影響金融業辦理逆向抵押貸款因素之研究 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 影響金融業辦理逆向抵押貸款因素之研治究. 政. 大. The Study on 立 the Influential Factors of Reverse. ‧. ‧ 國. 學. Mortgage in Financial Industry. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 指導教授：林左裕博士研究生：曾明宗撰. 中華民國 104 年 6 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(3) 授權頁. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.




(7) 謝誌秉持終身學習的意念，再度回到學校領域學習與研讀；學習著過去一直企盼能瞭解的不動產財務課程，以及期盼藉由研讀過程能深入理解地政相關專業知識。幸運地在研究所三年期間，得到導師劉小蘭教授與老師們深入淺出、個案實務的授課講解，及學長姐、同學們的共同相互學習、討論，深感良師益友、獲益良多，對於個人工作與知識再成長的助益。由衷感謝論文指導教授林左裕博士，在教學、校務行政繁忙之際，每學期導師課週六時間，犧牲假期，耐心指導，循循精闢啟示論文議題的修正意見與方向，使得在學習與撰學過程，體會閱讀文獻的重點及理論與實. 政治大林哲群教授都是地政、財務金融管理專家，提出研究金融業經營者面臨的立務問卷調查的結合，獲得整體性的思維層面；亦感謝口試委員彭建文、. 風險、敘明受問卷調查人員樣本的選擇方式、及政府保證之財政經費來源. ‧ 國. 學. 與負荷等建議，使研究論述能延伸探討。. ‧. 也誠摯地謝謝同事宗煙、明相、有福、治明、彥翬的引薦金融界六位接受訪談的實務專業者，與學長耀文、洪承的不吝指導，以及同學振輝、. y. Nat. sit. 國祥、鑫蓉、耀聰、政憲於問卷調查之協助，實務專業人員能撥冗填寫問. n. al. er. io. 卷與提供寶貴建言，使研究論文得到充實的見解，增添研究內涵與結果。. i n U. v. 藉此亦要深深地、莫大地感激吾妻秀琴日常不辭辛苦處理事務工作、. Ch. engchi. 吾兒信融與信翰、吾女婉茹的持續支持，實為最強的精神支柱，終能順利完成研究所學程與論文的撰寫。. 曾明宗謹誌於政治大學綜圖. I.

(8) 摘要為因應老年社會所可能產生老人日常生活經濟、醫療照護、社會福利負擔等相關議題，內政部於 2013 年 4 月 3 日訂定『「不動產逆向抵押貸款制度試辦方案作業規定」（以房養老幸福有保）』，以協助老人將房屋及其座落土地，轉化為按月領取之年金，提供老人經濟保障多一項選擇，安定老人生活，及能安享在宅老化之需求，作為推辦逆向抵押貸款之行政依據和規範，進而落實社會福利之目標。本研究以金融業－供給者之立場，就文獻回顧之理論基礎、實務訪談與問卷調查方式，探討影響金融業辦理逆向抵押貸款之評估因素與因素指. 政治大素，及實務訪談延伸「年齡」等二十個因素指標，建置層級架構，運用「分立析層級程序法」，結合定量定性，採用專家決策分析軟體（Expert Choice 標，歸納為「申請人」、「不動產」、「財務可行性」、「契約」等四項評估因. ‧ 國. 學. 2000 版）進行問卷調查統計分析，探討銀行從業人員對影響逆向抵押貸款作業規定之因素的見解與行為特性，以建立最適之作業規定，俾予提供作. ‧. 為公、民營金融機構辦理評估、管理之準則。. y. Nat. sit. 問卷調查結果分析得知金融機構之首重專業考量在評估因素為「財務. er. io. 可行性」、權重為 29.9﹪，約占整體權重三分之一之比例；在因素指標整體. al. v. n. 排序最高為「政府保證」10.8％，亦占平均每個權重值 5﹪之兩倍，顯示金. i n C 融機構以財務平衡列為經營金融商品業務遵守要務。 hengchi U. 研究建議作業規定修訂在「申請人」方面：「不限定法定繼承人」、「意思能力喪失時之授權」；在「契約」方面：「低於損益平衡點後由政府依保險機制接辦」、「申請人或繼承人清償貸款」；在「財務」方面：「政府保證」、「再保險機制之風險分擔」等條件與規定，能為多數申請人接受、及金融機構降低財務風險，參與此具公益性金融商品；進而異業聯合經營以降低經營風險與成本，與運用衍生性金融機制，發行證券基金及移轉風險，達成在宅安養、在宅老化目標，實現高齡自在願景。關鍵字：不動產逆向抵押貸貸款、在宅老化、分析層級程序法、財務可行性、政府保證 II.

(9) Abstract For the purpose of improving the aged living circumstances and ensu ring aging in home, “The Trial Program of Reverse Mortgage (Home Equ ity Conversion Mortgage)” has been enacted by Ministry of the Interior o n April 3rd, 2013, since the coming issues of current expenses, medical c are, and social welfare…etc. in the aged society, to implement Reverse M ortgage by assisting older homeowner in conversing realty to monthly pai d pension. Based on the perspective of Financial Industry - the Supplier, the the ories in Literature Review, depth interviews and questionnaire survey, this. 政治大 ersion 2000 ）to discuss the assessment factors and the indexes of the bu 立 siness evaluation in Reverse Mortgage the suppliers concerned. The assess study adopted Analytic Hierarchy Process and applied （Expert Choice v. ‧ 國. 學. ment factors are summed up as “applicant”, “real estate”, “financial feasib ility”, and “contract”; as for the 20 indexes of the factors which are deri. ‧. ved by practical interviews are like “age”…etc.. On top of the conclusion s, this study provides financial professionals the references of the principl. y. Nat. io. sit. e of evaluation and management in Reverse Mortgage operation.. er. Per the results of questionnaire survey, financial feasibility is the first. n. al. v i n forC the h indexes i U the Government e n g cofhfactors,. priority of the evaluation factors financial professionals considered, which weights 29.9%. As. guarantee. has the highest priority, 10.8%, which is twice as weighted as other ind exes. On top of the results, financial balance would be the most importan t condition of financial product business. This study suggests the relative operation would be focused on： 1. Applicant： unlimited heirs, authorization of unconsciousness；2. Contract： the object would be taken over by the Government when its value is lower than breakeven point, self-liquidating loan of the applicant or the heir； 3. Financial feasibility： the Government guarantee, risk sharing in reinsurance, could be accepted by most of applicants, and decrease the bu siness risks to attract financial professionals. Reverse Mortgage could be. III.

(10) operated by horizontal alliance and financial derivatives as well to decreas e business risks and operation cost, to achieve the goal of the aged livin g improving and aging in home.. Keyword：Reverse Mortgage；Aging in home；Analytic Hierarchy Pro cess；Financial feasibility；The Government guarantee.. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. IV. i n U. v.

(11) 目錄第一章緒論 ................................... 1 第一節. 研究動機 ............................................. 1. 第二節. 研究目的 ............................................. 7. 第三節. 研究範圍與內容 ...................................... 12. 第四節. 研究架構 ............................................ 14. 第二章文獻回顧 .............................. 15 第一節. 不動產逆向抵押貸款相關文獻 .......................... 15. 第二節. 不動產逆向抵押貸款類型 .............................. 33. 第三章第二節. 47. 研究設計 ............................................ 47. 學. 第一節. 政治大研究設立計與方法 ......................... 小結 ................................................ 44. ‧ 國. 第三節. 研究方法 ............................................ 56. 問卷調查 ............................................ 75. Nat. y. 第一節. ‧. 第四章問卷調查與結果分析 .................... 75 結果分析 ............................................ 77. 第三節. 小結 ................................................ 87. er. io. sit. 第二節. n. 第五章結論與a 建l 議 ............................ 89 iv. Ch. n U engchi. 第一節. 結論 ................................................ 89. 第二節. 建議 ................................................ 91. 參考文獻附錄. V.

(12) 表目錄表 1-1 2014 年至 2061 年人口三階段年齡結構、老化指數-中推計 ..... 1 表 1-2 主要國家高齡化轉變速度 ................................. 3 表 1-3 HECM 各財務年度擔保件數、平均房地產價值統計表 .......... 10 表 2-1 不動產逆向抵押貸款文獻摘要表 .......................... 25 表 2-2 各國不動產逆向抵押貸款類型摘要表 ...................... 42 表 3-1 AHP 評估尺度意義及說明 ................................. 59 表 3-2 評估因素、因素指標之定義 .............................. 61 表 3-3 AHP 問卷調查內容樣式表 ................................. 68 表 3-4 問卷數值與矩陣數值對照表 .............................. 70. 政治大. 表 3-5 隨機指數值 ............................................ 72. 立. 表 4-1 問卷調查地區、銀行問卷數統計表 ........................ 76. ‧ 國. 學. 表 4-2 基本資料統計分析表 .................................... 77 表 4-3 評估因素成對比較矩陣 .................................. 78. ‧. 表 4-4 申請人因素指標成對比較矩陣 ............................ 79 表 4-5 不動產因素指標成對比較矩陣 ............................ 80. Nat. sit. y. 表 4-6 財務可行性因素指標成對比較矩陣 ........................ 81. er. io. 表 4-7 契約因素指標成對比較矩陣 .............................. 82 表 4-8 評估因素、因素指標之整體權重、排序統計表 .............. 84. n. al. Ch. engchi. VI. i n U. v.

