不動產經紀業者提供不實資訊之民事責任—以日本法制為比較對象— - 政大學術集成
270
0
0
全文
(2) 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.
(3) 謝. 辭. 猶記得兩年前剛從日本交換回來，滿載著收穫，論文卻是零產出，面對只剩 一學期可以註冊的修業年限壓力，原先抱定一鼓作氣完成論文，卻一再因其他生 涯規劃而推遲進度，直到這學期，在修業年限已到底的最後關頭，歷經數月的閉 關衝刺，才終於順利完成。除了慶幸自己咬牙堅持到最後，也一定要感謝一路上 曾在我的求學、工作與生活各方面給予支持、鼓勵、陪伴的許多人。 首先要感謝我的指導教授陳洸岳老師。從大一跟隨老師學習日文一，即受老 師認真仔細的教學方式啟發了學習興趣，其後大二陸續又修了老師的債總、物 權、日文二課程，本以為緣分僅止於修課大滿貫、以及在台中搭車的偶遇，想不 到研究所有幸投入老師門下繼續學習，真的很感激老師一路以來的指導與提攜。 碩士班前幾年承蒙老師給予課輔、計畫助理等歷練機會，也謝謝老師鼓勵我參與 夏日學院和出國交換，鍛鍊語言能力、訓練自我獨立，在後期開始著手論文準備 時，無論是論文題材、寫作方向、進度的掌握、實質與形式內容的問題，都多虧 有老師的悉心指導，以及當我選擇優先處理其他事情而暫緩論文時，老師的一再 包容與鼓勵，是督促我下定決心無論如何都要完成論文的一大動力。. 立. 政 治 大. ‧ 國. 學. ‧. 另外，非常謝謝口試委員蘇惠卿老師撥冗給予論文指導，提出許多寶貴意 見，包括日文翻譯的建議、以及指出實質內容可再思考的問題點；也非常謝謝口 試委員王千維老師，無論是大學坐在台下聽老師授課、或研究所修習專題研究課 程，以及口試時接受老師逐點仔細指教，都深刻感受老師對於教學、研究的熱情 與嚴謹認真的態度，謝謝老師啟蒙我的民法學習、以及在不足或謬誤之處所給予 的耐心教導。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 非常感謝許政賢老師，記得碩一剛入學，在還未適應研究所學習的步調時， 初次修習老師的民事判決研究課程，即受到老師親切包容的教學所鼓舞，也在課 堂上啟發許多實務問題的深入思考，謝謝老師總是鼓勵我們勇於表達自己的想 法，以及在課餘對於我們近況的關心與生涯規劃的分享、建議。 在開始寫論文的第一年，透過好友引薦，有幸前往尚詰律師事務所實習，感 謝所長謝曜焜律師經常分享自身經驗，鼓勵我把論文完成，謝律師執業多年始終 秉持仔細又不失效率的工作態度及以律師為志業的熱情，著實令我感到佩服；也 一定要謝謝我的指導律師吳俊達律師，吳律師不僅在律師工作引領我入門，不厭 其煩詳盡叮嚀、糾正與教導我寫狀的論述思考方式、法庭應對、與當事人的互動， 在工作以外也關心著我的論文進度，除贈予精裝論文大作，也借我可供參考的案 件卷宗和實務書籍，期許我透過這些資源能更充實論文內容；另外，家人的案子 也非常感謝吳律師的鼓勵和大力協助，使我有勇氣以菜鳥身分參與其中，從中得. I .
(4) 到寶貴經驗，對我來說，吳律師不僅是工作上傳授我許多經驗知識的前輩，也是 一位以身教與法律人熱血影響我、鼓舞我的研究所學長。在事務所工作期間，也 慶幸認識了好同事佳沛和晉佑，謝謝佳沛，在我去事務所面試時，你的溫暖笑容 大大緩和了我的緊張，工作上也總是親切熱心幫忙著我，還有下班後一起聊天吃 美食分享心情，時常一聊就停不下來，有你的陪伴真好！謝謝晉佑在共事期間的 協助、以及寫論文過程的鼓勵，好懷念一起討論案子、天南地北聊八卦的時光， 也恭喜你即將如願回學校繼續學習許多有趣的知識了！另外，也謝謝負責處理我 家人案子的江政峰律師，謝謝你從接案到最後和解始終用心付出，以及讓我參與 書狀內容、證人問題的修改，幸好我們年紀相仿，討論案子沒有什麼壓力（笑）， 很幸運結識你這個朋友！ 碩三有幸去日本金澤大學交換一年，那是研究所生活當中最特別的歲月。感 謝我的指導教授足立英彦老師幫助我熟悉金大環境、以及日文資料蒐集的協助與 生活上的諸多關照；也要特別感謝岩上媽媽，總是熱情照顧著我們這群留學生， 我的論文也因岩上媽媽身為宅地建物交易士而受惠甚多，謝謝您假日犧牲休息時 間，花了一下午在事務所陪我尋找、過濾可以利用的論文資料，這些資料是充實 我的論文日本法相關內容的重要關鍵，如今論文終於順利完成，期待能攜帶拙作 向您報告喜訊並再次致謝。此外，也一定要謝謝憶玲姐、沛娣姐、文筆哥、昀萲 姐、怡慧姐、愛子姐在生活上曾提供的許多支持、鼓勵與協助，令我身處異鄉依 然感受到屬於台灣人最珍貴的溫暖人情味。 感謝存孝學長，總是在各方面給我 許多鼓勵，還有以過來人經驗為我當時難產的論文提供想法，回國後，也謝謝學 長不時趁著回政大找資料時，抽空邀約小聚聊聊近況，今年 4 月論文討論會前一 天，多虧學長幫我看了大綱點出問題所在，才讓我的問題意識更為清晰，恭喜學 長也順利完成了更艱難的博士論文！ 感謝黃安安，我在金澤完全沒有適應問題 都多虧有你，帶我融入金澤生活圈認識其他留學生、和台灣長輩們，那些一起參 加活動、失心瘋採買、到處旅行玩樂用你的相機自拍美照的回憶，至今一想到仍 是無限懷念，還有也謝謝你在我今年論文閉關時期，每當在 line 上想偷懶聊天， 就會盡責地用一連串貼圖把我踹回書桌前（笑）；謝謝明信學長、梅君學姐、若 綾、岱偉、冠蓁、渝臻、羿均，為我的交換生活帶來好多歡笑，回國後也不定時 聚餐，是多麼難得的緣分；也很開心能認識玲央名、悠希、幸恵、雪箏、琳琳、 俊虹、曉璇、西冰、萍萍、江鷹、其然、沁芸、沈媛、オガ、君飛、勝男、龍一 等朋友，交換期間謝謝你們的照顧，和你們一起度過的時光從不曾忘記。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 回首過去幾年，當然也要感謝政大法研的好朋友們，謝謝元棻，打從升碩一 的暑假就不斷受到你的照顧，碩士前幾年的課業、考試、課輔，中間一年的交換， 到回來寫論文和工作，一路上你始終支持著我，走在我前面卻不忘時常回頭關心 我的狀況，麻煩過你許多地方、也常讓你在滿滿斯給揪硬是挪時間出來陪我談 心，你從不抱怨也不喊累，就像我的親姊姊一樣，除了好朋友般的陪伴，也常嚴. II .
