第三章 日本宅地建物交易業者之資訊提供義務依據
第三節 宅建業者對於第三人之資訊提供義務
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第三節 宅建業者對於第三人之資訊提供義務
宅建業者對於仲介契約相對人，依其專家之身分，負有自主性之資訊 提供義務，已如前述，然而，對於無仲介契約關係之第三人，業者與其接 觸之過程縱有提供資訊，是否即無須就資訊內容負擔任何注意義務？對 此，實務向來強調業者縱與該第三人未成立契約關係，在提供資訊時仍應 負一定程度之注意義務，以保障其交易安全。
關於宅建業者與無契約關係之人的接觸，交易實務上，常見有「業者 僅受出賣人或出租人一方委託，而將物件相關資訊提供予他業者，他業者 再轉知買方或承租人」（本節係以前者作為檢討對象，以下簡稱「未受直 接委託之業者」）、以及「宅建業者將不動產銷售業務委託其他宅建業者代 為處理，由後者向買方推銷物件」（本節係以後者作為檢討對象，以下簡 稱「銷售代理業者」）二種類型。本文以下即針對該二類型，以兩則上訴 至最高法院之案例（以下簡稱「假出租案」與「防火門案」），分別介紹「未 受直接委託之業者」與「銷售代理業者」對於無契約關係第三人應負擔相 當注意義務之實務見解。
第一項 未受直接委託之業者的注意義務（假出租案）
關於未受買方（或承租人）直接委託之業者，在執行仲介業務時，對 於買方（或承租人）應負擔如何注意義務之問題，以最高裁昭和 36 年（1961 年）5 月 26 日判決表示之見解，具有作為先例參考之代表性85。茲將本案 事實、上訴人主張與法院見解摘要如下：
85 論者指出，宅建業法制定之後，不動產仲介業者介入交易行為產生糾紛之訴訟事件所在多有，
關於仲介業者之注意義務，下級法院雖屢在個案中具體認定，然而本判決乃最高法院首次對此問 題表示見解者。再者，本判決亦針對無委託關係之當事人提出了新的問題，具有作為先例之重大 意義。參閱明石三郎，不動產仲介契約論，信山社，頁 249，1994 年 11 月。
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第一款 本案訟爭緣起
A 企圖將 B（居住於山形市）所有之土地（位於東京都內）出租予他 人詐取租金，遂偽造 B 的印鑑證明，以 B 自稱，而委託宅建業者 Y1（一審 共同被告、三審上訴人）仲介該地之租賃事務。Y1 經確認該地並無擔保權 或租賃權等權利之設定後，雖前往探訪 A 投宿之處，並發現 A 實際上未居 住於該處，然而並未深入探究 A 之身分。另一方面，透過 Y1 介紹而得知 該土地招租資訊之宅建業者 Y2（一審共同被告、二審上訴人），早已接受 欲承租他人土地之 X（原告）的委任，提供仲介租賃物之服務。Y2 陪同 X 實際檢視該地後，X 頗為屬意，X 和 Y2 即透過 Y1 之介紹，與佯稱為 B 之 A 見面商談。Y2 雖曾懷疑 A 所提供之年齡、住所等資訊，卻輕信 A 的搪塞之 詞而未深入追究。又，Y2 也未要求 A 提出土地所有權之權利證明等文件，
徒憑 A 提供之印鑑證明與印鑑，遽認 A 為 B 本人而將該土地之租賃資訊介 紹予 X。嗣後雙方達成合意而締結 B（A 冒用其名義）與 X 之租賃契約時，
Y1 並以見證人之身分於契約上簽名蓋章。其後，X 透過 Y2 交付權利金合 計 30 萬日圓，悉數遭 A 詐取。X 爰以 Y1、Y2 為共同被告訴請損害賠償。
第二款 歷審法院見解、上訴人主張
壹、第一審法院見解
一審判決認為須負責者僅有受 X 委任之 Y2，從而判命 Y2 應負 30 萬日 圓加計利息之賠償責任，Y1 則不須負責。
嗣後原告 X 不服上訴第二審，主張伊與 Y1 間雖無委託仲介之關係，
惟 Y1 介紹 A 與伊商談，致使伊誤信 A 為 B，對於損害之發生具有直接原因，
且 Y1 既身為宅建業者，對於無委任關係之人亦應本於信義誠實原則負擔
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注意義務。另一方面，業者 Y2 亦不服上訴第二審，主張土地所有人之調 查義務係專屬於出租人委任之業者 Y1，而否認自己之責任。
貳、第二審法院見解86
二審法院除駁回 Y2 上訴，再次確認其責任外，同時撤銷對於 Y1 之一 審判決，改為肯認 Y1 之賠償責任，其理由如下：「經許可登錄之宅地建物交 易業者，關於不動產仲介相關之交易，係屬具有專門知識與經驗者，除了委任人 以外，一般第三人亦本於信賴，而期待透過業者之介入，使交易不發生失誤，是 以鑑於此社會性要求，宅建業者對於委任人基於準委任關係而負有善良管理人注 意義務，固不待言，然對於雖無直接委託關係，但信賴業者的介入而從事交易之 第三人，仍應本於信義誠實原則，格外注意標的不動產之瑕疵、權利人之真偽等 資訊，負有避免因交易上過失致生不測損害之業務上一般性注意義務。苟因該注 意義務有所懈怠，致使信賴業者專業而從事交易之人蒙生損害者，應依一般侵權 行為之原則負賠償責任，始為相當。」（粗體底線為筆者加註）