(13) 圖目錄圖 1-1 高齡化時程趨勢圖 ........................................ 2 圖 1-2 扶養比趨勢圖 ............................................ 4 圖 1-3 不動產逆向抵押貸款流程示意圖 ............................ 7 圖 1-4 「逆向抵押貸款」與「一般抵押貸款」兩者之差異圖 .......... 9 圖 1-5 美國 HECM 各財務年度承保件數（1990--2012/8） ............ 11 圖 1-6 美國 HECM 各財務年度--平均房地產價值（1990--2012/8） .... 11 圖 1-7 研究架構圖 ............................................. 14 圖 3-1 申請人評估因素 ......................................... 50 圖 3-2 不動產評估因素 ......................................... 51. 治政大契約評估因素 ........................................... 54 立影響因素之架構圖 ....................................... 55. 圖 3-3 財務可行性評估因素 ..................................... 52 圖 3-4 圖 3-5. ‧ 國. 學. 圖 3-6 AHP 層級結構示意圖 ..................................... 57 圖 3-7 完整層級示意圖 ......................................... 58. ‧. 圖 3-8 不完整層級示意圖 ....................................... 59 圖 3-9 影響因素（賦予代號）之 AHP 層級架構圖 ................... 66. Nat. sit. y. 圖 3-10 成對比較矩陣 A ........................................ 70. io. n. al. er. 圖 3-11 AHP 執行步驟流程圖 .................................... 73. i n U. v. 圖 4-1 評估因素權重統計圖 ..................................... 79. Ch. engchi. 圖 4-2 申請人因素指標權重統計圖 ............................... 80 圖 4-3 不動產因素指標權重統計圖 ............................... 81 圖 4-4 財務可行性因素指標權重統計圖 ........................... 82 圖 4-5 契約因素指標權重統計圖 ................................. 83 圖 4-6 整體檢定一致性統計圖 ................................... 83 圖 4-7 因素指標整體權重排序統計圖 ............................. 85 圖 4-8 因素指標整體權重高於 5﹪排序統計圖 ..................... 86. VII.


(15) 第一章緒論第一節. 研究動機. 依行政院國家發展委員會「中華民國 2014 年至 2061 年人口統計」之「中推計」估算結果得知（如表 1-1），在人口數方面，2014 年 65 歲以上人口為 281.2 萬人，預計至 2018 年將增加達到 344.5 萬人、至 2025 年將逐年增加達到 472.5 萬人；在人口結構方面，依聯合國世界衛生組織（WHO）將 65 歲以上的長者定義為老人，當老年人口占總人口比率達 7％，定義為高齡化社會（ageing society）、老年人口比率超過 14％，則定義為高齡社會（aged society）、老年人口比率超過 20％，則定義為超高齡社會（sup. 政治大. er-aged society），即達到每 5 人就有 1 人是老人之比率。惟截至 2014 年. 立. 年底止，我國老年人口數為 280.8 萬人1，老年人口占總人口的比例為 11.9. ‧ 國. 學. 9％，已是聯合國所定義的「高齡化社會」，預計至 2018 年將上升達到 14. 6％，成為「高齡社會」，至 2025 年將逐年增加達到 20.1％，邁入所定義的. ‧. 「超高齡社會」（如圖 1-1）；在老化指數方面，2014 年老化指數為 86.2％，即老年人口與幼年人口之比約為 1：1.1，預計 2016 年老化指數為 101.2％，. y. Nat. sit. 即老年人口數超過幼年人口數，至 2061 年老化指數將高達 472.7％，老年. n. al. er. io. 人口約為幼年人口之 4 倍。另就增加速度而言，國際間通常以 65 歲以上老. i n U. v. 年人口占總人口比率，從 7％提高到 14％，以及從 14％再提高到 20％所需. Ch. engchi. 的時間，作為衡量一國人口老化速度的總體指標2，根據行政院國家發展委員會（以下簡稱國發會）人口中推計估算「主要國家高齡化轉變速度」（如表 1-2），預計至 2018 年我國將由高齡化社會成為高齡社會，再歷時 7 年，至 2025 年將邁入「超高齡社會」，老化速度轉變所需時間，均比韓國（8 年）（2018～2026 年）、新加坡（10 年），日本（11 年）、香港（11 年）、美國（20 年）、、、等各國之時間為快速。表1-1 年別. 2014年至2061年人口三階段年齡結構、老化指數-中推計年底人口數 (千人). 年底人口結構 (%). 老化. 1、資料來源：內政部戶政司，2015 年 4 月。 2、資料來源：『人口老化趨勢與銀行業務發展--逆向型房屋抵押貸款之策略』：8，臺灣金融研訓院。. 1.

(16) 0-14 歲 15-64 歲 ①. 65 歲以上. ②. 指數 65 歲以上. 0-14 歲 15-64 歲. ③. ③/①× 100. 2014. 3,260. 17,347. 2,812. 13.9. 74.1. 12.0. 86.2. 2015. 3,147. 17,369. 2,943. 13.4. 74.0. 12.5. 93.5. 2016. 3,080. 17,296. 3,115. 13.1. 73.6. 13.3. 101.2. 2017. 3,020. 17,218. 3,279. 12.8. 73.2. 13.9. 108.6. 2018. 2,976. 17,116. 3,445. 12.6. 72.7. 14.6. 115.8. 2019. 2,939. 16,994. 3,618. 12.5. 72.2. 15.4. 123.1. 2020. 2,909. 16,846. 3,804. 12.3. 71.5. 16.1. 130.8. 2025. 2,807. 15,989. 4,725. 11.9. 68.0. 20.1. 168.3. 2030. 2,611. 24.1. 215.0. 2040. 2,225. 30.3. 303.4. 2050. 1,805. 36.9. 417.6. 2060. 1,574. 9,234. 7,375. 8.7. 50.8. 40.6. 468.5. 1,556. 9,040. 7,356. 8.7. 50.4. 41.0. 472.7. ‧ 國. 學. 2061. 5,613 治11.2 64.7 政 13,291 6,751 10.0 大 59.7 立 11,070 7,539 8.8 54.2 15,103. ‧. 資料來源：行政院國家發展委員會（ 2014）。內政部戶政司（ 2015）。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. 圖 1-1. engchi. i n U. v. 高齡化時程趨勢圖. 資料來源：行政院國家發展委員會（ 2014）。. 2.

(17) 表1-2. 主要國家高齡化轉變速度. 65 歲以上人口所占比率到達年度（年）轉變所需時間（年）高齡社會（14％）. 超高齡社會（20％）. 7％→14％. 14％→20％. 1993 1970 1999 1999 1984 1942 1945 1932 1864 1929 1885 1887 1940 1931 1929 1927 1947 1939. 2018＊ 1994 2018＊ 2021＊ 2013＊ 2014＊ 2010 1972 1991 1976 1977 1972 2005 1985 1970 1988 1992 2012＊. 2025＊ 2005 2026＊ 2031＊ 2024＊ 2034＊ 2024＊ 2008 2020＊＊ 2027 2036＊ 2015＊ 2021＊ 2025＊ 2023＊ 2007 2021＊ 2035＊. 25＊ 24 19＊ 22＊ 29＊ 72＊ 65 40 127 47 92 85 65 54 41 61 45 73＊. 7＊ 11 8＊ 10＊ 11＊ 20＊ 14＊ 36 29＊＊ 51 59＊ 45＊ 16＊ 40＊ 53＊ 19 29＊ 23＊. io. sit. Nat. y. ‧. ‧ 國. 立. 政治大. 學. 中華民國日本韓國新加坡香港 1）美國加拿大德國法國英國挪威瑞典荷蘭瑞士奧地利義大利西班牙澳洲. 高齡化社會（7％）. er. 國別. 說明：＊表示為中推計結果，其他無＊表示為實際值。1）特別行政區。. al. n. v i n 資料來源：行政院國家發展委員會（2014）。 Ch engchi U. 同期間人口中推計估算，在幼年人口數方面，2014 年 0-14 歲人口為 3 26.0 萬人，預計至 2018 年將減少為 297.6 萬人、至 2025 年將逐年減少為 280.7 萬人，生育率降低、少子化趨勢，使幼年人口數減少約 50 萬人，相當新竹縣人口數，加以營養均衡、醫療進步，國民壽命延長，相對老年人口比率逐年增加，加速人口老化速度，必然使工作年齡人口（15 至 64 歲人口）增加對非工作年齡人口之負擔（即 0-14 歲幼年人口及 65 歲以上老年人口），又從國發會扶養比-中推計估算（如圖 1-2）得知，2014 年扶老比為 16.2％（即 65 歲以上老年人口占 15 至 64 歲人口之比重）、扶幼比為 18.. 3.