(5) 肅地督促我做好該做的事，像是去年逛完週年慶，仍不忘跟我討論論文，回家幫 我看大綱給了許多實用建議，促成我架構大改的契機，還有在口試前耐心聽我七 零八落講完第一版簡報，然後一張一張指出問題所在，謝謝你總是帶給我自信、 以及用認真負責的正面態度鼓舞著我。 感謝論文戰友以璇和我互相督促論文進 度、分享實習甘苦談，還有不時提供小點心等好康；謝謝郁潔、欣潔在我論文閉 關過程揪吃飯聊天，幫我加油打氣，排解卡關和死線逼近的壓力，還有口試當天 的一切協助；感謝研究室好夥伴姿羽，從大學就認識的緣分一直延續到現在，謝 謝你在我去交換那一年，提議大家接力寫明信片給我，每週都有驚喜真的好感 動，然後寫論文之餘也一起假借抒壓之名買合購、吃點心，終於我們都即將邁向 終點！感謝蕙溱，雖然一起在三研的時間不長，但是謝謝晚餐的飯後水果，和總 是互相鼓勵著彼此，希望你也趕快順利畢業！感謝珮玉，在九舍時就常一起聊 天，也總是受你生活上許多照顧，寫論文過程謝謝你充滿正能量的支持，提供一 些想法，還有口試前一天關於簡報的建議，接下來你也一定沒問題的，加油！. 政 治 大 感謝威宏，從大一法研營認識，到研究所當同門好夥伴，慶幸在大學畢業與 立 熟悉的朋友們各奔東西後，還可以有緣互相支持著到現在，謝謝你一直以來在我 ‧. ‧ 國. 學. 需要幫忙的時候適時伸出援手，在我剛開始寫論文毫無頭緒時，願意花時間陪我 聊聊，並且送你的論文給我參考，對於我論文最後架構的確定、以及一些問題的 思考，都幫助甚大；也謝謝你幫我介紹實習機會，在交接之後，還是時常關心著 我的適應情況，很感激在工作上也有你替我奠下基礎，看著你如今在工作與生活 之間找到平衡點，能夠有自己的時間做想做的事，真的很為你開心！ 感謝婉如 學姐在以前擔任物權課輔時，時常分享自己的經驗給我鼓勵，上完課輔跟學姐邊 走回宿舍邊聊天的時光，至今仍然記得；謝謝殷正學長在我寫論文第一年的口頭 激勵，讓我決心一定要把論文完成，不能半途而廢；謝謝伯安在每次巧遇時對於 我論文進度的加油打氣；感謝陳門學妹 懷舒、柏蓉、宜欣，在論文討論會提供 許多寶貴建議，讓我驚覺自己寫作時未能注意到的盲點，而得以及時修正；感謝 珈漪，從大學時就受到你許多關照，多幸運到研究所能一起上課、旅行、吃喝、 搶票看演唱會，和在宿舍亂聊五四三，那些歡笑好像昨天才經歷過；感謝研究所 同學盈德在行政工作的熱心協助，恭喜你也順利畢業了；也慶幸有機會和煒迪、 殷正、小白、瑞元、珈漪、思荔、怡廷、姿羽、國媛、欣潔、怡蒨、佳蒨、文琪 一起去比 YA 旅行。另外，也要感謝刑法組學弟清奇在我休學期間讓我借用名義 續借圖書館的書，以及幫忙跑腿等熱心協助。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 感謝子欣總是作為研究生最堅實的後盾支持著我們，尤其幾年前我錯過了加 退選加簽而提出希望選修某堂課的臨時請求，多虧子欣幫我以特別上簽的途徑來 申請才得以如願，還有在論文難產時總給我們許多鼓勵，這些年太感謝你的照顧 了！感謝伶伊，在我研究室申請已屆滿，還是通融我再使用一段時間，也謝謝你 從大學一直以來的支援與鼓勵，畢業說了好幾個學期，論文總算寫完了（淚）。. III .
(6) 感謝我的大學好朋友師敏、依蘋，能在畢業後不時約出來吃飯聊近況，真的 很開心，特別感謝師敏，從大學就習慣與你分享許多喜怒哀樂，畢業後雖然各自 忙碌，但是彼此的聯繫與關心從沒間斷過，謝謝你在畢業典禮特地來送花，還有 在我寫論文、實習過程的多次鼓勵。也謝謝瑋琪、雅淇、則馨、意娜、舞雲、春 杏、蘇璇、巧旻、曼榕、冠伶、婷婷、佩君、彤澐、沅凌、姿伶在大學時期的陪 伴，每當翻開以前和大家一起拍的照片，對於那四年時光仍然懷念不已；也特別 感謝我的高中好姊妹心方，有緣上同一所大學，又在大四、畢業後有機會當室友， 謝謝你對我的許多包容和關心，還有也謝謝你在我今年衝刺論文期間，下班不時 打來陪我聊天抒壓；感謝我的國中好姊妹姿瑩、郁雯、上琳，雖然已經畢業十幾 年，慶幸仍保持著聯繫，跟你們聚餐結束總能獲得滿滿能量，謝謝你們！ 最後，一定不能忘記感謝的是我最親愛的家人。感謝唯一的妹妹妍蓁，相差 五歲的我們，小時候擁有各自的玩伴，逐漸長大後，因為一些契機，慢慢地我們 敞開彼此心房，關係越來越緊密，無論是各自考試遭遇的挫折、生涯規劃的轉折， 或是人際方面的困惑，總是有對方陪著一起度過。今年閉關衝刺論文的期間，謝 謝妹妹一再安撫陷入低潮的我，在我選擇把自己關在房裡斷絕外界聯繫，獨自消 化負面情緒時，馬上察覺不對勁約我出來陪我聊天；在我不相信自己能衝破撞牆 期準時繳交初稿，甚至懷疑有無產出論文的能力時，仍堅定告訴我一定可以，謝 謝妹妹總是作為讓我最自在安心的依靠，總能在不計形象和你耍耍嘴皮子、胡亂 瞎聊後，恢復元氣和笑容回去繼續做正事，未來也一起攜手實現各自努力的目標 吧！當然也要感謝我的爸媽，一直支持著我去追尋每個夢想，您們就像大樹一 樣，盡心守護著這個家，讓我和妹妹在求學路上得以無後顧之憂地做想做的事， 打從大學離家上台北，總對顧慮車資花費的我說想回來就回來，一開始不習慣外 宿一再想家時、或忙碌到很累、心情難過時，爸媽的安慰與支持是讓我振作起來 的最大動力，謝謝您們對我和妹妹從小到大無微不至的照顧，我愛您們！. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 論文的產出，經歷了一開始的盲目衝刺、出去實習再回來寫的恍如隔世、直 到這學期決定跟時間賽跑的覺悟，才充分體會到面對這件事所抱持態度的重要， 雖然日後回想起寫論文的日子或許雲淡風輕，但是一定記得這一路上曾受到許多 人的幫助、鼓勵，才得以成就這個階段性目標，也不會忘記自己曾在屢次覺得不 可能的當下，仍然選擇全力以赴到最後，那份「不試怎麼知道」的決心與意志力。. 宋宛錚. IV . 2016.8.5. 於台北木柵.
(7) 摘. 要. 我國不動產交易多係透過經紀業者居間仲介、或代理出賣人銷售而促成，然 業者在輔助締約過程，經常疏於確認傳達予買方的交易資訊是否充分詳實，而在 締約後衍生交易糾紛，有鑑於此，不動產經紀業管理條例在 2011 年修正時，著 眼資訊透明化之實務要求，增訂經紀業者應提供不動產必要資訊、告知瑕疵與檢 查標的之義務（第 24 條之 2 第 3 至 5 款）等規定；此外，向來被批評內容簡陋、 不足因應實務運作的〈不動產說明書應記載及不得記載事項〉，也甫經內政部於 2015 年著手全面修訂，加強各該交易資訊的應記載內容與揭露程度，其規範實 效如何，亦有待觀察。本文之研究即從上述規範現況與時下交易實態為始點，透 過比較與我國法制與實務運作類似的日本，檢視我國現行法規範之下實務運作所 示相關見解，以探討經紀業者何以應就其提供之資訊負擔相當程度注意義務（資 訊提供義務之依據） ；又該義務具體而言應如何履行；以及個案上業者倘未履行 該義務，如何負擔不實資訊民事責任之問題。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. 關於業者對於買方應負之資訊提供義務，在雙方有仲介契約關係的情形，向 為我國學說、實務所肯認；然本文認為，除此之外，在業者與買方無契約關係時， 參酌日本類似交易型態，並結合不動產經紀業管理條例、消費者保護法等資訊提 供相關規定，以及買方對於業者依其專業介入交易所賦予之信賴，業者縱與買方 無契約關係，也負有相當於契約當事人之資訊提供義務。. y. Nat. sit. n. al. er. io. 其次，個案上資訊提供義務履行與否，本文認為關於業者應調查說明之「重 要事項」，除依我國現行實務運作，根據不動產說明書揭櫫之一般交易重要事項 來認定外，另可參酌日本實務提出之判準，考量買方締約動機、業者認識可能性 （各自主觀態樣），以及社會通念、業務常規等客觀情事綜合判斷。至於業者未 履行義務所應負擔之責任，本文區分為「報酬請求權之限制」與「損害賠償」二 者檢討之，由於前者乃係剝奪或減少業者在提供勞務達到成果時，依約得享有之 對價，因此應在符合法條要件之前提下，始得限制業者的報酬請求以為制裁；又 關於損害賠償，尚應透過將損害進一步區分是否屬締約必然產生者、或是否係為 恢復不動產正常合法用益狀態所必要之支出等方式，來適當界定業者不實資訊責 任之賠償範圍，以避免條件因果關係驅動下導致損害無限制擴張的不合理結果。. Ch. engchi. i n U. v. 關鍵字：不動產經紀業者、資訊提供義務、不實資訊、仲介、代銷、無契約關係 買方、不動產經紀業管理條例第 21 條、不動產說明書. .
