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第三章 研究設計與方法
本研究以金融業的立場，就文獻回顧、實務訪談、問卷調查方式，探 討影響金融業辦理逆向抵押貸款之評估因素與因素指標，蒐集研究因素資 料，歸納各因素組成層級架構，運用「分析層級程序法」（Analytic Hiera rchy Process 簡稱 AHP、層級分析法），結合定量定性，採用專家決策分析 軟體 （Expert Choice 2000 版）進行問卷調查統計分析，各層級因素之兩 兩成對計算比較後，並分析各項因素的權重，及進行一致性的檢定，探討 銀行從業人員對影響逆向抵押貸款作業規定之因素的見解與行為特性，以 建立最適之作業規定，俾予提供作為公、民營金融機構辦理評估、管理之 準則。
第一節 研究設計
經由作業規定之內容、文獻回顧論述與彙整影響金融業辦理逆向抵押 貸款之因素，設計實務訪談內容，訪談之金融機構乃透過親友、同事、同 學協助及日常辦理存、貸款業務往來之銀行，先以電話諮詢、說明訪談內 容，嗣商請同意與確認日期後，再予以親訪說明；以銀行從業人員為訪談 對象，藉其多年實務工作經驗，提供訪談內容之觀點與建言，以能確合實 務運作，並為後續問卷調查設計內容與題目之依據。
一、實務訪談內容設計
為協助老人將房屋及其座落土地，轉化為按月領取之年金，提供老人 經濟保障多一項選擇，安定老人生活，並落實在地老化政策目標，內政部 推辦「不動產逆向抵押貸款試辦方案」，實施期間自 2013 年 3 月 1 日起至 2 017 年 12 月 31 日止。
「不動產逆向抵押貸款（Reverse Mortgage, RM）」（以下簡稱逆向貸款）
係為國內首辦金融貸款業務，試辦方案條件或許較為審慎限縮，如何擴大 推辦，提升申辦層面和廣度，對金融或保險業務拓展亦為考量選項。
實務訪談內容以金融業－供給者之立場，設計影響辦理逆向抵押貸款 因素之研究，訪談內容之設計（如附錄 3），目的在藉由銀行從業人員的專 業知識與經驗，獲得具體建議及意見，評估最適的辦理方案，並作為本研
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究之論述依據，進一步提供公、民營金融或保險公司經營業者未來發展引 導之效用，
二、實務訪談對象與摘要
選擇內政部訂定「不動產逆向抵押貸款制度試辦方案作業規定」之代 辦銀行－臺灣土地銀行」（簡稱土地銀行），與本國銀行基層分行數（281）
最多之「合作金庫商業銀行」（簡稱合作金庫）（如附錄 4）、一般中小企業 金融業務之「臺灣中小企銀銀行」（簡稱臺灣企銀）、以及經財政部核准設 立銀行業務兼具保險業務之上市公司、且資本額達新台幣 1,000 億元以上 之公、民營銀行公司法人：「臺北富邦商業銀行」（簡稱臺北富邦）1,023.3 6 億元、「國泰世華商業銀行」（簡稱國泰世華）1,256.32 億元、「中國信託 商業銀行」（簡稱中國信託）1,525.72 億元，合計六家銀行，並以該銀行從 業人員為訪談對象，訪談銀行人員之資歷與日期（如附錄 5）。依訪談題號 之順序，整理受訪者回答之摘述如下：
（一）逆向貸款業務現階段民眾諮詢情形及實務運作情況？
受訪者 A1：「由於國人傳統觀念，部分年長者仍存有「有土斯有財」， 是自身財產的保障，亦較不會因無房產，致需承租房子，年老無依而居無 定所，遭受親友疏離；亦有年長者也希望房產遺留給親屬繼承，以處理其 個人身故後事務，以致試辦期間尚未有完成申請案件。惟至 2014 年 1 月份 統計洽詢民眾仍有 204 人次，多集中於臺北市與新北市地區民眾，顯示都 會區申辦意願及欲瞭解申辦內容對其是否有需要者較多。」
受訪者 A4、A5：「逆向抵押貸款在一般民眾與年長者在觀念、辦理方 式、財產保障、領取年金與房產價值比較，瞭解不多情形，推辦情形難以 使年長者或其親屬接受，各縣市政府應廣為宣導，讓民眾多瞭解政府辦理 用意。」
（二）就銀行或保險公司立場，推辦逆向貸款評估風險因素為何？
受訪者 A1～A6：「「銀行或保險公司推辦逆向貸款面臨評估風險因素主 要有三因素：1.年齡風險：年長者壽命難以估算，實難推算貸款期間，給付 年金將高於原貸款估定價值，而產生虧損；2.市場利率風險：由於貸款期間 至申請人身故，市場利率變動無從掌控，影響年金與房價計算；3.不動產處
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分風險：逆向抵押貸款期間，原抵押房屋逐年折舊，處分不動產面臨市場 規模、流動性、不動產價值與房地產景氣的變動風險」
（三）逆向貸款推廣申請層面，申請條件是否調整放寬？
受訪者 A1～A6：「年長者洽詢多有反應，現行申請條件過於嚴格，銀 行與保險業者對於申請人的貸款，會依授信評估原則與風險評估是否准駁 貸款，不應限制有無繼承人、單身與否、其他財產，只要配偶、子女同意，
就可申辦。申辦案件量多，分攤損益，及運用大數法則加以分散風險或以 再保險機制之保險分攤，放寬申請條件，銀行－供給者受理申辦，由需求 者自由評估選擇，發揮自由市場機制。」
