一、不動產業的定義
不動產自古以來只是一種財產傳承的經驗，傳統習性及祖先規約不可變賣 其祖業家產的傳統觀念，到了近代國民政府遷台後，土地使用政策長期致力於 改革，重新算計規劃，各大都市走向國際化經濟合作的發展趨勢，鄉鎮原鄉產 物及社區特色，民生福利推廣計畫的變遷，使得不動產重新定義投資價值及資 產價格。不動產可分為土地與地上物兩種，有土斯有財是自古以來傳統的觀念 及財產思維，在這根深蒂固的思維裡，不動產就僅僅是居住的工具。然而由於 工業時代的崛起，歐洲工業強權將工業實力置入亞洲國家並侵犯亞洲國家，使 得土地絕對擁有權受到侵犯而喪失，管理權也受到賤價買賣，近代以來，由於 人們因為居住模式的改變，傳統大家族共居的社會結構改變，時代變遷使得不 動產的需求成數倍的成長(胡雅婷, 1998; 周淑仁, 2003; 鄭明安, 2002）。
然而，不動產有其特殊的定義：不動產依民法的定義為『物權』，其民法 第六十六條：稱不動產者，為土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者
，為該不動產之部份。不動產又可分為土地及地上定著物兩大項目，其他附屬 物件非常的五花八門，也各有其不同的名稱和用途定義，因此讓這個不動產業 在投資的時候變得更多元且複雜，且投資的方法及效益也有很大的不同，其用 途功能和規範也有很大的差距 (Ansoff, 1963; 陳宇捷, 2001; 林富榮, 2003; 陸 青秀, 2004）。
二、不動產的投資環境及概念
受傳統及近期一直以來的觀念所影響，不動產的使用或投資不動產時，地 段是投資時能產生最大的經濟利益與投資效益的關鍵因素，所有不動產之所以
民生居住或是商店經營，都是遮風避雨生活必需品。然而，如何延伸供應的需
，開始進行前同時也考量其的計算、衡量、及評估標準(Chinloy, 1996; Cheah and Garvin, 2004)。
另一方面，都市計畫法管制了不動產週期的變動性，土地使用分區管理並
四、不動產業投資商品的五力分析
在投資不動產時，地段是獲利與增值資本利得的最高條件，但如何在這麼
多樣性多種類的不動產品中篩選出可迅速獲利、抵抗大環境漲跌幅度。然而不 動產業投資商品是一種動態的流程，也就是多種力量的組合結果。一般來說有 五種力量，其五種力量的關係如圖 2-1。圖 2 房地產五力
(資料來源：本研究整理)
買低賣高
產品差
異性大 投資價值收益
低點進場 高點出脫
交易價 格指標
1.投資不二法門『買低賣高』：
不動產投資時總是尋覓如何投資購置不動產的低點，同時考量市場需求的 預期高點，因為多空市場是買低賣高的先決條件(余朝權, 1994）。
2.產品差異性大：
不動產的差異化可以提升對市場需求的獨特性和稀有性、例如：美術館第 一排、捷運站周邊區域步行區、特定區等(李秀鈴, 2010; 郭金惠, 2008）。
3.交易價格指標：
自從實價登錄後，使得交易價格更加透明化，也多了一個更清楚透明的價 格參考依據，但實價登錄往往因某些不良建商或投機式的投資客操作真實登錄 價格，因而失去完全可信任的價格依據。
4.投資及租金收益的功能兼具：
不動產是一種非常長期的資金投資的事業，因此如何讓不動產在投資過程 中，可以達到預定投資報酬目標，且可配合銀行資金貸款中所衍生的利息成本
，並有租金收益並可以降低投資成本的壓力，必能增加資金運用的可行性 (張 金鶚, 1990; 司徒達賢, 2005; 陳朝舜, 2007）。
5.低點進場、高點出脫：
不動產投資基礎的重要理論就是低點進場、高點出脫，但如何評估市場供 應需求，大環境中估算價格，並評估何時是多空的低點，何時是出脫的高點，
仍有待透過市場需求供應面評估，以作為進場或出脫的依據。也可以參考可行 性分析的結果，決定進場購入或出脫高點。
但如何掌握大環境趨勢跟脈動，則跟投資者敏銳觀察及正確判斷有關，例 如，投資標的物之績效，主導投資標的物的價值及價格，如何了解標的物，評 價結構機制，市場評價過高或過低，是否實質價值被市場所高估或低估，是價 值高於價錢還是價值低於價錢，應該可以運用不動產之產品包裝術，或是配合 預先之都市更新計畫，作為不動產產品更新或再生包裝術，讓所購置投資的不
動產產品，提升其相關的投資效益跟價值與價格的方法(Darrat and Glasock, 1993; Roulac, 1996)。也可直接從政府之相關單位公告之土地成本(另衡量市場 土地每坪之售價成本、相除出一個平均之土地價格)，當時工資成本及建材所 需量換算、建造時的建造成本、建造建材進口通膨率等等，著也等於是不動產 之建造成本價格。至於價值是否被低估或高估，就要依市場區域及需求再另作 需求性評估 (林瑞陽, 2001; 侯西泉, 2008; 黃俊英, 2005）。