(8) 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. . Ch. engchi. i n U. v.
(9) 不動產經紀業者提供不實資訊之民事責任 —以日本法制為比較對象—. 目錄 第一章 緒論 ............................................................................................................. 1 第一節. 研究動機............................................................................................ 1 . 第二節. 研究目的............................................................................................ 4 . 第一項. 法規適用.................................................................................... 4 . 第二項. 實務問題.................................................................................... 4 . 第三節. 研究範圍與研究方法........................................................................ 6 . 政 治 大 研究方法.................................................................................... 9 立. 第一項. 研究範圍.................................................................................... 6 . 第二項 第一款. 文獻分析............................................................................ 9 . ‧ 國. 學. 第二款. 案例研究.......................................................................... 10 . 第三款. 章節安排.......................................................................... 11 . ‧. 第二章 我國不動產經紀業者之資訊提供實態與規範 .................................. 13 . Nat. 第一項. y. 不動產經紀業者之不實資訊提供.................................................. 13 . sit. 第一節. 何謂不動產經紀業者.............................................................. 13 . er. io. 14 a媒介雙方當事人之仲介業者.......................................... v i l C 第二款 協助出賣人銷售之代銷業者.......................................... 23 n U hengchi 第二項 不實資訊之紛爭主體與行為態樣.......................................... 30 . n. 第一款. 第一款. 不實資訊當事人間之法律關係...................................... 30 . 第二款. 不實資訊之行為態樣...................................................... 32 . 第二節. 不動產經紀業之資訊提供規範...................................................... 36 . 第一項. 資訊提供義務及違反效果之法律規定.................................. 36 . 第一款. 民法之相關規範.............................................................. 36 . 第二款. 消費者保護法之相關規範.............................................. 38 . 第三款. 公平交易法之相關規範.................................................. 40 . 第四款. 管理條例之規定.............................................................. 42 . 第二項. 管制不動產說明書內容之行政規範...................................... 60 . 第一款. 不動產說明書應記載事項之修正.................................. 61 . 第二款. 不動產說明書不得記載事項之修正.............................. 63 I . .
(10) 第三節. 實務案例之檢討.............................................................................. 65 . 第一項. 資訊提供義務之依據.............................................................. 65 . 第一款. 業者與買方有契約關係.................................................. 65 . 第二款. 業者與買方無契約關係（高額抵押案）...................... 66 . 第二項. 資訊提供義務之履行.............................................................. 68 . 第三項. 不實資訊之法律效果.............................................................. 70 . 第四節. 第一款. 限制仲介契約之報酬請求權.......................................... 70 . 第二款. 純粹經濟上損失之損害賠償.......................................... 73 . 本章小結.......................................................................................... 77 . 第三章 日本宅地建物交易業者之資訊提供義務依據 .................................. 79 第一節. 政 治 大. 資訊提供義務之規範依據.............................................................. 80 . 立. 民法及消費者契約法.............................................................. 80 . 第二項. 宅建業法.................................................................................. 82 . ‧ 國. 第一款. 資訊提供義務相關規範.................................................. 82 . 第二款. 違反宅建業法之私法上效果.......................................... 90 . ‧. 宅建業者對於契約相對人之資訊提供義務.................................. 93 . 第二款. 立法趨勢.......................................................................... 96 . al. n. v i n Ch 宅建業法之規範............................................................ 102 engchi U. 仲介契約之資訊提供義務.................................................... 101 . 第一款 第二款 第三節. sit. 學說見解.......................................................................... 94 . io. 第一款 第二項. 專家責任之核心義務.................................................... 103 . 宅建業者對於第三人之資訊提供義務........................................ 107 . 第一項. 未受直接委託之業者的注意義務（假出租案）................ 107 . 第一款. 本案訟爭緣起................................................................ 108 . 第二款. 歷審法院見解、上訴人主張........................................ 108 . 第三款. 判決評釋........................................................................ 111 . 第二項. 第四節. y. 仲介契約之法律性質.............................................................. 94 . Nat. 第一項. er. 第二節. 學. 第一項. 銷售代理業者之注意義務（防火門案）............................ 113 . 第一款. 宅地建物之銷售代理法律關係.................................... 113 . 第二款. 銷售代理業者對買方之注意義務依據........................ 115 . 本章小結........................................................................................ 120 . . II .
(11) 第四章 日本宅地建物交易業者之資訊提供義務履行與責任 ................... 121 第一節. 資訊提供義務之履行.................................................................... 121 . 第一項. 履行方式................................................................................ 121 . 第一款 宅建業法第三十五條之重要事項（以法令限制為例） ............................................................................................................ 122 第二款 第二項. 宅建業法第三十五條以外之重要事項........................ 124 履行程度................................................................................ 137 . 第一款. 土地或中古物件之物理瑕疵........................................ 137 . 第二款. 新建建物........................................................................ 138 . 第二節. 違反義務之不實資訊責任............................................................ 140 . 第一項. 不實資訊之責任根據............................................................ 140 . 第一款. 契約責任（仲介契約債務不履行）............................ 142 . 第二款. 侵權責任........................................................................ 144 . 不實資訊之損害賠償責任.................................................... 150 . ‧. 賠償範圍........................................................................ 150 . Nat. 第二款. 賠償額度之調整............................................................ 156 . 本章小結........................................................................................ 159 . er. io. 第三節. y. 第一款. sit. 第三項. 學. 宅建業法規定................................................................ 140 . ‧ 國. 政 治 大 第二款 民法（契約、侵權行為）............................................ 141 立 第二項 不實資訊之責任成立要件.................................................... 142 第一款. n. a 第五章 不動產經紀業者之資訊提供義務與不實責任建構 i v ....................... 161 l C n U h 一般性資訊提供義務之確立........................................................ 162 engchi. 第一節 第一項. 經紀業者對於有契約關係買方之資訊提供........................ 162 . 第一款. 資訊提供義務之依據.................................................... 162 . 第二款. 資訊提供義務之內涵.................................................... 164 . 第二項. 經紀業者對於無契約關係買方之資訊提供........................ 165 . 第一款. 聯賣服務之開發物件仲介業者.................................... 165 . 第二款. 代銷業者........................................................................ 168 . 第二節. 資訊提供義務之履行.................................................................... 175 . 第一項. 資訊提供義務之客體............................................................ 175 . 第一款. 不動產說明書所載事項................................................ 175 . 第二款. 不動產說明書以外之事項............................................ 176 . 第二項. 履行方式與程度.................................................................... 183 . III .
