近年來人們對不動產的認識及需求，與以前農業時代已經大不相同，我國 自古以來都是以農業立國，雖然我們台灣是個海島，漁業發展技術也相當發達
，但是近年來近海漁獲漸漸枯竭，遠洋漁業又因我國政府及領導人，對於國家 海域主權的不明確態度，不積極不作為的態度，也使得漁業進行捕捉的海域以 及其他國家領域，加上國際公海海域限制，認可開放捕捉的時間及海域越來越 有限，也有越來越小的趨勢。
相對於海島地形及東亞海洋地理樞紐位置，我們台灣這個海島國家，成為 東亞洲主要的國際海線運輸據點，國際不同人種人來人往，造就台灣成為一個 文化多元、高度尊重及包容性強的國家，也發展許多海洋國際深水港口和休閒 港灣。海島型溫和的潮濕氣候，大陸歐亞板塊及菲律賓板塊，擠壓成相當特殊 的地理位置。而且高山平地落差急遽，地球板塊擠壓數十億年後的今天，地理 位置形成中央山脈，使得台灣形成了一個物種多樣性、高山多平地少、水源不 易保存的地形及環境。但每年還是因為太平洋所形成，約 20 個對台灣有影響 的颱風，雖然有中央山脈的天然屏障，但還是造成不少農業和漁業損失。初期 國民政府以農立國的農業社會，是經濟發展的基礎，形成台灣這塊土地農業發 達的基石，也造就了台灣東岸、西岸許多相當美麗、繁榮、便利的海港城市(
例如：北部基隆市、中部台中市、西部台南市、高雄市、東部花蓮市等)。
近年來，台灣從農業社會發展、重工業社會、輕工業社會、高科技社會、
到多元性奈米科技，因此有限的西部平原及花東縱谷平原可以居住及發展工 業的土地就相對有限，也有相對土地取的不易情形。而且近年政府因應國內 輿論撻伐，經濟一直處於劣勢，已逐漸屈居亞洲四小龍末位 (陳 佳 珍 ， 2 0 1 4 )。由表 1-1 可以看出這個發展趨勢。事實上，亞洲四小龍雖然並非大
的經濟體，都是開放的，因此相當依賴對外的貿易，而且國際經濟形勢惡化 對這四個經濟體的影響頗大，若在民間消費、政府消費及投資等內需支撐 下，經濟成長率的表現才得以維持。以台灣來看，在民間消費、政府消費及 投資的成長率上，是亞洲四小龍中近年來表現相對較不好的。雖然新加坡 2012 年經濟成長率只有 1.3%，與我國相同，但其固定投資從 2010 年起一直 維持在 6%以上，2012 年更成長到 3 年來的最高點 6.6%。這突顯出台灣必須 找到一個足以振興經濟的方案，特別是在不動產投資方面 (行政院主計總處 最新統計指標, 2015; 行政院主計總處, 2015; 全球台商ｅ焦點電子報)。
表 1 亞洲四小龍經濟發展比較表
因此，政府為了促進經濟成長，抑制房市市場成長過熱而泡沫化，降
以計劃性、關聯性、策略性的方法來思考，如果可以事先預見不動產投資開發 的分析計畫，相信不動產投資開發計畫應可以更有時間效力及執行績效的相對 正向效果產生。
而且，當不確定性、無關聯性、無計劃性的執行個案的過程及方式並無任 何數據依據，或理論的架構基礎時，只是盲目的依據以往經驗數值作為不動產 投資計畫的參考，且沒有架構可循，也沒有投資計畫可行性的分析，這樣粗糙 的不動產投資執行方式，即使因此獲得利益，其實在過程中所暴露的風險指數 其實是相當高的 (丁建智, 2004; 大石哲, 2009）。