台灣共居產業的實務困境解析 ─ 以「玖樓共生公寓」為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學企業管理研究所 (MBA 學位學程) 碩士學位論文. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 台灣共居產業的實務困境解析 ─ 以「玖樓共生公寓」為例. ‧. y. n. al. sit. io. - A Case Study of 9floor. er. Nat. An Analysis of the Difficulties in Taiwan's Co-Living Industry. Ch. engchi. i n U. v. 指導教授：白佩玉博士研究生：鍾雅如撰中華民國 108 年 06 月 DOI:10.6814/NCCU201900197.

(2) 謝辭能完成這篇論文，有太多想感謝的對象了，包含我的指導白佩玉老師、給我環境支援的政大信義書院、金援我的教育部青年發展署、一起在國外冒險的小夥伴們、提供我實際參與企業經營的玖樓所有成員，以及在每一步驟給我意見的玖樓共同創辦人王維綱先生。因遇過幾次心理擔不起壓力，最終選擇離開世界或引發傷害的朋友案例，我一直想尋找能讓人感覺更幸福的方法；不一定是什麼速效藥，但卻能讓人在無助時更快平靜與恢復的方法。我嘗試過討別人歡心、更常傾聽他人心事、透過活動. 政治大. 與約會讓朋友感覺有支柱等諸多方法，卻發現一個人的能力實在有限，即使全年. 立. 無休與朋友相處，也幫不了太多人。幸好這時候我遇到了三位小夥伴，鄭乃慈、. ‧ 國. 學. 陳祈彰與吳昭賢，同樣為了讓世界更永續發展，我們相聚並一起參加教育部青年署辦的計畫，重重闖關後得到經費，以赴國外收集、驗證我們的假設。謝謝教育. ‧. 部提供的經濟支援，也謝謝陪我一起體驗共居適合與不合的夥伴們，給了我論文. er. io. sit. y. Nat. 的靈感與資訊。. 我也感謝讓我加入經營、提供實務狀況的玖樓所有成員，如果不是你們的鼓. al. n. v i n 勵與開誠布公，無法讓我完成實務意義如此高的論文；尤其謝謝一開始答應幫助 Ch engchi U 我們教育部永續小隊、後續也持續關心的王維綱先生，能完成這份論文，您的鼓勵必不可少。而從選題便陪著我的信義書院同仁們，謝謝你們的打氣與救火，是我最後能靜下心來好好寫完的主要原因。最後謝謝我可愛的指導白佩玉老師，很早便開始與我討論題目、接受我換成老師不熟悉領域題材、介紹文獻與分析方法，並顧著我直至完成全文。是老師的耐心與包容給我更多發揮空間，也是老師的支持，讓我度過幾次想換題目的沮喪。天時地利人和，這篇論文最終被順利誕生，我也感激每位幫助過我的人，因為大家，才讓我這份研究更圓滿與充實。. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(3) 摘要「共居 (co-living / co-housing)」指由一人以上的房客們分攤居住空間，透過分享公共區域，建立互動與情誼的居住形式。2015 年，因應租賃市場失衡與國人歸屬感失缺之問題，台灣第一個將共居作為商業模式經營的「玖樓共生公寓」 (文內簡稱玖樓) 成立，透過向房東租用、改造空間，再出租給房客，成為類似二房東的角色，並利用兩點：一、增加共享空間比例，例如開放式廚房、舒適的客廳等，二、企業舉辦活動，主動、被動地增加房客們交流機會，期達到共居相較於其他租賃形式的差異化之處──建立人際歸屬感之目的；但至本研究時間點. 政治大益。究竟共居如何讓房客選擇與人交流？有哪些方式建立或有助於提升房客的歸立. 2018 年底，玖樓房客參與活動意願漸漸下降，無法確實發揮共居建立連結的效. ‧ 國. 學. 屬感？將在本研究中進行討論。. 研究者以「行動研究法」探入玖樓經營困境，並至荷蘭與英國實地獲得、歸. ‧. 納共居標竿企業們的經營特色，提供玖樓與我國其他共居企業營運面的改善參照。. y. Nat. sit. 本研究期待為學術與商場上想了解共居的人提供研究起始點；讓台灣閒置房產獲. n. al. er. io. 得更好運用，平衡租屋市場；也希望藉推廣共居理念與增進規模，降低國人因長期孤單而讓心理生病或犯罪的可能性。. Ch. engchi. i n U. v. 【關鍵字】共居、玖樓、社會孤島、歸屬感、行動研究. i. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(4) Abstract Co-living, or co-housing, refers to a form of housing that tenants sharing community spaces and facilities to enhance the interactive between them. In 2015, in response to the imbalance in the rental market and the lack of belongingness to the Chinese people, “9floor”, Taiwan’s first co-living company, was established to improve the above problems. They rent a room or space from the landlord, be allowed to make it more modernization, then rent it to the tenants. The concept is like a sub-lessor but gives tenants more than that because of two things. First, co-living increase the. 政治大 tenants to know each other when they’re in the space. Second, the company organizes 立 proportion of shared space, such as open kitchen, comfortable living room, etc., allow. activities to actively and passively increase the opportunities for tenants to understand. ‧ 國. 學. each other deeply. But by the end of 2018, the willingness of tenants to participate in. ‧. activities in 9floor gradually declined, and the benefits of co-living and connection. sit. y. Nat. could not be realized. How do co-living allow tenants to choose to communicate with. io. er. others? What are the ways to build or help to improve the belongingness of tenants? It will be discussed in this study.. al. n. v i n C h Research" to explore The researcher used the "Action the dilemma of the operation engchi U. of 9floor, went to the Netherlands and the United Kingdom to obtain and summarize. the operating characteristics of the benchmarking enterprises. This study is expected to provide research starting points for academics and the people who want to know how co-living make tenants live better. Hope to give a way to balance the rental market in Taiwan; promote the concept of co-living and scale up the market to increase the belongingness, and reduce the possibility of mental health crisis or crime caused by loneliness. [Keywords] Co-living, 9floor, Social Island, Belongingness, Action Research ii. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(5) 目錄中文摘要…………………………………………………………………i 英文摘要………………………………………………………………ii 目錄……………………………………………………………………...iii 表目錄…………………………………………………………………iv 圖目錄…………………………………………………………...………v 第一章緒論……………………………………………………………1 第一節. 研究背景與動機……...……………………………………………….1. 第二節. 研究目的與問題………………………………………...…………….6. 第三節. 研究流程……………………………………..………………………..7. 立. 政治大. 第二章文獻探討………………………………………………………9 「共同居住」之緣起…………………………………………………9. 第二節. 「共居」定義與發展………………………………………………10. 第三節. 「歸屬感」與「共居」之關聯……………………………………..13. ‧. ‧ 國. 學. 第一節. sit. y. Nat. 第三章研究方法……………………………………………………..16. 第二節. 研究情境……………………………………………………………..20. 第三節. 企業問題與研究架構………………………………………………..28. n. al. er. 行動研究……………………………………………………………..16. io. 第一節. Ch. i. e. i n U. v. ngch 第四章研究結果分析………………………………………………..29 第一節. 分析流程……………………………………………………………..29. 第二節. 第一階段：驗證初始假設…………………………………………..30. 第三節. 第二階段：重新探究問題成因……………………………………..67. 第五章結論…………………………………………………………..75 第一節. 研究發現……………………………………………………………..75. 第二節. 實務意涵……………………………………………………………..78. 第三節. 研究限制與未來研究建議…………………………………………..81. 參考文獻………………………………………………………………..86 iii. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(6) 表目錄表 3-1：消費者常見租住概念比較………………………………………….21 表 4-1：玖樓對客群之分類…………………………………….……...…….32 表 4-2：訪談對象與企業介紹……………………………………………….34 表 4-3：國外參訪企業資料彙整………………………………………....….61 表 4-4：國外共居企業經營特色………………………………………....….62 表 4-5：玖樓與國外受訪企業服務比較……………………………...….….70. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. iv. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(7) 圖目錄圖 1-1：台北市房屋持有者及人口年齡分布趨勢……………………..…….4 圖 1-2：本案研究流程圖……………………………………………….….….7 圖 1-3：本案執行項目甘特圖………………………………………………...8 圖 3-1：房東與房客雙方承租關係圖………………………………….……22 圖 3-2：房東、房客、仲介之三方承租關係圖……………………....…….23 圖 3-3：房東、房客、共居企業三方承租關係圖……………………....….24 圖 3-4：玖樓共同創辦人柯伯麟、潘信榮、王維綱 (由左至右) …….…...26 圖 3-5：玖樓在臉書宣傳將舉辦的活動………………………………….…27 圖 4-1：本研究行動與驗證步驟………………………………………….…29 圖 4-2：研究者團隊參訪國外共居企業時程表 …………….………...……33. 政治大圖 4-4：創辦人 Becker 正快樂地介紹一位房客即將舉辦的演奏會….....37 立圖 4-5：荷蘭海牙 Timebank 文宣………………………………….………39. 圖 4-3：Residence Roosenburch 如博物館般的一隅……......……….…35. ‧ 國. 學. 圖 4-6：研究者與 Sara 和 Ronald 訪談紀念照…………………………..40 圖 4-7：Humanitas 內的小超市 (左) 與美容店 (右)……………………..41. ‧. 圖 4-8：Humanitas 學生志工、房客與生活經理 Peter (由左至右)………42 圖 4-9：Pollen 開放式廚房………………………………………………….44. Nat. sit. y. 圖 4-10：Pippard 準備的「新人禮物盒」……………..…..…..……………..45. er. io. 圖 4-11：London Nest 社群經理 Carla Ferrero……………………………..47 圖 4-12：London Nest 經營的複合式酒吧 The Stay Club…………………48. n. al. Ch. i n U. v. 圖 4-13：Noiascape 創辦人 James Teatum (左) 與 Tom Teatum (右)……49. engchi. 圖 4-14：Noiascape 將空間提供給外部單位運用……………........…………50 圖 4-15：Spaces 官網的聊天機器人，用科技簡化溝通……….…....………51 圖 4-16：Spaces 創辦人 Zafar Bhunnoo………………..……………………53 圖 4-17：公寓式共居 The Collective Old Oak 外觀………..……………….55 圖 4-18：The Collective 共同工作空間，晚上是可以小酌的酒吧…….……56 圖 4-19：Roam Miami 房客間的一頓早午餐…………………………………57 圖 4-20：Roam 設計依地區風格而異，Miami 為 Room to Breathe、東京則簡約 59 圖 4- 21：Roam 中負責倫敦點的 Daisy……..……….....………………………...60. v. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(8) 第一章第一節. 緒論. 研究背景與動機. 一、研究背景「共居 (co-living / co-housing)」的概念在台灣尚未有個明確形式，簡而言之，是由一人以上的房客們分攤居住空間，透過分享公共區域，建立互動與情誼。這種共居形式可以是由居民自主建立、社區經營，或是由外部代理商，例如開發商. 政治大隨著社會高齡化、青年外宿房租負擔不起、社會人士買不起房、空屋率居高立. 或企業，發起的共享居住。. 不下等問題的出現，加上共享經濟的潮流，共居被作為一個解決方案，正以「社. ‧ 國. 學. 會住宅」、「青銀共居」等形式，出現在台灣政策與私有企業的經營模式中 (內政. ‧. 部營建署，2017；潘信榮，2016；社會住宅推動聯盟，2010)。由企業或政府為中. y. sit. io. er. 的人分區租賃。. Nat. 介者，向屋主租用空間，透過裝潢改建、社區活動舉辦，重新提供給有租屋需求. 共居也可以從申請年紀、年收入、是否有技能等條件，限制申請人背景，讓. al. n. v i n 一個空間得以聚集條件相似的房客， C h，例如將獨居、需要被照顧但持有房屋的長輩 engchi U 和外地來念書、對房租無法負擔太高的青年，用陪伴折抵住宿費的方式聚集在一. 起，這是「青銀共居」的形式；或是由中介者租下並改造空間，開放攜帶寵物的客群申請，提供房客跟彼此的寵物相處、或讓寵物跟寵物玩在一起的環境，這是另一種「寵物共居」的形式；還有將有特殊技藝的前輩，與技術學校出身的學生放在一起，交流實際經驗與人脈，並讓學生藉協助前輩們工作的助手體驗、磨練技術，這些都是現代共居的發展樣態。. 1. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(9) 二、研究動機很多文章用「共享經濟」或「居住房價問題」當作共居產業在台灣發展的起點 (吳浩瑋等，2018；Esri，2017；潘信榮，2016；社會住宅推動聯盟，2010)，但根據首位提出「共享經濟」的哈佛大學教授 Lawrence Lessig，他 2008 年說明共享經濟是「擁有資源的人在不使用資源時，以較便宜之價格出借給需要的人 (Esri，2017)」，是種閒置資源再利用、且相對閒置狀態可獲得收益的經濟模式；然，共居共用空間的設定並沒有人因此獲得額外收益，故在本研究中，研究者想從與台灣先前研究完全不同的角度切入，提出台灣於 2010 年後開始有以共居為. 