(18) 8％（即 0-14 歲幼年人口占 15 至 64 歲人口之比重）、扶養比3為 35.0％（即扶養比＝扶老比+扶幼比），是歷年最低點，之後將逐年上升，至 2061 年增加為 98.6％。估算工作年齡人口對老年人口之扶養負擔，2014 年約每 6.2 個工作年齡人口扶養 1 位老年人口，至 2061 年將降為每 1.2 個工作年齡人口扶養 1 位老年人口，比率越高，表示有生產力者的負擔較重，比率越低，表示有生產力者的負擔較輕。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學 er. io. sit. y. Nat. n. al. i n U. v. C h 扶養比趨勢圖 e 委g員c會h（i 2014）。資料來源：行政院國家發展n 圖 1-2. 經由以上數據可知，高齡社會將成為不可避免之趨勢，內政部為因應老年社會所可能產生老人日常生活經濟、醫療照護、社會福利負擔等相關議題，前於 2009 年 12 月 16、17 日召開『「以房養老」逆向抵押貸款方案研討會-美國經驗與臺灣模式之探討』，針對以房養老供給需求、市場可行性分析、財務及社會福利分析，及就美國辦理方式、經驗，邀請產、官、學界等跨專業領域深度的探討，以作為政府部門、公民營金融或保險公司、社福團體推辦研擬、規劃之參考，如張金鶚教授發表『臺灣「以房養老」. 3、所謂扶養比係指每 100 個工作年齡人口（15 至 64 歲人口）所需負擔依賴人口（0-14 歲幼年人口及 65 歲以上老年人口）之比，即扶養比＝扶老比+扶幼比，亦稱為依賴人口指數。. 4.

(19) 三方案模式提議』專題，闡述「以房養老」方案最早為 1980 年美國推出，隨後推出相關方案的各國也有相當需求的成長量，顯示已經先邁入老年化社會的先進國家對於「以房養老」方案都有相當的需求量。臺灣比其他國家更具實施「以房養老」方案的潛力，主要原因為臺灣房屋自有率高、土地價值較高（房地產價值較不易跌價）、傳統上觀念喜歡在宅老化（不喜歡搬去養老院），並考量臺灣背景，提供臺灣「以房養老」的三個方案：逆向抵押貸款方案（Reverse Mortgage，RM）、售後租回年金屋方案（Sale Lea seback，SL）、社會照顧服務方案（Society Care，SC）4；華昌宜教授發表『「以房養老」各國經驗』專題，敘述法國、英國、加拿大、新加坡各國實施逆向抵押簡介說明，並綜合簡評逆向抵押貸款之潛在功能為對老人可增. 政治大減輕社會之養老負擔、藉提昇老人消費可增進經濟成長等 5 項功能；林左立. 強身心健康延年益壽、有效利用住宅資源、藉財務理性促進家庭現代化、 5. ‧ 國. 學. 裕教授發表『臺灣「以房養老」市場可行性分析』專題，以 30 至 60 歲且名下擁有不動產之家戶為研究單位，經問卷調查逆向抵押貸款推行之可行. ‧. 性，探討受訪者申請意願程度，針對調查結果，再以「羅吉斯迴歸（Logis tic Regression）分析」影響申請意願之顯著因子，研究結果顯示，目前. y. Nat. n. al. er. io. 「以房養老」方案之條件及市場需求性之利基。. sit. 臺灣對此貸款潛在需求量為 20 萬戶至 34.6 萬戶6。統計驗證臺灣具備辦理. i n U. v. 在參酌研討會專題提案見解及各方與會意見、建議，為協助老人將房. Ch. engchi. 屋及其座落土地，轉化為按月領取之年金，提供老人經濟保障多一項選擇，安定老人生活，及能安享在宅老化之需求，行政院於 2013 年 2 月 26 日核定「不動產逆向抵押貸款制度試辦方案」（如附錄 1），實施期間自 2013 年 3 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日止，內政部依此試辦方案於同（2013）年 4 月 3 日訂定『「不動產逆向抵押貸款制度試辦方案作業規定」（以房養老幸福有保）』（如附錄 2，以下簡稱作業規定），作為推辦不動產逆向抵押貸款之行政依據和規範，進而落實社會福利之目標。惟至本（2015）年 5 月底止，尚未有辦理完成案件，本諸立意良善之老人經濟保障和社會福利方案，. 4、資料來源：「以房養老」逆向抵押貸款方案研討會-美國經驗與臺灣模式之探討：頁壹-43。 5、同註 4：頁貳-38。 6、同註 4：頁貳-51。. 5.

(20) 為何老人不願申請，與預期需求呈現高度落差，省思逆向抵押貸款「作業規定」之癥結是否申請資格過於限縮？致沒有符合資格申請；或符合資格，為何申請意願不足？如辦理費用過高、不動產價值限制和給付之金額過低、利率風險、財務損益風險，爰以金融業之立場，從供給面的觀點，研究影響金融機構辦理逆向抵押貸款之因素。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6. i n U. v.

(21) 第二節. 研究目的. 「不動產逆向抵押貸款」乃對年滿 65 歲，擁有不動產的老人7，將自己的房屋及座落的土地抵押給銀行，承辦之銀行對老人的年齡、房屋的價值、利率及房價的變動之風險，綜合評估貸款金額，再精算其可領取的年金，作為老人晚年生活日常費用開支及讓老人仍居住原有房屋，至其身故或搬離所居住房屋，則為抵押契約終止，由承辦銀行處分房屋償還貸款，此種抵押貸款與一般抵押貸款之現金支領呈反向作業，故又稱之為「逆向抵押貸款」（如圖 1-3）。房屋權利抵押於銀行. 政治大銀行每月給付年金立銀行. 0. 1. 2. 學. ‧ 國. 不動產所有人. 契約結束（或如不動產所有權人身故 3 ………… 或提前終止契約）. ‧. 每月領取年金. sit. er. io. 圖 1-3. y. Nat. 不動產移轉予銀行銀行處分不動產所有權. 不動產逆向抵押貸款流程示意圖。本研究整理。. al. n. v i n 「不動產逆向抵押貸款」與「一般抵押貸款」兩者之差異，如假定在 Ch engchi U 貸款利率不變、房屋價值預期上漲趨勢對照說明，一般抵押貸款係借方（購屋者）向貸方（銀行）辦理購屋貸款，由借方以房屋擔保提供抵押貸款，經地政機關之所有權登記為借方權益，實際上他項權利負擔房屋抵押貸款金額，借方每期償還本金、利息，貸款金額逐漸減少，直到完全償還貸款金額為零，借方才擁有全部房屋之權益；而逆向抵押貸款，借方之貸款金額，隨每期貸方給付予借方而增加，借方原擁有之房屋權益逐漸降低，當貸款金額超過房屋價值時，貸方將產生損失直到契約終止（如圖1-4）。故「逆向抵押貸款」制度意旨在於老人以自有產權的不動產，抵押成流動現金，負責自己老年生活，不會成為社會人口扶養的依賴，應可作為 7、根據「老人福利法」第 2 條規定，老人的年齡標準；年滿六十五歲以上者稱之為「老人」(old person)。. 7.

(22) 因應高齡社會經濟安全的方案。此種相關制度在美國、英國、日本等國家實施多年，以美國為例，據美國住宅及都市發展部（Department of Housing and Urban Development, HUD）主導籌劃老人以自有住宅辦理淨值轉換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgage, HECM）或稱逆向抵押貸款（Reverse Mortgage, RM）統計於 2001 年擔保件數約 7,789 件、至 2011 年已達 73,093 件，在 11 年期間申請件數成長 9.4 倍；擔保平均房地產價值自 167,142 仟元增加至 261,453 仟元（如表 1-3、圖 1-5、圖 1-6），惟在 2009 年金融次級風暴期間，因房價下跌，使辦理案量減少，之後因人口老化趨勢持續，也再次引導退休者對逆向抵押貸款的需求，其配套措施包含提供保險機制，以彌補年金總額超過貸款金額與費用的損失、金融機. 政治大發行出售投資大眾，以提供金融機構的資金流動性，使得民眾對逆向抵押立構提供多元組合的資金需求。甚至將逆向抵押貸款方案以「證券化」方式. ‧ 國. 學. 貸款的需求逐漸增加。中國亦自（2014）年 7 月 1 日起，在北京、上海、廣州及武漢等四個城市推辦「反向抵押養老」保險試辦方案8。可見「逆向. ‧. 抵押貸款」方案列為其辦理老人安養及社會福利的政策，兼具老人能安身立命的生活、減輕政府社會福利財務的支付、增加金融、保險公司資金流. y. Nat. sit. 動，引導相關產業商機之效益。因此本文參考相關文獻與國外辦理「逆向. n. al. er. io. 抵押貸款」相關金融商品類型的經驗，試以供給者-金融機構之立場，探. v. 討影響金融業辦理逆向抵押貸款之因素，彙整評估因素與統計分析特性，並期達到下列研究目的：. Ch. engchi. i n U. 一、提供行政部門修訂「作業規定」之準則提供影響辦理逆向抵押貸款之因素，作為公、民營金融機構修訂「作業規定」之準則，辦理評估作業之依據。二、建立社會福利保障制度進而推廣異業結盟建立社會福利保障制度進而推廣異業結盟（如物業管理、社福機構等產業），擴大相關產業鏈商機。三、引導多元化金融商品降低政府社福經費負擔. 8、資料來源：中國保險監督管理委員會 2014 年 6 月 23 日發布（保監發 53 號）「中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見」。. 8.

