第一章 緒論
第一節 研究動機
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第一章 緒論
第一節 研究動機
契約自由原則之下，當事人應自行蒐集構成締約判斷基礎之資訊，據 以決定是否締結契約（即當事人之自我責任），但在現代交易社會，隨著 商品或交易內容之多樣化、複雜化，當事人在知識、經驗及資訊蒐集之能 力上，往往處於非對等之狀態1，不動產交易即屬適例。因此，學說、實務 均一再強調，不動產之出賣人在磋商締約過程，即應本於誠信原則，就足 以影響締約決定之事項，主動提供資訊予相對人，以確保相對人在獲取充 分資訊之前提下，作成締約與否之決定，且該資訊提供義務之履行，又因 買賣雙方是否就買賣標的成立消費關係而有程度上不同2。
然而，不動產交易並非一概由買賣雙方自行磋商訂約，由於不動產價 額甚高，一般民眾又缺乏交易經驗，為使買賣兼顧慎重進行與效率促成之 需求，當事人往往透過具備相關專業及資訊蒐集能力之「不動產經紀業者」
（以下簡稱經紀業者）居中協助。經紀業者雖非買賣契約當事人，然其介 入不動產交易所扮演之角色，係在締約前代替出賣人立於第一線與買方接 觸，藉由向出賣人及其他管道調查所掌握之物件資訊，以書面說明、口頭 介紹或帶看物件等方式，協助買方認識、了解特定物件，亦即經紀業者如 何提供資訊、及提供資訊之內容是否充分、詳實，足以直接影響買方對於
1 陳洸岳，非對等契約當事人間之資訊提供義務的確立—以日本「金融商品販賣法」及 UNIDROIT
「加盟契約開示義務模範法」為中心，律師雜誌，293 期，頁 41，2004 年 2 月。
2 學者指出，實務關於出賣人資訊提供義務之判斷，有區分系爭交易是否為消保法所規範之消費 關係而異其效果的趨勢：在非消費關係之場合，出賣人應就其「明知」之交易上重大事項，對他 方當事人負據實告知之義務；至於在消費關係之場合，出賣人身為企業經營者，除了明知之事項 以外，對於其「應知悉」之資訊（例如預售屋廣告宣傳之夾層，實際上得否合法施作），依據消 保法第 22 條前段，也負有向消費者據實告知該資訊內容之義務。參閱曾品傑，論資訊提供義務—
從緘默詐欺談起—，東海大學法學研究，27 期，頁 81、108，2007 年 12 月。
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物件的認知、以及後續締約與否之評估。有鑑於此，在經紀業者介入不動 產交易時，作為相對於買方而立於資訊優勢地位者，其代替或輔助出賣人 提供資訊予買方，究應負擔如何之注意義務，即值探討。
關於經紀業者對買方應負之資訊提供義務，其義務主體之部分，在目 前文獻研究及學說、實務案例相關論述上，概以與買方通常存在契約關係 之仲介業者為檢討重心3，然而，經紀業者縱與買方無契約關係，仍可能提 供不實資訊致買方受損害，例如，買賣雙方各自委託仲介之情形，賣方委 託之業者亦有可能透過「同業轉達」之間接方式提供物件資訊予買方，此 類未受買方委託之仲介業者，就其所提供資訊，在傳達予買方之前是否負 有調查確認資訊內容真實性之義務，我國較無相關討論，然本文認為，我 國交易實務有此運作方式，故有必要檢討間接提供資訊的仲介業者應負之 義務與責任。
其次，觀諸以經紀業者為規範對象之「不動產經紀業管理條例」（以 下簡稱管理條例，條文內容參見附錄一），經紀業者除了從事仲介業務者
（以下簡稱仲介業者）以外，尚有受起造人或建築業（即建商）之委託，
負責企劃並代理銷售不動產之從事代銷業務4者（以下簡稱代銷業者）。代 銷業者固與買方無契約關係而不生契約履行時之注意義務，然其銷售之標 的多係預售屋，在房屋尚未完工前，即經常透過廣告、樣品屋、宣傳手冊 等行銷手段包裝商品、刻畫願景5，過程縱有提供不實資訊，買方當下亦難 以查證，而易受該資訊誤導、決定締約購買。倘若買方因此受有損害，在
3 例如曾本宏，不動產仲介人之調查義務，中正大學法律學研究所碩士論文，2015 年 6 月；陳正 緯，不動產仲介相關法制及實務問題之研究，銘傳大學法律研究所碩士論文，2014 年 1 月；張 瑞德，中古屋交易相關法律問題之研究—以仲介業者義務為中心，政治大學法律學研究所碩士論 文，2012 年 7 月等。
4 管理條例第 4 條第 6 款參照。
5 代銷業主要工作為市場調查、產品定位、規劃建議、廣告建議、行銷企劃建議及代理現場銷售 業務等，扮演著房地產商品的包裝者、市場的諮詢者及銷售的執行者等角色。參閱阮如舫，房地 產行銷，五南圖書出版，頁 51-52，2005 年 1 月。
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責任追究上，實務雖多由建商依契約責任、侵權責任負責，然在代銷業者 對於不實資訊（例如廣告）所致損害亦有承辦行銷等與因行為時，也有肯 定代銷業者應與建商負擔共同侵權行為責任之案例6。此外，觀諸代銷業者 相關文獻研究，多係行銷方法論之建構7，幾無探討業者對買方基於交易安 全應履行之資訊提供義務，本文認為，除仲介業者以外，代銷業者對於買 方之資訊提供義務依據何在、及其內涵為何，亦有必要檢討。
綜上，關於經紀業者之資訊提供，本文擬以仲介業者既有之研究為基 礎，除了依循多數文獻研究，繼續深化檢討、闡釋與買方有契約關係之仲 介業者的義務與責任外，另透過上開既有研究成果之啟發，以相關規範之 解釋、並參酌比較法類似制度，嘗試建構與買方無契約關係之經紀業者所 應負的資訊提供義務、及違反該義務之不實資訊責任。
6 即新北地方法院 99 年度重訴字第 359 號判決，該案背景事實、法院見解，參閱第二章 第一節 第一項 第二款 貳、二、（四季紐約案）。
7 例如謝沄津，不動產代銷業廣告資訊效果分析，崑山科技大學房地產開發與管理研究所碩士論 文，2014 年 7 月；洪承，房地產行銷策略研究~以代銷業銷售成功影響因素之探討，政治大學地 政學系在職專班碩士論文，2015 年 1 月；閆俊龍，「不動產經紀業管理條例」的施行對代銷經紀 業行銷之影響，朝陽科技大學企業管理學系碩士論文，2002 年 6 月等。