第四章 研究結果分析
第三節 第二階段：重新探究問題成因
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「我們只是簡單辦個晚餐會，重點在讓會員彼此認識、熟悉、建立信任，
然後提及最近需要被幫助與可以幫助的狀態。重點在認識人與媒合服務，
還沒聽說有誰討厭這個活動。」(Sara from Timebank，2018)
綜上可知，多數的企業，選擇將活動內容設計授權給房客，以增加他們 參與率與責任感，對於企業內部通過的活動提案不會太過干涉，僅適當提供 空間與資源，協助辦理。綜觀所有受訪對象之回覆，國外共居企業辦社交活 動只是為了提供房客更多交流機會，不是參與度高、滿意度高就表示活動成 功，「我們不會去問你喜不喜歡這個活動，因為只會得到太正向的回答」
(James from Noiascape，2018)，若有程序上的建議，如，報到與繳費順序不 方便等，企業會作為下次活動的改善依據；但不會問房客滿不滿意該活動的 內容或性質，例如問喜不喜歡品酒會或晚餐會，這並沒有意義，因為房客多 是喜歡該活動才來參加。要看房客們是否真的因此活動，後續繼續交流、連 結，才可謂該活動是成功的。
第三節 第二階段：重新探究問題成因
上一節我們已經針對玖樓提出的經營問題得到結論：國外共居標竿企業並不 會用「個性特質」挑選房客，也不存在「理想房客」較喜歡與適應企業舉辦活動，
而能讓共居建立連結的效益更好發揮；如果房客對活動程序提出建議，企業會依 循改善，但更多是將活動內容的提案權交給房客，企業做後勤支援，所以亦不存 在「房客不喜歡我們的活動」之問題。
然而，依據第三章行動研究之成果檢驗說明，研究者參與玖樓決策團隊進行 此研究需達到「真的改善或解決研究者現實遇到的問題」，方能完結此案。故，
研究者攜帶上述國外共居標竿企業經營狀況之分析，回到國內玖樓團隊，進一步 討論：是哪些原因造成房客活動參與率、參與意願低？
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一、 其他可能成因
在國外訪談期間，研究者團隊也有針對玖樓狀況向國外企業做簡報，討論國 內產業推動狀況與困境，綜合各方回覆後，研究者認為，國內共居企業會遇到「房 客不喜歡活動，覺得對交友沒有太大幫助」之問題，除了「存在理想房客」的原 因 (該假設已在上一節的分析過程中被研究者推翻)，可能歸因於「文化」與「配 套」兩點。
1. 文化
「文化 (Culture)」做為影響消費者購買行為的外部因素 (External factors) 之一，象徵該地區人類發展的信念、態度、價值觀與風俗習慣的結 合，由社會成員共享、且深刻影響每位成員的價值判斷與行為 (Khaniwale，
2015)。
在與共居標竿企業討論怎麼決定舉辦活動與共享空間設計時，受訪企業 有提及文化差異影響他們的活動安排，例如：
「我們透過在各地區對消費者行為與偏好的研究，設計地區不同的社交 活動。」(Zafar from Spaces，2018)
「作為交換生住宿媒合平台的角色，我們團隊會根據對市場的了解與經 營經驗，舉辦特色活動讓國際學生體驗、認識該地區文化。」(Carla from London Nest，2018)
「我們組織擴張到其他國家後，需要收集不同文化與消費者偏好的資訊，
才能判斷在該地區舉辦什麼活動最容易受到歡迎，或彰顯地區特色，例 如倫敦尤其以品酒與烹飪課受人喜愛。」(Daisy from Roam，2018) 可知，國外共居企業在將服務提供到新的地區時，亦看重當地文化、生 活習慣、風俗偏好等資料的收集，才能在辦理活動經驗上，推出較容易彰顯 特色的活動；研究者也進一步推斷，各地區的風俗民情存有差異，才使共居
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企業進入新市場時，無法百分之百複製經營模式與活動類型，而是要因應地 區風俗習慣，降低活動主題與內容被房客抱怨的風險。
2. 配套
研究者使用「配套」一詞，以表示在共居產業中，企業為了達成共居建 立人際連結之效益，提供居住之外的其他服務項目，包含硬體方面的共享式 空間，以及軟體方面的社交活動設計、基金會加速器計畫等。
從第四章第二節對國外標竿企業訪問部分，以及國外訪談彙整的表 4-3 可發現，共居企業在居住服務外也會提供「社交服務」，且依照房源定位與 設計出現不同的服務方法。例如 Pollen 將房源定位在「租賃房客們自己的家 /空間」，採分散式管理，單房源僅 6~8 位少量房客，故以多種解決住戶隱性 需求的公共空間，被動提供房客們交流；又如建築師兄弟起家的 Noiascape，
將自己定位在私人空間、共享空間與社區連結三點兼顧的共居企業，透過創 新硬體空間設計，歡迎房客與社區居民主動申請並使用空間等。
玖樓因房源取得限制 (2018 年之紀錄)，採向不同房東租用空間的分散 式經營，房客共享公共空間以內部客廳、廚房、陽台為主，且多以原房源重 新隔間強行劃分出來，面積難提供多人一起交流，使得辦活動之空間常與出 租房間在不同位置，交通沒有優勢，可利用空間也不大，難以發揮如國外案 例的空間利用效益。