(23) 逆向抵押貸款係屬不動產衍生金融商品，引導金融機構設置多元化金融證券商品業務，降低政府財政經費負擔、金融機構市場利率與管理、維護、處分不動產風險。一般抵押貸款. 逆向抵押貸款. 借方（購屋者）. 借方（不動產權利人）. 每期償還本金、利息. 現金. 貸方（銀行）. 貸方（銀行）. 立. 金額. 期末償還年金、利息. 年金. 政治大金額. ‧ 國. 學. 不動產價值不動產權益. ‧. 貸款餘額. 不動產價值不動產權益. 時間. er. io. sit. y. Nat. al. 貸款餘額時間. n. v i 圖 1-4 「逆向抵押貸款」與「一般抵押貸款」兩者之差異圖 n Ch engchi U 資料來源：逆向抵押貸款方案研討會-美國經驗與臺灣模式之探討（2009）。. 9.

(24) 表 1-3. HECM 各財務年度擔保件數、平均房地產價值統計表（ 1990～ 2012/8）. 財務年度. 擔保件數. 平均房地產價值（仟元）. 1990. 157. 108,717. 1991. 389. 126,415. 1992. 1,019. 124,668. 1993. 1,964. 119,658. 1994. 3,365. 124,944. 1995. 4,166. 124,832. 1996. 3,596. 1997. 5,207. 1998. 7,895. 167,142. 13,048. 177,978. 18,084. 197,553. al. 219,436. 37,790. 2005. 43,082. 2006. 76,280. 2007. 107,367. 261,939. 2008. 112,013. 239,337. 2009. 114,639. 283,304. 2010. 78,758. 279,879. 2011. 73,093. 261,453. 2012/8. 50,993. 252,617. n. 2004. Ch. e n254,864 gchi. y. 7,789. sit. 141,670. er. 6,637. io. 2003. 131,914. Nat. 2002. 7,923. ‧. 2001. 118,656. ‧ 國. 2000. 治政 117,161 117,499 大學. 1999. 立. 備註. i n U. v. 289,660. 資料來源：美國住宅及都市發展部 ttp://portal.hud.gov/hudportal/HUD → 系統和報告 → 季度報告（ 2012）。. 10.

(25) 件數. 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000. 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012. -. 治政圖 1-5 美國 HECM 各財務年度承保件數（1990--2012/8）大立宅及都市發展部資料來源：美國住 ‧ 國. 學. ttp://portal.hud.gov/hudportal/HUD → 系統和報告 → 季度報告（ 2012）。. al. n. 150,000. sit. io 200,000. y. Nat. 250,000. er. 300,000. ‧. 單位：仟千元. Ch. engchi. i n U. v. 100,000 50,000. 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012. 0. 圖 1-6. 美國 HECM 各財務年度--平均房地產價值（1990--2012/8）. 資料來源：美國住宅及都市發展部 ttp://portal.hud.gov/hudportal/HUD → 系統和報告 → 季度報告（ 2012）。 11.

(26) 第三節. 研究範圍與內容. 現行逆向抵押貸款是以公益彩券回饋金支應經費9，精算每月給付金額同時納入老人失能保險，具有社會福利功能。因作業規定之申請條件較為嚴謹，申請對象侷限為單身老人必須單獨所有抵押物產權，且無其他法定繼承人，致公告尚未有辦理完成案件。然對於臺灣具備逆向抵押貸款推辦之條件，潛在性市場需求達 20 萬戶至 34.6 萬戶，應審酌符合老人申請之需求，提昇老人申辦意願，使公、民金融業投入推辦，彰顯逆向抵押貸款制度之成效。因此，研究範圍以「逆向抵押貸款」為範疇，並從供給者－金融業經營、推辦之立場，就作業規定之內容，進行四項評估因素議題探討：. 一、申請人. 立. 政治大. 因申請人須無民法第 1138 條所規定之法定繼承人，限縮貸款對象，降. ‧ 國. 學. 低申請供給層面；以及當申請人已邁入高齡，若意思能力喪失時，能授權社福機構處理安置。. ‧. 二、不動產. y. Nat. sit. 不動產價值、貸款利率變動，關係貸款額度及給付年金金額，又不動. n. al. er. io. 產具有個別性、不可移動性、用途多樣性等特性，如予以承受不動產產權，. i n U. v. 應評估該不動產市場性接受度、隨時可流動交易移轉，以回收貸款資金。. 三、財務可行性. Ch. engchi. 推辦逆向抵押貸款業務，係為現金流動支出，即使配合金融政策宣導辦理，亦須回收貸款資金再運用周轉獲利，以維金融機構永續經營。因此，對整體市場規模、營收損益平衡或再分擔保險等均為考量項目，以免除財務周轉不靈之警訊。. 四、契約逆向抵押貸款契約對申請人之貸款用途、不動產使用管理維護、清償貸款、及若於契約屆期後，貸款金額高於不動產價值時，承辦金融機構將. 9、行政院核定「不動產逆向抵押貸款制度試辦方案」第 18 點規定。. 12.

(27) 面臨支付年金的損失或不再給付年金，造成申請人生活無濟，若移轉權屬由政府依保險機制接辦，以增加申請人對逆向抵押貸款契約之信賴和安全保障。上述研究內容之議題，採用實務訪談、問卷調查方式，透過銀行從業人員多年專業工作經驗，以客觀、具實之思維，扮演申請人與政府社會福利政策之溝通橋樑，提出見解與建議填寫問卷。再予蒐集、彙整問卷調查資料及統計分析，作為行政部門研議逆向抵押貸款制度檢討或修正之作業準則。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 13. i n U. v.

(28) 第四節. 研究架構. 本研究架構分為五章，第一章為緒論，主要說明研究動機、目的、範圍、內容與架構；第二章為文獻回顧，不動產逆向抵押貸款相關文獻回顧與相關類型整理；第三章為研究設計與方法，說明研究設計、方法－使用實務訪談、問卷調查方式，結合定量定性，運用分析層級程序法（AHP），採用專家決策分析軟體10（Expert Choice 2000 版）統計分析、EXCEL、SP SS 軟體計算；第四章為問卷調查與結果分析，以問卷調查資料作各層級因素之成對比較計算後，並分析各項評估因素、因素指標的權重，及進行一致性的檢定，探討銀行從業人員對影響逆向抵押貸款因素之評估；第五章為綜合上述資料彙整、分析與統計分析結果，對影響金融業辦理逆向抵押. 政治大. 貸款之因素提出建議，俾予作為公、民營金融機構辦理評估、管理之準則，. 立. 達到理論分析與實務運用之結合。研究架構如下（如圖 1-7）。. ‧ 國. 學 ‧. 研究範圍、內容與架構. y. Nat. io. n. al. er. 文獻回顧. 第二章. sit. 第一章. 研究動機、目的. C 文獻資料 hengchi. i n U. v. 相關類型. 研究設計與方法. 第三章. 問卷調查與結果分析第四章第五章. 結論與建議. 圖 1-7. 研究架構圖. 10、榮泰生，2011，『Expert Choice 在分析層級程序法（AHP）之應用』，台北，五南圖書。. 14.

(29) 第二章文獻回顧本研究旨在以供給者－金融業之立場，本諸可行性探討影響辦理逆向抵押貸款之因素，以建立不動產逆向抵押貸款最適作業規定之制度，使老年人口能自理日常經濟費用支出，而非成為依賴人口負擔。因此本章文獻回顧共分三節，第一節蒐集、回顧不動產逆向抵押貸款相關文獻，如可行性、需求性、社會福利、金融機構推辦年金計算等研究，瞭解研究論述與重要結論；第二節介紹不動產逆向抵押貸款類型；第三節小結研議探討評估因素，以作為本研究方法、分析立論之依據。. 第一節. 不動產逆向抵押貸款相關文獻. 治政大不動產逆向抵押貸款相關學者提出不同論點的文章，探討逆向抵押貸立款制度在臺灣施行之可行性、需求性、社會福利、金融機構推辦年金計算 ‧ 國. 學. 等研究主題，茲分類整理如下：. ‧. 一、可行性. 薛承泰、陳素春（2010）對於多數的長者而言，較著重於獨立自主且. y. Nat. sit. 有尊嚴的住在自己的家頤養天年，若現行社會安全制度與家庭機制有所不. er. io. 足或疑慮，「以房養老」或「不動產逆向抵押」應可以作為我國高齡社會發. al. n. v i n Ch 抵押」之構想，除可解決部分老人的經濟問題，減輕家人的負擔，同時也 engchi U 展的新思維，並作為長者「養老」的選項之一。準此，提出「不動產逆向. 可活絡房地產市場與社區更新！推動不動產逆向抵押作為長期照顧經費來源之構想，簡單的說，就是「以產養老」、「以房養老」或「以地養老」的概念，逐漸來取代「養兒防老」。對於不動產超過門檻而無法取得低收入戶資格的獨居長者為對象，先行試辦。「不動產逆向抵押」構想之預期效益敘述如下：（1）不動產現金化，老人可自行運用於生活或購買照顧服務，老人有自尊，家人少負擔。（2）老人評量其擁有房地產多寡，在生前妥善處理，避免過早處理失去安全感，或身故後來不及處理造成遺憾。（3）可活絡房地產並有助於都市與社區的更新。（4）符合「在地老化」的宗旨。（5）結合社會救助法，有助於形成較緊密的老人經濟安全體系。 15.

