第三章 日本宅地建物交易業者之資訊提供義務依據
第一節 資訊提供義務之履行
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第四章 日本宅地建物交易業者之資訊提供義務 履行與責任
經第三章檢討可見，宅建業者對於身為仲介契約相對人之買方、或無 契約關係之買方，均應依宅建業法規定、本於誠信原則，在締約前針對交 易重要資訊進行調查確認，並向買方說明、建議，不得隱瞞事實或告知不 實資訊，凡此可謂宅建業者資訊提供義務之核心內涵。本章以下即進一步 就該義務之具體履行方式、及探求義務界限之履行程度相關問題，提示若 干實務案例加以探討；其次再觀察業者於個案未履行資訊提供義務時，法 院關於不實資訊責任成立之要件判斷、責任範圍等如何認定。
第一節 資訊提供義務之履行
第一項 履行方式
關於宅建業者對買方之資訊提供，最直接涉及者即宅建業法第 35 條、
第 47 條第 1 款規定之「締約前針對物件及交易條件等重要事項之說明」
及「就重要事項不得隱瞞事實或告以不實資訊」。又，所謂重要事項，除 上開第 35 條例示之內容外，是否仍有其他應說明、揭露予買方知悉之事 項？此涉及「重要事項」之個案認定，有無判斷標準可資依循，亦值觀察。
本文以下即透過宅建業者重要事項說明義務之相關實務見解，探討業者在 具體個案上應如何履行其資訊提供義務。
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具體內容之說明，一併釐清買方是否可興建其計畫之建物。然而，本件締約前，
Y 帶領買方參觀系爭土地時，除向買方告以『興建總面積 100 平方公尺的房屋並 無問題』，就該地所受法令限制，僅說明該地位於『建蔽率 80﹪、容積率 300﹪、
第 2 種高度地區』之區域內，至於限制內容則未作具體說明，也未交付相關資料，
致買方在購地前無從知悉其在該地無法興建計畫之建物。因此，Y 違反仲介契約 之說明義務，而應對買方負債務不履行責任。」（粗體底線為筆者加註）
本件關於系爭不動產所受法令之限制，固屬宅建業法第 35 條第 1 項 第 2 款規定應說明之重要事項，然該款所謂「宅地或建物依政令規定之法 令限制概要」在具體個案應如何履行說明義務，仍成為問題3。依上開判決 所示見解，如業者已知悉買方購買目的或未來利用規劃等「足以影響購買 與否意思決定」之買方考量因素，在說明重要事項時，即應結合該因素向 買方具體說明重要事項內容，並協助評估：買方考量因素與重要事項揭示 資訊之內容是否可能產生衝突。抑且，縱使該協助評估之事項已超越業者 能力所及範圍，業者仍應建議、指導買方，就該事項自行委託其他專家進 行調查、評估4，而不得在未確切知悉是否可行之情況下，驟然給予買方肯 定之回覆5（如本案業者 Y 向買方告以「興建總面積 100 平方公尺的房屋並 無問題」）。
3 業者違反說明義務之態樣與本案類似者，亦可參照東京地裁平成 23 年（2011 年）3 月 15 日判 決（買方告知仲介業者，其購地之目的係為建造一可兼為住宅與工廠等用途之建物，然業者未向 買方確認該工廠之構造及工作內容，即向買方告以其需求與本件土地之使用限制並未牴觸，經法 院認定未善盡調查義務與重要事項說明義務，而應負擔損害賠償責任），渡辺晋，同第三章註 44，
頁 595-596。
4 同本章前揭註 2，「3、まとめ（本文譯：判決要點歸納）」部分。
5 宅建業法也明文禁止業者在勸誘締約時，對於相對人提供足以使其誤解必然產生利益之「斷定 性判斷」，該法第 47 條之 2 第 1 項參照。規範內容亦可參見第三章 第一節 第二項 第一款 参。
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第二款 宅建業法第三十五條以外之重要事項
宅建業法第 35 條規定應說明之重要事項，係業者對於買方應說明之
「最低限度」事項，除法文明定「至少」應就該規定所列事項說明以外，
也經主管機關、學說見解及法院判決一再強調6。至於宅建業者與買方之間 有無契約關係，是否影響其應說明重要事項之多寡？對此，有判決指出7：
「宅地建物交易業者對於無直接委託關係，但卻信賴業者介入而達成交易之第三 人，本於誠信，所應負擔對於權利人身分真偽等事項特別注意之業務上一般性注 意義務，其注意義務之對象，非僅限於宅建業法第 35 條所定事項。」（粗體底 線為筆者加註）即無論與買方有無直接委託之契約關係，業者負擔說明義 務之對象，除宅建業法第 35 條所定事項外，尚應依具體個案加以認定。
關於個案系爭事項是否屬業者應善盡調查及說明義務之「交易重要事 項」，實務判決曾揭示若干標準以為判斷：
壹、該事項是否足以影響買方締約與否之決定
倘若非屬宅建業法第 35 條所列事項，然可預期該事項之存在「將使 買方承受重大不利益，而足以影響締結契約與否之判斷」，且宅建業者對 此亦有認識者，應負擔說明義務8。又，該事項之存在縱非當然構成標的物