(12) 第一款. 資訊之詳實揭露............................................................ 183 . 第二款. 資訊提供之時機............................................................ 186 . 第三款. 履行程度........................................................................ 189 . 第三節. 違反資訊提供義務之不實資訊責任............................................ 195 . 第一項. 責任成立要件........................................................................ 195 . 第一款. 契約責任（仲介契約不完全給付）............................ 195 . 第二款. 侵權責任........................................................................ 198 . 第二項. 法律效果................................................................................ 213 . 第一款. 報酬之返還或酌減........................................................ 213 . 第二款. 損害賠償之方法............................................................ 214 . 第三款. 損害賠償之範圍............................................................ 216 . 治 政 大 第四節 本章小結........................................................................................ 224 立 第六章 結論 ......................................................................................................... 227 第四款. 賠償額度之調整............................................................ 221 . ‧ 國. 學. 參考文獻 .................................................................................................................. 233 . ‧. 附錄 ........................................................................................................................... 241 不動產經紀業管理條例.................................................................... 241 . 附錄二. 不動產說明書應記載及不得記載事項............................................ 249 . n. al. er. io. sit. y. Nat. 附錄一. Ch. engchi. IV . i n U. v.
(13) 第一章 緒論 . 第一章. 第一節. 緒論. 研究動機. 契約自由原則之下，當事人應自行蒐集構成締約判斷基礎之資訊，據 以決定是否締結契約（即當事人之自我責任），但在現代交易社會，隨著 商品或交易內容之多樣化、複雜化，當事人在知識、經驗及資訊蒐集之能 力上，往往處於非對等之狀態1，不動產交易即屬適例。因此，學說、實務. 政 治 大 均一再強調，不動產之出賣人在磋商締約過程，即應本於誠信原則，就足 立. 以影響締約決定之事項，主動提供資訊予相對人，以確保相對人在獲取充. ‧ 國. 學. 分資訊之前提下，作成締約與否之決定，且該資訊提供義務之履行，又因. ‧. 買賣雙方是否就買賣標的成立消費關係而有程度上不同2。. sit. y. Nat. 然而，不動產交易並非一概由買賣雙方自行磋商訂約，由於不動產價. er. io. 額甚高，一般民眾又缺乏交易經驗，為使買賣兼顧慎重進行與效率促成之. n. 需求，當事人往往透過具備相關專業及資訊蒐集能力之 a v 「不動產經紀業者」. i l C n hengchi U （以下簡稱經紀業者）居中協助。經紀業者雖非買賣契約當事人，然其介 入不動產交易所扮演之角色，係在締約前代替出賣人立於第一線與買方接 觸，藉由向出賣人及其他管道調查所掌握之物件資訊，以書面說明、口頭 介紹或帶看物件等方式，協助買方認識、了解特定物件，亦即經紀業者如 何提供資訊、及提供資訊之內容是否充分、詳實，足以直接影響買方對於 1. 陳洸岳，非對等契約當事人間之資訊提供義務的確立—以日本「金融商品販賣法」及 UNIDROIT 「加盟契約開示義務模範法」為中心，律師雜誌，293 期，頁 41，2004 年 2 月。 2 學者指出，實務關於出賣人資訊提供義務之判斷，有區分系爭交易是否為消保法所規範之消費 關係而異其效果的趨勢：在非消費關係之場合，出賣人應就其「明知」之交易上重大事項，對他 方當事人負據實告知之義務；至於在消費關係之場合，出賣人身為企業經營者，除了明知之事項 以外，對於其「應知悉」之資訊（例如預售屋廣告宣傳之夾層，實際上得否合法施作），依據消 保法第 22 條前段，也負有向消費者據實告知該資訊內容之義務。參閱曾品傑，論資訊提供義務— 從緘默詐欺談起—，東海大學法學研究，27 期，頁 81、108，2007 年 12 月。 1 .
(14) 第一章 緒論 . 物件的認知、以及後續締約與否之評估。有鑑於此，在經紀業者介入不動 產交易時，作為相對於買方而立於資訊優勢地位者，其代替或輔助出賣人 提供資訊予買方，究應負擔如何之注意義務，即值探討。 關於經紀業者對買方應負之資訊提供義務，其義務主體之部分，在目 前文獻研究及學說、實務案例相關論述上，概以與買方通常存在契約關係 之仲介業者為檢討重心3，然而，經紀業者縱與買方無契約關係，仍可能提 供不實資訊致買方受損害，例如，買賣雙方各自委託仲介之情形，賣方委 託之業者亦有可能透過「同業轉達」之間接方式提供物件資訊予買方，此. 政 治 大 有調查確認資訊內容真實性之義務，我國較無相關討論，然本文認為，我 立. 類未受買方委託之仲介業者，就其所提供資訊，在傳達予買方之前是否負. ‧ 國. 學. 國交易實務有此運作方式，故有必要檢討間接提供資訊的仲介業者應負之 義務與責任。. ‧. 其次，觀諸以經紀業者為規範對象之「不動產經紀業管理條例」（以. y. Nat. sit. 下簡稱管理條例，條文內容參見附錄一），經紀業者除了從事仲介業務者. a. er. io. （以下簡稱仲介業者）以外，尚有受起造人或建築業（即建商）之委託，. n. iv 者（以下簡稱代銷業者） 。代 負責企劃並代理銷售不動產之從事代銷業務 l 4. n U engchi 銷業者固與買方無契約關係而不生契約履行時之注意義務，然其銷售之標. Ch. 的多係預售屋，在房屋尚未完工前，即經常透過廣告、樣品屋、宣傳手冊 等行銷手段包裝商品、刻畫願景5，過程縱有提供不實資訊，買方當下亦難 以查證，而易受該資訊誤導、決定締約購買。倘若買方因此受有損害，在 3. 例如曾本宏，不動產仲介人之調查義務，中正大學法律學研究所碩士論文，2015 年 6 月；陳正 緯，不動產仲介相關法制及實務問題之研究，銘傳大學法律研究所碩士論文，2014 年 1 月；張 瑞德，中古屋交易相關法律問題之研究—以仲介業者義務為中心，政治大學法律學研究所碩士論 文，2012 年 7 月等。 4 管理條例第 4 條第 6 款參照。 5 代銷業主要工作為市場調查、產品定位、規劃建議、廣告建議、行銷企劃建議及代理現場銷售 業務等，扮演著房地產商品的包裝者、市場的諮詢者及銷售的執行者等角色。參閱阮如舫，房地 產行銷，五南圖書出版，頁 51-52，2005 年 1 月。 2 .
(15) 第一章 緒論 . 責任追究上，實務雖多由建商依契約責任、侵權責任負責，然在代銷業者 對於不實資訊（例如廣告）所致損害亦有承辦行銷等與因行為時，也有肯 定代銷業者應與建商負擔共同侵權行為責任之案例6。此外，觀諸代銷業者 相關文獻研究，多係行銷方法論之建構7，幾無探討業者對買方基於交易安 全應履行之資訊提供義務，本文認為，除仲介業者以外，代銷業者對於買 方之資訊提供義務依據何在、及其內涵為何，亦有必要檢討。 綜上，關於經紀業者之資訊提供，本文擬以仲介業者既有之研究為基 礎，除了依循多數文獻研究，繼續深化檢討、闡釋與買方有契約關係之仲. 政 治 大 解釋、並參酌比較法類似制度，嘗試建構與買方無契約關係之經紀業者所 立 介業者的義務與責任外，另透過上開既有研究成果之啟發，以相關規範之. ‧. ‧ 國. 學. 應負的資訊提供義務、及違反該義務之不實資訊責任。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 6. 即新北地方法院 99 年度重訴字第 359 號判決，該案背景事實、法院見解，參閱第二章 第一節 第一項 第二款 貳、二、 （四季紐約案） 。 7 例如謝沄津，不動產代銷業廣告資訊效果分析，崑山科技大學房地產開發與管理研究所碩士論 文，2014 年 7 月；洪承，房地產行銷策略研究~以代銷業銷售成功影響因素之探討，政治大學地 政學系在職專班碩士論文，2015 年 1 月；閆俊龍， 「不動產經紀業管理條例」的施行對代銷經紀 業行銷之影響，朝陽科技大學企業管理學系碩士論文，2002 年 6 月等。 3 .