(30) 陳美雲（2011）以三大年金—勞保老年年金、勞工退休金與國民年金和房屋價值試算做為年長者收入假說，並以問卷調查方式，探討 40 歲以上族群是否願意將自己所有的房屋透過逆向抵押貸款方式取得現金生活？現行討論之房屋逆向抵押貸款內容在臺灣是否可行？並以新加坡建屋局（Hou sing and Development Board，HDB）對年長者退休後的生活規劃比較，借此提供民眾多了解自己權益的訊息，利用房屋逆向抵押貸款方式解決生活上的困境，進而知道自己所擁有的房屋該如何為自己的老年做一適度規劃。研究所作的問卷調查統計中，一般民眾的住宅自有率為 77％（經建會 97 年統計資料為 87.4％），擁有自有住宅者大部分願將房屋留給下一代（問卷調查有 43％不同意自行換取現金生活費用），這種現象有受訪者表示這項. 政治大高無需使用以房養老方案。因此，立「逆向抵押貸款」的條件若能放寬，選擇. 制度有可能影響子女留在父母身邊的意願，也有可能是薪資高、退休金也. ‧ 國. 學. 都會區以外的城市試辦，或將房屋價值條件降低，如此將更符合民眾所需。邱琴茹（2012）借鑑美國、英國、中國等國之作法，實行逆向抵押貸. ‧. 款(Reverse Mortgages, RM)政策，由土地銀行承辦。然而，壽險公司擅長. y. Nat. 經營長期壽險商品及擁有專業人員之條件下，比銀行更適合承辦逆向抵押. io. sit. 貸款，其透過張金鶚教授提出的三大實施方案中「售後租回年金方案」，探. n. al. er. 討壽險業者實施之可行性。採用專家訪談法，訪談兩位壽險業界主管及兩. i n U. v. 位學術界教授。業界認為吸引壽險公司承辦的誘因，在於政府支持、修正. Ch. engchi. 法律條文及房屋差價補償措施；聶建中教授認為諸多風險下，實行上會有所困難；張金鶚教授認為可從供給面開始，先試點承辦，累積統計資料，透過分析結果，再評估其後續發展。李文瑜（2008）以美國逆向房屋抵押貸款市場為基礎，分析其主要內容和借貸雙方之間的權利義務。由於台灣目前之退休市場上，還未開發逆向房屋抵押貸款此種商品，若要發行此種商品，對於政府、金融機構或者是消費者，勢必是一項新的考驗，而且可能面臨以下幾個問題：逆向房屋抵押是否為我國所承認之抵押權？若非，應如何因應？若逆向房屋抵押貸款為我國所承認之抵押權，則抵押人之權利義務應如何調整，以保障抵押. 16.

(31) 權人之利益？逆向房屋抵押貸款之特性於我國適用時，借貸雙方之權利義務是否有調整之必要？若是，應如何為之？僅針對逆向房屋抵押貸款於我國發行之可行性，並未針對應由何機構發行此種商品為宜，而僅就現行民法規定作初步分析，探究逆向房屋抵押貸款於我國適用時有無衝突之可能。另再比較美國及其他發行逆向房屋抵押貸款之國家，相關之規範或制定內容之發展經驗，對我國具有相當之啟示且可發揮相當程度之指標性作用，可供我國未來金融實務發展上之借鏡與參考，希冀有助於我國發行逆向房屋貸款時達到最佳效益。王綉蘭（2012）探討現有「以房養老」方案規劃重點要項，透過搜集相關文獻資料及德爾菲技術問卷調查分析，提出評估方案實施前之綜合看. 政治大. 法與建議，做為未來實務操作之參考。研究對象主要為社會福利之學者專. 立. 家，自 2012 年 6 月 10 日至 7 月 13 日發出 87 份問卷，回收有效問卷 78 份. ‧ 國. 學. （回收率 89.66％）；同年 7 月 10 日至 17 日進行訪談 5 位專家（實務工作者）。研究結果顯示受訪者認為「以房養老」方案性質依序為金融商品之逆向抵. ‧. 押貸款、社會照護服務、社會福利（社會救助）措施；建議申請人亦可降. y. Nat. 為 55 歲、60 歲以上；不限制單身者、有無繼承人、有無子女；應開放一般. io. sit. 老人；產權歸屬不限僅有老人，若獲配偶、子女、家人同意亦可申貸。不. n. al. er. 須限制房地產價值、僅此四個直轄市及一家銀行承作；可鼓勵壽險業、社. i n U. v. 會福利機構、信託機構等參與；貸款額度再提高 5％至 10％、按月領取固. Ch. engchi. 定金額直到終老的「年金型」；採逆向抵押貸款之固定利率；建議終身給付；政府設立專戶基金；補貼申貸相關費用；提供專業諮詢服務；修正借貸雙方契約更具彈性；修正逆向抵押貸款制度流程圖等。建議政府在該方案實施之前，除專案研究外，能夠多方徵求民意、加強教育宣導與訓練從業人員、制定法規及增加配套措施等。最後，就該方案之評估研究結果，分別從「制度面、法律面、實務面」等提出建議。李智仁（2013）以高齡社會之金融環境問題為經，並以信託制度為緯，探究高齡化社會趨勢下之資產活用方式，除了解目前臺灣之相關作法外，極早步入高齡化社會之日本經驗，將是重要探討對象。. 17.

(32) 信託因具有長期管理財產所需之意思凍結機能（不因委託人意思能力喪失或死亡而影響信託目的之貫徹）、受益人連續機能（信託目的確定之際，即約定信託受益權未來可依序歸屬於連續指定之多數受益人，俾使信託目的得以長期落實）以及受託人裁量機能（因委託人預慮尚未發生但卻可能發生之情事，授權予受託人視情況選擇最適合之受益人，使其享有信託受益權與信託利益），對於高齡者之財產管理，應可發揮重要對策效益，職是之故，日本近年來也推出多項新型信託，以滿足高齡者需求。此外，日本透過任意監護制度之創設，與信託制度形成互補，依據不同時點的需求，依高齡者當事人之意思，選擇最有利之方式保障己身權益，此項規劃值得肯定。或許政府在政策的規劃上另有藍圖，但其他國家的經驗，理應. 政治大. 成為參考的素材，方使決策更行穩當。. 立. 曾品傑（2014）觀察台灣正邁向高齡化與少子化的社會發展，說明引. ‧ 國. 學. 進以房養老法制的社經背景，進而從介紹法國養老金抵押貸款之重要內容出發，經濟功能旨在使高齡者所有之不動產現金化，俾供其日常生活與照. ‧. 顧支出之需。其法律性質則趨近終生定期金契約，應以書面為之，當事人. y. Nat. 為政府與經申請審核通過之申請人，約定政府於申請人生存期間內，按月. io. sit. 以金錢給付申請人之契約。. n. al. er. 分析闡述我國不動產逆向抵押貸款制度所具有的七大特色：（1）申請. i n U. v. 人資格須限於無法定繼承人之獨身長者；（2）抵押建物登記之主要用途應. Ch. engchi. 為住宅使用；（3）抵押物之價值應不超過社會救助法之門檻；（4）採取強制性的資訊諮詢前置主義；（5）按月領取款項之權利乃一身專屬權；（6）以申請人終身為契約存續期間；（7）國家承擔高齡者於簽約後發生失能狀況的照顧責任，頗值矚目。. 二、需求求葉欣瑜（2009）鑒於人口結構之改變，國外紛紛推出新的退休商品，以因應退休金不足之問題，其中尤以逆向抵押貸款之發展最受關注。各國逆向抵押貸款之操作，大部份皆與政府為解決老年人退休金不足之政策相結合，其是一種有別於一般抵押貸款之融資方式，非常巧妙解決有房老年人「房屋富翁、現金窮人」之矛盾，透過金融機制將房屋變現，並允許老. 18.

(33) 年人在自己的房屋內頤養天年，而無須搬離房屋，使得老年人之房屋資產同時發揮了居住和融資的雙重功能。台灣若能像歐美國家那樣將自己的房屋進行逆向抵押貸款，將原本鎖在房屋中的價值，變成具有流動性之現金，就可用自己積蓄的財富享受未來的生活，避免老年受窮之困境，以確保一個明確的退休目標。逆向抵押貸款之本質即是以房屋融通資金，並以此為核心，拉動保險、房地產等社會多項活動，逆向抵押貸款在發達國家是非常成熟的，實踐證明，它是一種很強之商業行為，能使貸款人、銀行、保險公司及相關機構都能從中獲利，從而達到多贏之目的。以探討我國發行逆向抵押貸款之市場性，透過深度訪談之方式，以了解各方專家對於逆向抵押貸款在台推行. 政治大合我國之逆向抵押貸款制度，期能透過推展逆向抵押貸款以減緩我國人口立. 之看法及其市場性，並根據各方專家所提供之相關建議分析彙整出一套適. ‧ 國. 學. 老化所帶來之退休金不足和養老資金不足之壓力。. 陳瀅茹（2010）以結構式問卷調查方式，調查台北市 50 歲以上中老年. ‧. 人對逆向抵押貸款意願度，計發 356 份，有效回收問卷為 317 份，回收率. y. Nat. 為 89.0%。研究結果中，有意願選擇以房養老者佔 43.9%；願意選擇以房養. io. sit. 老中，年齡介於 50 歲至 54 歲者佔 69.2%，最高學歷為大專院校以上者佔 5. n. al. er. 0.7%，老年理想居住安排為獨居或夫妻自住者佔 47.0%。運用 Logistic 迴. i n U. v. 歸模型，建立一個影響選擇以房養老意願度的因素預測模型。整體而言，. Ch. engchi. 愈傾向新家庭價值觀或休閒娛樂之生活型態、對商品認知度高、老年理想居住安排為獨居或夫妻自住、住屋所有權為自己或配偶，選擇以房養老意願度相對高；而年齡愈高於 65 歲選擇以房養老意願度，反而降低。建議政策決策者及商品提供者需重視及瞭解中老年人的理財、家庭價值觀及其生活型態，並重視資訊及服務的充分溝通與教育。金融控股公司將較銀行來承辦此項業務，能有較大的資金運用空間，創造出多贏局面。林左裕、楊博翔（2011）對 30 至 60 歲且名下擁有不動產之家戶進行問卷調查，並以羅吉斯迴歸（logistic regression）分析影響申請意願之顯著因子，研究結果顯示，當潛在消費者教育程度越高、購有理財型保險、資產持有以股票、債券或基金為主、以及退休後不與子女同住者等，越有. 19.

