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第二節 不動產逆向抵押貸款類型
逆向抵押貸款在發達國家如美、英、澳等國已實施多年，在鄰近國家 如日本、新加坡亦已實施，中國亦自 2014 年 7 月 1 日起在北京、上海、廣 州及武漢等四個城市推辦「反向抵押養老」保險試辦方案；我國則於 2013 年 2 月 26 日核定「不動產逆向抵押貸款制度試辦方案」（如附錄 1），實施 期間自 2013 年 3 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日止，目前試辦方案係以不動 產逆向抵押貸款方式申辦，故以各國逆向抵押貸款之商品類型與申請條件 說明如下：
一、美國
美 國11主 要 有 3 種 逆 向 抵 押 貸 款 商 品 ， 即 包 括 由 住 宅 與 都 市 發 展 部（ Department of Housing and Urban Development， HU D） 提 供 的 房 屋 價 值 轉 換 抵 押 貸 款 （ HECM）、 聯 邦 房 貸 協 會 （ Fan nie Mae）提 供 的 房 屋 持 有 者（ Home Keeper ）貸 款 和 自 由 基 金 公 司 提 供 的 財 務 自 由 計 畫 （ Financial Freedom ） 貸 款 。 前 2 種 商 品 是 由 政 府 或 政 府 機 構 發 展 設 計，後 1 種 商 品 則 由 一 家 私 營 機 構 設 計 並 提 供 ， 茲 分 別 說 明 如 下 。
（一）房屋淨值轉換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgages，
HECM）
美國住宅與都市發展部（HUD）於1987年推出逆向抵押貸款之房屋淨值 轉換抵押貸款（HECM）計畫，此項計畫由其下級機關聯邦住宅管理署
（Federal Housing Administration，FHA）負責執行與營運，及擔任計畫 之保險人，向申請人收取保費，同時承擔金融機構和申請人之風險；是一 種為62歲以上的老人所有房屋提供貼現房屋價值來養老的金融機制，老人 房屋通過轉換房屋資產獲取養老金，而不用處分或搬離居住房屋。申請逆 向抵押貸款的房屋所有人，都必須事先提出申請並簽訂貸款契約。
HECM是美國國會特別授權的一種逆向抵押貸款商品，其銷售業務之進 行必須接受國會的監督。HECM的保險項目得到美國HUD與FHA的具體支持和 承保。HUD負責保險項目的設計與改進，FHA負責授權貸款提供人、收取抵
11、潘秀菊、李智仁，2010，『以房養老商品-反向抵押貸款制度之理論與實務』初版第 1 刷：頁 60-67。
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押貸款保險金和管理保險基金。HECM的提供者主要為銀行、抵押貸款公司 和其他私人金融機構。HECM採用可調整利率，提供房屋所有權人終身使用 權，並且允許申請人選擇貸款組合或者在不同的貸款方式之間互相轉換。
在選擇定期年金逆向抵押貸款的情況下，申請人有權決定自己最理想的借 款期限。而金融機構可選擇於決算時採用固定利率或可調整利率，以及是 否要求分享房產增值。
可貸金額之給付方式大致可分為四種：（1）一次給付；（2）按月定期 給付：若申請人選擇按月領取，其內容又可以區分為①以申請人之壽命為 貸款給付期間之方式（Tenure）、②選定一定期間之給付（Term）；（3）帳 戶型之給付方式（Line of Credit）；（4）和帳戶型結合之一定期間給付方 式（Modified Term），或以申請人之壽命為貸款給付期間之方式（Modified Tenure）；以上之給付方式，在貸款期間內可以隨意轉換，每次轉換的手續 費為20美元。申請人對於所居住房屋，負有修繕與維護之義務，以保持房 屋之價值，以及支付房屋相關稅賦及保險。
