價格及價值的共識是市場取得標的物的基本條件，也是最高原則，但並非 每一個不動產投資標的物的價格都能等值或低於它被市場認定的價值，這也就 是本研究分析其不動產投資計劃的決策過程中，可行性分析的目的及執行的重 要性。而其最主要的工作是瞭解相關小市場之小區域數據及搭配大環境的供應 和需求，包括：(1)了解不動產投資計畫；(2) 分析投資計畫可行性；以及(3) 評 估投資績效 (詹任偉, 2004; 陳明徽, 2012）。
一、 不動產投資計畫：迅速明確的判斷投資步驟。
(一）不動產特性與市場分析
不動產之特性在於與市場主流產品的差異性，創造出不動產不同於它原有 形貌以外的特別風格及使用功能，但還是需要加以用心設計，讓不動產或建築 物變成為更有特色的產品。然而，其差異性是特色還是過度成為缺憾，有時還 須經過市場的一番考驗及銷售成就的證實。
（二）不動產投資分析程序：主要為以下之項目：
1. 人口-區域進駐搬遷量(戶政登記數量)。
2. 交通-大眾交通網絡的方便性(高速鐵、公路、捷運等)。
3. 消費-車流量所創造出來的停等及暫時性人潮(外帶型商業型態)。
4. 商業-消費型態步行或慢遊式人潮(商業區街潮)。
5. 文教區-大學學區、中、小學帶動的商機(小型學生周邊消費市場)。
（三）不動產投資財務可行性分析：
不動產投資是屬於高資金低運轉的保守投資，屬於長期形的財務運籌模型
，但是否高報酬或可以相對比例報酬，還須看市場規模大小，才可規劃財務運 作規模或比例分配得可行性。
（四）現金流量折現分析：
因近年來政府過度政策干涉市場的自然發展，違反市場自由化供需發展特
性，例如稅務政策、借貸款率利、借貸款金額等，導致不動產投資時現金流量 的現金流相對低了 20%以上，周轉折現率也相對下修 20%。
（五）風險分析：
新興市場及重劃區的風險相對會較高，因為都市建設政策常因為選舉或中 央地方預算提撥期程不明，造成不動產投資時間拉長，資金回收不動產轉售時 間延長，相形之下風險相對升高。
（六）不動產投資風險與融資、稅務、通貨膨脹：
1.利率風險、大環境景氣風險、租賃整修投資風險。
2.投資不動產相對比其他投資工具較穩定，擁有不動產相對資金融資較容易，
奢侈稅實施影響交易的期程，拉長了投資交易的時間及成本、但反而較為穩健
，房地合一影響投資略，但不動產投資相對可以抗通膨。
二、 投資計畫可行性
投資計畫可行性係由投資流程引導施行的，如圖 2-2 所示，包括：(1)市場 評價、(2)財務金流管控、(3)市場差異、(4)銀行借貸關係、(5)策略微調。首先 是進行市場評價，並找出市場基本價值及成本價錢；接著分析公司財務、成本 金流管控、銀行貸款條件及貸款成數、會計統計、以及大方向經濟發展；之後 再投入市場，擬定行動的決策點並以買低(現值是否被市場低估)為原則，以決 定作多之目的條件；然後考量在自有資金不足的情況下，如何與銀行團保持一 種良好的借貸關係；最後追蹤不動產投資趨勢的轉變，並適時微調及轉型投資 策略。
圖 3 投資流程圖 (資料來源：本研究整理)
財務金流管控 市場評價
市場差異
銀行借貸關係
策略微調
三、投資績效
一、投資變數：包括：總體經濟指標觀察、經濟成長率、貨幣供給額、利率變 動、就業率、通貨膨脹或緊縮，及原油、黃金價格變動等整體考量。特別 是下列幾項：