政治大人際隔閡加劇的「疏離感問題」立。. 營運模式的企業誕生，是為了因應網路發達、科技冷漠、生活步調加快等，導致. ‧ 國. 學. 美國國家科學院 (National Academy of Sciences) 曾發表報告說明「社交隔離與孤獨感會提高長者死亡率 (小川榭，2016)」；前美國公共衛生服務委員會的總. ‧. 指揮 Vivek Murthy 認為「社交孤立是美國最常見的健康問題 (郭潔鈴，2017)」；. sit. y. Nat. 建築學家 Grace Kim (2017) 在 TED 演講上分享，共居1是社交孤立的解藥，因為. al. er. io. 「孤獨是我們現有居住方式造成的結果。」台灣共居領導企業「玖樓共生公寓. v. n. (9floor)」的共同創辦人潘信榮 (2016) 也表示，社會人際孤立、疏離與生活高壓. Ch. engchi. i n U. 在日本地區增長了「孤獨死」的案例。上述資料都顯示人際的孤獨感，對生命確實有某種影響。而在台灣，財團法人精神健康基金會從 2003 年起，每一兩年隨機抽取全國 1,000 多名 20 歲以上成年人，進行「全國精神健康指數調查」。從 2014 年的調查結果，顯示國人在「個人價值」項目普遍低分，「生活掌握」次低；2016 年有 1/5 受訪者「對他人不信任」、1/4 受訪者不和鄰居往來；2018 年則看出國人在「生活掌握」項目內，「對未來的樂觀性」、「歸屬感」和「對生命困境的把握度」特別低分，且這些對未來充滿不確定性、對世界悲觀、覺得自己很無助的受訪者，以. 1. Grace Kim 在 TED 分享時，使用 cohousing 一詞說明共居。 2. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(10) 「獨居者」、「教育程度低」、「女性」此三項標籤最為頻繁。這種「社會孤島」的現象，即受訪者「在過去一年中曾有沒人陪伴、不受重視或被隔離孤立的感受。且其精神健康指數是不及格的 (精神健康基金會，2014) 。」更間接影響了自殺、他殺、家暴等犯罪率，以及精神疾病的發作率，造成人才資本流失。故，如何提升國人歸屬感、讓成年人積極、樂觀，不傷害他人地生活，並向目標前進，是我們都應該關切的議題。除了疏離感，台灣租屋市場失靈也是共居產業得以切入的一大原因，尤其在生活步調特別快、人際關係疏遠的台北。台北市政府地政局統計顯示 (2017，參. 政治大數占 54.01％ (26.89% + 27.12%)；而 0~39 歲人口數雖有 46.27％ (9.63% + 9.20% 立. 圖 1-1)，台北人口數僅占 28.2％ (15.07% + 13.13%) 的 50~69 歲人口，房屋持有. + 11.35% + 16.09%)，房屋持有數卻只占 10.66％ (0.05% + 0.38% + 1.94% + 8.29%)，. ‧ 國. 學. 其中以 60~69 歲房屋持有者比例最高，占 27.12％，可謂每 4 棟房屋中，就有 1. ‧. 棟房屋是由 60~69 歲所有權人持有。另，70 歲以上人口雖僅占 10.07％ (6.14% +. y. Nat. 3.14% + 0.76% + 0.03%)，仍持有 17.23％的房屋 (11.64% + 4.56% + 0.93% +. er. io. sit. 0.10%)，可知台北市房屋主要由中、高年齡長者持有；且從 40~49 歲人口開始，房屋持有率高於人口數，達到 1.17 倍，差距最大的 60~69 歲人口區間，則高達. al. n. v i n 2.06 倍，顯示台北房屋持有者高齡化程度高於人口的高齡化。而這些長輩隨著子 Ch engchi U. 孫成家立業，多是自己住在一個大空間或房子中，有些長輩還有心力打理，可能委請業者出租；但更多是不善管理，直接將空間棄置的房屋持有者。. 3. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(11) 30%. 27.12%. 26.89%. 25% 20%. 18.09% 16.09% 15.45% 15.07%. 15%. 13.13%. 11.35%. 10%. 2.06 倍. 9.63% 9.20%. 8.29%. 0.51 倍. 5% 0.05% 0.38%. 1.17 倍. 1.78 倍. 11.64%. 1.89 倍. 6.14%. 1.94%. 0%. 4.56% 3.14% 0.76%0.93% 0.03%0.10%. 0 ~ 9 歲 10 ~ 19 20 ~ 29 30 ~ 39 40 ~ 49 50 ~ 59 60 ~ 69 70 ~ 79 80 ~ 89 90 ~ 99 100 歲歲歲歲歲歲歲歲歲歲以上. 治政房屋持有者年齡分布 (%) 大. 人口年齡分布 (歲). 立. ‧ 國. 學. 圖 1-1：台北市房屋持有者及人口年齡分布趨勢. 資料來源：研究者繪製自臺北市政府地政局 (2017). ‧. 不只台北市，全台居高不下的空屋率也暗示我們對房屋的利用率並不充分. y. Nat. io. sit. (羊正鈺，2018；Esri，2017)，又因為絕大部分空屋掌握在年長者的手上，他們或. n. al. er. 已無心力管控屋況、或是年久失修無從管起，對於想要租屋的族群來說條件實在. Ch. i n U. v. 不好，這些有租屋需求的人便以價格為考慮重大因素之一，造成供給方削價競爭；. engchi. 價格戰更導致屋主即使出租空間，房租收入也不高，使屋主更不想管理屋內硬體，讓房客又找到砍價空間；直到哪天房東嫌價格太低、或是太累了，乾脆不出租就放著等增值，減少房客選項，形成一種「找不到理想房源」的惡性循環。尤其是在他鄉念書或剛就業的青年們，大多負擔不起被太高的房價，或在可接受的價格內，難以選到合適的房源。遠赴新環境打拼，本來就肩負著親友的期待，卻在回到外宿的空間時，還要處理軸心斷裂的洗衣機、或是面對相住半年也叫不出名字的鄰居，心裡沒有一刻得以休息。但共居作為重新被提起的共同居住概念，正藉由分享公共空間、中介者舉辦活動等方式，加強房客彼此的互動，增進人際連結，增加歸屬感。 4. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(12) 為了減少因疏離感而加劇的心理疾病與犯罪可能，也為了在可負擔價格內提供品質更好、更有人照料管理的房源，研究者盼透過分析在歐洲參訪的共居標竿企業之經驗，給予我國共居產業營運上的建議，特別是在本案中給予研究者支援的台灣共居翹楚──玖樓共生公寓。 2015 年，玖樓作為台灣第一個以共居模式創業的企業，由三位共同創辦人潘信榮、王維綱與柯伯麟成立，他們從零開始經營品牌、推廣共居概念，透過社群媒體2與公部門合作案3，獲得社會初關注，累積 29 個房源4，遍及捷運忠孝新生站、萬隆站、龍山寺站、台電大樓站、科技大樓站與古亭站；時下擁有 86 名房客， 3,000 人次曾申請入住，住房率達 96% ；. 政治大與台北市政府產業發展局育成計畫的認可，在 2016 年首爾 ANYSE 立. 且有 30,000 多名社群臉書粉絲，接受過多家媒體或專欄採訪；還獲得社企流 iLab 5. 成為台灣代. 表，2017 年又獲香港 Asia Social Innovation Award，正式成為台北市政府認證的. ‧ 國. 學. 專業房東，並持續從國外成功的共居案例獲得點子，活化經營。. ‧. 希望共居企業作為房源擁有者與房客間的第三方，能善用這種特定期間使某. y. Nat. 群人相聚在某處的特點 (外宿)，讓目標族群無論是透過硬體空間、或是軟體活動，. n. er. io. al. sit. 都能有一個機會去「拓展家人」。. 2 3 4 5. Ch. engchi. i n U. v. 玖樓臉書/粉絲專頁：https://www.facebook.com/9floor.co/ 三峽青銀共居宅，與永和社會住宅案。資料至 2018 年底。全名 Asia Network for Young Social Entrepreneurs，簡稱 ANYSE。 5. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(13) 第二節. 研究目的與問題. 一、研究目的如同研究者在動機所言，從諸多研究和報告已知，漸行漸遠的人際關係與疏離感，增加了自殘、犯罪、精神疾病發生率等社會問題；失衡的房屋利用狀況也造成市場上供不應求的狀況，而共居做為新的商業模式，不僅是從中介者的角度協助屋主管理房源，還能利用空間設計或活動安排，讓房客建立連結。研究者希望透過本研究了解共居產業的特性，幫助有需要的業主或單位使用. 政治大媒合有需求的房客，降低空屋率的資源浪費。立. 此商業模式強化人際連結、改善疏離與孤獨感問題；也期待達到閒置空間再利用，. ‧ 國. 學. 二、研究問題. ‧. 為達到上述研究目的，研究者欲研究問題如下：. sit. y. Nat. 1、國外共居產業的經營模式為何？. al. er. io. 2、共居服務是否存在「理想房客」？此「理想房客」具備某些個性特質，. v. n. 