第一章 緒論
第三節 研究範圍與研究方法
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http://glrs.moi.gov.tw/NewsContent.aspx?id=1549 最後瀏覽日期：2016 年 5 月 20 日）。 至於業者未確實遵守管理條例第 24 條之 1 實價登錄義務，其直接之效果係主管機關得依同法第 29 條處以罰鍰。
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低價格購買之物件，決定以高於不動產應有價值之價格締結買賣契約，且 締約受讓後，可能又因不動產本身之問題而必須支出額外費用12。
由此觀之，業者在締約前如未確實提供物件資訊予買方，將可能導致 買方涉入與其締約目的相悖之契約關係而受有損害，此時即有必要追究業 者之民事責任以填補該損害。職是，關於構成民事責任客體之不實資訊，
本文將以經紀業者在買賣契約締結前，對買方所提供「足以形成其締約判 斷基礎」之資訊為檢討對象。
此外，由於我國管理條例立法時，亦有參照日本相關制度，而日本規 範不動產交易業者之「宅地建物交易業法」，對於業者如何提供交易重要 資訊予買方，也明文規範相關義務或禁止規定，且學說、實務關於業者在 輔助買賣雙方締約過程應負之資訊提供義務、及提供不實資訊時所負民事 責任，已有甚多檢討論述，對於我國法之解釋適用具有參考價值。其中，
日本最高法院更曾在個案明確肯認，業者縱與買方無契約關係，在一定情 形之下仍應就其所提供資訊，負擔相當程度之注意義務（詳參第三章介紹 之「假出租案」、「防火門案」），對於我國經紀業者一般性資訊提供義務之 確立，應可作為啟發、示範之見解。因此，本文認為，在既有之仲介業者 相關研究、論述以外，我國關於經紀業者整體應負資訊提供義務與責任之 建構，可藉由與日本法制、實務之比較，獲得充實其內容之基礎，故本文 也將日本學說、實務關於不動產交易業者資訊提供義務與責任之闡釋，納 入研究範圍之中。
12 例如違章建築之拆除費用（臺灣高等法院 102 年度消上易字第 3 號判決）、為確認房屋瑕疵狀 況而支出之鑑定費用（臺灣高等法院 102 年度上易字第 911 號判決）、漏水與磁磚剝落所支出之 修繕費用（臺灣高等法院 104 年度上易字第 502 號判決）等。
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第二項 研究方法
第一款 文獻分析
由於我國文獻多著重於仲介業者基於仲介契約應負之義務與責任等 檢討，因此本文關於經紀業者之研究，針對我國部分，擬以仲介業者相關 文獻研究為出發點，提示論者歷來關切之問題點，並在檢討不實資訊責任 時，考量「締約前資訊提供義務」並非經紀業者獨有之問題，本文另將參 酌我國學者針對經紀業者以外之責任主體，就此一般性議題所提出之研究 觀點，檢討是否亦可應用於經紀業者之義務闡釋與責任建構。
此外，經紀業者如係對於「無契約關係之買方」提供不實資訊，涉及 契約當事人以外第三人介入契約之協商或締結而影響締約交易決定者，對 此問題，德國民法第 311 條第 3 項已明文肯認該第三人與契約當事人間基 於高度信賴，足以形成一特別約束關係，係屬法定之債，從而業者對於無 契約關係之相對人提供不實資訊，仍可能違反附隨義務而負擔不完全給付 責任13。反觀我國雖有締約上過失責任之明文規定，然而各該要件如何解 釋適用仍有爭議，且從文義觀之，其適用主體乃準備締結契約之當事人，
而未如上述德國民法明文規範受有特殊信賴之契約關係以外第三人責 任，故關於經紀業者等專業人士介入契約交涉過程提供不實資訊之責任，
我國實務、學說多以雙方有無成立仲介契約關係、業者所為是否違反侵權
13 德國於 2002 年正式施行之民法典債編修正規定，其中第 311 條第 3 項第 1 句：「債之關係就自 身非契約當事人者，亦可能產生第 241 條第 2 項之義務（本文按：保護、照顧他方權利、法益或 利益之附隨義務）。」論者指出，經此增訂，與締約當事人具特定關係之第三人即無庸再迂迴透 過「附保護第三人效力之契約」的理論，來納入契約關係加以保護；此外，同條項第 2 句復例示：