(34) 意願申請逆向房屋抵押貸款。另一方面，利用意願程度與是否具備支付能力或資格者，推估申請逆向房屋抵押貸款之潛在需求量，研究顯示目前台灣對逆向貸款潛在需求量約為 20 萬戶至 35 萬戶。陳明吉、陳國興（2011）以美國房屋淨值轉換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgages，HECM）的申貸資料，運用向量誤差修正（Vector Error Correction）計量模型做實證，分析高齡者選擇逆向抵押貸款時機問題，得出在房價升值率及貸款利率越低和房屋價值越高、年齡越大的情況下，理性消費者越會選擇逆向抵押貸款；另對於貸款期間的死亡率風險可藉由大數法則加以分散。. 治政創新商品為前提，來探討國人對於此金融商品的接受度及申貸意願，來作大立為日後規劃商品的依據。王曉慧（2013）以金融機構擬推出「以房養老逆向抵押貸款」之金融. ‧ 國. 學. 研究方法首先參考相關書籍及期刊等文獻，歸納出實行經驗者成功關鍵因素來作為問卷來源，再則與內政部推行「不動產逆向抵押貸款試辦方. ‧. 案」之代辦金融機構-土地銀行主管訪談，來釐清問題點提高問卷的客觀效. sit. y. Nat. 度。. io. er. 透過發放問卷的方式，研究對象為 45 歲以上民眾，研究結論為運用 A MOS 驗證性因素分析：得出外在環境構面之六項潛在變項完善的市場管理機. n. al. Ch. i n U. v. 制、政府擔保、多元組合的給付方式、享有房價增值收益、可居住至老去、. engchi. 活越老領越久實為最佳適配模式，並與申貸逆向抵押貸款間有顯著關聯，是研究最大的貢獻。金融機構開辦此貸款商品時，可將六項關鍵成功因素列入考量設計出更貼近國人需求的「不動產逆向抵押貸款」商品，提升申貸意願。林國森（2011）探討老年經濟安全保障與理財知識對逆向抵押貸款借款意願的影響，以及涉入在老年經濟安全保障與理財知識對逆向抵押貸款借款意願影響的干擾效果。以大台北地區土地銀行擁有房屋的客戶為研究對象，採用便利抽樣法收集初級資料，共發出 450 份問卷，回收有效問卷 4 10 份，有效問卷回收率為 91.1%，經使用迴歸分析驗證研究假說，研究結果顯示：(1)老年經濟安全保障對逆向抵押貸款借款意願有顯著正向的影響. 20.

(35) (2)理財知識對逆向抵押貸款借款意願有顯著正向的影響(3)老年經濟安全保障與理財知識的交互作用對逆向抵押貸款借款意願有顯著正向的影響 (4)涉入在老年經濟安全保障對逆向抵押貸款借款意願影響有顯著正向的干擾效果(5)涉入在理財知識對逆向抵押貸款借款意願影響有顯著正向的干擾效果(6)涉入在老年經濟安全保障與理財知識的交互作用對逆向抵押貸款借款意願影響有顯著正向的干擾效果。. 三、社會福利牟明（2011）認為以房養老政策必須與社會福利政策雙軌進行，並提出三項原創性構想；其一為房價升值率的迷思，其二是貸款利率的迷思，. 政治大. 其三是加入社會福利政策的運作方式，如此運作將可規避國外逆向抵押貸款實務運作時遇到的難題，並將有效地處理老人的老年經濟安全。. 立. 李文榮（2009）在老人福利措施及社會照護方面，都形成政府公務部. ‧ 國. 學. 門的主要課題之一。在私人部門中，逆向抵押貸款（Reverse Mortgage）提供了一個管道，讓老年人可以提供自有居住的房屋為擔保物，獲得在退. ‧. 休生活開支、醫療疾病費用等有匱乏時，成為資金來源的方式之一。在 40. sit. y. Nat. 2 份回收的有效問卷中，絕對有意願及有意願辦理者共計 73 位（18.1％），. io. er. 發現受訪者會因無子女者、有奉養長輩者、退休後收支可能足夠者、大專學歷者、有理財投資活動者及家庭的每年總收入 50-80 萬元者等，辦理逆. al. n. v i n 向抵押貸款意願度相對較高，有顯著性差異。且家庭的每年總收入愈低者， Ch engchi U 辦理逆向抵押貸款的意願度愈高，而在家庭的居住情形，組成份子愈少者，辦理逆向抵押貸款的意願度愈高，有低度相關。張文揚（2011）以賽局理論，就銀行體系在公益性、安全性、流動性、成長性的授信基本原則下，及配合政府政策推行分析以房養老(逆向抵押貸款)的可行性。而賽局理論係以相互競合的立場猜測彼此間互動的科學方法之一，讓人得以做出最適當的選擇策略。從賽局模型混合策略均衡，可知政府政策的介入對於以房養老(逆向抵押貸款)有著極大之影響力。當政府願意介入，以社會福利政策角度要求銀行體系就公益性、安全性、流動性原則下配合辦理，不但可以減少老人福利支出，更能解決老人是「房屋富翁、現金窮人」的窘境。. 21.

(36) 事實上以房養老(逆向抵押貸款)方案，台灣比其他國家更具實施之潛力及效用，主要原因在於台灣人民延續著有土斯有財的固有觀念，認為自己一定要有自己的房子才能安心，且因台灣地狹人稠土地價值不易跌價、及傳統觀念上喜歡在自宅老化，這些因素都有助於本方案的推行。然而應該如何推動在以房養老，政府應做出通盤考量訂出更能符合因社會環境變遷而無生產能力的老人。江元祥（2011）從社會需求角度，以我國與外國之國情不同為出發點，探求我國欲推動逆向抵押貸款主要使用目的，透過相關數據顯示潛在申請人可能會有的需求在於增加所得收入、給付額外醫療費用與給付長期照護費用的需求性，並提出結合長期照護及實施資產保護選擇權等方式，使逆. 政治大. 向抵押貸款未來能對老年申請人達成更高的效益。. 立. 由於逆向抵押貸款屬於極為複雜的金融商品，因此，從財務金融的角. ‧ 國. 學. 度上，建議開辦初期可先限縮整體業務量，並透過政策性的貸款保險來保障金融機構與申請人之權益，使申請人避免面臨金融機構發生無法履行給. ‧. 付義務的風險，之後隨著市場的發展與成熟逐步開放，未來建議金融機構. y. Nat. 可採用金融資產證券化的方式來增加金融機構資金之流動性，藉此降低成. io. sit. 本並提供申請人更良好的選擇。逆向抵押貸款因牽涉到老人議題，內隱含. n. al. er. 有福利性質，因此未來政府應善盡監督之責，提出基本的法律制度建議，. i n U. v. 分別從對金融機構的規範、對申請人的規範及政府監督切入，並說明未來. Ch. engchi. 政府應該採取甚麼樣的立場與態度介入。最後探討未來我國可以實施逆向抵押貸款之金融機構種類。李憲宗（2012）認為可參考國外以房養老之逆向抵押貸款制度運作，該制度係提供一個管道讓老年人可以其自有居住的房屋為擔保，藉以獲得退休生活開支及醫療看護費用，作為未來生活費用匱乏時的資金來源方式之一，亦可藉由老年人以其現有資產養老來減輕政府的財政負擔，有助於改善老年人口未來退休養老費用不足之問題。研究發現政府基於現行社會發展背景，其所扮演之角色定位應以社會救助及社會福利提供為主，以整合既有資源推出完整以房養老政策，故對於該貸款制度運作時可行的制度運作模式，政府介入制度運作程度宜介於. 22.