可以幫助共居發展其「建立連結」之意義，包含社交意義與加強歸屬感。. Ch. engchi. i n U. 3、共居產業是否存在經營的共同點，讓效益更好發揮？透過分析共居商業模式必須擁有與選擇擁有的經營條件，達到降低台灣空屋閒置的狀況，更幫助台灣共居產業重新設計空間與交流活動，加強人際連結機會，減少社會孤島現象造成的人力資本損失。. 6. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(14) 第三節. 研究流程. 本研究為深入了解共居產業的商業模式如何幫助人們建立連結與歸屬感，在研究步驟中，如圖 1-2 所示，首先選定台灣共居產業龍頭──玖樓共生公寓進行合作，採用「行動研究法」，即，研究者先加入玖樓團隊，以了解企業原先針對房客活動參與意願低之問題推斷的成因 (玖樓假設存在某種「理想房客」，適合幫助共居發揮建立連結的效益)；至歐洲親訪 9 家共居標竿或服務交換的企業，與當地共居標竿企業創辦人或高層進行訪談，分析並整理經營狀況；後回國將所獲資訊與玖樓目前模式比對，得出可以改善與嘗試的項目；最後給予玖樓團隊建. 政治大. 議方針，規劃在 2019 年測試，期待改善經營問題，幫助房客交流與建立歸屬感。. y. 驗證玖樓經營問題是否可解。. 結論能讓共居發揮建立歸屬感效益的經營特色，並提出實務建議。. io. er. 一手資料，獲得建立連結的方法。. 歸納並分析國外資料，. sit. 研究者親至國外收集 9 家標竿企業. ‧. 客參與活動意願低」之經營問題。. Nat. 了解其如何改善人際疏離問題。. 進入玖樓團隊，面臨「房. 學. 研究者欲加入共居企業團隊，實際. ‧ 國. 立. n. a l 圖 1-2：本案研究流程圖 i v n Ch U engchi 資料來源：研究者繪製. 7. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(15) 整體研究時程從 2018 年 5 月研究者加入玖樓開始，到 2018 年底結案，為期共 8 個月，執行項目甘特圖，如下圖 1-3： 2018.05. 06. 07. 08. 09. 10. 11. 12. 研究者加入玖樓，專研房客參與活動意願低之經營問題。收集全球共居企業資訊。挑選與協商國外訪談對象。 8/20~9/1 至荷蘭、. 政治大分析國外資料，整. 英國訪談。. 立. 理經營共同特色。. ‧ 國. 學. 與玖樓團隊討論可行性、可以改善房客參與活動意願低. ‧. n. al. Ch. engchi. sit. io. 資料來源：研究者繪製. er. Nat. 圖 1-3：本案執行項目甘特圖. y. 的參考策略，並結案研究。. i n U. v. 8. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(16) 第二章第一節. 文獻探討. 「共同居住」之緣起. 早在共居概念被提出之前，因應人口朝都市化地區聚集、租屋供給速度不及人口聚集速度的現象，人們在居住上出現共用空間與設施的案例 (Furman Center, 2016)。而透過共享公共空間，讓房客有交流機會、培養熟悉度並建立連結，正是現代共居主要發展的意義，希望藉此降低人際的疏離感，減少孤單引起的犯罪率與傷害可能。近年來，因應空屋利用狀況低落與青年負擔不起高房租等問題，台. 政治大同居住」服務，讓房客透過補貼、勞力或分攤，減少每月在租屋上的支出比例。立. 灣也開始有政府主導的社會住宅、包租代管獎勵等政策，以及私營企業經營的「共. ‧ 國. 學. 但可能是題材尚未被普遍認知，共居相關的研究，以歐洲和美國居多，日本、香港也漸漸起步，台灣相關研究卻還不廣泛，例如以「青銀共居」開頭的世新學. ‧. 術研討會論文 (吳浩瑋等，2018)、淡江大學建築系碩士論文 (吳彥霖，2015) ；. sit. y. Nat. 以不動產空間格局開始的北大碩士論文 (張家瑄，2018) ；單獨對台灣共居企業. al. er. io. ──玖樓的研究，如台科大財金所碩士論文 (羅雪真，2018) 、淡江企研所碩士. v. n. 論文 (張淑琳，2018) ；還有直接由玖樓共同創辦人撰寫的創業論文 (潘信榮，. Ch. engchi. i n U. 2017) 等。前述文獻多用旁觀者角度解讀共居產業，研究者則親身加入玖樓團隊、發現並解答問題，期做出研究差異。. 9. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(17) 第二節. 「共居」定義與發展. 一、「共居」定義大家共同住在一個空間的生活方式，在歷史上早已存在，例如中國的四合院、客家人的圍龍屋，企業的員工宿舍、大學宿舍、甚至是外宿的家庭式分租房間，都是共居的形式。但關於共居的定義，眾說紛紜。根據 Hannah Wood (2017) 在建築專欄 Archinect 的定義，我們可以將共居理解為多類型「共同住房 (co-housing)」的總. 政治大將共居當作「一個把私人住宅和共用設施放在一起的住宿空間，例如花園、遊樂立. 稱，指由兩個或更多的陌生人，一起住在一個房屋/空間下； Lisia Zheng (2019). 場、工作室、健身房等，和普通房子結合在一起，可能還有一個大廚房和餐廳，. ‧ 國. 學. 提供充分的交流機會」； Grace Kim (2017) 則在 TED 上說明，共居是一種生活. ‧. 方式，人們與鄰居分享空間，了解並照顧彼此；Esri (2017) 專欄則介紹，共居是. y. Nat. 將閒置空間再改裝並分租他人，減少承租者的租金壓力，也借用屋內公共空間舉. er. io. sit. 辦活動，互相交流、體驗不同的租屋生活。. 雖然定義上還沒有共識，但我們已經能從各式說法摸索出共居應具備的幾點. n. al. i n 特質 (McCamant, Durrett, & Hertzman, C h 1994)，包含： engchi U 1.. 參與式經營 (participatory planning). 2.. 社群導向設計 (community-oriented design). 3.. 分享共用設施 (shared common facilities). 4.. 居民自我管理 (resident self-management). v. 第一點「參與式經營」，需要由下而上、來自房客即時的回饋與分享，例如由房客主辦、由房客建議公共設施布置、由房客擔任代理管理人，協助共居組織管理某一個他居住的房源等等，都是參與式經營的一部分。透過房客方的參與，能增加他們對此團體/房源的歸屬感，也能由「出錢就是老大」的純消費者心態，轉為思考「這是我們一起負責的家」。 10. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(18) 第二點「社群導向設計」，正是共居與家庭式分租、宿舍等共同分攤房租的租賃模式，有所差異的特色。共居強調建立房客間的感情與連結，不只是房東將空間分開租出、或是由某個人統一租下後分租等，為了分散房租壓力的目的；而是為了「拓展家人」，讓房客即使是外地來工作、上課，都能在辛苦一天後，回到一個有人記得你的名字、會跟你聊天、說兩三句今天遇見的傻事，這樣溫暖的地方。因此，共居無論在硬體空間、還是軟體活動上，都會以社群導向作為設計依據，例如廣大的公共廚房與餐廳，讓房客在用餐時間自然交流；或是舉辦一起爬山、繪畫等簡易的多人活動，享受為了完成相同目標的革命情感。. 政治大多角化，會優先考慮共同成本高的行業試水溫；把多個「家庭」組合在一起，就立第三點「分享共用設施」，因為共居是空間再利用的結果，就像一家公司要. 可以輪流使用與共享非私領域的功能。. 學. ‧ 國. 不需要設置一堆廚房和客廳等，在空間上屬於會共同出現的標準設備，讓成員們. ‧. 第四點「居民自我管理」，在共居產業中房客/居民扮演很重要的角色，他們. y. Nat. 不是像住飯店一樣只待在臥室等候打掃或送餐，而是像回到爺爺奶奶家，偶爾輪. er. io. sit. 到你要清潔廁所、或採購食材。因為居家管理的功能有很多人可以分攤了，怎麼分攤、如何輪班等問題，就須由當事人，也就是房客們來協商。你不能期待企業. al. n. v i n 會幫你管好日常工作輪班表，哪怕他們有心，卻不一定有資源協助每天重複發生、 Ch engchi U 雞毛蒜皮的小事。所以在同一個房源下，許多雜物都需要房客自行分工、負責，這點也讓共居相較一般外宿，更有「家」的感覺。. 二、「共居」發展歷史雖然共居概念在台灣才剛起步，形式也還不多，歷史上卻早有這種群聚生活的居住模式。1960 年丹麥便率先吹起「共同合作住屋運動」，藉由一起設計空間格局，讓多個家庭住在同一房源，比起鄰居更像一家人地相處、照顧著。當時丹麥建商在設計空間上皆採用三房兩廳的標準格局，以符合「男主外，女主內」的. 11. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(19) 核心家庭需求，但隨著雙薪與單親家庭比例攀升到一程度 (25%；67%)，標準格局已經不適用需要的生活型態，丹麥人重新思考能更照顧家庭的居住樣貌，「bofæ llesskaber6」的概念也在此時發生 (吳柏澍，2017)。