第三章 日本宅地建物交易業者之資訊提供義務依據
第二節 違反義務之不實資訊責任
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第二節 違反義務之不實資訊責任
第一項 不實資訊之責任根據
宅建業者從事仲介或代理銷售時未善盡資訊提供義務，致買方獲取資 訊後，對於交易重要事項產生誤認而受有損害，則業者就該損害應負擔民 事責任之依據何在？質言之，前述宅建業法當中若干具體化業者資訊提供 義務內容之規範（即第三章第一節第二項），在民事責任之檢討上，是否 可直接作為民事請求權基礎？抑或仍應回到民法契約責任、侵權行為之規 定，據以追究業者之不實資訊責任？檢討如下：
第一款 宅建業法規定
宅建業法雖有針對業者資訊提供之態樣明文規範，即重要事項說明義 務（第 35 條）、故意不為告知或不實告知之禁止（第 47 條第 1 款）、斷定 性判斷提供之禁止（第 47 條之 2 第 1 項）等規定，然而違反各該規定所 直接導致之法律效果，係依該法罰則規定，處以徒刑或罰金等刑事罰，至 於是否構成民事責任？相關規定在宅建業法則付之闕如。
又，前開資訊提供之規定當中，第 47 條第 1 款係以業者具有「故意」
之主觀態樣為適用要件，亦即如係過失未為告知、或過失不實告知之情 形，即不該當本條規定，此時固無須依宅建業法予以處罰，然是否同時影 響業者民事責任之成立？對此，在仲介業者未告知買受土地屬利用方式受 限制之綠地地區一案，判決曾指出43，「本件宅地建物交易業者對於委任仲介 之人，未告知買賣標的物件屬於建蔽率僅有一成之綠地地區，縱非出於故意，至
43 東京地裁昭和 40 年（1965 年）5 月 27 日判決，明石三郎，同第三章註 45，頁 222-224。
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少應認其怠為業務上之注意義務，而不能免於過失侵權行為責任。又，宅建業法 第 18 條44固僅禁止業者就重要事項故意不告知事實或不實告知之行為，而未提及 業者過失之情形，然前開第 18 條規定僅作為同法第 25 條刑事罰之前提要件，並 非據以否定業者過失未告知事實之侵權行為責任。」（粗體底線為筆者加註）
因此，宅建業法關於資訊提供之規範，係作為業者應如何履行其業務 上注意義務之行為準則，至於業者未履行該注意義務所應負之民事責任，
宅建業法並未規定，且依上開判示見解，民事責任之成立，也與業者是否 有違反宅建業法特定規定無關，而應回歸民法契約責任、或侵權行為相關 規定來判斷。
第二款 民法（契約、侵權行為）
宅建業者與買方有仲介契約關係時，在現行法架構下，實務通說對於 仲介係定性為準委任契約，故準用委任契約規定之結果，其違反資訊提供 義務之責任依據是民法第 656 條（準委任契約準用委任之規定）、第 644 條（委任契約之受任人應負善良管理人注意義務）、第 415 條（債務不履 行之損害賠償）。
至於侵權行為，則不論業者與買方有無契約關係，均可作為追究業者 責任之依據。值得注意者係，日本侵權行為規定與我國繼受自德國法之規 範內容迥異，關於其規定，觀諸民法第 709 條：「因故意或過失侵害他人之 權利或法律上所保護之利益致他人受有損害者，應負賠償責任。」亦即，在加 害人過失侵害之情形，侵權行為規定保護之客體，也包括權利以外之利 益，因此，宅建業者因過失違反資訊提供義務，致買方受不實資訊誤認而
44 此為舊法規定，該規定即現行條文第 47 條第 1 款（對於重要事項不得故意不為告知或不實告 知），規範內容詳見第三章第一節 第二項 第一款 貳之介紹。
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產生純粹經濟上損失，買方亦得直接依前開第 709 條規定，請求侵權行為 之損害賠償。從此點來看，日本侵權行為法具有較為靈活運用之可能性45。
第二項 不實資訊之責任成立要件
第一款 契約責任（仲介契約債務不履行）
宅建業者從事仲介業務時，應依委任本旨，以善良管理人之注意處理 委任事務（民法第 656 條、第 644 條規定），則何謂委任之本旨？此涉及 業者對於契約相對人應負擔之注意義務內容，在具體個案亦影響債務不履 行責任之成立。實務上，關於仲介契約之債務履行，判決多認為，業者「在 仲介他人之間買賣、租賃時，負有促使仲介之買賣或租賃契約順暢履行，且雙方 當事人均可達到其所期待締約目的之業務上注意義務46」（粗體底線為筆者加 註），即重視交易雙方締約目的之達成。
學說上，檢討專家責任之論者也認為，就專家之契約責任而言，其依 契約對於委任人究應負何等義務，首應求諸契約解釋，若無法透過契約解 釋予以肯認，則可透過法律規定或誠信原則以具體化該債務。從而，依契
