第三章 研究方法
第二節 研究情境
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在本研究中，研究者與三位年齡相仿的夥伴，參與教育部 Young 飛全球行動 計畫12，先是加入我們研究對象──玖樓的經營團隊，了解他們的商業模式與服 務，並用所學知識給予意見。而研究者在本案中，因為是由協助人力資源架構建 立的角度切入團隊，與玖樓交流較緊密，後直接出席每週例會並參與決策討論，
故有幸更深入以玖樓之經營狀況為研究議題。在玖樓共同創辦人王維綱先生的同 意下，透過研究行動法驗證企業內部對所遇問題的假設，希望能實際認識企業狀 態並得出能解決問題的行動方法。
第二節 研究情境
一、共居與租賃市場承租關係比較
因為共居概念成為商業模式並發展的概念較晚，在市場上容易被一般消費者 與青年旅社、共享居住、學生宿舍的概念混淆，但基於共居定義：人群住的租住 形式，上述概念其實都在共居的範疇內。為了讓本研究更好被理解，研究者先將 一般消費者常聽到、且容易與共居混淆的租住概念，簡要區分如表 3-1。
12 研究者團隊「飛吧！小熊軟糖」相關報導：https://ydahub.tw/web/public/tidings_detail/109
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http://www.yh.org.tw/page/about/index.aspx?kind=42
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1. 房東與房客，雙方承租關係
圖 3-1：房東與房客雙方承租關係圖 資料來源：研究者繪製
在只有供給與需求雙方的承租關係中，房東提供空間和空間的使用權給 房客，房客則須繳納租賃合約期間的房租，且不能造成該空間太大範圍或不 可逆的損毀。至於出租空間內有物品須更換，包含燈泡壞了、馬桶無法沖水、
洗手台堵住等問題，則可能是由房東或房客任一方，自行處理與更新，端看 合約內容與損害財產究責狀況。
但也因為這段關係只有交易買賣雙方，房東出租品質需靠房客自己把關，
資訊搜索成本高；租約期間是否有紛爭也須仰賴雙方協調，如果房客在紛爭 中無法滿意，不一定能終止契約或退費，房東在房客惡意損毀財產時，也僅 有一兩個月的租金作為賠償；契約結束後，房客口碑還會影響該房東後續出 租狀況，哪怕只是因為個性不合，也會影響無知者的外部觀感。
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2. 房東、房客、仲介，三方承租關係
圖 3-2：房東、房客、仲介之三方承租關係圖 資料來源：研究者繪製
房東、房客、仲介的三方承租關係，相較前項關係，協助房東與房客節 省配對心力。仲介提供房東出租空間的服務，也幫助房客找到較滿意的租屋 處，並在簽約之前，協助雙方對談與溝通，再從兩方都抽取傭金。這樣的三 方關係中，房東減少需要屢次帶看房的次數，因為這項工作可以交由仲介處 理，房東只在空間確認被租出時，付出傭金；而房客則降低要比對、參照房 源、遇到面善心惡房東的風險，除了可以將個人租屋期待條件先跟仲介說，
讓對方幫忙第一層過濾房源，更因為合意案件數影響仲介本人口碑，在愛惜 羽毛、長遠經營的前提下，評價好的仲介多半不會坑人，房客可以用傭金換 取遇到房間條件差的時間、精力，以及惡房東風險。
但是，這樣的三方關係也還不能保障房東與房客，多數仲介是在房間確 認出租、拿到傭金後，停止服務，如果租賃期間房東與房客發生爭執，還是 要兩人面對面談判。相較於純雙方的關係，房東反而不能在帶看房時，優先 留下跟自己處事較契合的房客，房客也會因見面次數少、但已經簽約這樣的 綁定心情，更缺乏信任感。
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3. 房東、房客、共居企業，三方承租關係
圖 3-3：房東、房客、共居企業三方承租關係圖 資料來源：研究者繪製
在房東、房客、共居企業的三方承租關係中，房東直接將空間與使用權 出租給企業，不同於前兩者，實際承租人不再是房客；企業則成為類似二房 東的轉租角色，租賃期間的財產損毀與糾紛，也一併轉由企業與房客做協調。
其中較為特別的是，共居企業一般會將房間的「裝潢改造權利」一起簽 過來，根據調查消費者需求與偏好進行改裝，方便吸引顧客，讓房東在出租 期間徹底當個甩手掌櫃。對房客而言，則不只是從「跟房東租屋」到「跟企 業租屋」簡單的轉換，因為共居強調的功能之一是「社群連結」，房客不只 是租下空間，還租了參與、舉辦、提議社交活動的權利，尤其部分共居企業 會讓內部的人員分散在各房源，成為房客之一，帶領與協助其他房客建立歸 屬感。也因為企業成員身兼房客身分，激勵普通房客提案社交活動時，能給 房客更多自主空間，提出她真正想舉辦的活動；既不會類似學校社團規定每 週要參加某活動，也不像單純外宿時，若舉辦「太激烈」活動，例如飲酒麻 將桌、牆壁彩繪，事後會被房東譴責，事前更難以徵求同意，步步侷限。