二審之後，僅 Y1 不服上訴第三審，其上訴理由摘要如下：
一、注意義務之根據
宅建業者對於仲介契約委任人應負之善良管理人注意義務，係基於民 法第 656 條、第 644 條之適用，而非僅因身為宅建業者之地位所由生。質 言之，宅建業者雖具有專門知識經驗，然並非為公益奉獻者，從而僅應為 有契約關係之委任人處理受任事務而獲取報酬。如對於無委託關係之第三 人，只因身為業者而當然負有責任，如此解釋有失公允。
86 東京高裁昭和 32 年（1957 年）11 月 29 日判決，明石三郎，同本章前揭註 45，頁 209。
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二、宅建業法規定之解釋
誠然，宅建業法第 13 條規定，「宅建業者對於委任人及其他交易關係人，
應本於信義原則誠實履行其債務87」，惟不應據以將該規定解為對於無委託關 係之一般第三人，仍負有特別之業務上注意義務的法律依據。該規定所稱 之「其他交易關係人」，應限於以該不動產業者與委任人之委託關係為前 提之下所發生交易之關係人，從而欠缺任何委託關係之一般第三人，非屬 該規定保障之對象。
三、職業性質與其他專家之差異
宅建業者與律師、醫師等專門職業者迥異，亦即業者僅須登錄即可自 由開業，非如律師、醫師等經特別資格考試合格始獲許可營業，且其業務 內容僅是接受民眾委託而介入私人間不動產交易行為，如此仍被課予保障 不動產交易安全之社會責任，對業者而言過於苛酷，並不妥當。
参、第三審法院見解88
最高法院駁回 Y1 上訴，判決理由謂：「原審判決所認不動產交易業者對 於無委託關係之第三人應負之業務上注意義務，並非要求業者對於所有一般第三 人均須負有注意義務，易言之，業者須本於信義誠實原則，負擔確認權利真偽等 業務上一般性注意義務之對象，係雖與業者無直接委託關係，但卻基於信賴業者 介入而從事交易之一般第三人。觀諸本案 Y1 身為宅建業者，不僅將本件租賃物 介紹予同業 Y2，亦誤認 A 為真正所有人而介紹 X 與之會面商談，接著，僭稱為 真正所有人之 A 與 X 合意成立租賃關係的契約書上，Y1 也以見證人身分簽名蓋
87 此為舊法規定，修正後將條文移至第 31 條，內容亦作部分修正。現行法第 31 條第 1 項：「宅 地建物交易業者應本於信義原則，對於交易關係人誠實執行其業務」。詳言之，修法前對於保障 對象區分為與業者存在契約關係之委任人和其他交易關係人，修法後未作此區分，一律稱為交易 關係人；此外，關於應誠實執行之對象，亦將「債務」改成「業務」，在用語上作了修正。
88 最高裁昭和 36 年（1961 年）5 月 26 日判決，判例時報 261 號，21 頁。
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章，致使 X 誤信 A 確為土地所有人而受有損害，X 自屬信賴 Y1 介入而從事交易 者，其縱與 Y1 無契約關係，仍不解免 Y1 之業務上一般性注意義務。」（粗體 底線為筆者加註）
第三款 判決評釋
壹、舊宅建業法第 13 條（即現行法第 31 條第 1 項，以下簡稱本條）之規 範性質
舊宅建業法第 13 條規定：「宅建業者對於委任人及其他交易關係人，應 本於信義原則誠實履行其債務。」本案訴訟進行過程中，宅建業者 Y1 雖於上 訴第三審之理由中，主張無委託關係之第三人應排除於本條規定之保障對 象以外，然而最高法院對於本條規範之性質為何、保障對象應如何界定，
並未敘及。論者有認為，一般而言，觀察宅建業法之立法經過，本條規定 僅係對於宅建業者行政取締上的一種訓示性規定89，本判決似亦採此見解
90。惟另有論者認為，既有如此明確的規範，即不應解為僅有精神性、象 徵性之意義，相反地，吾人應思考者係，由於本條係適用於宅建業者，考 量其並非公務員，即其執行業務非為公益目的而奉獻，故在界定本條保障 之「交易關係人」範圍時，不宜恣意擴張解釋，而應綜合參酌不動產交易 業固有之法律性質、交易實態乃至於法律意識等因素，適當運用本條規 定，始為妥當91。晚近更有論者認為，在宅建業者違反重要事項說明義務
89 採此見解之論者認為，本條立法目的僅在於對業者執行業務時之心理準備作抽象性宣言，尚難 以本條規定，作為業者對於一般第三人特別之業務上注意義務的根據。相關說明參閱倉田卓次，
最高裁判所判例解說 民事篇（昭和 36 年度），法曹会，頁 209，1973 年；山川一陽，不動産取 引と不動産仲介業者の責任—調査・告知義務違反をめぐる判例を中心として，載：半田正夫教 授還暦記念論集，法学書院，頁 392，1993 年 2 月。
90 明石三郎，同本章前揭註 85，頁 253。
91 明石三郎，同前註。
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時，本條係關於誠信原則之規定，可作為賦予私法上效果之根據92，再次 肯認並強調本條的規範功能。
時，本條係關於誠信原則之規定，可作為賦予私法上效果之根據92，再次 肯認並強調本條的規範功能。