申請此種貸款用來抵押的房屋須為申請人主要居住地，然申請人所借 得金錢之使用用途不設限制。而貸款額度主要由申請人的年齡、房屋的評 估價值、房屋所處的地段和當時市場的利率決定，並且不得超過FHA規定的 最高貸款限額。當貸款餘額超過最大求償金額的98％時，貸款機構就可以 將貸款轉讓給HUD。金融機構因破產或其他原因而無法依約給付貸款時，政 府即予介入，以保證貸款—正常發放。
（二）房屋持有者貸款（Home Keeper Program）
1995年由聯邦房貸協會（Federal National Mortgage Association, Fannie Mae）發行逆向抵押貸款商品—房屋持有者計畫（Home Keeper Reverse Mortgage，簡稱Home Keeper），同時該機構以政府擔保貸款的購 買商身分進入逆向抵押貸款次級市場，並在市場上買回房屋持有者計畫逆 向年金抵押貸款。這種產品與HECM非常相似。貸款額度除申請人的年齡、
房屋的評估價值、房屋所在之地段位置、當時的市場利率及調整後房產價 值之綜合影響外，還受到當時申請貸款的人數所影響。
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在Home Keeper架構下，有三種支付方式即：（1）按月終身支付；（2）
固定的信用額度：在額度內，申請人可以按需要提取；（3）按期終身支付 和固定信用額度的結合。Home Keeper逆向抵押貸款利率為機動利率，利率 比HECM高，但獲得的月支付額也較高。同樣，申請人死亡、房屋處分或者 申請人連續12個月沒有居住該屋，貸款就立刻到期。貸款可以通過處分房 屋或是其他資產來償還。
（三）財務自由計畫（Financial Freedom）貸款
財務自由計畫（Financial Freedom）貸款又稱為財務獨立計畫，由老 年人財務自由基金公司（Financial Freedom Senior Funding Corporation）
提供，其特徵是由私人貸款機構提供和擁有。此乃美國市場上唯一由民營 公司所提供的逆向抵押貸款商品，此種貸款並無聯邦政府的保險和擔保，
並且不向房利美出售。
財務自由貸款則專門為價值超過40萬美元的房屋提供逆向抵押貸款，
從而使得擁有較高價值房屋的申請人可以申請此一貸款。其支付方式為三 種：（1）帳戶型（Credit Line Option）；（2）組合型（Combo）；（3）一次 領取型（Cash Out Option）。貸款利率為機動利率，對於借貸金額之使用 並無用途限制。在財務自由程序下，申請人在簽訂貸款合約後能夠一次性 得到一大筆資金，並可以用這筆資金購買來自哈特福德（Hartford）人壽 保險公司的年金，從而把房產價值轉換為按月支付的年金。
由金融機構辦理有關保險、貸款對象的資格不需要經過政府認可。財 務自由計畫還附設有不動產價值分享條款，發放貸款的機構與申請人共同 享有房屋未來增值的收益。申請人可保留一定比例的房屋不變換為現金。
此一作法的好處是自己身故後，能保證保留部分資產給他們的繼承人，缺 點則是獲得的現金收益可能會大幅減少，不足養老使用。此種貸款主要是 針對住宅的價值較高，或該老人擁有較為雄厚的金融資產，並不完全指望 要用房產來養老的情況。
二、英國
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2004 年英國12金融服務機關（Financial Service Authority，FSA）之 逆向抵押貸款稱為終身貸款（Lifetime Mortgages），申請人為 60 歲以上，
抵押其擁有之房屋，向金融機構貸款以得到現金，其給付之方法也包括一 次給付、定期給付和帳戶型等，提供多樣化之方案提供申請人選擇。貸款 期間內，申請人不需要支付任何利息或貸款本金，等到申請人身故或搬遷 到安養機構或自願搬離情況時，透過處分房屋所得之價款償還貸款期間所 累積之貸款餘額。