（一）投資績效組合的理論：(風險管理、相關係數、優化方法、期望回報率) 投資組合莫過於希望可獲得更高的報酬，也就是期望投報率的高低，但風 險的管理與預期期望投報率有絕對關聯性，其相關係數會呈現正相關與高度相 關的係數；如何將不動產投資個案產品優化與量化，可藉由市場分析、設計裝 修美化不動產提升價值、以及市場區隔化、優化不動產投資，提升不動產的期 望回報率 (不動產估價技術規則, 2015; 東吳大學教育推廣-不動產投網站)。
（二）投資組合的概念：
執行不動產投資是一種數字的藝術，看是嚴肅卻是靈活，不動產投資發展 必須保持靈活的投資態度，執行投資前、中、後期間，觀察其中每個投資時期 的細節變化、市場反應、客戶購置條件等，適時作出恰當合理的修正計畫；種 種效果產生時，調整不動產投資計畫的對應模型，以應變投資發展效果的變化 (投資組合理論網站, 2015)。
（三）投資組合理論的應用：
當投資物件篩選時，再組合理論時，會優先選擇購置金額，以循環獲利為 整個組合理論的操作目的。
（四）最優投資組合的選擇：
以投資產品為例：1.長期高於銀行投資報酬率但低風險, 2.短期高投資報酬
、快速回收、但高風險。
（五）投資理論的產生與發展：
投資組合產生時，主要以資金投入金額及資金運作的靈活性，作為理論產 生的主要發展方向。
投資組合在應用上，總會遇到相對需要調整的狀態，因為投資市場隨時會 因為需求條件或遇到的區域客戶層而被否定，所以還是需要以實際狀態作為適 當修正及理論考量的調整。
（七）投資組合理論的新發展：
投資組合可以因需求的不同而會產生新的發展，例如：長期投資低報酬低 風險，但也可以藉由這些投資基礎延伸出租收入效益，並增加所投資之不動產 產品之價值性、曝光機會及數量。
二、執行重點：
1.優先觀察區域價格，作為不動產投資產品的參考。
2.未來客戶定位。
3.產品的包裝。
4.產品定位。
5.產品定價。
三、執行過程：
實際操作計劃時，區域價格很有可能會因為所委託之仲介公司或仲介專業 人員的業務能力所影響，而且業務人員在居住市場供應及需求的訊息收集，其 敏銳反應及誠實以告，往往會在執行過程中遇到投資金額過高的困境。
四、執行效果：
當投資物件篩選後，執行結果之效果與再組合理論會優先選擇購置個案金 額在某範圍內的不動產金額，使得較容易達到循環獲利的一個敏感金額，包裝 加價成本不宜太高。不過，定價還是有市場的需求上限，只能有限的包裝上限 為基準，且操作執行時間較為長期。但是如果是較低單價的不動產產品，操作 執行時間較為短期，但回收投資報酬率相對較低。
五、是否重視政府相關稅法之規定：
不動產投資過程必須隨時注意，並重視政府相關不動產投資執行特定區域
的稅務的規定及課稅方式，這些都將都會影響未來不動產投資執行的成本考量
，而且，資金可運用的彈性會受到約束及影響，也會增加投資成本的比例。
六、執行前、中、後如何防範(民法)相關法條：
關於不動產投資過程中，執行前也會優先查詢相關民法不動產之相關物權 是否清楚明白，執行中，也要瞭解是否有構成侵權行為的事實，或是相關債務 問題的不履行，都會影響不動產投資相關的執行機會，執行後也會正向比例的 提升投資風險的不可預期性，相對的，不動產投資成本會增加許多，而且更不 好掌握投資預算成本的計算。
另一方面，由於市場熱錢過多而造成多元的投資商品，例如：不動產商品 的囤積心態，使得通膨急遽，導致物價高漲而產生泡沫化的因素。於 2001 年 政府為管制不動產相關之合理透明的估價機制，因此訂立【不動產估價技術規 則】，一方面是讓購屋者有政府的公正訂立的估價機制作為購屋參考依據，另 一方面是讓不動產投資機構或公司等，也可以藉由此估價及鑑價機制，作為不 動產投資時的一個參考。