但委請第三方擔任租賃代理人，也讓房東、房客有所憂慮，包含房東擔 心企業違法利用空屋、房客擔心被收取高額費用等，內政部遂於 2018 年 2 月修訂、6 月正式施行「住宅包租契約應約定及不得約定事項」及「住宅轉
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租定型化契約應記載及不得記載事項」兩條行政程序法，限制轉租、包租業 者對空屋使用的權利範圍，及企業收取費用的依據與上限，來保障原房東與 房客的權益。
近年來，政府也開始將共居模式應用在「社會公宅」，透過設立專職法 人或委請代管單位再利用閒置空屋，改建並提供出租服務 (內政部營建署，
2019)，例如與玖樓合作之新北三峽青銀共居案、台北市部分補助外地學子 的社會共宅等，雖然不是每個公宅都保留社群功能，但政府修訂住宅法的行 為，仍顯示房東、房客、共居企業的三方承租關係，在租賃市場比例將會越 來越高。
二、玖樓共生公寓
2013 年，三位共同創辦人潘信榮、王維綱與柯伯麟，在台北一處九樓的合租 公寓相遇，或因求學、或因工作，在燈火闌珊的都市汲汲營營，雖然上下班的車 程很長、公車很擠，回到租屋處卻有新認識的朋友，能分享生活，而從挫折振作、
繼續努力下去。因為認為「生活」不只是是為了睡覺，還要有適當社交、活動、
休憩的功能，在地狹人稠的都市裡，現行房東分租空間、代理商出租空間等租賃 方式，並不能提供離鄉背井的外地子女符合上述對「生活」條件的租屋處。基於 希望透過空間再設計提供室友們互相認識的機會，複製自己在台北交到可以訴苦 好友的方式，2015 年，玖樓共生公寓 (9floor)，正式由 28 歲的潘信榮與 27 歲的 王維綱、柯伯麟登記成立了。目前房源包含捷運忠孝新生站、萬隆站、龍山寺站、
台電大樓站、科技大樓站與古亭站，且 2019 年15在萬華區有了台灣第一棟整棟式 的共同生活空間。
15 本研究紀錄期間僅至 2018 年底，玖樓當時已開始規劃推出整棟公寓式的共居空間，於 2019
年 1 月 25 日開始供房客入住，參照：https://www.9floorspace.com/co-living-space
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圖 3-4：玖樓共同創辦人柯伯麟、潘信榮、王維綱 (由左至右) 資料來源：羊正鈺 (2017)
秉持「空間是租來的，但生活不是16」的經營理念，玖樓在共居上提供「空 間營造」、「社群經營」、「物業管理」的服務。在「空間營造」方面，比起單純的 雅房、套房出租等，那種室友們在一條長長走廊上、門對著門，卻從未認識彼此 的模式，「共同生活空間」強調透過適當比例的公共空間與服務，加強社群連結，
例如設置開放廚房、共同工作空間、家庭劇院、遊戲室或花園等，在有限的空間 規劃共用設備，讓房客們因為要使用設備而自發交流；而共居作為一個商業模式，
要求企業除了在空建在設計上出巧思，也期待企業安排簡易的社交活動，像是晚 餐會、種菜、做蛋糕等，讓室友們有更多機會建立關係。
對玖樓而言，共居是個以社群經營為導向的商業模式，故在「社群經營」方 面，因為想帶給消費者/房客除了睡覺空間之外的價值，尤其在拓展交友圈方面，
玖樓在每個可以與房客、前在房客接觸到的點上，都設計了交流與交友的機會，
包含對內部房客定期規劃活動、電影日、讀書會等活動；設計聚餐讓房客可以攜 帶一兩個朋友來參加；以及在線上社群媒體和粉絲互動，增加潛在房客的規模。
在「物業管理」方面，玖樓多以向房東承租空間、徵求同意才改造內部的方 式持有房源，因此在空間經營時，玖樓需要適度讓利給房東，讓對方不只租空間
16 玖樓理念英文版：Live in a community, rather than a room.
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給玖樓，更附上裝潢、改建的權利，使得玖樓可以重新規劃、改造老舊空間，讓 它成為更適合現代人交流的溫馨房源。
從定價來看，共居活化了棄置或未充分利用的空間，並多提供睡覺之外的社 交服務，價格訂在一般出租屋與商業旅館之間，讓房客可以不被一年兩年的長約 綁住，也不用日日千金付旅館費，租屋時間更彈性，分攤下來也比旅館便宜且有 人情味；房東也不用擔心空間破舊難以出租、老是設計不合現代口味、沒心力與 房客周旋、或是代理商抽成找房客事後卻要由自己管理、應付，這些事情都一併 租給共居企業了，還有穩定獲利來源；企業則不需冒大筆資金的購屋風險，提供 團隊住處與交新朋友 (房客) 的機會，也因為與房客成為室友，可以交流、一起 分工該空間的管理，還能舉辦活動，將社群連結分享給更多人。是個利於現代住 宿環境與心理需求，三方得利的商業模式。
圖 3-5：玖樓在臉書宣傳將舉辦的活動 資料來源：玖樓粉絲專頁17
17 圖 3-5 來源，玖樓臉書/粉絲專頁：https://www.facebook.com/9floor.co/