住屋運動領袖 Bodil Graae 撰寫了一篇〈孩子應該有上百名的父母7〉的報導，刺激 50 多對家長 1967 年在哥本哈根北方、第三大城希勒勒 (Hillerød) 的郊區，建立共居環境，並於 1972 年完成共同居住社區「Sæ ttedammen」，互相照顧小孩，以減輕工作家長的壓力。透過各自擁有私人臥室，但共享廚房、客廳、交誼廳等公共空間的優勢，不從口碑介紹的看護或保母協助照料家中，而是把鄰居變成「熟. 政治大年趣味；社區內成員也會透過一起下廚、吃飯、分享上班生活、建立感情 (Esri，立悉的家人」，輪流看顧小孩、分攤照護工作；小朋友則多了好幾個玩伴、增加童. 2017；吳柏澍，2017；潘信榮，2016)。透過拓展家庭 (extended family) 的方式，. ‧ 國. 學. 成立新型居住模式。. ‧. 1968 年美國，哈佛大學建築研究學者 Jan Gudmand Høyer 也發表〈烏托邦. y. Nat. 與當代住家之間缺少的環節 8〉，藉當時美國的社區實驗，提出共同居住的優點. er. io. sit. (吳浩瑋等，2018)；1980 年代，兩位美國建築師 Kathryn McCamant 和 Charles Durrett 更直接將共居概念引進北美，設計並建立美國第一個共居社區 Muir. al. n. v i n Commons，隨後出版《Cohousing: to Housing Ourselves》 C hA Contemporary Approach engchi U. 一書，讓更多人受到啟發 (Esri，2017)。而東方的共居出現的更早，在 3,000 多年前中國西周，那個充滿四合院樑宅間的朝代，都彰顯了現代共居的雛形 (吳柏澍，2017)。. 6 7 8. 「bofæ llesskaber」英文翻譯：living community 原文：Children Should Have One Hundred Parents 原文：Det manglende led mellem utopi og det foraeldede en familiehus 12. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(20) 第三節. 「歸屬感」與「共居」之關聯. 究竟，共居這樣的租屋型態，如同研究者第一章所言，改善人際疏離感，增加人與人的連結呢？在資本社會的暈染下，我們總相信金錢能夠帶給人快樂，但，能有多快樂呢？而歸屬感、孤獨感等情緒，對我們生命又有什麼重大影響嗎？早在 1974 年，美國著名經濟學家 Richard A. Easterlin 便提出，儘管在一個國家內，高社經地位者幸福感大於低社經地位者，但在國與國間，人均 GDP 和個人幸福感並無顯著關聯性 (Easterlin, 1974)；Richard Layard (2005) 也提出，受資本主義薰陶，儘管西方世界收入水準愈來愈高，人們卻沒有在基本生存需求被滿足後，. 政治大. 隨著薪水漲幅更加快樂，反而有更多人罹患精神疾病、愛上酗酒與犯罪，且這個. 立. 現象在歐洲、美國、日本等已開發國家更為顯著。. ‧ 國. 學. 既然在滿足基本需求後，經濟成長與幸福感已經不再正相關，反而引起更高的犯罪率與精神疾病發生率，我們該透過甚麼方法，才能在經濟發展之餘也安定. ‧. 社會呢？根據聯合國「世界幸福報告 (The World Happiness Report)」結論顯示，. y. Nat. sit. 高 GDP 與人民幸福感的關聯性不高，反而是其他指標容易讓人民主觀認為自己. al. n. 9. er. io. 足夠幸福，包含：「遇到困難時，儘管不一定需要，但你是否能從身邊獲取幫助？. i n U. v. 」的「社會支持 (Social support)」項目、以及讓台灣好幾屆幸福感排名在東亞翹. Ch. engchi. 楚的「你是否滿意目前生活中能自行選擇的自由度？10」的「自由選擇 (Freedom to make life choices)」項目等，並結論出社會支持與人民幸福感有高度正相關，此點在 2019 年與 2018 年的幸福報告都獲得驗證，甚至在 2018 年世界幸福報告延伸出社會支持是讓移民擁有與當地居民相似程度幸福感的主要原因。隨著城鄉發展差距漸增，人口往都市聚集，居住空間供不應求，年輕人會主動選擇分租以降低經濟負擔，並在保有隱私的情況下獲得陪伴感 (Kenyon &. 原文：to the Gallup World Poll (GWP) question “If you were in trouble, do you have relatives or friends you can count on to help you whenever you need them, or not? 10 原文：to the GWP question “Are you satisfied or dissatisfied with your freedom to choose what you do with your life?” 9. 13. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(21) Health, 2001)，符合共居希望帶給外地子女如家一般的歸屬感，讓年輕人即使在外地打拼，回到外宿處也不是沒有人可以講話；英國學者 Matthieu Lietaert (2010) 也提出： “Cohousing communities are neighbourhood developments where private and common facilities are combined in response to the social and the practical needs of contemporary urban citizens. Cohousing makes life more fun and easier while preserving the privacy of each individual adult and child.” (Lietaert, 2010) 表示共居不僅能滿足現代居民隱私需求，房客生活也會因為與人互動，更加. 政治大. 有趣；心情好時有個半熟不熟的人給予祝賀，難過時也有毫無利害關係的人聽你. 立. 訴苦，進一步擴大了社會支持的效益。也因此，開始有來自政府或私營企業，為. ‧ 國. 學. 了強化人際連結，發展出共同居住的經營模式，也是本研究所提出的共居模式。研究者整理各種共居的事務管理模式後，依照「居住事務決策者」將共同居. ‧. 住分為兩種狀況：. y. Nat. sit. 1. 居住事務全權由居民們自理，由下而上影響公權力機關，例如德國. n. al. er. io. Vauban 社區 (新故鄉文教基金會，2018；高鈺淳，2007)；. i n U. v. 2. 由代理方在一定範圍內介入管理，由上而下制定規範，讓居民遵守與參. Ch. engchi. 與，例如大學學生宿舍等。. 本研究僅針對第二種狀況，討論歐洲、北美、日本等已開發國家較常被提及、發展也更為成熟的市場，對比台灣目前共居的發展狀況。為了解共居在台灣發展可以參照的經營模式，研究者偕同三位好友參加「教育部 Young 飛全球行動計畫」11，獲得獎金，前往共居模式發展悠久的德國，以及共居創業蓬勃的英國，與經營者進行一手訪談，了解已開發國家再度興起共居的原因；以及因應現代生活需求，作為經營共居的第三方代理企業，應如何建立符合所需的軟硬體服務。. 11. 教育部 Young 飛全球行動計畫，介紹：https://youtu.be/GktBGQIVtSw 14. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(22) 小結至此我們可知，為了回應空屋閒置率高、年輕人難租到理想房間、以及人際疏離感問題，共居企業透過向屋主承租或購入房屋、內部再設計以提供房客們比例較高的共享空間、三不五時舉辦社交活動邀請房客們參加，軟硬體雙管齊下的刺激與增進房客交流機會，讓即使是遠地而來打拼的房客，也有更多契機建立歸屬感。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 15. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(23) 第三章. 研究方法. 因共居產業在台灣剛起步，業者多受限於流動資金額度，只能向房東租賃空間，成為似二房東的管理員，分散式管理房源，規模不大；又因此產業發展狀況受地區文化與經營團隊風格影響甚劇，無法建立明確具有因果關係之變量，研究者選擇以質化方法進行資料收集，且因傳統質化方法大多仰賴研究者的主觀意見，來選擇研究主題與撰寫後續解釋，並不一定能實際改善研究問題 (陳向明，2002)，故，本研究選擇以質化方法當中的「行動研究」，透過將自己化為資料收集對象的成員之一，由下而上的為企業問題驗證實際解決方法。. 政治大. 具體執行方式為：研究者參加「教育部 Young 飛全球行動計畫」並加入研究. 立. 