第五章 不動產業長期累積留抵稅額之逃漏稅案例分析
第四節 不動產業長期累積留抵稅額原因分析
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第四節 不動產業長期累積留抵稅額原因分析
壹、 營業稅法施行細則第 21 條助長營業人合法低報房屋價 格
房屋與土地具不可分離之特性，建築投資業興建房屋出售，基於房地一體，
以土地及其定著物合併銷售，實際成交價究竟多少為土地價款、多少為房屋價款，
建設公司與地主合建分售於買賣合約將銷售價格按土地與房屋分別訂約載明，並 利用出售土地免徵營業稅之規定，故意抬高土地價款，壓低房屋價款，低報房屋 部分之銷售額。
依營業稅法施行細則第 21 條規定，土地與房屋價格分別訂約載明者，不適 用依土地公告現值與房屋評定價格比例計算房屋銷售額之規定，故若房屋價格顯 著偏低，而欲調整房屋部分之銷售額，事實上並不容易，而有賴於成本資料，鄰 近地相同結構之房屋價格資料，或合建分屋之土地房屋交換價格等資料，依營業 稅法第 17 條規定依時價認定調整及第 43 條第 2 項規定參照同業情形與有關資料 核定銷售額。
貳、 房屋評定標準價格偏低
房屋稅課稅稅基為房屋評定現值，但長期以來被低估，蓋因房屋稅條例所規 定的評定方式已過於老舊，且方式亦過於簡陋，不符時宜，並不能真正顯現房屋 之真實價值，目前各直轄市與縣市政府均依據房屋構造標準單價表，編製建築改 良物的房屋評定現值。但因各地方政府所依據的房屋標準單價為近 30 年前設定 之基準，僅部分縣市近年來嘗試進行調整，事實上估值仍明顯偏低。然而，目前 各縣市在重新調整房屋標準單價後，產生新舊標準單價適用上之問題，以臺北市 為例，新標準單價平均漲幅為舊標準單價之 1.6 倍，但受限於財政部 99 年 2 月
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專以銷售土地及房屋為業之建設公司，因土地之銷售額不列入計算不得扣抵 比例，其營業稅不得扣抵比例皆為「零」，惟建設公司取得與銷售土地有關之進 項稅額，得以全數扣抵銷項稅額，造成營業人長期累積留抵稅額。此外，依財政 部 85 年 5 月 8 日台財稅第 851904174 號函規定:「建設公司與地主合作建屋（含 合建分成、合建分售及合建分屋等）出售，如約定銷售合建房地之廣告費全數由 建設公司負擔者，則建設公司依法取得之廣告費進項憑證，其進項稅額應准予全 數申報扣抵銷項稅額。」明示建商支付之合建廣告費進項不論提供銷售土地或房 屋之用，均得申報扣抵銷項稅額，亦為造成營業人申報長期累積留抵稅額，加值 率異常之主因之一。
伍、 墊高土地成本
基於個人銷售土地免稅之特性，建設公司向地主買進土地，惟登記於他人名 下，該他人顯無付款能力，並於建案開始前多次移轉，逐次墊高土地成本;至房屋 出售個人階段，於買賣合約將土地及房屋銷售價格分別載明，並以土地取得成本 高昂之理由，抬高土地銷售額、壓低房屋價款，進而低報房屋銷售額。