「如第三人本身受有特殊程度之信賴，且其因此影響契約之協商或締結者，尤易產生此種債之關 係」，此係將過去學說與實務發展出的「專業管理人責任」（Sachwalterhaftung）理論明文化，
亦即，如進行契約協商之當事人一造，因信賴無契約利害關係之專家或受諮詢者其客觀中立性所 出具之意見，而受有損害者，即便該當事人與專家之間無契約關係，仍得逕就其損害對該專家求 償。相關介紹與說明，參閱林易典，德國民法典新舊法部分譯文，月旦法學雜誌，99 期，頁 109，
2003 年 8 月；黃立，民法債編總論，元照出版，頁 48-52，2006 年 11 月，修正三版。
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行為法上從事一定事業應負之注意義務等加以判斷。考量德國與我國在上 述規範內容存在之差異，本文擬採行的研究方法，係在我國現行規範體制 之下，檢視實務如何依據各該規定，判斷個案上經紀業者提供不實資訊責 任成立與否，並就實務運作背後存在之問題點，對照與我國不動產交易業 法制與實務運作相類似之日本法見解，探討經紀業者對於買方之資訊提供 義務與不實資訊責任。
因此，在比較法之檢討部分，考量日本不動產交易業之實務運作、制 度規範等與我國相似，且關於業者對於買方之資訊提供義務內涵與義務不 履行時之責任，由於在該國實務上屢生相關交易糾紛，故如何透過法律解 釋，並於現有規範不足之情況下，如何以法理建構、闡釋業者在提供資訊 時，依其專業應有之注意義務，向來已多受學說重視、討論，對比我國相 關論述較為欠缺、且交易實務上關於資訊提供亦經常便宜行事等現況，甚 有啟發性之參考價值，因此本文亦將以日本學者就此議題所著之相關專題 論文作為主要參考文獻。
第二款 案例研究
關於經紀業者應如何就不實資訊負責，本文將透過介紹我國法院裁判 實務上論及經紀業者責任之案例，分就經紀業者「資訊提供義務之依據」、
「資訊提供義務之履行」、及「提供不實資訊之法律效果」三大面向，提 示相關判決見解，觀察我國司法實務在判斷業者是否負有義務、該義務履 行與否、以及不履行時之責任內容等問題時如何檢討論述，並提出現況所 存在之問題。
其次，本文在比較日本相關法制、實務之過程，亦將對應上開檢討重 點，就「資訊提供義務之依據」，介紹日本最高法院先後肯認業者在不同
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交易型態之下，對於無契約關係買方仍應負擔注意義務之兩則案例（「假 出租案」、「防火門案」），觀察該案判決肯定業者責任之立論根據；此外，
關於「資訊提供義務之履行」、「提供不實資訊之法律效果」，本文亦將整 理、介紹相關判決見解，以了解日本司法實務在個案處理上，對於業者責 任成立與否之判斷基準與檢討方式。
第三款 章節安排
本論文一共分為六章，分別是「緒論」、「我國不動產經紀業者之資訊 提供實態與規範」、「日本宅地建物交易業者之資訊提供義務依據」、「日本 宅地建物交易業者之資訊提供義務履行與責任」、「不動產經紀業者之資訊 提供義務與不實責任建構」、「結論」。整體而言，本文將先說明我國不動 產經紀業依管理條例區分之業務型態、以及業者提供不實資訊之紛爭實 態，其次檢視我國現行有關資訊提供方式或效果之規範，並透過判決見解 發掘我國現存之規範與實務問題後，再轉以比較法角度，透過日本宅地建 物交易業法制之資訊提供相關規範介紹，及實務、學說在規範適用上所表 示之見解，檢討日本法上關於宅地建物交易業者資訊提供義務與責任之闡 釋、建構方式，並將研究日本法之所得，對應我國類似制度，嘗試在現有 針對仲介業者已發展之論述成果上，藉由日本學說、實務就相關議題所示 見解之啟發，繼續深化既有問題之檢討，並將視點拓展至其他無契約關係 之經紀業者義務與責任的建構，期能有助於釐清整體經紀業者輔助締約 時，就所提供資訊應有之注意義務、及未履行義務之不實資訊責任內涵。
最後，則回顧本論文關於經紀業者不實資訊責任之檢討重點，並提出本文 對於資訊提供相關規範在個案如何解釋適用之意見，以此作結。