對象玖樓的內部團隊，且將研究過程分兩階段，以協助企業問題：第一階段，研. ‧ 國. 學. 究者實際走訪歐洲，訪談共居標竿企業之創業與經營模式，以獲得一手體驗及資訊；第二階段，研究者整理國外一手資料，參與玖樓內部每周例會，向共同創辦. ‧. 人及成員提供意見，討論共居可以發展的未來方向。. n. C. hengchi 一、行動研究之起源與定義. er. io. al. 行動研究. sit. y. Nat 第一節. i n U. v. 有鑑於傳統質化方法大多仰賴研究者的主觀意見，來選擇研究主題與撰寫後續解釋，並不一定能實際改善研究問題 (陳向明，2002) ；理論也常常無法套用在實際工作場景以解決實務問題，甚至有些工作情境也難以找到合適的理論解釋 (蔡清田，2000)，為了讓研究可以解決或緩和實務上的問題，約在 1920 年代，開始出現把「研究」與「行動」結合的質化研究方法──行動研究。行動研究法有兩種起源 (鄭金洲，1997)：1945 年由英國學者 John Collier 為改善印地安人與非印地安人間的關係時，首創「Action Research」一詞 (林素秋， 2013；蔡清田，2000；陳向明，2002)；另個說法是 1946 年美國社會心理學家 Kurt 16. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(24) Lewin 在指導學生研究人種間的關係時，邀請了猶太人與黑人共同參與，讓他們在身為被研究方的同時，也成為研究者，實際對個人經驗給與意見及反思，讓研究成果能更直接地改善他們的生活境遇 (林素秋，2013；陳向明，2002)。行動研究的定義多貌，其中最常為人使用的有英國倡議學者 John Elliot 所提：「行動研究是對社會情境的研究，是以改善社會情境中行動質量的角度來進行研究的一種研究取向 (轉引述自陳向明，2002)。」；《國際教育百科全書》定義：「由社會情境 (教育情境) 的參與者為提高所從事的社會或教育實踐的理性知識，為加深對實踐活動及其依賴的背景的理解所進行的反思研究 (轉引述自許浚. 政治大通過「研究」和「行動」這一雙重活動，參與者將研究的發現直接運用於社立. 騰，2011)」。陳向明 (2002) 則將「行動研究」解釋為：. ‧ 國. 學. 會實踐，進而提高自己改變社會現實的能力。……這種研究強調將研究結果直接用來對待和處理社會問題，而不只是對社會現實進行描述和論證。. ‧. 由上可知，行動研究不同於傳統質化研究方法，強調行動者是為了解決自己. y. Nat. sit. 遇到的困難才進行的研究。因為工作的內隱性 (Elliott, 1987)，純外部研究人員可. n. al. er. io. 能無法針對問題給予客制化的建議；又或被研究方對研究人員有所抗拒故不提供. i n U. v. 真實樣態與資料，導致研究人員無法給予準確建議，諸多狀況讓研究結果無法實. Ch. engchi. 際被運用於問題改善，故，由實際工作者成為研究員的「行動研究法」，才漸漸被廣為運用。透過三種行動研究的類型：行動者直接是研究員、行動者偶爾參考專家意見、行動者將研究員安排進團隊一起制定改善計畫 (夏林清，1997；鄭金洲，1997)，讓研究成果成為「實踐中的有效改變」(Argyris, 1972). 二、行動研究之目的與步驟行動研究是種由下而上、在複雜的社會文化中對其演變結果做出解釋性理解的方法，研究者在質化過程需通過自己親身經驗，對被研究者的生命與意義進行解釋 (Bogdan & Biklen, 2007；Glesne & Peshkin, 1992；Polgar & Thomas, 1991； 17. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(25) 陳向明，2002)。行動研究通常具有強烈專業的意圖，因為研究者是在自己的知識範圍中碰到該問題，他迫切需要一個行動來改善自己，或說被研究方的現況。而行動研究的操作，雖然視案例狀況而異，但多分為：1.大量收集資料並計畫執行過程、2.依目的但靈活應變的行動、3.對被研究方生活的考察、4.比對觀察被研究方之事實與我方執行計畫的差異，再制定下一次行動 (陳向明，2002) 等四個部分。奧地利教育學家 Herbert Altrichter 等人 (1993) 則提出類似但些微不同的四個步驟，是研究者認為能更好理解行動研究步驟，在此說明： 1. 探尋起點：從社會關心的議題，或個人生活體驗中，尋找自己想探究的. 政治大否存在模糊地帶、是否忽略其他解釋變因等，確認自己目前對問題的了立. 研究問題。從現象發現可以改變的問題，透過不斷反問自己的印象、是. 解是否足夠清晰。. ‧ 國. 學. 2. 釐清情境：透過訪談、觀察、書面與其他方法收集欲研究問題的相關資. ‧. 料並寫成摘要，再將摘要內容編碼、分類，以便後續建立筆記。資料收. io. er. 交互檢驗，得出大家都能接受的共識。. sit. y. Nat. 集需讓問題相關的各方人士，一起討論研究發現，確保彼此立場的意見. 3. 發展並執行行動策略：從實際狀況研究得出可以改善的行動策略，一邊. al. n. v i n 執行一邊看他對實際情況造成的影響。但因不可能一次解決所有問題， Ch engchi U. 或是行動完美達成設想狀況，故每步行動後，我們要問「我們滿意目前收穫嗎」，而不是「我們是否達到預期目標」 (Schon, 1983；Argyris, 1972)。如果行動策略無法帶給我們喜歡的影響，我們又該回到上一步驟，重新釐清情境，再發展新的行動策略。 4. 公開行動者知識：行動策略建立、執行、完成或改善研究問題後，行動者可以公開研究過程與結論，向大眾分享知識。這個步驟對研究型對格外重要，一是因為可以讓行動者接受公眾評價，降低個人意見的偏誤 (蔡清田，2000) ，二是強化他們在實務上的信心，在社會中反映地位，三是可以將知識保存下來，愈曝光愈容易被更多人記住。 18. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(26) 綜上，其實行動研究的步驟與很多質化研究過程大同小異，不外乎是發現問題、收集資料、找出解決方法，但行動研究強調研究者與被研究者的合作，甚至研究者就是被研究者之一，以便制定出的策略可以實際上幫助研究者遇到的問題；行動研究另一項特點是，容許很多人同時給予意見，無論是研究方、被研究方、專家、同業、甚至是你身邊邏輯強的朋友，都可以加入參與研究的討論 (陳向明， 2002) ，共同建立研究者心中的「最佳解」。. 三、行動研究成果檢驗. 政治大研究方法可以由信度、效度來檢驗研究成果；行動研究本身就是透過行動看是否立. 依照案件有不同問題、不同發展、不同改善方式的行動研究法，有別於傳統. 有助於現況，若有不足就修正方法繼續改善，然後又下新的行動並觀察發展的過. ‧ 國. 學. 程，無法用行動去檢驗行動。若要驗證一個行動研究的質量，陳向明 (2002) 收. ‧. 集前面學者的資料，整理出五方面做為評估準則：. y. Nat. 1. 行動研究是否真的改善或解決研究者現實遇到的問題；. er. io. sit. 2. 研究過程是否強化被研究者對自己也可以做研究的信心； 3. 研究與資料收集的過程，是否與實際狀況的發展相符，例如雙方的時間、. n. al. 身分與日常所為；. Ch. engchi. i n U. v. 4. 研究過程是否增加研究者的知識，讓他們更了解自己面臨的問題與情境，並改善實際工作與生活狀況，獲得大眾肯定； 5. 研究是否符合倫理道德規範、研究方法是否契合民主價值觀，且允許餐與者皆能平等提出意見。可知，行動研究以能實際解決實務問題為主要考量，鼓勵被研究者參與成為研究者，讓他們用研究方法增進自己對工作或環境的專業了解，且能更好將知識傳播給他人；而不單是「可以意會不能言傳」的經驗習慣。. 19. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(27) 在本研究中，研究者與三位年齡相仿的夥伴，參與教育部 Young 飛全球行動計畫12，先是加入我們研究對象──玖樓的經營團隊，了解他們的商業模式與服務，並用所學知識給予意見。而研究者在本案中，因為是由協助人力資源架構建立的角度切入團隊，與玖樓交流較緊密，後直接出席每週例會並參與決策討論，故有幸更深入以玖樓之經營狀況為研究議題。在玖樓共同創辦人王維綱先生的同意下，透過研究行動法驗證企業內部對所遇問題的假設，希望能實際認識企業狀態並得出能解決問題的行動方法。. 治政研究情境大. 第二節. 立. 一、共居與租賃市場承租關係比較. ‧ 國. 學. 因為共居概念成為商業模式並發展的概念較晚，在市場上容易被一般消費者. ‧. 與青年旅社、共享居住、學生宿舍的概念混淆，但基於共居定義：人群住的租住. y. Nat. 形式，上述概念其實都在共居的範疇內。為了讓本研究更好被理解，研究者先將. n. al. er. io. sit. 一般消費者常聽到、且容易與共居混淆的租住概念，簡要區分如表 3-1。. 12. Ch. engchi. i n U. v. 研究者團隊「飛吧！小熊軟糖」相關報導：https://ydahub.tw/web/public/tidings_detail/109 20. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(28) 表 3-1：消費者常見租住概念比較範例共居. 玖樓. 客群. 公共空間常見使用方式. 活動類別. 不限. 房客互動+企業辦活動+ 與社區活動13. 不限，通常會有某種目的或任務需要房客及參與者共同完成。介紹當地風土、讓旅客互相分享旅行經驗等，預約出團或分享類活動。. 青年旅舍. 國際青年旅舍14. 背包客. 房客互動+企業辦活動. 共享居住. Airbnb. 不限. 房客主動互動. 無. 學生宿舍. 大學學生宿舍. 當校學生. 房客主動互動. 無. 治政資料來源：研究者整理大立. ‧ 國. 學. 包含在共居範疇的青年旅社、共享居住、學生宿舍，依發展開始時間之不同，在消費者心中成為了「不同的」服務，我們可由簡單幾點進行區分。表 3-1 說明. ‧. 了這四類服務都有社交意涵與資源，在企業/學校主動性上，以共居、青年旅舍較. sit. y. Nat. 主動，會安排活動讓房客互動；但細看活動項目，會發現青年旅舍仍以背包客短. al. er. io. 期經驗交流、讓房客立刻獲得當地知識的課程為主，或安排隔天一起出團的預訂. v. n. 服務；共居則只要讓房客有所互動的活動，例如一起種菜、一起吃飯、分享一本書，為主要安排項目。. Ch. engchi. i n U. 區別以消費者立場，常聽見並混淆的服務後，共居相較於傳統房東分租、仲介媒合分租，提供了什麼樣的價值，藉以收取比房客直接向房東承租還要高，或差不多額度的租金呢？研究者從房源與房客如何媒合的空間承租關係，分三類介紹：一是只有房東與房客雙方的承租關係；二是中間有仲介或代理商協助媒合的三方關係；三是有企業或單位成為二房東的承租關係。研究者繪製圖 3-1、圖 32、圖 3-3 以比較說明：. 13. 玖樓在 2018 年尚無此服務。關於青年旅舍之說明，可參見中華民國國際青年旅舍官網： http://www.yh.org.tw/page/about/index.aspx?kind=42 14. 21. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(29) 1. 房東與房客，雙方承租關係. 圖 3-1：房東與房客雙方承租關係圖. 政治大. 資料來源：研究者繪製. 立. 在只有供給與需求雙方的承租關係中，房東提供空間和空間的使用權給. ‧ 國. 學. 房客，房客則須繳納租賃合約期間的房租，且不能造成該空間太大範圍或不可逆的損毀。至於出租空間內有物品須更換，包含燈泡壞了、馬桶無法沖水、. ‧. 洗手台堵住等問題，則可能是由房東或房客任一方，自行處理與更新，端看. y. Nat. sit. 合約內容與損害財產究責狀況。. n. al. er. io. 但也因為這段關係只有交易買賣雙方，房東出租品質需靠房客自己把關，. i n U. v. 資訊搜索成本高；租約期間是否有紛爭也須仰賴雙方協調，如果房客在紛爭. Ch. engchi. 中無法滿意，不一定能終止契約或退費，房東在房客惡意損毀財產時，也僅有一兩個月的租金作為賠償；契約結束後，房客口碑還會影響該房東後續出租狀況，哪怕只是因為個性不合，也會影響無知者的外部觀感。. 22. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(30) 2. 房東、房客、仲介，三方承租關係. 立. 政治大. 資料來源：研究者繪製. 學. ‧ 國. 圖 3-2：房東、房客、仲介之三方承租關係圖. ‧. 房東、房客、仲介的三方承租關係，相較前項關係，協助房東與房客節. y. Nat. 省配對心力。仲介提供房東出租空間的服務，也幫助房客找到較滿意的租屋. er. io. sit. 處，並在簽約之前，協助雙方對談與溝通，再從兩方都抽取傭金。這樣的三方關係中，房東減少需要屢次帶看房的次數，因為這項工作可以交由仲介處. al. n. v i n Ch 理，房東只在空間確認被租出時，付出傭金；而房客則降低要比對、參照房 engchi U. 源、遇到面善心惡房東的風險，除了可以將個人租屋期待條件先跟仲介說，讓對方幫忙第一層過濾房源，更因為合意案件數影響仲介本人口碑，在愛惜羽毛、長遠經營的前提下，評價好的仲介多半不會坑人，房客可以用傭金換取遇到房間條件差的時間、精力，以及惡房東風險。但是，這樣的三方關係也還不能保障房東與房客，多數仲介是在房間確認出租、拿到傭金後，停止服務，如果租賃期間房東與房客發生爭執，還是要兩人面對面談判。相較於純雙方的關係，房東反而不能在帶看房時，優先留下跟自己處事較契合的房客，房客也會因見面次數少、但已經簽約這樣的綁定心情，更缺乏信任感。 23. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(31) 3. 房東、房客、共居企業，三方承租關係. 圖 3-3：房東、房客、共居企業三方承租關係圖. 政治大. 資料來源：研究者繪製. 立. 在房東、房客、共居企業的三方承租關係中，房東直接將空間與使用權. ‧ 國. 學. 出租給企業，不同於前兩者，實際承租人不再是房客；企業則成為類似二房東的轉租角色，租賃期間的財產損毀與糾紛，也一併轉由企業與房客做協調。. ‧. 其中較為特別的是，共居企業一般會將房間的「裝潢改造權利」一起簽. y. Nat. sit. 過來，根據調查消費者需求與偏好進行改裝，方便吸引顧客，讓房東在出租. n. al. er. io. 期間徹底當個甩手掌櫃。對房客而言，則不只是從「跟房東租屋」到「跟企. i n U. v. 業租屋」簡單的轉換，因為共居強調的功能之一是「社群連結」，房客不只. Ch. engchi. 是租下空間，還租了參與、舉辦、提議社交活動的權利，尤其部分共居企業會讓內部的人員分散在各房源，成為房客之一，帶領與協助其他房客建立歸屬感。也因為企業成員身兼房客身分，激勵普通房客提案社交活動時，能給房客更多自主空間，提出她真正想舉辦的活動；既不會類似學校社團規定每週要參加某活動，也不像單純外宿時，若舉辦「太激烈」活動，例如飲酒麻將桌、牆壁彩繪，事後會被房東譴責，事前更難以徵求同意，步步侷限。但委請第三方擔任租賃代理人，也讓房東、房客有所憂慮，包含房東擔心企業違法利用空屋、房客擔心被收取高額費用等，內政部遂於 2018 年 2 月修訂、6 月正式施行「住宅包租契約應約定及不得約定事項」及「住宅轉 24. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(32) 租定型化契約應記載及不得記載事項」兩條行政程序法，限制轉租、包租業者對空屋使用的權利範圍，及企業收取費用的依據與上限，來保障原房東與房客的權益。近年來，政府也開始將共居模式應用在「社會公宅」，透過設立專職法人或委請代管單位再利用閒置空屋，改建並提供出租服務 (內政部營建署， 2019)，例如與玖樓合作之新北三峽青銀共居案、台北市部分補助外地學子的社會共宅等，雖然不是每個公宅都保留社群功能，但政府修訂住宅法的行為，仍顯示房東、房客、共居企業的三方承租關係，在租賃市場比例將會越來越高。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 二、玖樓共生公寓. 2013 年，三位共同創辦人潘信榮、王維綱與柯伯麟，在台北一處九樓的合租. ‧. 公寓相遇，或因求學、或因工作，在燈火闌珊的都市汲汲營營，雖然上下班的車. sit. y. Nat. 程很長、公車很擠，回到租屋處卻有新認識的朋友，能分享生活，而從挫折振作、. al. er. io. 繼續努力下去。因為認為「生活」不只是是為了睡覺，還要有適當社交、活動、. v. n. 休憩的功能，在地狹人稠的都市裡，現行房東分租空間、代理商出租空間等租賃. Ch. engchi. i n U. 方式，並不能提供離鄉背井的外地子女符合上述對「生活」條件的租屋處。基於希望透過空間再設計提供室友們互相認識的機會，複製自己在台北交到可以訴苦好友的方式，2015 年，玖樓共生公寓 (9floor)，正式由 28 歲的潘信榮與 27 歲的王維綱、柯伯麟登記成立了。目前房源包含捷運忠孝新生站、萬隆站、龍山寺站、台電大樓站、科技大樓站與古亭站，且 2019 年15在萬華區有了台灣第一棟整棟式的共同生活空間。. 15. 本研究紀錄期間僅至 2018 年底，玖樓當時已開始規劃推出整棟公寓式的共居空間，於 2019 年 1 月 25 日開始供房客入住，參照：https://www.9floorspace.com/co-living-space 25. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(33) 圖 3-4：玖樓共同創辦人柯伯麟、潘信榮、王維綱 (由左至右) 資料來源：羊正鈺 (2017). 政治大秉持「空間是租來的，但生活不是」的經營理念，玖樓在共居上提供「空立 16. 間營造」、「社群經營」、「物業管理」的服務。在「空間營造」方面，比起單純的. ‧ 國. 學. 雅房、套房出租等，那種室友們在一條長長走廊上、門對著門，卻從未認識彼此. ‧. 