第六章 結論與建議
第一節 結論
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第六章 結論與建議
第一節 結論
在我國不動產交易採取實價課稅，財政學者及地政學者之意見向來分歧，主 要之爭點在於倘土地依土地稅法課徵土地增值稅後，再課徵房地合一稅，是否衍 生土地重複課稅的問題，惟若為避免重複課稅，逕行廢除土地增值稅之稅目，恐 又涉及土地漲價歸公應課徵土地增值稅之修憲議題，相反地，現行土地交易係依 本次土地移轉現值減除前次土地移轉現值之總數額計算土地增稅稅之稅基，由於 土地公告現值明顯低於市價，且投資客同一年多次頻繁移轉土地完全不用負擔土 地增值稅，引發租稅公平之疑慮。在經過許多專家、學者不斷在相關期刊、論文 發表不動產交易稅制不公之言論及文章後，終於，立法院在 2015 年 6 月 5 日 三讀通過房地合一課徵所得稅新制。新稅制依我國一般民眾在交易上之習慣，採 取房屋及土地兩價合一計算課稅，亦即直接以不動產買賣合約總價款減除交易成 本及土地增值稅漲價總數額後，計算應納所得稅額，消除舊制以房地之評定標準 價格及公告現值評價，產生與真實交易價格不一，而給予避稅行為的空間的機會。
按「在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法規定課徵營業 稅」為營業稅法第 1 條所明定，營業人每期所申報之營業稅銷售額亦轉換為營利 事業所得稅之營業收入，因此，營業稅稽徵成效良窳不僅影響本身稅收，所得稅 之稅收高低亦會受營業稅徵起與否之直接影響。營業稅交易行為之稅捐核課一直 都是走在所得稅的前面，惟所得稅法已將土地所得納入課稅範圍並實施房地合一 制度，反觀走在所得稅前頭的營業稅卻仍按房地分離方式計算營業稅，因此，不 動產業者運用操控房地比來歸避營業稅租稅負擔的誘因仍然存在。
現行營業稅房地分離課稅所產生之租稅弊端，彙整說明如下:
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壹、 土地免徵營業稅衍生租稅逃漏誘因
由於土地依我國現行租稅政策，銷售土地之利得係課徵土地增值稅，此產係 秉承國父遺教及憲法第 143 條第 3 項 規定之宗旨，以達漲價歸公，地利共享之 目的，而為避免土地交易重覆課稅，因此營業稅法第 8 條第 1 項第 1 款 明定土 地免徵營業稅，導致營業人在營業稅申報時，利用提高土地售價、壓低房屋售價 的方式來操縱房地價格比例，達到降低房屋銷售額的目的，而當稅捐稽徵機關認 定營業人銷售房屋價格偏低時，雖可依營業稅法第 17 條 規定按時價調整，惟不 動產時價資料蒐集往往花費大量稽徵人力，曠日費時，且由於不動產時價之認定 方法眾多，估價資料是否中立公平頗有爭議，也因此產生徵納雙方爭議及行政訴 訟案例不斷。
貳、 房屋評定現值與房屋市價仍普遍存在明顯差距
房屋評定現值係由各縣市政府自行每三年評定一次，現行課稅現值計算公式 為「標準單價*面積*(1-折舊率*折舊年數)* 地段率」其中，房屋標準單價是決定 房屋評定現值最重要的因素，標準單價是由房屋構造、用途及總樓層數等三項要 件換算，其中，構造別區分為鋼骨造、鋼筋混泥土造、加強磚造、磚造等，一般 以鋼骨造評價最高;用途別則分四類，包括國際觀光旅館、旅館、店舖及住宅、工 廠，店舖及住宅的數量雖然最多，但評定單價以國際觀光旅館最高。
目前稽徵機關該計房屋現值係依據「房屋標準單價表」、「折舊率標準表」及
「房屋地段等級率標準表」等做為依據。惟依臺北市房屋標準價格及房屋現值評 定作業要點規定，除特定條件之高級住宅外，其餘地段之房屋評定標準價格普遍 未做調整，仍存在明顯低於市價之情況，導致營業人依營業稅法施行細則第 21 條規定，計算得出之房屋銷售價格亦明顯低於市價，導致不動產買賣業營業稅申 報長期累積留抵稅額之異常態樣。
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參、 土地公告現值與實際價格差距甚大
土地公告現值的查估是以最近一年內土地的收益價格或市價為依據，進一步 調查地價動態、繪製地價區段圖、估計區段地價，從提經地價評議委員會評議到 最後的公告時間，土地價格已經產生相當大的落差。除此之外，各直轄市及縣(市) 的地價評議委員會多由地方相關機關代表及單位主管所組成，基於減輕土地使用 權人稅負，或在利益團體施壓的情況下，有時甚至在政策考量的情況下，地價評 議委員在評議地價時，往往會刻意壓低土地價值，或將土地價格微幅調，導致土 地公告現值偏低，無法反映真實市價。(蘇建榮，2014:32)其次，現行土地公告現 值係每年調整一次，並於每年 1 月 1 日公佈，倘若土地在同一年度多次且頻繁買 賣移轉，土地增值稅課徵所依據的土地公告現值皆相同，申報移轉現值的審核標 準未改變，因此不會產生土地增值利益，此一稅制變相鼓勵土地短期移轉買賣的 投機行為，不僅可獲取大量利益又可規避土地增值稅負，形成租稅不公的現象。
(蘇建榮，2014:33)