(16) 第一章 緒論 . 第二節 第一項. 研究目的 法規適用. 關於經紀業者對於買方提供不實資訊應負之民事責任，除依民法契約 相關規定判斷有無債務不履行、或依侵權行為追究業者之責任以外，管理 條例當中亦有民事責任相關規定，例如第 21 條第 3 項： 「廣告及銷售內容與 事實不符者，應負損害賠償責任」 、第 26 條第 2 項：「經紀業因經紀人員執行. 政 治 大 連帶賠償責任」 ，此外，該法並有針對業者若干資訊之提供，賦予應遵行之 立 仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負. ‧ 國. 學. 義務，例如第 21 條第 2 項（廣告及銷售內容應與事實相符） 、第 23 條（不 動產說明書之解說義務） 、第 24 條之 2 第 3 至 5 款（提供不動產必要資訊、. ‧. 告知依專業應查知之瑕疵、協助必要檢查之義務）等；再者，針對上述第. sit. y. Nat. 23 條之不動產說明書，內政部另有訂頒〈不動產說明書應記載及不得記載. er. io. 事項〉，該行政範本臚列經紀業者應調查、揭露之交易上一般重要資訊，. n. 且甫於 2015 年大幅修正，強化既有事項之揭露內容，並增列其他應說明 a v. i l C n hengchi U 事項，則上開管理條例規定與行政範本，在判斷業者於具體個案是否善盡 資訊提供義務、及未盡義務應負之責任時，扮演如何之角色？又，管理條 例規定與民法一般規定有何關係？就此問題，本文將於第二章第二節介紹 資訊提供相關規範時，再作進一步檢討。. 第二項. 實務問題. 我國實務關於經紀業者之不實資訊責任，向來著重於仲介業者「根據 仲介契約」，是否善盡資訊提供義務及其責任成立與否之檢討，至於與買 4 .
(17) 第一章 緒論 . 方無契約關係之經紀業者，縱有相關判決，亦未就業者之義務與責任多作 闡釋，故本文於第二章、第五章將舉二則判決（「四季紐約案」、「高額抵 押案」）為例，重新檢視、分析判決內容。此外，就實務見解觀之，判決 多認為仲介業者應提供之資訊，係以不動產說明書所列事項為依據，如未 列於其上，則業者縱未調查告知，亦無須負責，本文將從比較法角度，檢 討其妥當性；又，關於不實資訊責任之法律效果，諸如是否喪失報酬請求 權、或就哪些損害負賠償責任等，實務也尚未藉由相關案例之累積，發展 出可資依循之判斷標準。凡此，本文將透過實務判決的整理，檢討經紀業. 政 治 大. 者資訊提供義務應履行之方式、及不履行時所負之責任內容。. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 5 . i n U. v.
(18) 第一章 緒論 . 第三節 第一項. 研究範圍與研究方法 研究範圍. 本文檢討之經紀業者不實資訊責任，就責任主體而言，係指以輔助、 促成買賣雙方締結契約為目的，而從事仲介或代銷業務之業者，已如前 述；其次，所謂不實資訊之提供，本文認為所謂不實，除虛偽告知之外， 尚包含負有告知義務，卻不告知而放任不實資訊影響他人交易決定之有責. 政 治 大. 緘默，因此積極不實表示、或消極不為告知，均為本文檢討之行為態樣。. 立. 又，經紀業者提供不實資訊之對象，可能是委託銷售物件的賣方（例. ‧ 國. 學. 如賣方訂定售價時，業者為謀順利成交而提供低於行情的價格予賣方參 考） ，也可能是考慮購買物件的買方（例如業者為謀順利成交而隱匿屋況、. ‧. 周邊環境或物件成交實價），由於前者情形通常存在委託銷售契約關係，. y. Nat. sit. 賣方根據契約請求權向業者追究不實資訊責任較無問題；然而在買方接收. a. er. io. 不實資訊時，其未必與業者存在契約關係，縱有成立契約，亦不當然如上. n. iv ，抑且， 開委託銷售契約作成書面l ，故雙方權利義務關係經常未盡明確 8. Ch. i. Un. 9. engch 相較於欲銷售物件之賣方，買方尚須仰賴賣方告知、經紀業者調查與解說 8. 管理條例第 21 條第 1 項規定： 「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」 此雖非契約要式之規定，然交易實務上為求慎重，委託銷售仍多以書面為之，內政部並有訂頒〈不 動產委託銷售契約書範本〉供參。 9 由於實務上買賣雙方願接受之交易條件往往存在相當落差，仲介業者為表示買方誠意，而取得 與賣方進一步磋商價金之可能，通常會要求買方預先支付一筆「斡旋金」，並約定：如賣方同意 出賣，斡旋金充作買賣定金；賣方拒絕者，則斡旋金無條件返還。由於不動產價值龐大且可能具 有增值幅度，交易價格如何形成，除牽涉物件本身之格局、採光、地段等硬體條件，買賣雙方各 自需求及可能讓步空間等人性因素亦應一併考量，有斡旋金作為談判籌碼，相較於使用內政部頒 訂之「要約書」提出單純要約，的確有助於買賣成交，因此仲介業界以斡旋金替代要約書之作法， 已行之多年。斡旋金固在仲介業界普遍被運用，然事涉動輒數十萬的金錢交付，卻欠缺統一規範， 實務上有使買方簽署內容不明確之「購屋意願書」 、 「議價委託書」等、甚至直接口頭要求支付斡 旋金，又未說明支付後相關法律效果者，而衍生不少爭議（例如一般缺乏購屋經驗的民眾，在仲 介要求支付斡旋金時，常抱持著「只不過是請仲介去問問價格」的觀望心態，在支付前並未確實 了解屋況） 。參閱陳恭奕，黑心仲介不告訴你的買屋賣屋陷阱，智言館出版，2011 年 8 月，頁 74-77； 蘇于修，圖解 房子這樣買：完全解答購屋 108 問，聯經出版，2012 年 9 月，頁 194-195。 6 .
(19) 第一章 緒論 . 等方式，始得以掌握物件資訊，考量不動產交易經常存在兩造資訊地位之 落差，故本文擬著重於「業者對於買方提供不實資訊」之情形，即業者對 買方之資訊提供義務建構，諸如應提供哪些交易資訊？提供至如何程度始 足保障交易安全？以及業者就不實資訊對於買方如何負責等相關問題之 檢討。 再者，關於本文檢討之不實資訊所指為何，質言之，經紀業者在輔助 不動產買賣交易之過程，提供予交易大眾閱覽、知悉之資訊不計其數，亦 有不同提供目的，例如為招攬生意，而進行服務內容、銷售實績之宣傳或. 政 治 大 實價登錄規定，在交易完成後向主管機關登錄成交案件實際資訊，使交易 立. 揭示10；或基於交易價格資訊透明化之公益需求，依管理條例第 24 條之 1. ‧ 國. 學. 大眾可透過查詢得知成交行情等。上開資訊內容縱有不實，亦與特定交易 當事人之損害無涉，故屬行政權管制裁罰之範疇11，而非本文所檢討涉及. ‧. 民事責任之不實資訊。. y. Nat. sit. 經紀業者除了提供上述資訊，在買賣契約締結前，身為第一線與買方. a. er. io. 接觸者，也經常以其已掌握或可獲取之資訊，協助買方認識特定物件：例. n. iv 如透過實地帶看房屋、或在預售屋接待現場帶領參觀樣品屋等方式，使買 l. n U engchi 方進一步了解物件，再依其購屋需求，強調物件及周邊環境等優點，進而. Ch. 使買方決定締結買賣契約。亦即，經紀業者對於物件之介紹、說明，足以 直接影響買方締約意思決定之形成，因此，業者此處提供資訊如有不實， 即可能使買方對物件產生錯誤認識，從而就其原本不會購買、或僅願以較 10. 管理條例亦有要求經紀業者應揭示營業型態、營業許可、報酬收取相關資訊之義務。管理條例 第 18 條： 「經紀業應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯之 處；其為加盟經營者，應併標明之」、第 20 條： 「經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方式於 營業處所明顯之處」參照。 11 關於經紀業之服務品質、企業形象、銷售實績等宣傳，其宣傳如有不實，係由公平交易委員會 依公平交易法第 21 條規定處理；至於服務內容之揭示有無不實情事，則由各縣市主管機關依管 理條例進行查核。內政部頒佈，〈不動產經紀業廣告處理原則〉第三項參照（規範內容詳見： http://glrs.moi.gov.tw/NewsContent.aspx?id=1549 最後瀏覽日期：2016 年 5 月 20 日） 。 至於業者未確實遵守管理條例第 24 條之 1 實價登錄義務，其直接之效果係主管機關得依同法第 29 條處以罰鍰。 7 .
