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第二章 文獻回顧
本研究旨在以供給者－金融業之立場，本諸可行性探討影響辦理逆向 抵押貸款之因素，以建立不動產逆向抵押貸款最適作業規定之制度，使老 年人口能自理日常經濟費用支出，而非成為依賴人口負擔。因此本章文獻 回顧共分三節，第一節蒐集、回顧不動產逆向抵押貸款相關文獻，如可行 性、需求性、社會福利、金融機構推辦年金計算等研究，瞭解研究論述與 重要結論；第二節介紹不動產逆向抵押貸款類型；第三節小結研議探討評 估因素，以作為本研究方法、分析立論之依據。
第一節 不動產逆向抵押貸款相關文獻
不動產逆向抵押貸款相關學者提出不同論點的文章，探討逆向抵押貸 款制度在臺灣施行之可行性、需求性、社會福利、金融機構推辦年金計算 等研究主題，茲分類整理如下：
一 、 可 行 性
薛承泰、陳素春（2010）對於多數的長者而言，較著重於獨立自主且 有尊嚴的住在自己的家頤養天年，若現行社會安全制度與家庭機制有所不 足或疑慮，「以房養老」或「不動產逆向抵押」應可以作為我國高齡社會發 展的新思維，並作為長者「養老」的選項之一。準此，提出「不動產逆向 抵押」之構想，除可解決部分老人的經濟問題，減輕家人的負擔，同時也 可活絡房地產市場與社區更新！推動不動產逆向抵押作為長期照顧經費來 源之構想，簡單的說，就是「以產養老」、「以房養老」或「以地養老」的 概念，逐漸來取代「養兒防老」。對於不動產超過門檻而無法取得低收入戶 資格的獨居長者為對象，先行試辦。
「不動產逆向抵押」構想之預期效益敘述如下：（1）不動產現金化，老 人可自行運用於生活或購買照顧服務，老人有自尊，家人少負擔。（2）老 人評量其擁有房地產多寡，在生前妥善處理，避免過早處理失去安全感，
或身故後來不及處理造成遺憾。（3）可活絡房地產並有助於都市與社區的 更新。（4）符合「在地老化」的宗旨。（5）結合社會救助法，有助於形成 較緊密的老人經濟安全體系。
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陳美雲（2011）以三大年金—勞保老年年金、勞工退休金與國民年金 和房屋價值試算做為年長者收入假說，並以問卷調查方式，探討 40 歲以上 族群是否願意將自己所有的房屋透過逆向抵押貸款方式取得現金生活？現 行討論之房屋逆向抵押貸款內容在臺灣是否可行？並以新加坡建屋局（Hou sing and Development Board，HDB）對年長者退休後的生活規劃比較，借 此提供民眾多了解自己權益的訊息，利用房屋逆向抵押貸款方式解決生活 上的困境，進而知道自己所擁有的房屋該如何為自己的老年做一適度規劃。
研究所作的問卷調查統計中，一般民眾的住宅自有率為 77％（經建會 97 年統計資料為 87.4％），擁有自有住宅者大部分願將房屋留給下一代（問 卷調查有 43％不同意自行換取現金生活費用），這種現象有受訪者表示這項 制度有可能影響子女留在父母身邊的意願，也有可能是薪資高、退休金也 高無需使用以房養老方案。因此，「逆向抵押貸款」的條件若能放寬，選擇 都會區以外的城市試辦，或將房屋價值條件降低，如此將更符合民眾所需。
邱琴茹（2012）借鑑美國、英國、中國等國之作法，實行逆向抵押貸 款(Reverse Mortgages, RM)政策，由土地銀行承辦。然而，壽險公司擅長 經營長期壽險商品及擁有專業人員之條件下，比銀行更適合承辦逆向抵押 貸款，其透過張金鶚教授提出的三大實施方案中「售後租回年金方案」，探 討壽險業者實施之可行性。採用專家訪談法，訪談兩位壽險業界主管及兩 位學術界教授。業界認為吸引壽險公司承辦的誘因，在於政府支持、修正 法律條文及房屋差價補償措施；聶建中教授認為諸多風險下，實行上會有 所困難；張金鶚教授認為可從供給面開始，先試點承辦，累積統計資料，
透過分析結果，再評估其後續發展。
李文瑜（2008）以美國逆向房屋抵押貸款市場為基礎，分析其主要內 容和借貸雙方之間的權利義務。由於台灣目前之退休市場上，還未開發逆 向房屋抵押貸款此種商品，若要發行此種商品，對於政府、金融機構或者 是消費者，勢必是一項新的考驗，而且可能面臨以下幾個問題：逆向房屋 抵押是否為我國所承認之抵押權？若非，應如何因應？若逆向房屋抵押貸 款為我國所承認之抵押權，則抵押人之權利義務應如何調整，以保障抵押
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權人之利益？逆向房屋抵押貸款之特性於我國適用時，借貸雙方之權利義 務是否有調整之必要？若是，應如何為之？
