第三章 研究方法
第三節 企業問題與研究架構
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第三節 企業問題與研究架構
玖樓自 2015 年創立以來，經營團隊由原本三位共同創辦人持續增加，到 2018 年已經是 9 + 1 (工讀生) 的團隊，也在第三年轉虧為盈，前景看好，但企業快速 擴張的過程，不乏出現許多經營上仍需加強的地方。研究者參與企業經營團隊每 周例會，認識內部管理狀況，並從企業成員間了解他們各自認為的經營問題。問 題有大有小，有些是管理層級問題，有些是職務說明書可以解決的問題，其中，
作為本研究的問題，是玖樓共同創辦人在內部例會提及的：是否存在具備某種特 質的「理想房客」，較適合共居的生態，不然「為什麼房客不喜歡參加我們 (玖樓) 辦的社交活動？」
由第二章已知，共居重要功能就是協助房客們建立感情，無論是企業方舉辦 的活動，或是房客自己安排的活動，「建立人際連結」是共居相較其他租賃服務 的最大特點。如果，房客不參加你的活動，也不習慣自己辦活動，共居產業就不 復存在了。
故，研究者首先從企業提及經營「問題」開始，先與內部討論他們經驗認為 造成此問題的「原因」，以及為何認定有此因果關係的「依據」，再驗證該依據，
了解企業提出之因果關係是否成立。玖樓直接面對的問題是「房客不喜歡活動」、 自行推斷原因是「他們不是理想房客，如果是理想房客，會適合共居的活動」、 參考依據則是「國外共居企業盛行的標竿案例們」；即，玖樓依據國外共居標竿 企業之案例，觀察並判斷共居產業存在具備某種特質的「理想房客」，這些人適 應且適合成為共居服務的客群。
如果上段假設成立，研究者好奇，是否存在某些特質之房客，會喜歡共居的 社交服務？又或，某些特質的房客，才是共居服務應該要照顧、協助建立其人際 關係的房客；如果上段因果不成立，則該從「依據/國外標竿案例」學到的事情，
並不是企業現在看到的「原因」或「問題」？此依據究竟可以教會我們什麼？或 者，可以提供共居業者什麼營運或活動的參考意見？將是本研究期待找出的成果。
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第四章 研究成果分析
第一節 分析流程
為了改善玖樓面臨的問題，研究者加入經營團隊，實際認識企業認為該問題 發生的原因，並進一步找出對策驗證或改善。本研究整體行動與驗證流程分為兩 階段，第一階段驗證原先玖樓認為造成問題的初始假設；第二階段因初始假設不 成立，重新假設與行動。分析步驟如圖 4-1：
圖 4-1：本研究行動與驗證步驟 資料來源：研究者繪製
註 1. 「問題/現象 A」：玖樓內部發現住戶不太喜歡參加他們舉辦的社交活動，
認為是企業自娛娛人成分居多，並不會給交友帶來很大的幫助。
註 2. 「成因 B」：可能存在某種「理想房客」，具備某些特質可以幫助共居產業 發揮增進連結的效益。
註 3. 「依據 C」：玖樓有前述猜測，來自對其他國外共居組織經營狀況的「了解」。 註 4. 「成因 D」：可能是文化18，使得本身台灣房客對共居附加價值沒什麼興趣。
18 關於文化的詳細說明，請參照本研究第四章第三節 (p.58)。
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註 5. 「成因 E」：可能是配套措施，集中式管理與分散式管理應搭配的社交活動，
起因可能不同，用相同方式促進社交可能不會有相似成果。
第二節 第一階段：驗證初始假設
一、發現問題
研究者與三位夥伴因參加「Young 飛全球行動計畫」永續行動方案，與玖樓 創辦人建立合作關係。「Young 飛全球行動計畫」永續行動方案是教育部青年署 為培育台灣學子參與國際事務，並增進我們國際交流能力，每年以不同主題，將 學子送到國外觀摩標竿的一項計畫 (教育部青年發展署，2018)。2018 年以永續 發展為主題19，期許參加計畫的學生能實際協助有永續宗旨的企業改善其經營模 式，或自己建團從身邊推廣永續理念。
