第五章 不動產業長期累積留抵稅額之逃漏稅案例分析
第一節 建設公司經營方式及時價調整法令
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第五章 不動產業長期累積留抵稅額之逃漏稅 案例分析
第一節 建設公司經營方式及時價調整法令
壹、 建設公司經營方式
一般所稱建設公司以提供資金委託營造廠興建房屋出售及出租為業者，其經營方 式大約分為六種:15
自地自建
係指投資者自行出資購入土地建屋出售，購入待建土地以「待售土地」列帳，
至於興建中房屋，其所支付之各項營建成本，以 「在建工程」列帳，俟完工時 再轉入「待售房屋」，出售時轉列營業成本。
合建分屋
係指一方提供資金，他方提供土地，雙方合建房屋，而興建完成後按約定比 例由雙方分配房屋及應計土地持分，核屬互易之法律關係。
合建分售
係指地主與建商簽約，由地主提供土地予建商興建，雙方約定各自出售各自 之土地及房屋。即建商出售房屋時，地主配合出售該房屋之持分土地，由地主與 建商分別與買方簽訂土地與房屋買賣契約書。
合建分成
係指地主與建商簽訂契約，由地主提供土地予建商興建，再以房地總售價依
15 黃炎輝/何添義，營建業稅務法規與會計處理，稅旬文化出版事業有限公司，4-5 頁。
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照合約約定比例分成，各自取得收入。
共同投資興建
係二家或數家建設公司簽訂契約，共同出資興建房屋，並按約定比例分配之。
依財政部 99/02/23 台財稅字第 09800573920 號令規定，兩家以上營業人合資從 事銷售貨物或勞務行為，其進銷項憑證之取得及開立，得就下列兩種方式擇一辦 理，惟經選定後無正當理由不得變更。
方式一：
各營業人購進貨物或勞務時，分別按分攤比例自供應商取得進項憑證；銷售 貨物或勞務時，分別按前開比例開立統一發票予買受人。
方式二:
經所有營業人同意，由主辦營業人報經其營業稅主管稽徵機關核備後，按下 列方式辦理：
1. 對共同購進之貨物或勞務，得取具以主辦營業人為抬頭之進項憑證，供 主辦營業人作為列帳及營業稅進項稅額依法扣抵之憑證。主辦營業人彙 總上開進項憑證資料後，按月於每月月底前依分攤比例分別開立統一發 票，交付其他營業人作為申報營業稅進項稅額扣抵及列帳之憑證。
2. 對共同銷售之貨物或勞務，由主辦營業人代表開立統一發票交付買受人，
並於備註欄載明「經○○國稅局○年○月○日○字第○號函核備係合資 經營○（合資經營標的名稱）及分攤比例」等文字；其他合資營業人則 按月於每月月底前依分攤比例，開立統一發票交付主辦營業人，並於備 註欄載明上開文字。
3. 前項所稱分攤比例指合資營業人之出資比例，且其進項與銷項分攤之比 例應一致。
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買賣成屋或土地
係指建設公司購入土地或建築完成之房屋，再行出售。在此種情況下，其購 入之土地或房屋，係以再出售為目的，此與一般買賣購入商品之性質無異，故建 設公司所購入之土地與房屋，應以「待售土地」及「待售房屋」列帳，同時在資 產負債表中，應列於流動資產項下。
貳、 時價調整相關法令
加值型及非加值型營業稅法
第17 條
營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵 機關得依時價認定其銷售額。
第43 條
營業人有左列情形之一者，主管稽徵機關得依照查得之資料，核定其銷售額 及應納稅 額並補徵之：
一、逾規定申報限期三十日，尚未申報銷售額者。
二、未設立帳簿、帳簿逾規定期限未記載且經通知補記載仍未記載、遺失帳 簿憑證、 拒絕稽徵機關調閱帳簿憑證或於帳簿為虛偽不實之記載者。
三、未辦妥營業登記，即行開始營業，或已申請歇業仍繼續營業，而未依規 定申報銷 售額者。
四、短報、漏報銷售額者。
五、漏開統一發票或於統一發票上短開銷售額者。
六、經核定應使用統一發票而不使用者。
營業人申報之銷售額，顯不正常者，主管稽徵機關，得參照同業情形與有關 資料，核定其銷售額或應納稅額並補徵之。
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加值型及非加值型營業稅法施行細則
第21 條
營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明 者外，依房屋評定標準價格（含營業稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含 營業稅）總額之比例，計算定著物部分之銷售額。其計算公式如下：
定著物部分之銷售價格＝
土地及其定著物 房屋評定標準價格× (1+徵收率)
之銷售價格 × ─────────────────────
土地公告現值＋房屋評定標準價格× (1+徵收率) 定著物部分之銷售額＝定著物部分之銷售價格÷ (1+徵收率)
第25 條
本法稱時價，係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之市場價格。
財政部 79 年 8 月 30 日台財稅第 780458461 號函
「……六、營業人以土地及其定著物同時銷售者，營業稅法施行細則第 21 條規定，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格占土地 公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額。惟營業人 所訂定房屋及土地分別出售之合約，如房屋售價偏低，土地售價偏高者，應依營 業稅法第 17 條、第 43 條第 2 項及同法施行細則第 25 條有關規定,核定其銷售 額，計算應納稅額，並補徵之。」
財政部 96 年 5 月 30 日台財稅字第 09604520980 號令
「營業人向另一營業人承租土地，並於承租土地上以自己名義自費興建房屋，
因土地租賃關係消滅，移轉該房屋所有權與出租人者，該房屋應認係承租土地之
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稅。二、依加值型及非加值型營業稅法施行細則第 25 條規定，本法稱時價，係 指當地同時期銷售該項貨物或勞務之市場價格。前揭所稱房屋之時價，應參酌下 列資料認定之：（一）報章雜誌所載市場價格。（二）各縣市同業間帳載房屋同一 月份之加權平均售價。（三）不動產鑑價公司鑑價資料。（四）銀行貸款評定之房 屋款價格。(五)臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格,加上同業之合 理利潤估算之時價。（六）大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。（七）
出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。（八）法院拍賣或國有財產局等出售公有 房屋之價格。(九)依前述各項資料查得房地總價及土地時價所計算獲得之房屋售 價。（十）時價資料同時有數種者，得以其平均數為當月份時價。」