第五章 不動產經紀業者之資訊提供義務與不實責任建構
第一節 一般性資訊提供義務之確立
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第一節 一般性資訊提供義務之確立
關於經紀業者應負擔之資訊提供義務，實務向來多著重於業者與買方 有契約關係之情形，至於業者對於無契約關係買方提供資訊，是否也應負 相當程度之注意義務？又其義務之內涵為何？在我國幾無相關論述。本節 首先概述有契約關係之情形，檢討該契約之存在與資訊提供義務之關係，
其次聚焦於無契約關係之情形，具體介紹我國現行交易實務當中，與買方 無契約關係的「聯賣服務之開發物件仲介業者」、及「代銷業者」二類型，
並參酌日本實務就類似交易型態所表示之見解，建構業者各自應負之資訊 提供義務。
第一項 經紀業者對於有契約關係買方之資訊提供
第一款 資訊提供義務之依據
關於仲介業者提供資訊時應負之注意義務，依本文於第二章所舉實務 見解，即最高法院 84 年度台上字第 1064 號判決要旨謂：「查仲介業之業務，
涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業 者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負 善盡預見危險及調查之義務。」該見解係以仲介業者所為給付乃有償，作為 課予其高度注意義務之根據，依契約法一般理論固非無見，然本文認為，
仲介業者所以負擔上開義務，並非全然由生於有償給付之仲介契約，而係 源自其執行仲介業務之專業身分，此可從下列二面向來觀察：
壹、管理條例規定
從管理條例規範業者資訊提供之規定以觀，無論是第 21 條（廣告及
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銷售內容之資訊誠實義務）、或第 23 條（不動產說明書之解說義務），該 等義務均非以仲介業者與買方成立契約為前提，又第 26 條（經紀業者之 民事責任一般規定）除了在第 1 項規範仲介契約之債務不履行責任以外，
第 2 項也課予業者應就經紀人員執行業務之故意或過失負連帶賠償責任，
凡此可見仲介業者對於重要交易資訊所應負擔之誠實揭露、解說資訊內容 等義務，係源於仲介業者之專業身分，而非以成立仲介契約、收取高額佣 金為負擔前開義務之要件。
貳、交易實態（誠信原則）
再者，觀諸仲介業者受託承購的流程，買方針對特定物件簽訂斡旋金 契約書或要約書，委由業者代向賣方斡旋價格等交易條件「之前」，業者 即須依買方承購需求作若干調查、並提供相應之物件情報供買方參考，且 在現場帶看物件之過程，亦應針對屋況、周邊設施及買方詢問之特定事項 等進行解說，即在雙方簽訂書面契約、決定就特定物件委託仲介居間斡旋 之前，仲介業者往往已依其專業及所掌握之資源，提供諸多服務，且買方 作成關鍵交易決定（諸如是否就特定物件委託斡旋交易條件、或直接提出 承購要約）之前提，亦多仰賴業者上開服務過程所提供之各項資訊。職是，
在雙方針對斡旋金支付或承購要約提出之法律效果、仲介報酬給付等必要 之點達成合意，成立仲介契約前，業者即可能已向買方提及足以影響其承 購與否決定之重要資訊，從而應依上開管理條例規定、根據誠信原則，確 保提供資訊之充分、詳實。
因此，經紀業者在提供資訊予買方時，並非以雙方間存在契約關係，
始應就其提供資訊之內容，負擔相當程度之注意義務，即仲介契約之有 無，並不影響業者應負之資訊提供義務；反之，資訊提供義務對於仲介業 者應負之契約責任則可能產生影響，其影響在於：業者違反該義務時是否 成立契約不完全給付、或依個案提供不實資訊之行為態樣，斟酌業者之報
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酬請求權有無限制（喪失或酌減）必要，關於此部分檢討，詳參本章第三 節之不實資訊責任建構。
第二款 資訊提供義務之內涵
關於仲介業者對於契約相對人應負之資訊提供義務，透過民法、管理 條例相關規定，已能充分闡釋其內涵，詳言之，依據民法第 567 條規定，
以居間為營業者除與一般居間人相同，應「就其所知，據實報告」訂約事 項以外，尚應對於訂約事項、當事人之履行能力或訂立該約之能力負有「調 查」之義務；又觀諸管理條例規定，仲介業者也負有「確保廣告及銷售內 容之真實」（第 21 條第 2 項）、「解說不動產說明書」（第 23 條）、「提供不 動產必要資訊、告知依專業應查知之瑕疵、協助對不動產進行必要檢查」
（第 24 條之 2 第 3 至 5 款）之義務。