(20) 第一章 緒論 . 低價格購買之物件，決定以高於不動產應有價值之價格締結買賣契約，且 締約受讓後，可能又因不動產本身之問題而必須支出額外費用12。 由此觀之，業者在締約前如未確實提供物件資訊予買方，將可能導致 買方涉入與其締約目的相悖之契約關係而受有損害，此時即有必要追究業 者之民事責任以填補該損害。職是，關於構成民事責任客體之不實資訊， 本文將以經紀業者在買賣契約締結前，對買方所提供「足以形成其締約判 斷基礎」之資訊為檢討對象。 此外，由於我國管理條例立法時，亦有參照日本相關制度，而日本規. 政 治 大. 範不動產交易業者之「宅地建物交易業法」，對於業者如何提供交易重要. 立. 資訊予買方，也明文規範相關義務或禁止規定，且學說、實務關於業者在. ‧ 國. 學. 輔助買賣雙方締約過程應負之資訊提供義務、及提供不實資訊時所負民事 責任，已有甚多檢討論述，對於我國法之解釋適用具有參考價值。其中，. ‧. 日本最高法院更曾在個案明確肯認，業者縱與買方無契約關係，在一定情. y. Nat. sit. 形之下仍應就其所提供資訊，負擔相當程度之注意義務（詳參第三章介紹. a. er. io. 之「假出租案」 、 「防火門案」 ） ，對於我國經紀業者一般性資訊提供義務之. n. iv 確立，應可作為啟發、示範之見解。因此，本文認為，在既有之仲介業者 l. n U engchi 相關研究、論述以外，我國關於經紀業者整體應負資訊提供義務與責任之. Ch. 建構，可藉由與日本法制、實務之比較，獲得充實其內容之基礎，故本文 也將日本學說、實務關於不動產交易業者資訊提供義務與責任之闡釋，納 入研究範圍之中。. 12. 例如違章建築之拆除費用（臺灣高等法院 102 年度消上易字第 3 號判決） 、為確認房屋瑕疵狀 況而支出之鑑定費用（臺灣高等法院 102 年度上易字第 911 號判決）、漏水與磁磚剝落所支出之 修繕費用（臺灣高等法院 104 年度上易字第 502 號判決）等。 8 .
(21) 第一章 緒論 . 第二項. 研究方法. 第一款. 文獻分析. 由於我國文獻多著重於仲介業者基於仲介契約應負之義務與責任等 檢討，因此本文關於經紀業者之研究，針對我國部分，擬以仲介業者相關 文獻研究為出發點，提示論者歷來關切之問題點，並在檢討不實資訊責任 時，考量「締約前資訊提供義務」並非經紀業者獨有之問題，本文另將參. 政 治 大 觀點，檢討是否亦可應用於經紀業者之義務闡釋與責任建構。 立. 酌我國學者針對經紀業者以外之責任主體，就此一般性議題所提出之研究. ‧ 國. 學. 此外，經紀業者如係對於「無契約關係之買方」提供不實資訊，涉及 契約當事人以外第三人介入契約之協商或締結而影響締約交易決定者，對. ‧. 此問題，德國民法第 311 條第 3 項已明文肯認該第三人與契約當事人間基. y. Nat. sit. 於高度信賴，足以形成一特別約束關係，係屬法定之債，從而業者對於無. a. er. io. 契約關係之相對人提供不實資訊，仍可能違反附隨義務而負擔不完全給付. n. 13 iv 責任 。反觀我國雖有締約上過失責任之明文規定，然而各該要件如何解 l. n U engchi 釋適用仍有爭議，且從文義觀之，其適用主體乃準備締結契約之當事人，. Ch. 而未如上述德國民法明文規範受有特殊信賴之契約關係以外第三人責 任，故關於經紀業者等專業人士介入契約交涉過程提供不實資訊之責任， 我國實務、學說多以雙方有無成立仲介契約關係、業者所為是否違反侵權 13. 德國於 2002 年正式施行之民法典債編修正規定，其中第 311 條第 3 項第 1 句： 「債之關係就自 身非契約當事人者，亦可能產生第 241 條第 2 項之義務（本文按：保護、照顧他方權利、法益或 利益之附隨義務）。」論者指出，經此增訂，與締約當事人具特定關係之第三人即無庸再迂迴透 過「附保護第三人效力之契約」的理論，來納入契約關係加以保護；此外，同條項第 2 句復例示： 「如第三人本身受有特殊程度之信賴，且其因此影響契約之協商或締結者，尤易產生此種債之關 係」，此係將過去學說與實務發展出的「專業管理人責任」（Sachwalterhaftung）理論明文化， 亦即，如進行契約協商之當事人一造，因信賴無契約利害關係之專家或受諮詢者其客觀中立性所 出具之意見，而受有損害者，即便該當事人與專家之間無契約關係，仍得逕就其損害對該專家求 償。相關介紹與說明，參閱林易典，德國民法典新舊法部分譯文，月旦法學雜誌，99 期，頁 109， 2003 年 8 月；黃立，民法債編總論，元照出版，頁 48-52，2006 年 11 月，修正三版。 9 .
(22) 第一章 緒論 . 行為法上從事一定事業應負之注意義務等加以判斷。考量德國與我國在上 述規範內容存在之差異，本文擬採行的研究方法，係在我國現行規範體制 之下，檢視實務如何依據各該規定，判斷個案上經紀業者提供不實資訊責 任成立與否，並就實務運作背後存在之問題點，對照與我國不動產交易業 法制與實務運作相類似之日本法見解，探討經紀業者對於買方之資訊提供 義務與不實資訊責任。 因此，在比較法之檢討部分，考量日本不動產交易業之實務運作、制 度規範等與我國相似，且關於業者對於買方之資訊提供義務內涵與義務不. 政 治 大 釋，並於現有規範不足之情況下，如何以法理建構、闡釋業者在提供資訊 立. 履行時之責任，由於在該國實務上屢生相關交易糾紛，故如何透過法律解. ‧ 國. 學. 時，依其專業應有之注意義務，向來已多受學說重視、討論，對比我國相 關論述較為欠缺、且交易實務上關於資訊提供亦經常便宜行事等現況，甚. ‧. 有啟發性之參考價值，因此本文亦將以日本學者就此議題所著之相關專題. n. al. er. io. sit. y. Nat. 論文作為主要參考文獻。. 第二款. 案例研究. Ch. engchi. i n U. v. 關於經紀業者應如何就不實資訊負責，本文將透過介紹我國法院裁判 實務上論及經紀業者責任之案例，分就經紀業者「資訊提供義務之依據」、 「資訊提供義務之履行」、及「提供不實資訊之法律效果」三大面向，提 示相關判決見解，觀察我國司法實務在判斷業者是否負有義務、該義務履 行與否、以及不履行時之責任內容等問題時如何檢討論述，並提出現況所 存在之問題。 其次，本文在比較日本相關法制、實務之過程，亦將對應上開檢討重 點，就「資訊提供義務之依據」，介紹日本最高法院先後肯認業者在不同 10 .