6 國土交通省訂頒，第三章註 22「宅地建物交易業法之解釋、運用方針」，頁 17；渡辺晋，同第 三章註 44，頁 534；大阪高裁平成 7 年（1995 年）11 月 21 日判決，判例タイムズ 915 號，118 頁、大阪高裁平成 16 年（2004 年）12 月 2 日判決，判例タイムズ 1189 號，275 頁、東京高裁 平成 13 年（2001 年）12 月 26 日判決，判例タイムズ 1115 號，185 頁、橫濱地裁平成 9 年（1997 年）5 月 26 日判決，判例タイムズ 958 號，189 頁、東京地裁平成 23 年（2011 年）6 月 29 日判 決，渡辺晋，同第三章註 44，頁 536。
7 東京地裁平成 20 年（2008 年）5 月 20 日判決（仲介業者受出賣人委託銷售某中古房屋，在參 觀該屋時，雖對於屋內有多處漏水及白蟻蛀蝕之痕跡一事知情，並有機會認識到該屋因蟻害嚴重 而不適於居住，然卻未進一步向現居住在內之出賣人胞妹調查實情，而輕信「未居於此」之出賣 人對於該屋的現狀說明，並依該說明向買方傳達建物資訊），判例タイムズ 1291 號，279 頁。
8 大阪高裁平成 16 年（2004 年）12 月 2 日判決，判例タイムズ 1189 號，275 頁、東京地裁平成 21 年（2009 年）12 月 25 日判決，渡辺晋，同第三章註 44，頁 583。
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大影響，然而業者輕信賣方向來得自由通行第三人所有地之慣例，未作其他調 查，即輕率告知買方其亦可獲得無條件之通行承諾，自有未恰12。」（粗體底線 為筆者加註）
此外，針對非涉及交易物件本身之事項（周邊環境等），「買方個人計 畫或購買目的」也攸關該事項是否為締約重要要素之判斷，例如：關於交 易物件之隔壁鄰居極度厭惡小孩一事，賣方委託仲介之業者雖抗辯「該鄰 居之行為僅聽同業提過，未實際經歷」、「鄰近住戶之狀況涉及該住戶個人 隱私，故非應說明之重要事項」等，然判決考量買方係以居住為購買目的，
認為「以居住用不動產為買賣仲介對象之宅建業者，倘知悉諸如該不動產之鄰 人極可能有騷擾行為、且騷擾達顯著程度等，或其他足以妨礙買方在該不動產居 住之客觀情事者，對於該客觀情事應負有說明義務13」；又，另案關於南邊鄰地 已計畫建設高架道路一事，判決考量買方曾對仲介業者表達「希望購得可 打造家庭菜園的向陽優質住宅用地」、「將來希望也購足南邊鄰地之一部」
等規劃，而認為業者負有為買方找尋合於其購買目的之土地，並調查該地 周邊環境之義務14。
由上開見解可知，買方個人主觀之購入動機、目的應在交易過程透露 予業者知悉，始足以成為締約重要要素，從而賦予業者就該要素相關之事 項，應進行確認並具體說明之義務。反之，如綜合交易過程之事證，尚無 法認定業者已知悉買方之特殊考量，且該考量依社會通念亦不當然成為締 約重要要素者，業者就此即不負調查、告知義務。例如買受土地座落於飛 機起降航線正下方，而有噪音等干擾一案中，判決認為15，「本案飛機噪音 已超過環境廳公布之基準值而屬公害，對於本件土地之利用固然造成一定妨礙，
12 奈良地裁葛城支部平成 11 年（1999 年）8 月 31 日判決，判例時報 1719 號，117 頁。
13 大阪高裁平成 16 年（2004 年）12 月 2 日判決，判例タイムズ 1189 號，275 頁。
14 松山地裁平成 10 年（1998 年）5 月 11 日判決，判例タイムズ 994 號，187 頁。
15 浦和地裁川越支部平成 9 年（1997 年）9 月 25 日判決，判例時報 1643 號，170 頁。
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然而飛機基地附近之噪音干擾在當時已屬公眾周知之社會問題，買方在締約前如 前往現場確認即可當然察覺，又，本件土地距飛機基地已有相當距離，受噪音影 響程度限於一天中極為特定之時間，對應方式亦因人而異。經考量以上諸點，本 案難認宅建業者在締結契約時刻意隱瞞本件噪音問題，且買方在委託業者介紹購 買物件時，亦未特別表示應避免上開公害問題，故業者在締約前就本件飛機噪音 問題並無告知義務。」（粗體底線為筆者加註）
二、業者之銷售內容
影響買方形成締約與否決定之因素，除上述個人原本設想之購買目的 可否實現，業者在銷售過程以特定事項為賣點所作強調、保證，也可能成 為買方購買動機之一部。尤其，新建住宅經常利用文宣、折頁廣告傳單、
模型屋等方式，針對眺望、採光、向陽（坐北朝南）、鄰近綠地等景觀，
進行重點宣傳，然而，住宅如在完工前即開始銷售，買方即無法親臨現場、
確認建物實際狀況，僅能透過業者之書面資料或銷售人員口頭說明，以了 解物件相關資訊；抑且，建物上開環境特質，縱在締約時具備，然時日一 久，仍恐因鄰地建築計畫等因素而大受影響。職是，業者所為銷售內容如 因建物尚未完工而無法確認其真實性、或因涉及客觀因素而有不可抗力變 化等，該類銷售內容是否構成買方在法律上應受保護之購買動機或目的？
確認建物實際狀況，僅能透過業者之書面資料或銷售人員口頭說明，以了 解物件相關資訊；抑且，建物上開環境特質，縱在締約時具備，然時日一 久，仍恐因鄰地建築計畫等因素而大受影響。職是，業者所為銷售內容如 因建物尚未完工而無法確認其真實性、或因涉及客觀因素而有不可抗力變 化等，該類銷售內容是否構成買方在法律上應受保護之購買動機或目的？