法性而分。

（一）類型一：將延長地上權期間之權能或優勢界定予B（土地所有人），未經B（土地所有人）之同意，A（地上權人）不得侵犯，

但經同意，可由雙方協議，私下解決之。

（二）類型二：將延長地上權期間之權能或優勢界定予B（土地所有人），但A（地上權人）可拒絕延長期間，但須補償 B（土地所有人）所因此造成之損失，補償方式或金額由第三者決定。

（三）類型三：將延長地上權期間之權能或優勢界定予A（地上權人），

未經A（地上權人）之同意，B（土地所有人）不得侵犯，但經同意，可由雙方協議，私下解決之。

（四）類型四：將延長地上權期間之權能或優勢界定予A（地上權人），

但B（土地所有人）可拒絕延長期間，但須補償 A（地上權人）

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所因此造成之損失，補償方式或金額由第三者決定。

在作進一步分析之前，需先作一假設，因本條規定在於地上權屆滿後，但地上權人仍繼續使用土地，故推定地上權人認為延長地上權期間，使其繼續使用土地，對其乃具有效益，但對於土地所有人，並不探求或假設其已知期間屆滿，故有可能之情形為土地所有人不知地上權期間已屆滿，故仍讓地上權人繼續使用土地。因此，假設情況乃是地上權人之期間屆滿，但土地所有人有可能知道，但也可能疏忽不知，本文分析並不考慮土地所有人是否應有注意地上權期間之義務而具有可歸責性，亦不探討地上權人是否有通知土地所有人地上權期間已屆滿之義務。以下即為其經濟效果及交易成本分析：

（一）類型一：若將延長期間之權能或優勢界定予B（土地所有人），則依假設前提，正符合A（地上權人）之意，且對 A（地上權人）而言，

可繼續使用建築物，延長其經濟使用，且B（土地所有人）願意延長期間，表示延長期間對B（土地所有人）起碼無害，或其對土地之使用並不如A（地上權人）來的有效率，基於資源應由對其使用最有效率或評價最高之一方取得，故依財產法則運作將財產權界定予B（土地所有人）將是符合效率，且能達到如同說明所指「保護地上權人之利益」，為可行之法。

（二）類型二：若將延長期間之權能或優勢界定予B（土地所有人），當 A

（地上權人）不願意時，則可拒絕。但依假設前提，延長期間對A

（地上權人）而言乃為符合其利益之作法，故A（地上權人）當無拒絕餘地，故為可行之法。

（三）類型三：若將延長期間之權能或優勢界定予A（地上權人），雖可達到保障地上權人利益之意旨，但要探討的是，若B（土地所有人）不願意，是否有轉寰餘地，亦即討論在財產法則下，若要私下協議，需探討協商是否存在交易成本？依假設前提衍生，由於A（地上權人）

並未請求B（土地所有人）以時價補償，而以延長期間為目的而繼續使用土地，故可推定對A（地上權人）而言，延長期間對其較有利；

而對B（土地所有人），由於假設不討論是否知曉期間已屆滿之可歸責性，若B（土地所有人）知期間屆滿，地上權應已消滅，但延長期間可能影響B（土地所有人）之使用，而欲拒絕延長期間，則必須與 A（地上權人）協商，因地上權有關建築物乃基於經濟使用之延續，

故應以建築物之使用延續為前提，故可能方法為B（土地所有人）買下其建築物，而價格應會高於法院所才訂之時價才有可能協議達成，

此觀雙方協商結果及對建築物之私人評價而定，只要合意，皆是有效

(17)

率的。此與普通買賣無異，並無訊息不對稱或協商地位不平等之交易成本存在，故私下協議乃為可能，乃是有效率之方法，可保障A（地上權人）之利益，亦對B（土地所有人）之權益起碼不會有損失。

（四）類型四：若將延長期間之權能或優勢界定予A（地上權人），但B（土地所有人）可拒絕，可行之法為法院決定期間至B（土地所有人）可接受為止，或不為期間之延長，而直接補償A（地上權人）之損失，

此須視法院所決定之補償是否能兼顧A（地上權人）之利益及不損 B

（土地所有人）之權益，需由法院之執行成本及錯誤成本觀之，但由於民法第八百四十條之精神在於盡量讓具經濟使用年限之建築物繼續使用下去，故將依責任法則將財產權界定予A（地上權人），而由 B（土地所有人）決定侵權與否將不利於 A（地上權人）之利益，不符合立法意旨，故此法較不可行。

下表4-3 為上述分析之整理：

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表4-3 地上權消滅後地上權人繼續使用土地而土地所有人不即為反對且繼續收取地租時，視為延長地上權期間所衍生之財產權保障效果

