第三章 日本宅地建物交易業者之資訊提供義務依據
第二節 宅建業者對於契約相對人之資訊提供義務
担保責任と説明義務─売主、賃貸人および仲介業者の責任─，大成出版社，頁 271-275，2012 年。
（http://www.mlit.go.jp/common/000006576.pdf 最後瀏覽日期：2016 年 7 月 31 日）。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第一項 仲介契約之法律性質
仲介契約在日本法上，僅商法有將商務仲介業46納入規範，至於媒介 一般人締結契約之仲介（不動產仲介即屬之），在民法典並未規定。固然，
在不動產仲介之場合，行政機關依據宅地建物交易業法取締、或以訂頒標 準媒介契約約款等方式管制仲介業者之行為確有成果，然而實務上，業者 與個別當事人之交易紛爭仍不斷發生。因此，仲介契約在現行民法之定位 何在？具體案例應如何適用或類推適用民法規定？未來民法修法是否應 將其明文化，獨立規範為典型契約之一？向為論者關注之問題。近年來，
日本法務省針對各法律逐步召開審議委員會檢討修正事宜，其中就民法典 債權法規定進行修正審議之過程，對此議題亦有所討論。以下先介紹歷來 關於仲介契約定性之學說見解，再檢視債權法修正審議過程及審議結果之 相關討論內容。
第一款 學說見解
學說關於仲介契約之定性，可從是否重視「業者應俟仲介之契約成立 始得請求報酬」（有稱為「成果完成型47」或「成功報酬型48」者）之特質 以觀，分為典型契約說、非典型契約說、折衷說：
46 即商法典第五章之「仲立營業」。所謂仲立營業，係指仲介人以媒介他人間之商業行為為業者
（商法第 543 條參照， 原文：「仲立人トハ他人間ノ商行為ノ媒介ヲ為スヲ業トスル者ヲ謂フ」）。
47 關於委任報酬之支付方式，可分為「對於處理委任事務獲得之成果給予報酬」（成果完成型）、
或「對於勞務提供本身給予報酬」（履行比例型）二種。參閱法務省：法制審議会 民法(債権 関係)部会，「民法（債権関係）の改正に関する中間的な論点整理の補足説明」（本文譯：民 法（債權相關）修正之中間論點整理補充說明），平成 23 年（2011 年）5 月，381 頁。
（http://www.moj.go.jp/content/000074988.pdf 最後瀏覽日期：2016 年 7 月 31 日）
48 椿久美子，「仲立・仲介・媒介契約」と典型・非典型契約との関係，別冊 NBL142 号＜非典型 契約の総合的検討＞，商事法務，頁 146，2013 年 4 月。
‧
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
如下：
壹、審議過程
參諸法制審第一階段討論後所作彙整，即平成 23 年（2011 年）5 月 發布之「民法（債權相關）修正之中間論點整理補充說明」（以下簡稱「中 間論點」）所示，審議過程作為討論前提之仲介定義，係採前開傳統實務、
通說見解，即「當事人一方對於他方，委託其盡力使委託人與第三人間之 法律行為成立之有償準委任58」。又，「中間論點」亦提示了先前審議內容，
諸如仲介業者之注意義務，應就受任人之善管注意義務加以具體化為：針 對合於委託目的之法律行為相對人及其內容等事項，進行必要資訊之收集 與調查，並提供予委託人；另就報酬請求權而言，除非有特別合意，否則 一律採行「成果完成型」之報酬支付方式，即委託人在「與仲介之第三人 成立法律行為」時，負有支付報酬之義務59。
其後，經過各界聽證會、第二階段討論，法制審於平成 25 年（2013 年）2 月 26 日提出「民法（債權相關）修正之中間草案」（以下簡稱「中 間草案」）。其中，關於仲介行為，僅規範在民法第 96 條，作為意思表示 撤銷之事由其一60，至於仲介之法律性質及相關權利義務，草案中仍未予 明文規定，僅在委任章節之民法第 648 條第 2 項（報酬請求時期）、第 3 項（委任中止之報酬請求），加入屬仲介契約本質特性之「成果完成型」
思維61，納入委任契約原無之規範內容。茲就中間草案「委任」項下與仲
58 參閱本章前揭註47 中間論點整理之補充說明，頁389。
59 同前註，頁 389-390。
60 中間草案關於民法第 96 條之修正要點如下：「（1）詐欺或受脅迫之意思表示，表意人得撤銷之。
（2）如為有相對人之意思表示，而係受到相對人委託仲介締約之人或相對人之代理人詐欺時，
亦得撤銷該意思表示。（3）有相對人之意思表示受到第三人詐欺之場合，除前述（2）情形外，
以相對人知悉或可得而知者為限，得撤銷該意思表示。（4）詐欺意思表示之撤銷，不得對抗善意 無過失之第三人。」從（2）、（3）點可知，依據中間草案，對表意人實施詐欺之第三人，如與相 對人間有仲介委託關係或經授與代理權者，無論相對人是否知悉詐欺行為，表意人均得撤銷意思 表示。
61 現行委任契約關於報酬之給付時期，僅規定：「受任人如應受報酬，非履行委任事務不得請求。」
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
介相關之內容摘錄於下：
一、關於報酬給付時期（民法第 648 條第 2 項），擬增設「如係約定對於委 任事務處理之成果給予報酬之情形，成果需要移轉者，移轉之同時；不需 要移轉者，該成果完成後，受任人得請求報酬。」