僅針對逆向房屋抵押貸款於我國發行之可行性，並未針對應由何機構 發行此種商品為宜，而僅就現行民法規定作初步分析，探究逆向房屋抵押 貸款於我國適用時有無衝突之可能。另再比較美國及其他發行逆向房屋抵 押貸款之國家，相關之規範或制定內容之發展經驗，對我國具有相當之啟 示且可發揮相當程度之指標性作用，可供我國未來金融實務發展上之借鏡 與參考，希冀有助於我國發行逆向房屋貸款時達到最佳效益。
王綉蘭（2012）探討現有「以房養老」方案規劃重點要項，透過搜集 相關文獻資料及德爾菲技術問卷調查分析，提出評估方案實施前之綜合看 法與建議，做為未來實務操作之參考。研究對象主要為社會福利之學者專 家，自 2012 年 6 月 10 日至 7 月 13 日發出 87 份問卷，回收有效問卷 78 份
（回收率 89.66％）；同年 7 月 10 日至 17 日進行訪談 5 位專家（實務工作者）。 研究結果顯示受訪者認為「以房養老」方案性質依序為金融商品之逆向抵 押貸款、社會照護服務、社會福利（社會救助）措施；建議申請人亦可降 為 55 歲、60 歲以上；不限制單身者、有無繼承人、有無子女；應開放一般 老人；產權歸屬不限僅有老人，若獲配偶、子女、家人同意亦可申貸。不 須限制房地產價值、僅此四個直轄市及一家銀行承作；可鼓勵壽險業、社 會福利機構、信託機構等參與；貸款額度再提高 5％至 10％、按月領取固 定金額直到終老的「年金型」；採逆向抵押貸款之固定利率；建議終身給付；
政府設立專戶基金；補貼申貸相關費用；提供專業諮詢服務；修正借貸雙 方契約更具彈性；修正逆向抵押貸款制度流程圖等。建議政府在該方案實 施之前，除專案研究外，能夠多方徵求民意、加強教育宣導與訓練從業人 員、制定法規及增加配套措施等。最後，就該方案之評估研究結果，分別 從「制度面、法律面、實務面」等提出建議。
李智仁（2013）以高齡社會之金融環境問題為經，並以信託制度為緯，
探究高齡化社會趨勢下之資產活用方式，除了解目前臺灣之相關作法外，
極早步入高齡化社會之日本經驗，將是重要探討對象。
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信託因具有長期管理財產所需之意思凍結機能（不因委託人意思能力 喪失或死亡而影響信託目的之貫徹）、受益人連續機能（信託目的確定之 際，即約定信託受益權未來可依序歸屬於連續指定之多數受益人，俾使信 託目的得以長期落實）以及受託人裁量機能（因委託人預慮尚未發生但卻 可能發生之情事，授權予受託人視情況選擇最適合之受益人，使其享有信 託受益權與信託利益），對於高齡者之財產管理，應可發揮重要對策效益，
職是之故，日本近年來也推出多項新型信託，以滿足高齡者需求。此外，
日本透過任意監護制度之創設，與信託制度形成互補，依據不同時點的需 求，依高齡者當事人之意思，選擇最有利之方式保障己身權益，此項規劃 值得肯定。或許政府在政策的規劃上另有藍圖，但其他國家的經驗，理應 成為參考的素材，方使決策更行穩當。
曾品傑（2014）觀察台灣正邁向高齡化與少子化的社會發展，說明引 進以房養老法制的社經背景，進而從介紹法國養老金抵押貸款之重要內容 出發，經濟功能旨在使高齡者所有之不動產現金化，俾供其日常生活與照 顧支出之需。其法律性質則趨近終生定期金契約，應以書面為之，當事人 為政府與經申請審核通過之申請人，約定政府於申請人生存期間內，按月 以金錢給付申請人之契約。
分析闡述我國不動產逆向抵押貸款制度所具有的七大特色：（1）申請 人資格須限於無法定繼承人之獨身長者；（2）抵押建物登記之主要用途應 為住宅使用；（3）抵押物之價值應不超過社會救助法之門檻；（4）採取強 制性的資訊諮詢前置主義；（5）按月領取款項之權利乃一身專屬權；（6）
以申請人終身為契約存續期間；（7）國家承擔高齡者於簽約後發生失能狀 況的照顧責任，頗值矚目。
二、需求求
葉欣瑜（2009）鑒於人口結構之改變，國外紛紛推出新的退休商品，
以因應退休金不足之問題，其中尤以逆向抵押貸款之發展最受關注。各國 逆向抵押貸款之操作，大部份皆與政府為解決老年人退休金不足之政策相 結合，其是一種有別於一般抵押貸款之融資方式，非常巧妙解決有房老年 人「房屋富翁、現金窮人」之矛盾，透過金融機制將房屋變現，並允許老
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年人在自己的房屋內頤養天年，而無須搬離房屋，使得老年人之房屋資產 同時發揮了居住和融資的雙重功能。台灣若能像歐美國家那樣將自己的房 屋進行逆向抵押貸款，將原本鎖在房屋中的價值，變成具有流動性之現金，
年人在自己的房屋內頤養天年，而無須搬離房屋，使得老年人之房屋資產 同時發揮了居住和融資的雙重功能。台灣若能像歐美國家那樣將自己的房 屋進行逆向抵押貸款，將原本鎖在房屋中的價值，變成具有流動性之現金，