研究者之團隊與希望在都市連結人與人關係的玖樓達成合作協議，從經營上 的問題點，找出背後成因，去解決與改善問題。2018 年 5 月，與玖樓共同創辦人 王維綱先生經過幾次討論後，很快鎖定幾個需要協助的項目，有些甚至是教育部 計畫中不需進行、但我們想一起與玖樓找出的問題，包含：人資招聘訓練流程的 建立、會計制度與科目的不明確，商業模式與國外標竿企業的差異、客群不符合 期待等。
研究者在本研究中，負責驗證「是否存在理想房客，因為和企業目前實際房 客有差異，導致房客參加企業辦的社交活動時不太積極，也難能建立關係」。從 研究者與玖樓同仁開會時的對話可得知，玖樓認為「有理想房客的存在」，一旦 理想房客比例達到某一程度、至少達到比研究此時高的程度，就可以讓更多房客 增加社交活動的參與感，而不會「感覺不喜歡參與活動」。
19 2018 年「Young 飛全球行動計畫」永續行動方案，官網介紹：http://youthaction.org.tw/
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「有些房客抱怨過，我們每次辦的活動都像在自嗨，他在活動中除了 XXX (玖樓住在該房源的員工) 都不熟，就不想來參加。阿他不來參加、參加也不 配合，那我們要怎麼幫他認識更多人？」(玖樓員工甲，2018)
「你看國外那麼多共居的案例，他們房客都玩得很開阿，但我們 (台灣的房 客) 不會，是不是我們 (玖樓) 根本找錯人來住？」(玖樓員工乙，2018)
「其實有幾個人跟我們期待滿像的，像是會煮菜又會喝酒的 XXX (房客)、還 有很 Creative 的那個外國房客 XXX (房客)，……，果然，其實有一群『理想 房客』吧？只要我們多找幾個理想房客進來，讓他們帶動不喜歡參加活動的 房客，就好了。」(玖樓員工丙，2018)
從上述紀錄可知，企業認為有理想房客的存在，是因為參照了國外案例。玖 樓共同創辦人會至國外參訪共居企業，觀察標竿企業的環境與氛圍，再回台調整 玖樓的經營模式。
「你說真的很了解嗎？好像也不是，我每次出國不是跟著什麼建築協會、都 是改革組織，就是自己去看一看。……自由行很貴ㄟ，當然要跟著有補助的。」
(玖樓共同創辦人王維綱，2018)
但可能因為資金、時間或行程考量，玖樓並沒有機會好好坐下來，與國外標 竿企業的創辦人或管理者深入討論經營細節，大部分是採用觀察法實地記錄自己 的所見所聞；更多的，則是收集各種相關書籍與報導，內部揣摩。
至此，我們已經可以知道，玖樓根據國外的經驗，認為共居產業存在某種理 想房客，當理想房客比例足夠高時，會積極參與各種企業舉辦的社交活動、或是 自己安排活動，拉攏附近室友並建立交情。玖樓對於理想房客有自行標籤與分類，
總共六個類別20，包含：
20 2018 年，玖樓認為存在某種特質之理想房客，可以讓共居發揮連結建立之效益，例如假設擅
長社交者，在任何房源都能交朋友；2019 年，玖樓修正對理想房客之定義，認為個別房客在不 同場域能有不同貢獻，例如熱情的房客在某房源能和室友互動，在另一房源卻只會被潑冷水。
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表 4-1：玖樓對客群之分類
玖樓對客群分類 標籤
類別一 創意階級 #Talented #品味 Taste #願付價格高
類別二
社群聲量高、
喜歡參與公共事務
#社群聲量高 #溫暖 #Open #Share
#社交 #下廚喝酒
類別三 溝通橋梁
#在家工作 #觀察回應 #媽媽系
#自我問題處理能力高 類別四 外國社群 #Creative #自辦活動 #外國人社群 類別五 社群號召者 #輕熟女 #單身 #家中社群 #號召力高 #上班 類別六 年輕族群 #上班族 #開心果 #Socialable
