第二章 文獻回顧
第一節 不動產銷售相關稅制
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第二章 文獻回顧
政府為了維持國家財政的穩健，收入來源需先確保，因此採取強制徵收方式取得 的租稅收入，成為政府的主要財政收入來源。而如何制定一套合理的租稅制度，使人 民的租稅負擔合理，又有助於經濟發展，係財政學者關心之議題。本研究以下就不動 產銷售相關稅制做一簡單介紹。
第一節 不動產銷售相關稅制
壹、 土地增值稅
土地增值稅的意義及其性質
意義：對於土地價值，非因實施勞力資本而增加的部分所課徵的賦稅。
性質：屬於資本收益稅。亦即對已規定地價之土地於移轉時所發生之增益 所課徵之資本增益稅。
土地增值稅之課稅時機：
土地所有權移轉時 7：已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土 地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或 依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。
設定典權時 8：已規定地價之土地，設定典權時，出典人應依土地稅法規 定
7 參閱土地稅法第 28 條規定。
8 參閱土地稅法第 29 條規定。
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格（含營業稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含營業稅）總額之比例，
先計算房屋部分之銷售額後，再乘上營業稅率(5%)並減除可扣抵之進項金額，計算 出營業稅應納稅額。
肆、 所得稅
個人及營利事業自中華民國 105 年 1 月 1 日起買賣不動產，該房屋、土地係 於 103 年 1 月 1 日之次日以後取得，且持有期間在 2 年以內或交易之房屋、土地 係於 105 年 1 月 1 日以後取得者，其交易所得應依第 14 條之 4 至第 14 條之 8 及 第 24 條之 5 規定課徵所得稅。12房地合一新制上路後，銷售土地不再適用所得稅 法第 4 條第 1 項第 16 款免納所得稅規定 13，亦即個人或營利事業銷售土地之所 得應課徵所得稅。
伍、 印花稅
在中華民國領域內書立買賣不動產契約，均應依印花稅法繳納印花稅。辦理 不動產買賣移轉時，依申報土地增值稅或契稅及產權移轉登記之契約(俗稱公契) 所載之交易價格之千分之一繳納印花稅，實務上建物通常按房屋評定現值，土地 通常按土地公告現值計算應貼用之印花稅票 14。
12 參閱所得稅法第 4-4 條第 1 項
13 參閱所得稅法第 4-4 條第 3 項
14 參閱印花稅法第 7 條第 4 款
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第二節 文獻回顧
針對國內不動產稅制問題檢討方面，花敬群(2013:8)提出臺灣的不動產稅制在平 均地權的歷史框架上，長期以來被分為土地與房屋兩大系統，地政學派認為土地為 自然資產，房屋為人為投資的建築改良物，在鼓勵投資改良的前提下，認為不動產 稅制的重點係土地稅;而財政學派的觀點卻認為土地與房屋均屬財產稅範圍，本質上 並無不同，無須分離處理。就建立整體性的不動產稅制而言，房屋與土地合併課徵 不動產稅，土增稅與房屋財產交易所得稅合併課徵不動產資本利得稅等，均是制度 規劃上應有的目標。蘇惠屏(2016:126)認為我國房屋現值不論以估價法或市價法評 價，都面臨如何分別評估房地貢獻度問題，在學說之間雖有其合理之處，惟實務操 作十分困難，主要問題之根源在於我國採用房地分離課稅，造成不同租稅間之房屋 及土地分離估價不易，進而導致稅負不公的現象。至於民眾對土地建物合併課稅的 看法，鄭維瑩(2013:130)透過問卷調查結果顯示，51.5%受訪者同意將土地建物合併一 個稅種徵收，並提出我國目前稅制的問題在於不動產交易時，大多為土地及建物同 時移轉，因此不動產總價包含了土地及建物的價格，若分別課稅則涉及土地、建物 須分別評價的問題，不僅不符實際，也易生爭議。未來不動產稅制欲推動不動產實 價課稅，宜將土地及建物合併課徵，為確實課徵不動產買賣之資本利得，應將土地 及建物合併申報如此就無需額外訂定售地與售屋所得額比例。
針對房屋評定現值及土地公告現評偏離市價問題，蘇建榮(2014:4-5)認為隨著經 濟與社會的快速發展與變遷，現行房地分離課稅的不動產稅制已經無法達到租稅收 入、公平合理與政策功能，而目前不動產待解決的問題包括不動產的稅基評定率明 顯偏低，未能與不動產的市場價值連動，造成有效稅率偏低與課稅不公的現象，且 土地短期交易利得難以課徵所得稅，以致不動產市場投機炒作行為日熾。鍾麗娜、
鄭明安(2013:130)認為我國現行租稅政策對於土地交易之利得，係課徵土地增值稅，
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地與建物分別計價。實價課稅之立法精神，旨在落實資本利得稅之課徵。現行我國 之土地炒作、屯積養地與轉售獲利之所得，幾乎無法從課徵土地增值稅，而得以阻 卻或防制。而現行土地交易時，依法課徵土地增值稅，尚無課徵土地交易所得稅之 規範，其立法目的旨在避免重複課稅。因此土地開徵土地交易所得稅之說，並非無 理無據。惟反對實施土地交易所得稅者，均以憲法第 143 條之漲價歸公政策抗辯，
認為修憲不易，廢除土地增值稅之稽徵，幾為不可能之任務，惟中長期若課徵土地 交易所得稅時，一併載入扣抵土地增值稅之配套措施以為因應，即可避免土地重複 課稅之疑慮。在實證結果方面，鄭維瑩(2013:131-132)透過模擬分析結果發現，目前 國內不動產稅制最大的問題還是在於稅基與市價嚴重偏離，政府應逐年提高土地公 告現值以接近市價，現行政府推動的實價登錄制度係為實價課稅之基礎，當實價登 錄制度建置完成後，若能取代現行土地公告現值、房屋評定現值制度，將可使課稅 效果更為明顯，並可有效抑制囤積養地或短期炒作土地之情形。
現行不動產課稅制度是否符合租稅公平原則方面，紀榮村(2016:24-27)認為我國 目前不動產稅制並不符合亞當史密斯所提理想稅制應具備的公平及確實原則，除實 際成交價格外，其他價格皆與現實之市場價格脫節，而我國實施房地合一實價課徵 所得稅，一來可避免房地分別課稅而給予避稅行為的空間，也可以避免申報價格與 真實交易價格不同，而產生法定稅率與實質有效稅率的落差，符合量能課稅原則，
也是落實租稅正義應採行的正確方向。惟游振輝(2005:104)認為房地合一課稅只能解 決大部分的問題，但仍無法解決所有的不動產問題，例如都市更新案之建物與土地 之所有權人倘有所不同，當在作權利價值的分配時，馬上面臨房地價格分離的問 題。
在其他國家不動產稅制之分析方面，范文清(2015:136-148)透過分析德國不動產 稅制發現，德國之土地交易稅乃以「德國境內的土地」交易作為課稅對象。依據德 國土地交易稅法第 2 條第 1 項規定，所謂土地者，要先以民法上的土地概念來理