(37) 市場自由運作以及社會福利機構與政府合作實施兩者間，並探討政府以降低逆向抵押貸款制度運作產生之交易成本為主要考量下，得以設置專業諮詢服務與制定法律規範介入逆向抵押貸款制度之運作。其次則探討制定法律規範降低整體逆向抵押貸款制度運作之可能產生的風險與貸款糾紛，並加以分析應如何去制定規範，經由經濟分析發現，長期而言，如對於貸款爭議糾紛不斷，政府可藉由制定逆向抵押權加以降低制度運作之風險與爭議發生機率，以及隨之而生的交易成本，短期而言，則可藉由制定契約之強行規範來降低，並提升逆向抵押貸款制度運作之經濟效率。. 四、年金計算. 政治大. 游欣霓（2007）以所得替代率做為指標，以衡量因為反向抵押貸款獲得的年金水準，可使老年屋主的所得增加幅度。所做的假設及公式係參考. 立. 預期損益兩平年金(MBA,mean breakeven annuity)概念去求解年金水準. ‧ 國. 學. 值。在研究方法中假設台灣地區60歲的代表性個人，開辦逆向抵押貸款自 2005年1月1日，故相關參數資料取樣時間，一致為自1992年1月至2004年12. ‧. 月止。在台灣地區基本房價升值率水準-0.3% 和利率水準為7%之下，一般. sit. y. Nat. 60歲個人只得RM年金所得替代率22%，每月年金有9,469元，如此低水準的所得替代率，可能無法吸引60歲的一般化個人；但若先開辦地區式的逆向. io. n. al. er. 抵押貸款，在擁有較高房價升值率和房屋淨值的地區，可能會更順利推展逆向抵押貸款業務。. Ch. engchi. i n U. v. 蘇毓涵（2012）建立在王健安(2009d,2010)、張金鶚(2009)等研究基礎上，以內政部2011年10月所公布具有台灣「社會福利」特色的逆向抵押貸款版本為基準，分別從「需求者：老人」、「供給者：金融機構」、「政策制訂者：社福目標」三方的角度，論述目前逆向抵押貸款方案的規劃對其效果的評估。王健安(2009d,2010)主張RM是「補充品」，而非「替代品」的概念，亦即：（1）從RM之「需求者：老人」的角度出發，觀察關鍵變數對領取年金的影響，發現房屋價值的高低具有最高的敏感度變動，而進行RM模擬試算，建立在利率水準3%、年滿65歲的老人擁有房屋價值為5百萬的情況下，所領取的年金金額每月約有13,830元，足以支應日常生活所需的費用。（2）從. 23.

(38) RM之「供給者：金融機構」的角度出發，利用國內實際數據進行模擬，建立在貸款利率為4.8%、年滿65歲的老人擁有房屋價值為5百萬的情況下，所對應之貸款成數為45.16%，發現目前國內最新RM設計方案，所規定的貸款成數偏高。（3）從RM之「政策制訂者」的角度出發，利用7種指標效益探討 RM所給予的支出覆蓋率，建立在上述相同的假設下，發現RM可提升所得替代率、可支應商業防癌險和公營照護銀髮住宅的費用，可補充支付售後租回方案的租金和外籍看護的費用達5成以上，至於商業性長期照護險、長期照護機構則因費用較高，僅有不到5成的補充性支應，故效益不大。鄭雅丰（2007）探討逆向房屋抵押貸款(Reverse Mortgages)在提升老年經濟安全準備之應用，以美、英、澳三國之逆向房屋抵押貸款商品之形. 政治大. 式為基礎，分析發行機構與消費者之風險，建立逆向房屋抵押貸款之基本. 立. 定價模型，模擬保險人和發行機構之損失分佈並作敏感度分析，最後提出. ‧ 國. 學. 逆向房屋抵押貸款在提升老年經濟安全準備議題上之應用策略。認為退休金不足之問題仍以提高提撥率或延後退休年齡為優先考量，並不建議以逆. ‧. 向抵押貸款作為退休後生活費用之主要來源。. y. Nat. 研究所架構之逆向房屋抵押貸款基本定價模型，不同風險因素對不同. io. sit. 商品形式之發行機構或保險人之損益上有不同程度之影響。有保險之逆向. n. al. er. 房屋抵押貸款之保險人最主要的風險為是否有收取足夠的保費，理賠率愈. i n U. v. 高，應收保費愈高，如果保費收入低於實際損失，保險人會發生虧損。在. Ch. engchi. 有保險又採變動型利率的情況下，發行機構的風險很低。無保險之逆向房屋抵押貸款之發行機構主要的風險為所收取的貸款利息低於貸款餘額高於房屋價值之損失。以給付型態而言，貸款餘額累積愈慢，發生損失之機率愈低，因此損失率產生由大至小則分別為一次給付、固定期間五年、固定期間十年、固定期間二十年。但是，對無保險之逆向房屋抵押貸款之發行機構，損失率降低反而減少獲利。敏感度分析結果顯示性別與年齡、貸款利率、房屋報酬率、房屋標準差和貸款額度對逆向房屋抵押貸款之保險人和發行機構之風險都有很大的影響。. 24.

(39) 施博智（2009）以Szymanoski (1994)所建立的HECM定價模型為主要架構，旨在計算在貸款保險基金維持收支平衡的條件下，某一利率水準之特定歲數借款人所對應的本金限制因子，並求算其一次可貸金額、終身給付金額與所得替代率。在貸款利率4.72%、期初房價為$6,000,000、退休前每月薪資所得$42,018等參數假設下，65歲的男性申請人所對應的本金限制因子為0.505，在扣除相關貸款成本後，一次可貸得金額為$2,760,000、每年的終身給付金額為$194,851，申請貸款可為申請人提升的所得替代率為 38.64%。因此，逆向房屋抵押貸款所帶來的所得提升效果可望協助申請人度過退休期間的財務難關，以維持基本生活水平。李婉瑜（2009）目的為建立適用台灣使用之年金定價模型及保費訂價. 政治大. 模型，每次付款額之決定因子包括申請人之年齡、性別、每年房價升值率、. 立. 每年房屋折舊率、利率等；並且比較靜態分析當風險因子變動時對發行機. ‧ 國. 學. 構及保費之影響，主要討論之變動風險因子包括貸款成數、邊際利率及房屋價格變動；最後，提出逆向房屋抵押貸款可與其他商品作結合，作為發. al. 不動產逆向抵押貸款文獻摘要表. 研究題目. Ch. e n先g開c辦h地i 區式的逆向抵押貸款，在. 游欣霓 2007. 以房養老制度在台灣實施的可行性研究. 鄭雅丰. 提升老年經濟安全準備 -反向房屋抵押貸款之應用. 2007. v 研i究結果 n U. n. 作者年代. sit. io. 表 2-1. er. Nat. 依上述文獻回顧，彙整文獻摘要表（如表2-1）：. y. ‧. 行機構解決資金調節問題之參考。. 擁有較高房價升值率和房屋淨值的地區，可能會更順利推展逆向抵押貸款業務。敏感度分析結果顯示性別與年齡、貸款利率、房屋報酬率、房屋標準差和貸款額度對逆向房屋抵押貸款之保險人和發行機構之風險都有很大的影響。. 25.

(40) 作者年代李文瑜 2008. 李文榮. 研究結果. 台灣發行反向房屋抵押貸款相關法律問題之研究. 針對逆向房屋抵押貸款於我國發行之可行性，並未針對應由何機構發行此種商品為宜，而僅就現行民法規定作初步分析，探究逆向房屋抵押貸款於我國適用時有無衝突之可能。另再比較美國及其他發行逆向房屋抵押貸款之國家，相關之規範或制定內容之發展經驗，對我國具有相當之啟示且可發揮相當程度之指標性作用，可供我國未來金融實務發展上之借鏡與參考。. 反向抵押貸款之台灣市場性分析. 無子女者、有奉養長輩者、退休後收支可能足夠者、大專學歷者、有理財投資活動者及家庭的每年總收入 50-80 萬元者等，辦理逆向抵押貸款意願度相對較高，有顯著性差異。且家庭的每年總收入愈低者，辦理逆向抵押貸款的意願度愈高，而在家庭的居住情形，組成份子愈少者，辦理逆向抵押貸款的意願度愈高，有低度相關。. 立. 政治大. 學. ‧. ‧ 國. 2009. 研究題目. n. al. er. io. sit. y. Nat 李婉瑜 2009. Ch. 我國成立反向房屋抵押貸款基金之風險評估. i n U. v. 目的為建立適用台灣使用之年金定價模型及保費訂價模型，每次付款額之決定因子包括借款人之年齡、性別、每年房價升值率、每年房屋折舊率、利率等，提出逆向房屋抵押貸款可與其他商品作結合，作為發行機構解決資金調節問題之參考。. engchi. 26.

(41) 研究結果. 反向房屋抵押貸款對於台灣退休屋主的所得提升效果之研究. 以 Szymanoski(1994) 所建立的 HECM 定價模型為主要架構，旨在計算在貸款保險基金維持收支平衡的條件下，某一利率水準之特定歲數申請人所對應的本金限制因子，並求算其一次可貸金額、終身給付金額與所得替代率。逆向房屋抵押貸款所帶來的所得提升效果可望協助申請人度過退休期間的財務難關，以維持基本生活水平。. 透過深度訪談之方式，以了解各方政專家治對於逆向抵押貸款在台推行之大. 台灣反向抵押貸款之市場性分析. 立. io. 台北市中老年人以房養老之意願度調查研究. n. al. 薛承泰、陳素春 2010. Ch. y. ‧. ‧ 國. 學. Nat. 陳瀅茹 2010. 看法及其市場性，並根據各方專家所提供之相關建議分析彙整出一套適合我國之逆向抵押貸款制度，期能透過推展逆向抵押貸款以減緩我國人口老化所帶來之退休金不足和養老資金不足之壓力。運用 Logistic 迴歸模型，建立一個影響選擇以房養老意願度的因素預測模型。整體而言，愈傾向新家庭價值觀或休閒娛樂之生活型態、對商品認知度高、老年理想居住安排為獨居或夫妻自住、住屋所有權為自己或配偶，選擇以房養老意願度相對高；而年齡愈高於 65 歲選擇以房養老意願度，反而降低。. sit. 葉欣瑜 2009. 研究題目. er. 作者年代施博智 2009. engchi. 建構老人經濟安全的新選擇－不動產逆向抵押構想. i n U. v. 解決部分老人的經濟問題，減輕家人的負擔，同時也可活絡房地產市場與社區更新！對於不動產超過門檻而無法取得低收入戶資格的獨居長者為對象，先行試辦。. 27.