45 論者指出，英美法在過失（negligence）侵權訴訟，係排除純粹財產損失（即未伴隨被害人生 命、身體之侵害或其財產之物理侵害的損害）於保護對象之外，而該類損害之救濟，原則上僅得 根據不實表示請求損害賠償；至於德國法，關於過失侵權行為之規定，在民法第 823 條第 1 項當 中，僅肯認絕對權被侵害之損害賠償，除非該當同條第 2 項違反保護他人之法律，即該法律係以 保護純粹經濟上損失為規範目的，始可依據侵權行為請求賠償，為解決純粹經濟上損失在契約關 係外之受償問題，德國法係透過締約上過失之法理試圖解決；而在日本法上，過失侵權行為造成 之純粹經濟上損失，直接適用侵權行為規定即可獲得充分解決，就此點而言，日本侵權行為法具 有較為靈活、融通無礙之特性。參閱円谷峻，専門家の不法行為責任，載：新‧裁判実務大系 8 専門家責任訴訟法，青林書院，頁 34-35，2004 年 1 月。
46 東京高裁昭和 32 年（1957 年）7 月 3 日判決，判例タイムズ 73 號，65 頁；大阪高裁昭和 61 年（1986 年）11 月 18 日判決，判例タイムズ 642 號，204 頁；東京地裁昭和 57 年（1982 年）2 月 22 日判決，判例タイムズ 482 號，112 頁；東京地裁平成 4 年（1992 年）4 月 16 日，判例時 報 1428 號，107 頁；東京地裁平成 17 年（2005 年）2 月 10 日判決，渡辺晋，同第三章註 44，
頁 524-525。
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約解釋，專家依契約固有之給付義務，係回應委任人之信賴，以委任人利 益之實現優於自己或第三人利益之實現，誠實且忠實克盡其善良管理人之 注意義務；抑且，觀諸專家之服務提供契約，其債務經常具有裁量之性質，
即在契約成立時，債務內容常屬抽象無法確定、或得確定之基準並不明 確，因此，前述債務之履行，應由專家具體決定其應履行之內容，善盡高 度注意義務，以實現委任人利益，此即為履行債務本旨之忠實義務展現47。
至於有論者認為係屬專家責任核心特質，具有自主性之「說明、建議 義務48」，雖非源自與委任人合意所由生者，依契約解釋未必可直接解為專 家之給付義務，然而，該義務亦從委任人利益之觀點出發（即在與委任人 接觸過程中，獲悉其締約目的或其他需求，而本於專業加以調查、並給予 說明或建議，以避免發生與上述目的或需求相違之結果），且在宅建業法 亦有具體規定資為依據，是該義務之履行，亦應作為宅建業者契約責任成 立與否之判斷標準。
因此，宅建業者提供物件資訊予買方之過程，是否履行其依仲介契約 所負義務，即應以委任人意思、及委任人利益之實現為基礎，具體判斷業 者有無履行契約固有之忠實義務、以及基於專家身分應自主履行之說明、
建議義務。質言之，具體個案之判斷，首應觀察業者是否知悉委任人之締 約動機或目的，如係肯定，則依其專業能力或通常可盡到之注意程度，有 無可能認識足以影響該動機或目的實現之瑕疵或其他不利因素，而有機會 向委任人說明、建議，以避免違反該動機或目的之結果發生。倘若委任人 未曾表示其締約動機或目的予業者知悉、或業者對於影響該動機或目的實 現之因素（即個案之重要事項），依其能力或業務常規並無認識可能性，
則縱未告知該部分資訊、或提供與事實不符之資訊，亦不違反仲介契約之
47 下森定，同第三章註 78，頁 21-22。
48 相關內容參閱第三章第二節 第二項 第二款 貳。
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義務，而無債務不履行責任。
第二款 侵權責任
壹、侵權責任與契約責任之區別
由於實務上肯認請求權競合，故與業者有契約關係之買方，除依仲介 契約債務不履行主張外，也多依侵權行為併行請求。關於宅建業者不實資 訊責任之成立，侵權責任有別於契約責任之主張實益，主要在於時效、以 及得請求賠償之損害範圍：
一、請求權時效
根據日本民法第 167 條第 1 項規定，關於債權請求權，其消滅時效原 則上為 10 年，故基於契約債務不履行之損害賠償請求權，如從受領標的 物占有時起算，經 10 年未行使者，即不得再主張該權利；瑕疵擔保之請 求在不知有瑕疵存在時49，亦同。至於侵權行為之請求權，則從被害人或 其法定代理人知悉損害與加害人時起 3 年間不行使、或從侵權行為時起算 經 20 年不行使而消滅50。
實務上曾有以契約請求權罹於時效為由，僅判准侵權行為請求之案例
51：買方經仲介業者介紹買受一建物連同座落土地，簽約後隨即向金融機 構貸款，並受領該物件遷入居住（受讓占有時間：1986 年 10 月 29 日），
仲介業者雖在買賣契約締約當時說明該建物可翻修改建，然而買方購買 後，經數年欲改建時，始發現本件土地鄰接道路不符合建築基準法上所稱
49 如知悉瑕疵存在，應在知悉時起 1 年內向出賣人基於瑕疵擔保規定，請求解除契約或損害賠償
49 如知悉瑕疵存在，應在知悉時起 1 年內向出賣人基於瑕疵擔保規定，請求解除契約或損害賠償