資料來源：2018 年 10 月 15 日與玖樓團隊內部會議，研究者繪製
因非本研究著重項目，研究者暫時不論上述客群分類是否恰當，且我們須先 驗證理想房客是否存在，才能同玖樓討論理想房客之特質與分類；而關於理想房 客是否存在，將在後續研究中驗證。
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二、國外標竿企業訪問
107 年度教育部 Young 飛全球行動計畫相較以往，將國外參訪行程與組織聯 繫全權交付參加學子，研究者團隊為得到更多關於共居產業經營的資料，選擇共 居產業較成熟之歐洲國家進行訪問，在考慮網路聲量與網頁搜索的優先順序後，
選定以青銀共居出名的荷蘭、共居企業百花爭鳴的英國，作為這次標竿企業調查 的國家。參圖 4-2，研究者在 2018 年 8 月 20 至 2018 年 9 月 1 日兩周時間，訪 談荷蘭 3 家與英國 6 家，共 9 家企業的創辦人與高階主管，著重詢問企業經 營模式、創業概況、對房客與房東之溝通、及如何舉辦活動、企業自認如何建立 連結。
圖 4-2：研究者團隊參訪國外共居企業時程表 資料來源：研究者繪製
研究者將 9 家訪談對象與企業基本資訊簡介如表 4-2，並逐一介紹受訪企業。
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Residence
Roosenburch 08/23 Founder / Hans Becker
以快樂、尊重為理念的養老公寓，
提 供 基 礎 醫 療 與 活 動 舉 辦 ， Yes Culture 鼓勵長者嘗試任何事情。
Timebank 08/23 Manager / Sara Pape
& Ronald Huynen
以時間為貨幣的線上服務交換平 台，透過世界各據點的線下活動，
連接會員、媒合需求與服務。
Humanitas 08/24 Project Manager / Peter Daniels
將學生志工導入，活化長者生活的 Stephen Pippard
單點 6~8 人、小規模分散經營的共 居企業，設計考慮許多隱性需求，
例如花園也設置插座，使用方便。
London Nest 08/28
Commercial Manager /
Tom & James Teatum
建築師兄弟檔建立，擅長空間設計，
服務客群主藝術偏好者，透過出租 共享空間辦展覽等，連接房客與社 區居民。
Spaces 08/29 Founder / Zafar Bhunnoo
以科技運用、便利為主打之共居，
用大量數據分析客群偏好活動與設 備，也用科技簡化溝通及訂房流程。
The
Collective 08/30
French-American Urban Analyst / Matthew Lesniak
全英最大的公寓式共居企業，提供 Daisy V. Onubogu
英國第二大共居企業，全球佈點，
協助想入住者解決各式煩惱，包含 寵物沒人顧、薪水不夠長住，Roam 都有異業合作可以處理。
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1. 荷蘭 Residence Roosenburch
位於荷蘭鹿特丹附近的 Residence Roosenburch (生命公寓)，是由人道醫 療學者 Hans Becker 於 2017 年 6 月創立的長者公寓，由 40 年歷史的老人院 改造，裡面有 18 間單人房與 22 間雙人房，提供長者與失智者居住 (巫瑩慧
位於荷蘭鹿特丹附近的 Residence Roosenburch (生命公寓)，是由人道醫 療學者 Hans Becker 於 2017 年 6 月創立的長者公寓，由 40 年歷史的老人院 改造，裡面有 18 間單人房與 22 間雙人房，提供長者與失智者居住 (巫瑩慧