(42) 研究結果. 台灣施行以房養老政策之探討. 認為以房養老政策必須與社會福利政策雙軌進行，並提出三項原創性構想；其一為房價升值率的迷思，其二是貸款利率的迷思，其三是加入社會福利政策的運作方式，如此運作將可規避國外逆向抵押貸款實務運作時遇到的難題，並將有效地處理老人的老年經濟安全。. 台灣高齡化社會實施反向抵押貸款制度規劃之研究. 從社會需求角度，以我國與外國之國情不同為出發點，探求我國欲推動逆向抵押貸款主要使用目的，透過相關數據顯示潛在申請人可能會有的需求在於增加所得收入、給付額外醫療費用與給付長期照護費用的需求性，並提出結合長期照護及實施資產保護選擇權等方式，使逆向抵押貸款未來能對老年申請人達成更高的效益。. 立. ‧. ‧ 國. 學. io. n. al. 2011. 對 30 至 60 歲且名下擁有不動產之家戶進行問卷調查，並以羅吉斯迴歸（ logistic regression）分析影響申請意願之顯著因子，利用意願程度與是否具備支付能力或資格者，推估申請逆向房屋抵押貸款之潛在需求量，研究顯示目前台灣對逆向貸款潛在需求量約為 20 萬戶至 35 萬戶。. y. Nat. 林左裕、逆向房屋抵押楊博翔貸款在臺灣推 2011 行之需求分析. 林國森. 政治大. sit. 江元祥 2011. 研究題目. er. 作者年代牟明 2011. Ch. 老年經濟安全保障與理財知識對逆向抵押貸款借款意願的影響 -- 涉入的干擾效果. engchi. i n U. v. 以大台北地區土地銀行擁有房屋的客戶為研究對象，採用便利抽樣法收集初級資料，經使用迴歸分析驗證研究假說。探討老年經濟安全保障與理財知識對逆向抵押貸款借款意願的影響，以及涉入在老年經濟安全保障與理財知識對逆向抵押貸款借款意願影響的干擾效果。. 28.

(43) 研究結果. 反向抵押房貸以美國房屋淨值轉換抵押貸款市場之影響因（ Home Equity Conversion 素研究：借鏡 Mortgages，HECM）的申貸資料，運美國經驗用向量誤差修正（ Vector Error Correction ）計量模型做實證，分析高齡者選擇逆向抵押貸款時機問題，得出在房價升值率及貸款利率越低和房屋價值越高、年齡越大的情況下，理性消費者越會選擇逆向抵押貸款。台灣以房養老制度之可行性研究. 立. 政治大. io. n. al. 王綉蘭 2012. Ch. 賽局理論係以相互競合的立場猜測彼此間互動的科學方法之一，讓人得以做出最適當的選擇策略。從賽局模型混合策略均衡，可知政府政策的介入對於逆向抵押貸款有著極大之影響力。當政府願意介入，以社會福利政策角度要求銀行體系就公益性、安全性、流動性原則下配合辦理，不但可以減少老人福利支出，更能解決老人是「房屋富翁、現金窮人」的窘境。. y. Nat. 2011. 以房養老 (逆向抵押貸款) 之賽局理論分析. ‧. ‧ 國. 學. 張文揚. 這項制度有可能影響子女留在父母身邊的意願，也有可能是薪資高、退休金也高無需使用以房養老方案。因此，「逆向抵押貸款」的條件若能放寬，選擇都會區以外的城市試辦，或將房屋價值條件降低，如此將更符合民眾所需。. sit. 陳美雲 2011. 研究題目. er. 作者年代陳明吉、陳國興 2011. engchi. 臺灣地區推行以房養老方案評估研究. i n U. v. 搜集相關文獻資料及德爾菲技術問卷調查分析，研究對象主要為社會福利之學者專家，及進行訪談 5 位專家（實務工作者）。研究結果顯示受訪者認為「以房養老」方案性質依序為金融商品之逆向抵押貸款、社會照護服務、社會福利（社會救助）措施。. 29.

(44) 研究題目. 研究結果. 逆向抵押貸款制度運作之政府角色與法規範分析. 政府基於現行社會發展背景，其所扮演之角色定位應以社會救助及社會福利提供為主，以整合既有資源推出完整以房養老政策。故對於該貸款制度運作時可行的制度運作模式，政府介入制度運作程度宜介於市場自由運作以及社會福利機構與政府合作實施兩者間，並探討政府以降低逆向抵押貸款制度運作產生之交易成本為主要考量下，得以設置專業諮詢服務與制定法律規範介入逆向抵押貸款制度之運作。. 台灣壽險公司開辦反向抵押貸款可行性之研究. 蘇毓涵 2012. 台灣不動產逆向抵押貸款之探討：來自社福觀點之研究. 擁有專業人員之條件下，比銀行更適合承辦逆向抵押貸款，其透過張金鶚教授提出的三大實施方案中「售後租回年金方案」，探討壽險業者實施之可行性。. ‧. ‧ 國. 立. 學. 邱琴茹 2012. 政治大壽險公司擅長經營長期壽險商品及. io. n. Ch. y. sit. Nat. al. 以內政部 2011 年 10 月所公布具有台灣「社會福利」特色的逆向抵押貸款版本為基準，分別從「需求者：老人」、「供給者：金融機構」、「政策制訂者：社福目標」三方的角度，論述目前逆向抵押貸款方案的規劃對其效果的評估。研究結果再次驗證王健安 (2009d,2010) 提及 RM 是「補充品」，而非「替代品」的概念。. er. 作者年代李憲宗 2012. engchi. 30. i n U. v.

(45) 作者年代王曉慧 2013. 研究結果. 探討逆向抵押貸款在臺灣實施的關鍵成功因素. 透過發放問卷的方式，研究對象為 45 歲以上民眾，研究結論為運用 AMOS 驗證性因素分析：得出外在環境構面之六項潛在變項完善的市場管理機制、政府擔保、多元組合的給付方式、享有房價增值收益、可居住至老去、活越老領越久實為最佳適配模式，並與申貸逆向抵押貸款間有顯著關聯。金融機構開辦此貸款商品時，可將六項關鍵成功因素列入考量設計出更貼近國人需求的「不動產逆向抵押貸款」商品，提升申貸意願。. 立. 政治大. n. al. er. io. sit. y. Nat 曾品傑 2014. 以高齡社會之金融環境問題為經，並以信託制度為緯，探究高齡化社會趨勢下之資產活用方式，除了解目前臺灣之相關作法外，極早步入高齡化社會之日本經驗，將是重要探討對象。日本透過任意監護制度之創設，與信託制度形成互補，依據不同時點的需求，依高齡者當事人之意思，選擇最有利之方式保障己身權益，此項規劃值得肯定。. ‧. ‧ 國. 高齡化社會與信託制度之運用. 學. 李智仁 2013. 研究題目. Ch. i n U. v. e n分g析c闡h述i 我國不動產逆向抵押貸款. 論以房養老契約－以我國不動產逆向抵押貸款制度為中心. 制度所具有的七大特色：申請人資格須限於無法定繼承人之獨身長者、抵押建物登記之主要用途應為住宅使用、抵押物之價值應不超過社會救助法之門檻、採取強制性的資訊諮詢前置主義、按月領取款項之權利乃一身專屬權、以申請人終身為契約存續期間、國家承擔高齡者於簽約後發生失能狀況的照顧責任，頗值矚目。. 資料來源：本研究整理. 31.

(46) 綜合上述文獻，相關學者提出探討逆向抵押貸款制度在臺灣施行之可行性、需求性、社會福利、金融機構推辦年金計算等研究主題，引導延伸後續制度推行之研究。臺灣在老年人口已符合聯合國定義之高齡化社會，加以生育率降低，少子化之趨勢，老年人口比率逐年增加，及傳統購屋置產習性，自有住宅率高，喜歡在宅老化，已具備發展逆向抵押貸款金融商品之可行條件。本研究亦認為，逆向抵押貸款制度對於老人社會福利的作業規定與措施，是提供經濟來源的一種選項，以補充增加其日常所得，維持基本生活水平，而非替代所得來源，兼具有公益性質。因此年金計算，除考量不動產價值、市場利率與道德風險等因素外，應以財務損益平衡為首要原則，不致產生. 政治大立場，瞭解實質需求，由都會中心區域擴大至周邊行政地區，累積辦理經立. 年金中斷或終止的情形，俾予維續正常永續運作；致申請條件能以需求者. ‧ 國. 學. 驗與檢討改進事項，再予擴大受理申請層面，建立完善制度，期能減緩人口老化衍生的個人養老金不足與國家社會福利財政經費負荷之壓力。. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 32. i n U. v.