從上開規定可知，仲介業者並非僅將現有、已知之資訊開示、報告予 買方，關於未知之資訊內容，業者也應予以調查、確認，並協助買方檢查 標的不動產、及協助發現依其專業應查知之瑕疵。相較之下，日本法關於 仲介業者對於資訊之調查確認、與協助檢查等義務，尚無法直接透過既有 規範肯認，論者因而透過專家責任之闡釋，著眼其專業身分而課予其非從 屬於契約相對人之自主性義務1，我國就仲介業者對於契約相對人之資訊提 供規範相對完備，較無透過法理再為補充之必要。
1 相關介紹，詳見第三章 第二節 第二項 第二款（專家責任之核心義務）。
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第二項 經紀業者對於無契約關係買方之資訊提供
第一款 聯賣服務之開發物件仲介業者
壹、聯賣服務之規範
所謂聯賣服務，係指「經紀業經委託人同意將受託交易之不動產，利用資 訊網路或其他方式與他經紀業組成共同銷售資訊網，由經紀業與他經紀業依約定 使用交易資訊並藉以尋找交易相對人之服務2」，經紀業之間透過合意訂定的作 業規範互通資訊、推展聯賣服務，以促進交易效率，對於不動產市場經濟 之活絡有所助益，現行法雖無相關規定，然管理條例修正草案已明文將之 納入規範。
觀諸草案內容，除將聯賣服務定義如上以外，另就下列事項分別予以 規範：
一、參與聯賣服務之要件
草案第 24 條第 1 項規定，「經紀業與委託人簽訂出租、出售委託契約書 後，應即製作不動產說明書，方得刊登廣告、銷售或出租；經委託人於契約書約 定後得參與聯賣服務」，草案說明指出，關於委託人與經紀業、參與聯賣之 他經紀業間之關係，係由當事人間以委託銷售契約約定之，並類似民法有 關委任與複委任之規定3，因此本規定所稱委託人，係指欲出租、出售物件 而與仲介業者簽訂委託出租、委託銷售契約之人，而與承租人或買方無涉。
2 管理條例修正草案（http://www.land.moi.gov.tw/content/2561-U.doc 最後瀏覽日期：2016 年 7 月 31 日）第 3 條第 11 款參照。
3 同前註，第 3 條（用辭定義），內政部地政司研議意見第二點（關於第 11 款聯賣服務之說明）
參照。本條明文聯賣服務應經過委託人於契約書約定始得為之，即係參酌民法第 537 條複委任之 規定：「受任人應自己處理委任事務。但經委任人之同意或另有習慣，或有不得已之事由者，得 使第三人代為處理。」（粗體為筆者加註）
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貳、資訊提供義務之建構
透過聯賣服務之運作，即可能形成開發物件之仲介業者與銷售物件之 仲介業者互異的情形，此時與買方有契約關係者，通常只有銷售物件之業 者，至於開發物件之業者，雖與買方無契約關係、也未直接接觸，然而該 業者在開發過程獲取之第一手資訊，透過聯賣平台之流通，使得買方藉此 認識該物件，並形成決定是否購買之判斷基礎。職是，聯賣服務之開發方 業者，本文認為類似於前述日本交易實務上「未受直接委託之宅建業者」，
參以日本最高法院對於「假出租案」之判示見解，業者與買方之間雖未存 在契約關係，然買方乃屬信賴業者依專業介入而從事交易之第三人，基於 誠信原則，業者自應負有格外注意不動產之瑕疵、權利人之真偽等資訊，
避免買方因交易過失致生不測損害之業務上一般性注意義務。
由於開發方仲介業者與買方無契約關係，又考量仲介業者與買方之交 易糾紛多涉及廣告以外，諸如不動產說明書等銷售內容之不實，因此民法 居間契約第 567 條規定、消保法第 22 條均不足以作為上開注意義務之依 據，本文認為，此時管理條例有關資訊提供之規定，適可發揮其規範作用。
質言之，除了第 23 條乃係關於不動產說明書之「解說」義務，從而其規 範主體應係與買方直接接觸之銷售方經紀業者以外，第 21 條關於廣告及 銷售內容之誠實義務、以及第 24 條之 27第 3 款至第 5 款（提供不動產必 要資訊、告知依專業所能查知之瑕疵、協助進行必要檢查）之義務，均可 作為開發方仲介業者在開發物件（與賣方接觸）、以及調查、蒐集物件相 關資訊之過程，對於買方負擔業務上一般性注意義務之規範依據。
再者，關於開發方仲介業者所負資訊提供義務之內容，除了依上開規 定具體為：就不動產應先作必要檢查、調查，再將物件必要資訊、及依其
7 本條之規範主體，觀諸文義，固然限於同時接受交易當事人雙方委託之仲介業者，然而本文認 為，業者縱僅接受一方委託，也應本於專業關照資訊弱勢之一方當事人權益，協助其獲取盡可能 充分之資訊，因此應解為受一方委託之業者，亦得類推適用本條關於資訊提供義務之規定。
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專業得發現之瑕疵，透過「記載於不動產說明書」、或「告知參與聯賣服
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