第二章 我國不動產經紀業者之資訊提供實態與規範
第一節 不動產經紀業者之不實資訊提供
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第二章 我國不動產經紀業者之資訊提供實態與規範
本章將以我國經紀業者提供不實資訊之紛爭實態與相關規範之檢討 為中心，第一節首先介紹經紀業者在交易實務上所扮演角色，即業者與交 易當事人形成如何之法律關係，其次，分就不實資訊當事人之關係（紛爭 主體）、及業者提供不實資訊之方式（行為態樣），提示交易上常見紛爭型 態，而在紛爭發生時，欲判斷業者是否應就不實資訊負責，應先檢視有無 可資適用之法規範，以認定業者在提供資訊過程有無注意義務之違反，因 此第二節即臚列適用於經紀業者之資訊提供義務與責任相關法律規定、行 政規範，並針對規範內容加以檢討。經介紹不實資訊紛爭實態、以及資訊 提供相關法規範之後，第三節即分就「資訊提供義務之依據」、「資訊提供 義務之履行」、「不實資訊之法律效果」三面向，透過判決說明實務上判斷 經紀業者不實資訊責任成立與否之相關見解，並提出本文接下來擬進一步 檢討之問題。
第一節 不動產經紀業者之不實資訊提供
第一項 何謂不動產經紀業者
我國不動產交易多透過經紀業者以「媒介雙方當事人」或「代理其中 一方」之方式，輔助進行交易條件磋商、締約、履約等事宜而促成。按不 動產經紀業管理條例（以下簡稱「管理條例」）之定義1，不動產經紀業可 分為「從事仲介業務」與「從事代銷業務」二類型。所謂仲介業務，係指 從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務者；而代銷業務，則係指
1 管理條例第 4 條第 5、6 款參照。
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受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務者。以下即 依管理條例之分類，就從事仲介業務者（下稱仲介業者）、及從事代銷業 務者（下稱代銷業者）與交易當事人之法律關係，分別輔以學說、實務相 關見解說明之。
第一款 媒介雙方當事人之仲介業者
實務上，仲介業者主要從事不動產交易之媒介，諸如為交易當事人尋 找合適締約相對人及物件、並居中磋商締約條件之細節等，為明確其處理 之事務內容及雙方權利義務，仲介業者與買、賣雙方之間均可能存在契約 關係。詳言之，出賣人為便於效率出售物件，常與仲介業者成立「委託銷 售」契約，該契約成立後，通常由出賣人以書面或口頭告知委售物件之現 況，經業者彙整、製作不動產說明書，再根據該書面流通並介紹物件資訊，
以尋找有意願購買之買方；另一方面，有意購買不動產之買方，為獲取充 分物件資訊、或尋求與賣方進一步議約磋商，也常委託專業且經驗豐富之 仲介業者，找尋符合自身需求之物件、並由業者作為溝通橋樑代向賣方交 涉締約條件等，此時雙方之間關於事務處理內容及報酬給付條件等事項也 可能達成合意，而成立「委託承購」契約。因此，仲介業者與交易當事人 之契約性質為何、契約成立時點等問題，即攸關雙方權利義務之內容，本 文以下分別檢討。
壹、仲介契約之定性
仲介業者與交易當事人成立之契約，其內容多係約定「業者應處理媒 介相關事務，並在促成買賣締約或其他條件成就時，得請求事務處理之報 酬」等，雖從媒介、事務處理、報酬獲取等特質觀之，似具居間、委任、
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承攬等有名契約之特性，然「仲介」仍非民法明定之契約類型，是關於不 動產仲介契約之性質，現行法架構下尚應透過解釋予以認定。對此問題，
實務、學說在定性檢討上，係考量仲介業之交易常態，而聚焦於民法有名 契約當中「居間」、「委任」規定之適用或類推適用：
一、居間契約說
民法第 565 條規定，「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之 機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」，據以將仲介契約解為居間契約 者，以最高法院 79 年度台上字第 579 號判決為代表。本案係出賣人委託 建設公司代理銷售某區分所有建物、連同座落基地應有部分暨停車場車 位，雙方針對系爭委託代理銷售契約究應適用民法「居間」或「委任」之 規定，以明各自權義關係乙節有所爭執，判旨稱：「查依民法第五百二十九 條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委 任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之 媒介，他方給付報酬之契約而言（民法第五百六十五條）。是居間契約為勞務給 付契約之一種，其與委任契約不同者(一)居間之內容限於他人間行為之媒介，且 以有償為原則。(二)居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。
(三)所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第五百六十八條），從而居間 契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用。原審未就兩造所訂契約詳細勾 稽，辨別是否具有居間契約之性質，徒以契約文字均稱『委任』或『受任』即判 斷為委任契約，已欠允當」（粗體底線為筆者加註），晚近亦有論者同此見解，