(23) 第一章 緒論 . 交易型態之下，對於無契約關係買方仍應負擔注意義務之兩則案例（「假 出租案」、 「防火門案」） ，觀察該案判決肯定業者責任之立論根據；此外， 關於「資訊提供義務之履行」、「提供不實資訊之法律效果」，本文亦將整 理、介紹相關判決見解，以了解日本司法實務在個案處理上，對於業者責 任成立與否之判斷基準與檢討方式。. 第三款. 章節安排. 政 治 大 提供實態與規範」 、 「日本宅地建物交易業者之資訊提供義務依據」 、 「日本 立. 本論文一共分為六章，分別是「緒論」 、 「我國不動產經紀業者之資訊. 宅地建物交易業者之資訊提供義務履行與責任」 、 「不動產經紀業者之資訊. ‧ 國. 學. 提供義務與不實責任建構」、「結論」。整體而言，本文將先說明我國不動. ‧. 產經紀業依管理條例區分之業務型態、以及業者提供不實資訊之紛爭實. y. Nat. 態，其次檢視我國現行有關資訊提供方式或效果之規範，並透過判決見解. er. io. sit. 發掘我國現存之規範與實務問題後，再轉以比較法角度，透過日本宅地建 物交易業法制之資訊提供相關規範介紹，及實務、學說在規範適用上所表. al. n. v i n Ch 示之見解，檢討日本法上關於宅地建物交易業者資訊提供義務與責任之闡 engchi U. 釋、建構方式，並將研究日本法之所得，對應我國類似制度，嘗試在現有 針對仲介業者已發展之論述成果上，藉由日本學說、實務就相關議題所示 見解之啟發，繼續深化既有問題之檢討，並將視點拓展至其他無契約關係 之經紀業者義務與責任的建構，期能有助於釐清整體經紀業者輔助締約 時，就所提供資訊應有之注意義務、及未履行義務之不實資訊責任內涵。 最後，則回顧本論文關於經紀業者不實資訊責任之檢討重點，並提出本文 對於資訊提供相關規範在個案如何解釋適用之意見，以此作結。. 11 .
(24) . 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 12 . i n U. v.
(25) 第二章. 我國不動產經紀業者之資訊提供實態與規範. 第二章. 我國不動產經紀業者之資訊提供實態與規範. 本章將以我國經紀業者提供不實資訊之紛爭實態與相關規範之檢討 為中心，第一節首先介紹經紀業者在交易實務上所扮演角色，即業者與交 易當事人形成如何之法律關係，其次，分就不實資訊當事人之關係（紛爭 主體） 、及業者提供不實資訊之方式（行為態樣） ，提示交易上常見紛爭型 態，而在紛爭發生時，欲判斷業者是否應就不實資訊負責，應先檢視有無 可資適用之法規範，以認定業者在提供資訊過程有無注意義務之違反，因. 政 治 大. 此第二節即臚列適用於經紀業者之資訊提供義務與責任相關法律規定、行. 立. 政規範，並針對規範內容加以檢討。經介紹不實資訊紛爭實態、以及資訊. ‧ 國. 學. 提供相關法規範之後，第三節即分就「資訊提供義務之依據」 、 「資訊提供 義務之履行」 、 「不實資訊之法律效果」三面向，透過判決說明實務上判斷. ‧. 經紀業者不實資訊責任成立與否之相關見解，並提出本文接下來擬進一步. er. io. sit. y. Nat. 檢討之問題。. a. n. 第一節 第一項. v. l C 不動產經紀業者之不實資訊提供 ni. hengchi U. 何謂不動產經紀業者. 我國不動產交易多透過經紀業者以「媒介雙方當事人」或「代理其中 一方」之方式，輔助進行交易條件磋商、締約、履約等事宜而促成。按不 動產經紀業管理條例（以下簡稱「管理條例」）之定義1，不動產經紀業可 分為「從事仲介業務」與「從事代銷業務」二類型。所謂仲介業務，係指 從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務者；而代銷業務，則係指 1. 管理條例第 4 條第 5、6 款參照。 13 . .
(26) 第二章. 我國不動產經紀業者之資訊提供實態與規範. 受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務者。以下即 依管理條例之分類，就從事仲介業務者（下稱仲介業者）、及從事代銷業 務者（下稱代銷業者）與交易當事人之法律關係，分別輔以學說、實務相 關見解說明之。. 第一款. 媒介雙方當事人之仲介業者. 實務上，仲介業者主要從事不動產交易之媒介，諸如為交易當事人尋. 政 治 大 之事務內容及雙方權利義務，仲介業者與買、賣雙方之間均可能存在契約 立. 找合適締約相對人及物件、並居中磋商締約條件之細節等，為明確其處理. 關係。詳言之，出賣人為便於效率出售物件，常與仲介業者成立「委託銷. ‧ 國. 學. 售」契約，該契約成立後，通常由出賣人以書面或口頭告知委售物件之現. ‧. 況，經業者彙整、製作不動產說明書，再根據該書面流通並介紹物件資訊，. y. Nat. 以尋找有意願購買之買方；另一方面，有意購買不動產之買方，為獲取充. er. io. sit. 分物件資訊、或尋求與賣方進一步議約磋商，也常委託專業且經驗豐富之 仲介業者，找尋符合自身需求之物件、並由業者作為溝通橋樑代向賣方交. al. n. v i n Ch 涉締約條件等，此時雙方之間關於事務處理內容及報酬給付條件等事項也 engchi U 可能達成合意，而成立「委託承購」契約。因此，仲介業者與交易當事人. 之契約性質為何、契約成立時點等問題，即攸關雙方權利義務之內容，本 文以下分別檢討。. 壹、仲介契約之定性 仲介業者與交易當事人成立之契約，其內容多係約定「業者應處理媒 介相關事務，並在促成買賣締約或其他條件成就時，得請求事務處理之報 酬」等，雖從媒介、事務處理、報酬獲取等特質觀之，似具居間、委任、. 14 .
(27) 第二章. 我國不動產經紀業者之資訊提供實態與規範. 承攬等有名契約之特性，然「仲介」仍非民法明定之契約類型，是關於不 動產仲介契約之性質，現行法架構下尚應透過解釋予以認定。對此問題， 實務、學說在定性檢討上，係考量仲介業之交易常態，而聚焦於民法有名 契約當中「居間」、 「委任」規定之適用或類推適用： 一、居間契約說 民法第 565 條規定，「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之 機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」 ，據以將仲介契約解為居間契約. 者，以最高法院 79 年度台上字第 579 號判決為代表。本案係出賣人委託. 政 治 大 位，雙方針對系爭委託代理銷售契約究應適用民法「居間」或「委任」之 立 建設公司代理銷售某區分所有建物、連同座落基地應有部分暨停車場車. ‧ 國. 學. 規定，以明各自權義關係乙節有所爭執，判旨稱：「查依民法第五百二十九 條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委. ‧. 任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之. sit. y. Nat. 媒介，他方給付報酬之契約而言（民法第五百六十五條） 。是居間契約為勞務給. al. er. io. 付契約之一種，其與委任契約不同者(一)居間之內容限於他人間行為之媒介，且. v. n. 以有償為原則。(二)居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。. Ch. engchi. i n U. (三)所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第五百六十八條），從而居間 契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用。原審未就兩造所訂契約詳細勾 稽，辨別是否具有居間契約之性質，徒以契約文字均稱『委任』或『受任』即判 斷為委任契約，已欠允當」 （粗體底線為筆者加註） ，晚近亦有論者同此見解，. 認為仲介契約性質上較接近於居間契約2。. 2. 論者認為，仲介人之報告締約機會或媒介訂約，性質上乃處理自己事務，且獲取報酬之條件與 費用支出的實務運作等均與委任契約有別，故應將不動產仲介契約解為類似買賣締約機會特質之 交易性契約，而應適用居間法理。參閱曾品傑，不動產仲介法之實務問題，全國律師，15 卷 12 期，頁 6-9，2011 年 12 月。 15 .