標的：建築物

財產權：延長地上權期間之權能或優勢（A 為地上權人、B 為土地所有人）

立法目的：維護地上權人之利益財產權保障

法意旨備註

將延長地上權期間之權能或優勢界定予 B，未經B 之同意，A 不得侵犯，但經同意，可由雙方協議，私下解決之。

因結果符合 A 之期待，故雙方不需私下進行協商，所以無交易成本存在。

符合

將延長地上權期間之權能或優勢界定予B，但 A 可拒絕延長期間，但須補償B 所因此造成之損失，補償方式或金額由第三者決定。

因A 無誘因拒絕 B 之決定，故無法

院執行面的交易成本存在。符合

類型三財產法則

將延長地上權期間之權能或優勢界定予 A，未經A 之同意，B 不得侵犯，但經同意，可由雙方協議，私下解決之。

交易成本不影響自願性協商。符合現行法採用此方式

類型四責任法則

將延長地上權期間之權能或優勢界定予A，但 B 可拒絕延長期間，但須補償A 所因此造成之損失，補償方式或金額由第三者決定。

法院執行成本雖不高，但無法保障A

之利益。不符合

由以上推論可知，類型一、二、三皆符合立法意旨，而觀修正草案之設計，

應為類型三之運用，符合了本文之推論，可達到立法意旨所求，亦可符合效率。

而關於此條所規定之擬制延期後，是否在擬制延長之期間屆滿後可再擬制延期

14，由類型三之論述可知，就算擬制期間屆滿再擬制延期，但私下協議之交易成本並不會阻礙協商進行，故可由私下協議跳脫法律之規定，只要雙方合意即可，

因此就算擬制延期後再擬制延期，並不會折損經濟效率，也不會違背保障地上權人。

14 吳佩君曾指出：「……按本條文（修正草案第八百四十條之一）適用前條第五項之結果，再次屆期後，只是不得再依第八四０條第一、第二項規定再予延期而已，其既未明訂不得再適用第八四０條之一，則擬制延期後，反覆依本條再為擬制延期似非法律所禁止？然如此是否有違本條例法理由所謂之『避免期間反覆綿延』之目的？……」請參閱吳佩君，區分地上權消滅後之效果——

兼論物權編修正草案第八三九條、第八四０條之一、之二條，法令月刊，第52 卷第 11 期，民國 90 年 11 月，頁 21。

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參、適用範圍之規定

民法修正草案第八百四十條之二條文內容：「地上權消滅，而不能依前二條之規定為補償或延長期間者，準用第八百三十九條之規定。」

說明¹⁵：地上權人之工作物為建築物者，於地上權消滅時，有不能適用前二條規定之情形（例如拋棄地上權或地上權係經終止而消滅是），該建築物應如何處理？

土地所有人有無以時價購買之權？仍有明確規定之必要，爰增訂本條規定，準用第八百三十九條之規定。

此條主要適用範圍，在於建築物於地上權非因存續期間屆滿消滅時，故如說明所指，當地上權乃為拋棄或終止情事而適用之。然而站在保障地上權人之立場，由於修正草案第八百三十九條之規定，在地上權消滅後，地上權人不取回，

則建築物歸屬於土地所有人所有，考慮若建築物非因存續期間屆滿而消滅，其剩餘之經濟使用年限大多比屆期消滅來的長，而且隱含的是地上權人無力負擔地上權地租之情事，且建築物不如工作物可輕易取回而不折損效用，故若適用第八百三十九條，對地上權人而言，不但不能回收其投資所得，更對其經濟生活及資金運轉產生莫大的負擔，且前文已述，修正草案之規定，土地所有人並無選擇是否取得工作物之權能，若取得工作物對其不利，亦會造成土地所有人之負擔，於此，

不但無法兼顧土地所有人及地上權人之利益，對整體社會產出亦無幫助，在在違背寇斯定理之精神，為無效率之作法，因此建議是否對建築物之適用範圍加以擴大，甚至連具公共使用價值之工作物亦列入保護之列較為恰當。

參、小結

有關修正草案對建築物於期間屆滿後之規定，由第八百四十條第一至第五項觀之，雖條文與現行法相較有多處修訂，但大多在於法解釋及法律關係確定之範圍，經濟效果並無多大之不同，而且第三及第四項之規定，反而更加確定了以責任法則保障之精神，且在二回合責任法則運作後，輔以財產法則作終結，以避免無止盡的相互的侵奪，此精神除於現行法及修正草案第八百四十條第一項後段可見，更於修正草案第五項體現以財產法則作終結之精神，由此，依本文分析，確可兼顧立法意旨，並達到經濟效率。

而修正草案八百四十條之一，乃新增規定當地上權消滅後，若地上權人繼續使用土地，土地所有人不即為反對且繼續收取地租時，則由法律規定擬制延長期間。此乃由於修正草案將原本地上權於期間屆滿消滅後，由土地所有人所負之時

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價補償之義務，轉為地上權人之請求權所致。而依本文分析，由法則運用可知，

此乃依財產法則將財產權界定予地上權人，且其中若土地所有人不願延長，經私下協議也不會因交易成本高而受阻，為可行方法。至於若地上權屆期消滅，於擬制延長後是否可再擬制延長，是否違背「避免造成延長期間反覆綿延」，由於私下協議之交易成本並不會阻礙協商進行，故可經協議跳脫法律之規定，只要雙方合意即可，因此就算擬制延期後再擬制延期，並不會折損經濟效率，也不會違背保障地上權人之意旨。

對於修正草案第八百四十條之二，本文認為將適用範圍限縮在地上權屆期消滅才適用，反而未考慮到在非存續期間屆滿而消滅時，地上權人更為經濟弱勢而更加需要保護之情況，且有關供公共使用之工作物應也在保護之列較為恰當。

第四章 地上權因存續期間屆滿消滅後建築物處理之分析