英國之終身貸款有三種形式：
（一）固定利率之終身貸款（Fixed Interest Lifetime Mortgage）
固定利率之終身貸款在訂定貸款利率上，主要分為兩種訴求，一種是 低固定貸款利率，另一種是貸款利率雖高，但是提高可貸款額度之上限。
（二）機動利率之終身貸款（Variable interest lifetime mortgage）
機動利率之終身貸款利率通常連結金融機構之標準利率或零售價格指 數（The Retail Prices Index，RPI）再加上安全邊際，並且訂有最高之 上限（cap）。雖然契約開始時，利率較固定利率型為低，但是未來有上升 之風險。
（三）固定償還金額之終身貸款（Fixed-repayment lifetime Mortgag e）
固定償還金額之終身貸款與上述兩種終身貸款很不一樣的地方在於，
不論未來利率如何變化，申請人在抵押房屋內居住時間長短，契約訂立時 就已經根據申請人之平均餘命，決定最後申請人必須償還給金融機構之金 額。在這個形式下，如果申請人活的比平均餘命短或很早就進住安養機構，
將要償還比較高之貸款。反之，如果申請人比平均餘命活的久，並一直居 住在抵押房屋內，則選擇此形式比固定利率之終身貸款或機動利率之終身 貸款有利。
終身貸款商品必須有無負擔抵押淨值保證條款（No Negative Equity Guarantee），貸款餘額超過房屋價值所導致之損失必須由金融機構自行承
12、鄭雅丰，2007，「提升老年經濟安全準備-反向房屋抵押貸款之應用」，政治大學風險管理與保險
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擔，在契約簽訂之前，申請人都必須得到法律上的建議，且在終身貸款契 約中，金融機構必須揭露申請人之權利義務、可能的風險、契約的限制及 費用等資訊。
三、澳洲
澳洲13在 1987 年推辦的逆向抵押貸款商品，稱為房屋淨值轉換貸款（H ome Equity Conversion Loan），由金融機構提供申請人融資的管道，申請 人抵押其擁有之房屋，向金融機構貸款以得到現金，其給付之方法包括一 次給付、定期給付和帳戶型等，提供多樣化之方案提供申請人選擇。貸款 期間內，申請人不用支付任何利息或貸款本金，申請人在簽訂契約後，依 然是抵押房屋之所有權人，等到申請人身故或搬遷到安養機構居住或自願 搬離情況時，將房屋處分所得之價款償還貸款期間所累積之貸款餘額。
澳洲之逆向抵押貸款通常規定申請人年齡必須在 60 歲以上，其房屋必 須無其他貸款或是只剩下一小部分貸款。當申請人符合申請條件時，依照 房屋之價值的一定比例為貸款額度上限，其比例依年齡有所不同，大約在 2 0%到 40%之房屋價值，依照不同金融機構之規定有所不同。例如澳洲老人金 融服務公司（Australian Seniors Finance）對 60 歲左右之貸款額度標準 大約在房屋價值之 10%到 15%，依年齡遞增，對 80 歲左右之老人，約可借 到房屋價值之 50%左右。給付形式可為一次給付或分期給付，尚無提供年金 給付之形式。通常申請人在身故或提早出售房屋之前都不需要償還任何本
澳洲之逆向抵押貸款通常規定申請人年齡必須在 60 歲以上，其房屋必 須無其他貸款或是只剩下一小部分貸款。當申請人符合申請條件時，依照 房屋之價值的一定比例為貸款額度上限，其比例依年齡有所不同，大約在 2 0%到 40%之房屋價值，依照不同金融機構之規定有所不同。例如澳洲老人金 融服務公司（Australian Seniors Finance）對 60 歲左右之貸款額度標準 大約在房屋價值之 10%到 15%，依年齡遞增，對 80 歲左右之老人，約可借 到房屋價值之 50%左右。給付形式可為一次給付或分期給付，尚無提供年金 給付之形式。通常申請人在身故或提早出售房屋之前都不需要償還任何本