不動產須要有緊密的組織，組織特性是不動產標的物呈現穩定的成長狀態 的運作關鍵，組織的排程、形成分配和投資規劃，是需要縝密籌備組成有系統 性、分工性、專業性的有效能組織(Warszawski, 1996; Jorg et al., 2004)。在這個 競爭市場，資訊來源有限，透明度及建案產品在市場的流通性及交易次數，比
」（non-distribution constraint）原則；以及享有免稅優待及捐助者享有減稅優惠 的組織。 2005）。這也就是契合程度(fit)對企業行銷績效所可能產生的影響；基於此，一 些學者紛紛投入行銷組織特性(organization characteristics)與策略之契合程度與
績效關聯的研究，他們認為，企業在執行選定策略時，若想達成較佳之行銷績
種類型。表 3 為 Cooke and Rousseau (1988)針對不同類型的企業文化的重點說 明。這些企業文化類型也將影響組織經營的方式，尤其是不動產業的組織經營 策略，例如決策的形成方式。
表 2 企業文化類型
文化類型 企業文化子構面說明
滿足文化 1. 人道幫助文化:為參與及人員導向的管理。
2. 關懷親愛文化:強調人群互動關係，分享感覺。
3. 追求成就文化:強調員工自我規劃目標並充滿熱情的完成目 標。
4. 自我實現文化:鼓勵員工樂在工作、發展自我及時常創新。
安全/人際 文化
5. 贊同接納文化:避免衝突的發生及重視人際的互動關係。
6. 傳統謹慎文化:公司為傳統、保守及較高的控制性。
7. 倚靠依賴文化:員工較依賴主管的決策，較少參與。
8. 迴避保守文化:組織失敗的員工則給予嚴重的懲罰。
安全/任務 文化
9. 對立抗衡文化:公司鼓勵同仁間的對立及互相批評。
10. 權力控制文化:成員重視爭取更高的職位及控制部屬。
11. 強調競爭文化:成員努力與同儕競爭以爭取獎酬。
12. 完美主義文化:公司非常認同完美、持續力及辛勤工作的員 工。
(資料來源：本研究整理)
另一方面，不動產組織的特性還有一項要素，就是必須能夠與銀行界形成 緊密及良好的借貸關係，當景氣形成經常性衰退或持續低靡時，正常借貸成數
、較低的貸款利率，可以讓組織有更大、更活潑的資金運籌機會跟條件，不至 於銀行抽銀根的資金運作壓力，或是資金運用的缺口，而造成資金短缺的投資 窘境。所以與銀行保持良好信用和借貸關係，也是組織中需要設計運作的一環
，也因此，基本資金運用與銀行的協調和談判的能力是組織相當重要的一個部 份及特質。
更重要的是，不動產投資組織的特性應該具有執行能力，領導者也須具備 領導能力與市場觀察力的特質，組織必須可以創造多元的自由市場，並且有獨 立行動及連結性的溝通運作，也就是投資行徑中自然而形成的領導魅力，累積 不動產少數兼具消費財與資本財雙重特性的資產。但如果可以兼備此兩種消費 及資本的投資特性，那麼在不動產投資過程中，組織效能就等同決定了市場的 優勢條件。