第六章 結論與建議
第二節 建議
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第二節 建議
壹、 刪除營業稅法第 8 條第 1 項第 1 款銷售土地免徵營業 稅之規定
銷售土地免徵營業稅之立法理由係因土地之出售已依土地稅法第 28 條規定 課徵土地增值稅，所以不再課徵營業稅，以避免重複課徵，惟土地免徵營業稅衍 生之租稅逃漏問題倘能透過恢復土地課稅並如所得稅之課稅規定，將房地成交價 額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付的費用，並得再減除課徵土 地增值稅的稅基(即土地漲價總數額)，以其餘額按規定稅率計算應繳納的所得稅 額，所以已課徵土地增值稅的部分，不再納入課徵所得稅，不會有重複課稅的問 題，並使土地增值稅的優惠措施不受影響，所得稅房地合一政策不但可解決土地 重複課稅問題並可維護不動產稅制之完整性及公平性。因此，本研究建議土地恢 復課徵營業稅後，比照所得稅之課稅模式，將房地出售課徵營業稅的課稅方式，
修正如下:
房地合一課徵營業稅，並透過土地增值稅稅基相減法消除重複課 稅之疑慮
土地恢復課徵營業稅後，銷售不動產之營業稅計算公式如下:
房屋、土地銷項稅額=
(不動產房地成交總價款－依土地稅法規定計算的土地漲價總數額)*徵收率(5%) 上述計算公式係以房地銷售總額課徵營業稅，除可免去拆分房地比之困擾，亦可 避免營業人在營業稅申報時，利用提高土地售價、壓低房屋售價的方式來操縱房 地價格比例，達到逃漏營業稅之目的。
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設計土地成本擬制進項規定
為避免營業人向個人(非營業人)購買土地無法取得進項憑證之問題，導致營 業人銷售土地之銷售額必須全數加值之租稅負擔，建議參考營業稅法第 15 條之 1 之立法精神，提供擬制進項之租稅制度。
營業人銷售其向非依本節規定計算稅額者購買之土地，得
以該購入成本，按第 10 條規定之徵收率計算進項稅額；其計算公式如下：
購入成本
進項稅額＝───────ｘ徵收率 1 ＋徵收率
前項進項稅額，營業人應於申報土地銷售額之當期，申報扣抵該筆土地之銷項稅 額。但進項稅額超過銷項稅額部分不得扣抵。
營業人於申報第 1 項進項稅額時，應提示購入該筆土地之進項憑證。
貳、 建議全面調整房屋評定現值(房屋標準單價及地段率)
購買不動產之消費者，多考量交易之房地總價，而非房屋、土地之個別售價，
故營業人之不動產買賣合約多僅約定房地總價，至房屋之銷售額則依營業稅法施 行細則第 21 條所定比例計算;惟查本市土地公告現值每年調整，且與市價相當接 近，而房屋評定標準價格，依中華民國 103 年 2 月 11 日臺北市政府財稅字 第 10330000500 號公告修定臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點規定，
除高級住宅房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計 外，其餘地區之房屋評定標準價格，仍明顯低於市場價格，稽徵機關將低於市場 價格之房屋評定標準價格，列為營業稅法施行細則第 21 條之計算基礎，勢必得 出房屋銷售額顯著偏低之現象，進而導致營業稅申報長期累積留抵稅額之異常現 象。
為使房屋評定現值與市價接近，各縣市政府應全面調整房屋標準單價及地段率，
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以求房屋評定現值逐漸接近市場價格，如此一來，不動產買賣業者依營業稅法施 行細則第 21 條所定比例計算之房屋之銷售額提高，除可降低該業者營業稅申報 長期累積留抵稅額之異常現象，亦可維護租稅公平，實現實質課稅原則。
參、 建議修正財政部 96 年 5 月 30 日台財稅字第
09604520980 號令釋，增列「內政部不動產實價登錄網 站所登錄之同期間、同區段不動產成交價格」為房屋時 價參酌項目之一。
建議修正後條文內容
「營業人向另一營業人承租土地，並於承租土地上以自己名義自費興建房 屋，因土地租賃關係消滅，移轉該房屋所有權與出租人者，該房屋應認係承租 土地之對價，承租人及出租人均應於所有權移轉日按房屋之時價開立統一發票 報繳營業稅。二、依加值型及非加值型營業稅法施行細則第 25 條規定，本法稱 時價，係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之市場價格。前揭所稱房屋之時 價，應參酌下列資料認定之：（一）報章雜誌所載市場價格。（二）各縣市同業 間帳載房屋同一月份之加權平均售價。（三）不動產鑑價公司鑑價資料。（四）
銀行貸款評定之房屋款價格。(五）臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成 本價格,加上同業之合理利潤估算之時價。（六）大型仲介公司買賣資料扣除佣 金加成估算之售價。（七）出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。（八）法院拍 賣或國有財產局等出售公有房屋之價格。(九）依前述各項資料查得房地總價及 土地時價所計算獲得之房屋售價。(十)內政部不動產實價登錄網站所登錄之同 期間、同區段不動產成交價格。（十一）時價資料同時有數種者，得以其平均數 為當月份時價。」
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產再予登入不實交易資訊，以哄抬房價成為建商控盤之操作手段，真正建立一 套交易價格真實透明之不動產交易資訊平台。
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