（四）逆向貸款於申請人身故後，其繼承人得於六個月內繳清貸款餘額 及各項費用，是否得優先承受該不動產？
受訪者 A1～A6：「「貸款人於身故後，如繼承人於六個月內繳清貸款餘 額及各項費用，基於法定繼承權屬，應予優先承受逆向抵押之不動產。同 時，可免除銀行處分不動產時間、成本耗費。」
（五）逆向貸款契約存續期間，撥款金額累計總額超過不動產估價金 額，是否由政府專案機構接管承受辦理？
受訪者 A1～A6：「銀行與保險公司本身是營利法人，及有安定、融通 財政金融之責任，承辦金融商品業務如評估將有虧損風險產生，是不會作 虧損商品業務。因此，逆向抵押貸款承辦前提條件，當撥款金額累計總額 超過不動產估價金額，由政府專案機構接管承受辦理，銀行與保險公司財 務損益平衡下，貸款債權轉由政府機構管理，並依契約繼續執行逆向抵押 貸款契約，給付申請人之年金，保障年長者日常經濟費用支付。」
（六）相關公部門配合辦理事項？
受訪者 A1～A6：「銀行與保險公司，在社會福利與金融兼顧之政策，
本於企業社會責任，應配合金融政策辦理實施」、「逆向抵押貸款申請人多 為年長者，首先經其家屬與本人同意，政府社福部門應予介入協助，申請 人年長者之身體機能日益衰弱，面臨失能、失智之狀況或意思能力喪失時，
得授權銀行執行契約，將其年金轉為支付照顧費用，安置申請人至社福機 構或安養中心妥適照顧。」
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（七）對逆向貸款業務評論或建議：
受訪者 A1、A2、A4、A6：「基於經營者最基本損益之平衡原則，金融 業者需可獲得與目前現有之金融商品相等甚或較高的報酬，才可能願意辦 理此項業務。」、「都會區房地產價值較高，較不受房地產景氣影響，可先 行推廣辦理，嗣有相當受理核定案件與經驗，在逐步推廣至都會周邊行政 區域」。
三、影響因素之探討
綜整文獻回顧與訪談摘述之內容，影響金融業辦理逆向抵押貸款之因 素，歸納為「申請人」、「不動產」、「財務可行性」、「契約」等四項評估因 素說明如下：
（一）申請人評估因素
申請人評估因素，首重為年齡（須年滿 65 歲以上），即申請人平均餘 命，關係貸款契約存續期間；次為願意於意思能力喪失時，能授權社福機 構處理安置；又由於申請人多已退休及高齡化，難有其他兼職收入，如其 具有法定繼承人，一般而言，多能分擔申請人日常生活照護與貸款清償。
因此，申請人評估因素分列四個指標（如圖 3-1）。
圖 3-1 申請人評估因素 資 料 來 源 ： 本 研 究 整 理 。 1.年齡
申請人之歲數，依逆向抵押貸款作業規定申請人之年齡須年滿 65 歲以 上，年齡逾大，表示其平均餘命逾小，相對領取年金期間逾短。
2.有無法定繼承人
依民法第 1138 條規定「法定繼承人及其順序」，繼承人除配偶外，依 下列順序繼承：1.直系血親卑親屬。2.父母。3.兄弟姊妹。4.祖父母。
申請人評估因素
年齡
有無法定繼承人 清償能力
意思能力喪失時之授權
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3.清償能力
係為申請人償還貸款的能力。
4.意思能力喪失時之授權
意思能力係對於自己行為或其效果，能正常判斷、識別及預期之精神 能力，亦稱「識別能力」。當申請人意思能力喪失時，即表示其喪失識別能 力，處於失能或失智狀態，能授權社福機構處理安置。
（二）不動產評估因素
不動產價值、市場利率變動，影響貸款額度及給付年金金額，不動產 市場交易標的評估，亦考量產權完整性、市場流動性與預期增值，以保有 優質不動產標的，有利於不動產處分與資金成本回收。在不動產評估因素 可歸納五個指標（如圖 3-2）。
圖 3-2 不動產評估因素 資料來源：本研究整理。
1.不動產價值
指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行 動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並 以貨幣金額表示不動產價值。
2.市場利率
市場利率按中華郵政 2 年期定期儲金機動利率加 0.042％計算。嗣後隨 中華郵政上開利率調整而調整，並自調整日起按調整後之年利率計算。
3.產權完整性 不動產評估因素
不動產價值
產權完整性
預期增值 市場流動性 市場利率
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提供擔保抵押不動產之產權清楚無爭議、無他項抵押權與限制處分等 登記。
4.市場流動性
市場性（Marketability）是指能在短時間內，有足夠交易市場以處理 相當數量的交易，而且不會受到重大的價格損失。流動性（Liquidity）是 指隨時可流動交易移轉，資產變現折價幅度小。如果流動性良好，可以很 快的轉換成所要的現金，不會產生額外的損失。
市場性（Marketability）是指能在短時間內，有足夠交易市場以處理 相當數量的交易，而且不會受到重大的價格損失。流動性（Liquidity）是 指隨時可流動交易移轉，資產變現折價幅度小。如果流動性良好，可以很 快的轉換成所要的現金，不會產生額外的損失。