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第三節 小結
就文獻回顧之探討整理，得知逆向抵押貸款之本質即是以房屋轉為流 動現金，並以此為核心，引導金融、不動產、物業管理、社福機構等關聯 產業，逆向抵押貸款在發達國家是非常成熟的，實踐證明，亦是一種金融 商品，能使申請人、銀行、物業管理公司及社福機構等相關業界都能獲得 基本日常經濟費用支應、照顧與業務推展，從而達到多贏之目的18。
運用逆向抵押貸款，使缺乏現金以供生活花費的老人屋主在不須定時 繳交貸款本金或利息的情況下，可視自身財務狀況自由選擇貸款金額給付 方式，以保障退休期間的經濟安全19。
由於逆向抵押貸款屬於較為複雜的金融商品，因此從財務金融的角度 上，訂定政策性的貸款保險來保障金融機構與申請人之權益，使申請人避 免面臨金融機構發生無法履行給付義務的風險20。
王綉蘭（2012）於 7 月 10 日至 17 日進行訪談 5 位專家（實務工作者）。 研究結果顯示受訪者認為「以房養老」方案性質依序為金融商品之逆向抵 押貸款、社會照護服務、社會福利（社會救助）措施；建議申請人亦可降 為 55 歲、60 歲以上；不限制單身者、有無繼承人、有無子女；應開放一般 老人；產權歸屬不限僅有老人，若獲配偶、子女、家人同意亦可申貸。不 須限制房地產價值、僅此四個直轄市及一家銀行承作；可鼓勵壽險業、社 會福利機構、信託機構等參與；貸款額度再提高 5％至 10％、按月領取固 定金額直到終老的「年金型」；採逆向抵押貸款之固定利率；建議終身給付；
政府設立專戶基金；補貼申貸相關費用；提供專業諮詢服務；修正借貸雙 方契約更具彈性。
王曉慧（2013）與逆向抵押貸款試辦方案之代辦金融機構－土地銀行 主管訪談，提高問卷的客觀效度，透過發放問卷的方式，研究對象為 45 歲 以上民眾，研究結論為運用 AMOS 驗證性因素分析：得出外在環境構面之六 項潛在變項：完善的市場管理機制、政府擔保、多元組合的給付方式、享
18、葉欣瑜，2009，「台灣反向抵押貸款之市場性分析」，淡江大學保險學系保險經營碩士論文：頁 14。
19、施博智，2009，「反向房屋抵押貸款對於台灣退休屋主的所得提升效果之研究」，政治大學風險 管理與保險學系碩士論文：頁 1。
20、江元祥，2011，「台灣高齡化社會實施反向抵押貸款制度規劃之研究」，逢甲大學風險管理與保
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有房價增值收益、可居住至老去、活越老領越久實為最佳適配模式，並與 申貸逆向抵押貸款間有顯著關聯。金融機構開辦此貸款商品時，可將六項 關鍵成功因素列入考量設計出更貼近國人需求的「逆向抵押貸款」商品，
提升申貸意願。
陳明吉、陳國興（2011）以美國房屋淨值轉換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgages，HECM）的申貸資料，運用向量誤差修正（Vector Error Correction）計量模型做實證，分析高齡者選擇逆向抵押貸款時機 問題，得出在房價升值率及貸款利率越低和房屋價值越高、年齡越大的情 況下，理性消費者越會選擇逆向抵押貸款。
政府行政的規範對於逆向抵押貸款有著極大之影響力。當政府參與引 導，以社會福利政策規劃要求金融機構就公益、安全之原則配合辦理，不 但可以減緩老人福利支出，更能有效消除老人是「房屋富翁、現金窮人」
的現象。
美國及其他辦理逆向房屋抵押貸款之國家，相關之規範或制定之內 容，應具有研擬學習以及推辦供為未來金融機構實務作業之借鏡與參考。
由上述可知，事實上逆向抵押貸款方案，我國比其他國家更具實施之 潛力及效用，主要原因在於台灣人民延續著有土斯有財的固有觀念，認為 自己一定要有自己的房子才能安心，且因台灣地狹人稠土地價值不易跌 價、及傳統觀念上喜歡在自宅老化，這些因素都有助於本方案的推行，又 文獻研究結果顯示，目前臺灣對此貸款潛在需求量為 20 萬戶至 34.6 萬戶；
統計驗證臺灣具備辦理逆向抵押貸款方案之條件及市場需求性之利基。
因此，本章研究內容對不動產逆向抵押貸款等相關文獻論述與彙整，
得知研究分為「申請人」、「不動產」、「財務可行性」與「契約」等層面進 行整理研議探討；在「申請人」層面涉及年齡、法定繼承人等因素（王綉 蘭，2012：91），在「不動產」層面涉及不動產價值、市場利率、流動性等 因素（游欣霓，2007：36），在「財務可行性」層面涉及損益平衡、政府保 證等因素（王曉慧，2013：92），在「契約」層面涉及道德風險、再保險機 制、不動產處分等因素（李憲宗，2012：124；曾品傑，2014：43），作為 研究設計之基礎及參考來源，以及研究方法之立論依據、統計分析基礎。
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第三章 研究設計與方法
本研究以金融業的立場，就文獻回顧、實務訪談、問卷調查方式，探 討影響金融業辦理逆向抵押貸款之評估因素與因素指標，蒐集研究因素資 料，歸納各因素組成層級架構，運用「分析層級程序法」（Analytic Hiera rchy Process 簡稱 AHP、層級分析法），結合定量定性，採用專家決策分析 軟體 （Expert Choice 2000 版）進行問卷調查統計分析，各層級因素之兩 兩成對計算比較後，並分析各項因素的權重，及進行一致性的檢定，探討 銀行從業人員對影響逆向抵押貸款作業規定之因素的見解與行為特性，以 建立最適之作業規定，俾予提供作為公、民營金融機構辦理評估、管理之 準則。