第三章 日本宅地建物交易業者之資訊提供義務依據
第一節 資訊提供義務之規範依據
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位、協助當事人交易」之不動產交易業者為探討對象，故接下來關於日本 宅建業者義務及責任之檢討，其中所稱業者與買方「有契約關係」者，係 指業者為媒介促成買賣而與買方成立之「仲介契約」，而非業者自為當事 人與買方成立之買賣契約，先予敘明。
本章以下首先檢討賦予宅建業者資訊提供義務之規範，即業者提供資 訊予買方所負注意義務，有如何之法定要求；其次根據業者與買方有無契 約關係，分別情形檢討業者應負之資訊提供義務依據、及其具體內涵。
第一節 資訊提供義務之規範依據
第一項 民法及消費者契約法
關於契約締結過程之資訊提供義務，日本民法雖無明文，然考量個別 交易之當事人間，可能存在資訊質量、資訊處理能力等落差，倘若未採取 措施彌補此落差，而仍強調資訊之收集、分析乃買方（資訊劣位者）責任，
並貫徹契約拘束力（即自己責任原則），則有失交易公平，而有違民法第 1 條第 2 項之誠信原則，因此，判決例在個案存在上開資訊落差之情形，多 根據誠信原則肯認上開義務5，此外，特別法亦有課予資訊優位者應提供適 當資訊予資訊劣位者之義務規定6。
其中，以經營事業的業者作為規範對象之消費者契約法，在本文所檢
5 例如，神戶地裁姬路支部平成 13 年（2001 年）1 月 15 日判決（判例タイムズ 1085 號，242 頁），即考量該案銷售金融商品之業者相對於買方係處於資訊優勢地位，然其從業人員在勸誘締 約時未向買方充分告知系爭金融商品之性質及風險，致買方受有損害，即違反其在締約前應負之 資訊提供義務。
6 例如特定商業交易法（訪問販賣、通訊販賣、電話勸誘、連鎖販賣等業者對於受勸誘之顧客）、 消費者契約法（經營事業之業者對於消費者）、金融商品販賣法（銷售金融商品之業者對於打算 購入之買方）等。
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力進行必要調查等方式，在銷售前已有相當程度之了解，相較於打算購買 不動產之買方，自然處於資訊優勢地位，職是，在買方決定締結買賣契約 前，宅建業者至少應基於誠信原則，提供物件相關交易資訊予買方，使其 盡可能獲取充分正確之資訊，以為締約與否之參考。然而，單以誠信原則 作為業者負有資訊提供義務之依據，尚無法明確其義務內涵，亦難充分詮 釋宅建業者介入不動產交易、影響當事人締約決定所擔任之重要角色，因 此，本文以下即從「宅建業法」此一規範宅建業者之特別法，探求宅建業 者資訊提供義務更具體之內容。
第二項 宅建業法
由於不動產經濟價值甚高，一般當事人為兼顧交易之謹慎與效率，多 仰賴經驗豐富且具備相關專業之宅建業者尋找交易相對人、及提供物件資 訊。為規範此類業者之業務執行，日本遂於 1952 年制定公布宅建業法，
依據第 1 條規定，該法之立法目的，係透過對於經營宅地建物交易業之業 者實施執照制度等方式，對該事業進行必要管制，在確保其業務正當運作 與宅地、建物交易之公正的同時，期能促進宅地建物交易業健全發展，從 而達到保護買方等人之利益、以及宅地與建物流通之順暢等目標。
第一款 資訊提供義務相關規範
壹、重要事項說明義務（第 35 條）
宅建業法第 35 條規定，宅建業者自為買賣、互易，或從事買賣、互 易或租賃之代理或媒介的場合，在買賣、互易或租賃契約成立前13，宅地
13 宅地建物交易士研習實務建議，為使相對人充分理解該物件與交易條件，並仔細考慮後始決定 締約，重要事項之說明時點應盡可能提前，在「交易物件已有一定程度特定之時」即應進行重要
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（http://www.mlit.go.jp/common/001097611.pdf 最後瀏覽日期：2016 年 7 月 31 日）
23 為確保賣方瑕疵擔保責任之履行，宅建業者依國土交通省令規定可選擇採行之措施，包括：保 證保險契約或責任保險契約之締結、委託投保保證保險或責任保險契約之締結、委託銀行等連帶 保證契約之締結、或依「特定住宅瑕疵擔保責任之履行確保相關法」第 11 條第 1 項提存住宅販 賣瑕疵擔保保證金。（宅建業法施行規則第 16 條之 4 之 2 參照）
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內容差異，在不同場合依行政命令規定之應說明事項24（第 14 款）。
（三）分期付款銷售時應追加說明之事項（第 35 條第 2 項）
倘若宅建業者對於特定不動產擬採分期付款銷售之方式，則除前述關 於物件本身、或交易條件相關資訊以外，分期付款與一般交易之異同、分 期付款應如何進行等資訊，對於買方而言，亦屬需事先知悉之重要事項，