中間草案補充說明提到：「民法第 648 條第 2 項，固係以委任報酬乃事務 處理之勞務對價為基本原則，然而委任契約亦有『報酬非針對委任事務處理之勞 務進行給付，而是在委任事務處理有結果時，以該成果之達成作為對價予以支付 報酬』之運作方式，例如：委託律師進行訴訟代理，雙方約定如獲得勝訴判決即 支付一定之成功報酬、或以契約之媒介為目的的契約，當委任人與第三人間成立 契約時，身為媒介人之受任人得請求報酬者是。採取此種報酬支付方式者，雖就 受任人不負完成工作之義務此點觀之，與承攬有間，然就報酬請求權之發生非僅 提供勞務為已足，尚繫諸勞務成果之產生此點，即與承攬類似。……因此，關於 報酬支付時期，就前開『成果完成型』，草案擬參酌承攬人受領報酬之相關規定
（民法第 633 條），即完成之標的物需移轉占有者，其移轉同時，或無須移轉占 有者，其成果完成後，得請求報酬62。」（粗體底線為筆者加註）
二、關於委任中止之報酬請求（民法第 648 條第 3 項），現行條文為「因非 可歸責於受任人之事由，致委任在履行中途終了者，受任人得依已履行之 比例請求報酬。」中間草案就此項提出下列修正規劃63：
1. 擬改變本條項之規範方式，刪除上述「非可歸責於受任人之事由」，
（民法第 648 條第 2 項本文參照），未能因應實務上各種委任契約之報酬給付約定，因此修法審 議時提出區分「成果完成型」與「履行比例型（即依委任事務處理之情形決定報酬額度者，此係 傳統委任之特質）」之報酬支付方式，就報酬請求權之發生要件或支付時期等分別規範之想法，
參閱本章前揭註 47，頁 381-382。嗣後法制審提出之中間草案，即採納此見解。
62 法務省：法制審議会 民法(債権関係)部会，「民法（債権関係）の改正に関する中間試案の 補足説明」（本文譯：民法（債權相關）修正之中間草案補充說明），平成 25 年（2013 年）7 月 4 日補訂，頁 492-493。
（http://www.moj.go.jp/content/000112247.pdf 最後瀏覽日期：2016 年 7 月 31 日）
63 以下修正內容，參閱前註，頁 493。
‧
（http://www.moj.go.jp/content/000119459.pdf 最後瀏覽日期：2016 年 7 月 31 日）
66 此係參酌民法第 536 條第 2 項所為規定。該條乃危險負擔相關規定，第 2 項內容為：「債権者
（http://www.moj.go.jp/content/000125163.pdf 最後瀏覽日期：2016 年 7 月 31 日）
‧
（http://www.moj.go.jp/content/001136445.pdf 最後瀏覽日期：2016 年 7 月 31 日）
68 所謂「不可歸責於委任人」致委任事務無法再履行，係兼指「非可歸責於雙方」或「應歸責於
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
此報酬支付方式之根本特性；此外，「成果完成型」之委任雖規定於委任 契約，然其報酬支付方式與委任本質有間，故關於報酬之規範內容，仍係 參考同屬成果完成型之承攬契約相關規定，以符實際。
至此，不動產仲介經過債權法修正審議，其定位稍有變動，從原來通 說肯認之準委任契約，轉而成為委任契約之態樣其一，並在報酬給付部 分，考其「成果完成型」之本質有別於傳統委任關係，故參酌承攬相關規 定賦予特別規範。觀此修法趨勢，本文認為，除報酬部分須適當參酌承攬 規定以外，關於仲介契約之注意義務，在現行民法未明文規定之情況下，
仍可依委任契約相關規定檢討之。準此，本文接著擬以委任契約規定為基 礎，探討仲介業者依契約應負之義務為何。
第二項 仲介契約之資訊提供義務
依上述修法趨勢，仲介契約性質上得解為委任契約，就其權利義務，
除與委任本質有異者外，原則上得適用委任相關規定。關於委任契約受任 人之注意義務，係規範於民法第 644 條70：「受任人負有依委任本旨，以善良 管理人之注意處理委任事務的義務。」此處所稱「善良管理人注意」，論者認 為「雖係在受任人之職業、地位、知識當中，一般被要求應有之平均水準注意 義務，然此係根源於委任契約之信任關係以及委任事務之特性，所特別期待誠實 受任人應為之注意義務，故其內容無法一概而論，而應隨著委任事務各領域之高 度職業分工、學問與研究之進步，使注意義務趨向高度專門化71」。關於宅建業
70 原文：「受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する 義務を負う。」
71 中川高男，受任者の善管注意義務，載：契約法大系 第 4 (雇傭・請負・委任)，有斐閣，頁 270，1963 年。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
者之注意義務，實務判決亦曾敘及，宅地建物交易業者依據宅建業法規 定，應獲得國土交通大臣或都道府縣知事之許可始得執業，係屬從事宅地 建物交易業之專家，故應負有專家標準之高度注意義務72。
然而，何謂專家標準之高度注意義務？宅建業者對於仲介契約相對人 提供資訊時，應如何符合善良管理人注意之要求？依論者所見，宅建業者
然而，何謂專家標準之高度注意義務？宅建業者對於仲介契約相對人 提供資訊時，應如何符合善良管理人注意之要求？依論者所見，宅建業者