從下段落開始，研究者將整理國內玖樓與國外共居標竿企業之營運模式差異，
希望能提供玖樓經營方向之調整參照。
二、 配套分析整理
參考國外經驗為商業模式的玖樓，在經營共居仍有許多配套措施與國外共居 企業服務不同，彼此間並無好壞優劣之分；加上共居產業在我國發展也尚未成熟，
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註 1. 表 4-5 僅比較以共居為商業模式，且客群與玖樓較相似之企業，故排除以 老人為主要服務對象的 Residence Roosenburch 與 Humanitas，也排除交易服務平 台 Timebank。資料期間至 2018 年底。
註 2. London Nest 除了租用房間轉出租房客，也投資經營生活相關配套，例如研 究者與 Carla 即相約在企業經營的餐廳 The Stay Club，內部為共享工作空間與餐 廳之結合，向獨立樂團等其他對象出租空間、賺取租金。
註 3. The Collective 有基金會安排房客與社區居民合作，提案解決社區問題，或 一同參加組織舉辦的對外活動。
表 4-5 直接呈現了玖樓與國外共居企業們的差異點，研究者挑出這些點，是 看中其容易被學習、複製的意涵，包含「可整棟規劃」是企業能否整體性的設計 空間，包含考慮共享空間的比例與項目；「想用特質挑房客」為回應玖樓提出的 初始問題，即有無存在理想房客；「定位」是企業們差異化的依循，也是經營的 核心概念；「企業主辦活動」、「房客提議活動」、「房客主辦活動」是看共居企業 的授權程度；「邀請/接受社區活動」、「出租空間」某程度上都可看出企業幫助房 客與在地文化連結的措施；「房源經理人」可看企業是否用暗樁方式親近房客，
且在協助兩造溝通上有無幫助；其他配套則是還在發展的服務。為了提供玖樓未 來可以嘗試的方向、理解項目背後意義，以用於執行面來強化共居的連結效益，
研究者分別解釋項目如下：
1. 「可整棟規劃」：
共居企業創立初期，因為資金不足、找不到合適房源、規模小故談判力 低等原因，難以取得整棟建物的改建權或所有權；但當共居企業發展至一定 規模，或是備好第一筆資金，確實可以購入房屋，或與外部單位協商取得整 棟建物的管理、改造權，方便內部規劃時，提供房客充分的共享空間與交流 的場景，例如飲料吧、遊戲室、按摩室等，讓房客們有更多互動情境與機會，
藉此加強人際連結，否則小房源重新隔間的公共空間，難以讓房客想增加逗
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留時間。對加強人際連結為效益的共居產業來說，擁有大空間的規劃權，可 以建立更多、更舒適的互動空間與場景，讓房客增加機會交流。
2. 「想用特質挑房客」：
在本研究之前，玖樓原先假設存在具備某些特質的「理想房客」，可以 讓共居更好發揮效益，例如本身就愛社交、外向、開放的特質。但經過約八 個月的行動研究後，我們得知，國外共居企業並不會用「特質」挑選房客，
也不認為有「適合共居效益的房客」。共居之所以做為商業模式被重新提起，
除了回應租屋市場供需失衡，主要還是為了改善人際疏遠的孤單感、減緩孤 島現象 (請參照本文第一章第一節「研究背景與動機」)。先不論本身外向、
愛社交的人是否真的需要共居服務結交新朋友 (非研究者主要研究項目，故 不進行斷言)，依照共居期待達成效益，其想服務的對象，是「所有人」，只 要你有需要，只要你稍微主動一點、提出住房申請，所有人都不應該因為與 生俱來的特質，被剝奪使用共居服務之權利。
再者，此次國外交流經驗，研究者收集國外共居標竿企業都不以個人特 質過濾入住房客，乃因「想保持房客背景多元性，增加交流話題 (London Nest)」、「所有人都有需求，不用限制 (Spaces)」、「想讓房客自然而然 (organic) 發生互動 (Pollen & Roam)」，為了觀察陌生人互動發生的契機，以便下一次 設計活動，也為了讓連結效益自然而然產生。若用特質篩選入住房客、甚至 限制某些特質才是理想房客，如此對效益並無太大影響。
3. 「企業主辦活動」、「房客提議活動」、「房客主辦活動」、「邀請/接受社區 活動」：
這四點活動舉辦起因的差異項目，都是為了「創造交流機會」，可以是 專給房客之間交流、或是讓房客與社區居民交流；主辦/提議、邀請/接受，
則是企業授權程度的不同，在創造人與人互動機會的同時，亦加強成員間的 聯繫程度。藉由授權，可以提高成員參與感；且若活動非一次性、整體時程
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拉長，同批人互動時間增加，也還能建立團體歸屬感。
國外共居企業在活動提案與執行方面，比玖樓給予房客更大權力，但回 應研究者在第四章整理國外共居企業經營六項特色之「社交活動提案方式多 元」，國外企業相較玖樓，在活動辦理上放權程度高，儘管實際上活動是否
國外共居企業在活動提案與執行方面，比玖樓給予房客更大權力，但回 應研究者在第四章整理國外共居企業經營六項特色之「社交活動提案方式多 元」，國外企業相較玖樓，在活動辦理上放權程度高，儘管實際上活動是否