俾決定是否同意此付款方式進行交易。本項即針對分期付款銷售場合應額 外說明之事項，規定有：現金販售價格（移轉不動產所有權時即受領其全 額價金情形之價格）、分期付款銷售價格25、至移轉不動產所有權時應支付 之數額26，以及後續各期款項數額暨其支付時期與支付方法。
（四）業者出售宅地建物信託受益權時應說明之事項（第 35 條第 3 項）
宅建業法第 35 條第 3 項，針對宅建業者信託自己所有之不動產，並 銷售該信託受益權之場合，明文規定宅地建物交易士在買賣契約成立前，
至少應就下述事項，向有意購買之相對人交付書面並說明之：該信託財產 上現存登記權利之種類、內容以及登記名義人或所有人姓名；依都市計畫 法、建築基準法或其他法令規定對於該信託財產之限制概要；私有道路負 擔相關事項；飲用水、電力與瓦斯供給設備、以及排水設備之鋪設狀況；
若是未完成物件，其工程完成時之形狀、構造及其他依國土交通省令規定 事項；若是區分所有建物，其座落基地之權利種類等依國土交通省令規定 之事項；其他經考量買賣相對人之利益保護必要性，而依國土交通省令規
24 依據本款由省令規定之其他應說明事項，主要聚焦於宅地、建物的租賃關係。此係由於租賃契 約有別於買賣、互易而屬繼續性契約關係，有其固有之交易重要事項（例如承租時宅地建物使用 用途之限制、契約終止時租金之結算、宅地租賃關係終了後建物之拆除等事項），故在此就租賃 作較完整規範，以期重要事項說明制度之合理化。參閱財団法人不動産流通近代化センター，同 本章前揭註 16，頁 265-266。
25 分期付款價格所以需與現金銷售價格並列作為應說明事項，主要係為使買方知悉業者採取分期 付款時，因提供買方信用而展延部分價金之清償期，相對地該物件價格將比全額一次性支付者高 出多少（即價格調漲之程度）。參閱財団法人不動産流通近代化センター，同本章前揭註 16，頁 270。
26 此即所稱購置不動產之頭期款（日文原文：頭金），同前註。
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利關係等資訊，僅以口頭說明不易使其理解，故應先交付載有重要事項之 書面，使擬交易之相對人有事先瀏覽內容的機會，再由宅地建物交易士進 行說明。又所謂說明，非僅依照重要事項說明書所列事項逐條朗讀，質言 之，為使擬交易之人盡可能獲得充分之交易上重要資訊，據以作成締約與 否之判斷或意思決定，重要事項之說明應使其達到「可以理解」的狀態，
即不僅使其免於誤解或誤認，更應就契約內容、交易條件等資訊，充分深 化其理解，如此始為說明義務之適當踐行。
貳、禁止對於交易事項故意不告知事實、或為不實告知（第 47 條第 1 款）
宅建業法第 47 條第 1 款禁止者，係業者為勸誘相對人締結契約、或 為妨礙相對人撤回要約、解除契約或行使交易所生債權，而對於若干事項
「故意不告知事實、或故意告知不實資訊」之行為。此處受規範之告知事 項，共有四種：
一、第 35 條（重要事項之說明）第 1 項各款或第 2 項各款所揭事項 第 1 項為一般交易場合應說明之重要事項、第 2 項則為分期付款銷售 場合應追加說明之重要事項。
二、第 35 條之 2（營業保證金提存處所等相關說明）各款所揭事項 除營業保證金提存處所及所在地以外，業者如為宅地建物交易業保證 協會之社員，也應說明其為社員、保證協會之名稱、其事務所所在地、以 及清償業務保證金之提存處所及其所在地，使交易相對人清楚知悉其債權 之保全相關資訊。
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三、第 37 條（契約書面之交付）第 1 項各款或第 2 項各款（第 1 款除外）
契約書面應載事項
宅地建物買賣、互易等契約成立後，業者應立即就契約後續履行（例 如價金支付時間與方法、不動產移轉占有與申請移轉登記之時間、解除契 約、貸款斡旋、損害賠償額預定或違約金約定、瑕疵擔保責任等）相關資 訊作成書面，並交付契約當事人。
四、前三種以外，其他不得故意隱瞞或告知不實內容之資訊
諸如不動產之所在、規模、構造性質、現在或將來利用之限制、環境、
交通便利性、價金等對價金額或支付方法及其他交易條件、以及該業者或 交易關係人之資力、信用等，對於交易當事人之判斷足以產生重要影響之 事項，均屬之。
由上可知，宅建業法第 35 條應說明之重要事項，同受第 47 條第 1 款
「不得故意隱瞞或告知不實資訊」之規定所規範，因此，宅地建物交易士 在履行第 35 條說明義務之過程中，不僅須以重要事項說明書解說，使相 對人知悉、理解其內容，對於資訊揭露是否充分、以及資訊真實與否，亦
「不得故意隱瞞或告知不實資訊」之規定所規範，因此，宅地建物交易士 在履行第 35 條說明義務之過程中，不僅須以重要事項說明書解說，使相 對人知悉、理解其內容，對於資訊揭露是否充分、以及資訊真實與否，亦