(28) 第二章. 我國不動產經紀業者之資訊提供實態與規範. 二、視約定處理事務之內容而定 另有認為，不動產仲介雖與居間性質相近，然仍與典型之居間契約有 間3，故屬非典型契約，在立法予以規範前，可類推適用民法相關規定以明 雙方權利義務，至於應類推適用何種契約之規定，則依交易當事人與仲介 業者所約定處理事務之內容決定： 論者認為，若屬不動產仲介之「基本型4」，即不動產仲介業者只向當 事人報告訂約機會、或介紹買賣雙方訂立契約，而無代為處理其他事務之 情形，應類推適用居間契約相關規定；如為不動產仲介之「混合型」，即. 政 治 大. 除了上述事務以外，仲介業者又代為處理其他事務，如代收定金、代為斡. 立. 旋買賣條件、代為辦理所有權移轉登記等，則在處理事務超越居間範圍之. ‧ 國. 學. 部分，應類推適用委任之規定5，惟因不動產仲介性質而另有習慣或契約另 有約定者，不在此限6。. ‧. sit. y. Nat. 另有認為，仲介契約依個案情形乃兼具居間、委任7、代理8、使者9性 3. n. al. er. io. 例如居間契約之報酬請求權，係以「居間之契約因其報告或媒介而成立」為其要件（民法第 568 條第 1 項參照），然而不動產仲介實務上關於報酬之約定，多係履約完畢始得全部請求，甚且， 買賣契約之解除或不履行，亦可能影響仲介業者之報酬請求權，因此不動產仲介契約並非典型之 居間契約，而係屬類似居間之無名契約，應類推適用居間之規定。參閱謝哲勝，不動產仲介的法 律關係與斡旋金的法律效力，人文及社會科學集刊，10 卷 1 期，頁 90，1998 年 3 月。 4 所謂基本型，即係指民法第 565 條規定之「報告居間」 （僅為他方報告訂約機會） 、 「媒介居間」 （受契約雙方當事人委託，僅擔任訂約之媒介，而介紹雙方訂立契約）之居間契約基本態樣。 5 例如關於委任法律關係中事務處理之必要費用，民法第 545 條規定： 「委任人因受任人之請求， 應預付處理委任事務之必要費用。」論者認為，在不動產仲介之情形，仲介業者因向賣方斡旋締 約條件之必要，而請求買方預付費用，於斡旋成立時作為定金之用，依本條規定即屬有據。參閱 謝哲勝，同前揭註 3，頁 98。 6 謝哲勝，同前揭註 3，頁 90-92。 7 論者認為，目前不動產仲介業之經營實務上，在簽訂「委託銷售契約書」時，通常約定「如仲 介成交前因非可歸責於受託人之關係而終止契約時，受託人仍可請求已處理部分之報酬」，該約 定即民法第 548 條第 2 項（委任關係終止的報酬請求）之明文，就此觀之，仲介契約關於報酬之 請求，係以委任相關規定為依據。參閱何邦超、林永汀，不動產仲介法律實務，永然文化出版， 頁 96、101，1991 年 8 月。 8 為效率促成不動產買賣交易，部分不動產仲介業者遂在「委託銷售契約書」的條款內，載明可 代替委託人（即賣方）收受定金，或在「委託代尋不動產契約書」的條款內，載明可代替委託人 （即買方）給付定金，此類由仲介業者代為支付或收受定金（甚至買賣各期款項、不動產所有權 狀、委託代書辦理所有權移轉登記……等事項）之業務態樣，即係交易當事人賦予業者代理權限， 而由業者代理簽訂不動產買賣契約、甚至代為辦理後續履約相關事宜，使仲介法律關係亦有適用 民法代理規定之餘地。參閱何邦超、林永汀，同前註，頁 65-66。. Ch. engchi. 16 . i n U. v.
(29) 第二章. 我國不動產經紀業者之資訊提供實態與規範. 質之混合契約；實務晚近見解則認為，仲介契約並非單純之居間契約，而 屬兼具居間、委任性質之混合契約，例如最高法院 99 年度台上字第 1357 號判決謂： 「…末查兩造不爭執被上訴人係經信義房屋之居間仲介，向甲○○等 人購買系爭不動產，是依不動產經紀業管理條例之規定，信義房屋有向被上訴人 解說系爭不動產之義務。且依社會一般交易習慣，係經由房屋仲介業者買賣房屋 者，係可藉由仲介業者設計之履約過程及其對於不動產相關事務之專業知識以進 行交易，故信義房屋既為不動產經紀業者，非僅為報告交易之資訊而為買賣雙方 之媒介。是以，被上訴人主張其與信義房屋間，就系爭不動產之產權調查部分有. 政 治 大 非可採。」 （粗體底線為筆者加註）可資參照。 立. 委任關係存在，係屬有據。信義房屋辯稱其與被上訴人間並無委任關係云云，係. ‧ 國. 學. 三、本文見解. ‧. 本文認為，前述論者所稱仲介契約具有代理、使者之性質，實已包含. Nat. sit. y. 於委任或居間之契約履行內容當中，蓋關於代理權之授與、或作為使者傳. er. io. 達本人已決定之意思表示，僅係契約履行之方式，並非在契約定性之層次. n. al 所探討對象，故仲介契約之性質，仍應從相類似之有名契約，即前述居間、 iv 委任契約加以觀察。. Ch. n U engchi. 由於不動產仲介提供服務之內容漸趨多樣化，關於仲介契約之性質， 實無法以單一有名契約一概而論。從實務運作觀之，根據內政部頒布之〈不 「買賣成交者，受託 動產委託銷售契約書範本10〉第 5 條（服務報酬）規定， 9. 論者指出，不動產仲介係屬不動產買賣的介紹人，即立於中間立場為買賣雙方傳達意思，而達 成締結買賣契約之目的，此與「使者」係傳達意思的機關性質類似。又所謂使者，係傳達或表示 本人業已決定的意思表示，性質上係屬本人的使用人或執行人，無須自己作出意思表示，故不必 有行為能力；倘若意思表示有錯誤、詐欺、脅迫、善意或惡意等情事，應就本人決之，乃有別於 代理法律關係。參閱何邦超、林永汀，同前揭註 7，頁 99-101。 10 民國 86 年 6 月 14 日訂頒、民國 92 年 6 月 26 日公告修正，參見內政部網站，不動產資訊平台， 契約書範本（http://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0301.aspx）序號 23（最後瀏覽日期：2016 年 7 月 31 日） 。除了以出賣人與仲介業者為規範對象之上開委託銷售契約書範本，目前關於規範買 受人與仲介業者之〈不動產委託承購契約書範本〉，也在草案研議階段，草案內容（民國 101 年 17 .
相關文件
2.範疇：從生產及銷售建築產品的企業經營觀 點，界定「不動產」是一種可以投入要素及運
美國許多城市也有少數族裔的社區存在，如 黑人區、唐人街、義大利人區，這種少數族
企業 指單一的法律實體 具有組織主權及擁有運用資源的決策權 在一個或多個地點從事經濟活動。當 同機構單位存在於 同一地點 但只要每一個機構單位
4.涉及一個以上機關權責事項，除本機關權責部 分積極處理外，並主動協調相關機關，配合辦
在世界人權宣言第二條提到：「人人有資格享受本宣言所載的一切權利和 自由，不分種族、膚色、性別、語言、宗教、政治或其他見解、國籍或社 會出身、財產、出生或其他身分等任何區別……」.. 除了美國有種族歧視的問題外，你還知道哪些地方曾發生過種族歧視
Google Image Search... Youtube
小一至小三 1.對知識產權有基本的認識， 例如明白何謂版 權。 2.開始注意如何安全、 正確和健康地使用互聯 網。..
In 2013, the author and an associate professor of Faculty of Education at the University of Hong Kong jointly published a paper in Gifted and Talented