認為仲介契約性質上較接近於居間契約2。
2 論者認為，仲介人之報告締約機會或媒介訂約，性質上乃處理自己事務，且獲取報酬之條件與 費用支出的實務運作等均與委任契約有別，故應將不動產仲介契約解為類似買賣締約機會特質之 交易性契約，而應適用居間法理。參閱曾品傑，不動產仲介法之實務問題，全國律師，15 卷 12 期，頁 6-9，2011 年 12 月。
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質之混合契約；實務晚近見解則認為，仲介契約並非單純之居間契約，而 屬兼具居間、委任性質之混合契約，例如最高法院 99 年度台上字第 1357 號判決謂：「…末查兩造不爭執被上訴人係經信義房屋之居間仲介，向甲○○等 人購買系爭不動產，是依不動產經紀業管理條例之規定，信義房屋有向被上訴人 解說系爭不動產之義務。且依社會一般交易習慣，係經由房屋仲介業者買賣房屋 者，係可藉由仲介業者設計之履約過程及其對於不動產相關事務之專業知識以進 行交易，故信義房屋既為不動產經紀業者，非僅為報告交易之資訊而為買賣雙方 之媒介。是以，被上訴人主張其與信義房屋間，就系爭不動產之產權調查部分有 委任關係存在，係屬有據。信義房屋辯稱其與被上訴人間並無委任關係云云，係 非可採。」（粗體底線為筆者加註）可資參照。
三、本文見解
本文認為，前述論者所稱仲介契約具有代理、使者之性質，實已包含 於委任或居間之契約履行內容當中，蓋關於代理權之授與、或作為使者傳 達本人已決定之意思表示，僅係契約履行之方式，並非在契約定性之層次 所探討對象，故仲介契約之性質，仍應從相類似之有名契約，即前述居間、
委任契約加以觀察。
由於不動產仲介提供服務之內容漸趨多樣化，關於仲介契約之性質，
實無法以單一有名契約一概而論。從實務運作觀之，根據內政部頒布之〈不 動產委託銷售契約書範本10〉第 5 條（服務報酬）規定，「買賣成交者，受託
9 論者指出，不動產仲介係屬不動產買賣的介紹人，即立於中間立場為買賣雙方傳達意思，而達 成締結買賣契約之目的，此與「使者」係傳達意思的機關性質類似。又所謂使者，係傳達或表示 本人業已決定的意思表示，性質上係屬本人的使用人或執行人，無須自己作出意思表示，故不必 有行為能力；倘若意思表示有錯誤、詐欺、脅迫、善意或惡意等情事，應就本人決之，乃有別於 代理法律關係。參閱何邦超、林永汀，同前揭註 7，頁 99-101。
10 民國 86 年 6 月 14 日訂頒、民國 92 年 6 月 26 日公告修正，參見內政部網站，不動產資訊平台，
契約書範本（http://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0301.aspx）序號 23（最後瀏覽日期：2016 年 7 月 31 日）。除了以出賣人與仲介業者為規範對象之上開委託銷售契約書範本，目前關於規範買 受人與仲介業者之〈不動產委託承購契約書範本〉，也在草案研議階段，草案內容（民國 101 年
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告（http://www.taiwanhouse.org.tw/a/blogs/show/35736 最後瀏覽日期：2016 年 7 月 31 日）。11 前註〈不動產委託承購契約書範本〉草案第 10 條亦規定，買方在與賣方簽訂買賣契約後，應
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託處理仲介事務，應以善良管理人之注意為之（第 1 項）、業者應隨時依 委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況（第 6 項）、業者可透過當事人之 授權，在買賣契約成立後，代理收受買方支付之定金，並儘速轉交賣方（第 7 項、第 8 項），該等規定之依據，可求諸民法第 535 條（委任人之注意義 務）、第 540 條（委任人關於委任事務進行之報告義務）、第 531 條（委任 事務代理權之授與）、第 541 條（受任人收取金錢等之交付義務）；又，關 於銷售過程支出之費用，原則上固不得請求償還，然依前開範本第 10 條
（委託人終止契約之責任）規定：「如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事 由而終止時，委託人應支付受託人必要之仲介銷售服務費用，本項費用視已進行 之委託期間等實際情形，由受託人檢據向委託人請領之。但最高不得超過第五條 原約定服務報酬之半數」，即在特定情況之下仍例外允許業者請求。
綜上，本文認為，仲介契約依現行交易實務運作，乃屬兼具居間與委 任特性之混合契約，在契約未明文約定之情形，應區別個案爭議之事項，
類推適用居間或委任相關規定，例如關於報酬請求權之發生與否、業者是 否履行對於當事人之資訊提供義務等，本文認為應參酌居間規定判斷之；
類推適用居間或委任相關規定，例如關於報酬請求權之發生與否、業者是 否履行對於當事人之資訊提供義務等，本文認為應參酌居間規定判斷之；