的模式，「共同生活空間」強調透過適當比例的公共空間與服務，加強社群連結，. y. Nat. 例如設置開放廚房、共同工作空間、家庭劇院、遊戲室或花園等，在有限的空間. er. io. sit. 規劃共用設備，讓房客們因為要使用設備而自發交流；而共居作為一個商業模式，要求企業除了在空建在設計上出巧思，也期待企業安排簡易的社交活動，像是晚. al. n. v i n 餐會、種菜、做蛋糕等，讓室友們有更多機會建立關係。 Ch engchi U. 對玖樓而言，共居是個以社群經營為導向的商業模式，故在「社群經營」方. 面，因為想帶給消費者/房客除了睡覺空間之外的價值，尤其在拓展交友圈方面，玖樓在每個可以與房客、前在房客接觸到的點上，都設計了交流與交友的機會，包含對內部房客定期規劃活動、電影日、讀書會等活動；設計聚餐讓房客可以攜帶一兩個朋友來參加；以及在線上社群媒體和粉絲互動，增加潛在房客的規模。在「物業管理」方面，玖樓多以向房東承租空間、徵求同意才改造內部的方式持有房源，因此在空間經營時，玖樓需要適度讓利給房東，讓對方不只租空間. 16. 玖樓理念英文版：Live in a community, rather than a room. 26. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(34) 給玖樓，更附上裝潢、改建的權利，使得玖樓可以重新規劃、改造老舊空間，讓它成為更適合現代人交流的溫馨房源。從定價來看，共居活化了棄置或未充分利用的空間，並多提供睡覺之外的社交服務，價格訂在一般出租屋與商業旅館之間，讓房客可以不被一年兩年的長約綁住，也不用日日千金付旅館費，租屋時間更彈性，分攤下來也比旅館便宜且有人情味；房東也不用擔心空間破舊難以出租、老是設計不合現代口味、沒心力與房客周旋、或是代理商抽成找房客事後卻要由自己管理、應付，這些事情都一併租給共居企業了，還有穩定獲利來源；企業則不需冒大筆資金的購屋風險，提供. 政治大分工該空間的管理，還能舉辦活動，將社群連結分享給更多人。是個利於現代住立團隊住處與交新朋友 (房客) 的機會，也因為與房客成為室友，可以交流、一起. 宿環境與心理需求，三方得利的商業模式。. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 圖 3-5：玖樓在臉書宣傳將舉辦的活動資料來源：玖樓粉絲專頁17. 17. 圖 3-5 來源，玖樓臉書/粉絲專頁：https://www.facebook.com/9floor.co/ 27. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(35) 第三節. 企業問題與研究架構. 玖樓自 2015 年創立以來，經營團隊由原本三位共同創辦人持續增加，到 2018 年已經是 9 + 1 (工讀生) 的團隊，也在第三年轉虧為盈，前景看好，但企業快速擴張的過程，不乏出現許多經營上仍需加強的地方。研究者參與企業經營團隊每周例會，認識內部管理狀況，並從企業成員間了解他們各自認為的經營問題。問題有大有小，有些是管理層級問題，有些是職務說明書可以解決的問題，其中，作為本研究的問題，是玖樓共同創辦人在內部例會提及的：是否存在具備某種特質的「理想房客」，較適合共居的生態，不然「為什麼房客不喜歡參加我們 (玖樓) 辦的社交活動？」. 政治大. 立. 由第二章已知，共居重要功能就是協助房客們建立感情，無論是企業方舉辦. ‧ 國. 學. 的活動，或是房客自己安排的活動，「建立人際連結」是共居相較其他租賃服務的最大特點。如果，房客不參加你的活動，也不習慣自己辦活動，共居產業就不. ‧. 復存在了。. y. Nat. sit. 故，研究者首先從企業提及經營「問題」開始，先與內部討論他們經驗認為. n. al. er. io. 造成此問題的「原因」，以及為何認定有此因果關係的「依據」，再驗證該依據，. i n U. v. 了解企業提出之因果關係是否成立。玖樓直接面對的問題是「房客不喜歡活動」、. Ch. engchi. 自行推斷原因是「他們不是理想房客，如果是理想房客，會適合共居的活動」、參考依據則是「國外共居企業盛行的標竿案例們」；即，玖樓依據國外共居標竿企業之案例，觀察並判斷共居產業存在具備某種特質的「理想房客」，這些人適應且適合成為共居服務的客群。如果上段假設成立，研究者好奇，是否存在某些特質之房客，會喜歡共居的社交服務？又或，某些特質的房客，才是共居服務應該要照顧、協助建立其人際關係的房客；如果上段因果不成立，則該從「依據/國外標竿案例」學到的事情，並不是企業現在看到的「原因」或「問題」？此依據究竟可以教會我們什麼？或者，可以提供共居業者什麼營運或活動的參考意見？將是本研究期待找出的成果。 28. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(36) 第四章. 研究成果分析. 第一節. 分析流程. 為了改善玖樓面臨的問題，研究者加入經營團隊，實際認識企業認為該問題發生的原因，並進一步找出對策驗證或改善。本研究整體行動與驗證流程分為兩階段，第一階段驗證原先玖樓認為造成問題的初始假設；第二階段因初始假設不成立，重新假設與行動。分析步驟如圖 4-1：. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. i n U. 圖 4-1：本研究行動與驗證步驟. engchi. v. 資料來源：研究者繪製. 註 1. 「問題/現象 A」：玖樓內部發現住戶不太喜歡參加他們舉辦的社交活動，認為是企業自娛娛人成分居多，並不會給交友帶來很大的幫助。註 2. 「成因 B」：可能存在某種「理想房客」，具備某些特質可以幫助共居產業發揮增進連結的效益。註 3. 「依據 C」：玖樓有前述猜測，來自對其他國外共居組織經營狀況的「了解」。註 4. 「成因 D」：可能是文化18，使得本身台灣房客對共居附加價值沒什麼興趣。. 18. 關於文化的詳細說明，請參照本研究第四章第三節 (p.58)。 29. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(37) 註 5. 「成因 E」：可能是配套措施，集中式管理與分散式管理應搭配的社交活動，起因可能不同，用相同方式促進社交可能不會有相似成果。. 第二節第一階段：驗證初始假設一、發現問題研究者與三位夥伴因參加「Young 飛全球行動計畫」永續行動方案，與玖樓創辦人建立合作關係。「Young 飛全球行動計畫」永續行動方案是教育部青年署. 政治大學子送到國外觀摩標竿的一項計畫 (教育部青年發展署，2018)。2018 年以永續立為培育台灣學子參與國際事務，並增進我們國際交流能力，每年以不同主題，將. 式，或自己建團從身邊推廣永續理念。. 學. ‧ 國. 發展為主題19，期許參加計畫的學生能實際協助有永續宗旨的企業改善其經營模. ‧. 研究者之團隊與希望在都市連結人與人關係的玖樓達成合作協議，從經營上. y. Nat. 的問題點，找出背後成因，去解決與改善問題。2018 年 5 月，與玖樓共同創辦人. er. io. sit. 王維綱先生經過幾次討論後，很快鎖定幾個需要協助的項目，有些甚至是教育部計畫中不需進行、但我們想一起與玖樓找出的問題，包含：人資招聘訓練流程的. al. n. v i n 建立、會計制度與科目的不明確，商業模式與國外標竿企業的差異、客群不符合 Ch engchi U 期待等。. 研究者在本研究中，負責驗證「是否存在理想房客，因為和企業目前實際房客有差異，導致房客參加企業辦的社交活動時不太積極，也難能建立關係」。從研究者與玖樓同仁開會時的對話可得知，玖樓認為「有理想房客的存在」，一旦理想房客比例達到某一程度、至少達到比研究此時高的程度，就可以讓更多房客增加社交活動的參與感，而不會「感覺不喜歡參與活動」。. 19. 2018 年「Young 飛全球行動計畫」永續行動方案，官網介紹：http://youthaction.org.tw/ 30. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(38) 「有些房客抱怨過，我們每次辦的活動都像在自嗨，他在活動中除了 XXX (玖樓住在該房源的員工) 都不熟，就不想來參加。阿他不來參加、參加也不. 配合，那我們要怎麼幫他認識更多人？」(玖樓員工甲，2018) 「你看國外那麼多共居的案例，他們房客都玩得很開阿，但我們 (台灣的房客) 不會，是不是我們 (玖樓) 根本找錯人來住？」(玖樓員工乙，2018) 「其實有幾個人跟我們期待滿像的，像是會煮菜又會喝酒的 XXX (房客)、還有很 Creative 的那個外國房客 XXX (房客)，……，果然，其實有一群『理想房客』吧？只要我們多找幾個理想房客進來，讓他們帶動不喜歡參加活動的. 政治大. 房客，就好了。」(玖樓員工丙，2018). 立. 從上述紀錄可知，企業認為有理想房客的存在，是因為參照了國外案例。玖. ‧ 國. 學. 樓共同創辦人會至國外參訪共居企業，觀察標竿企業的環境與氛圍，再回台調整. ‧. 玖樓的經營模式。. sit. y. Nat. 「你說真的很了解嗎？好像也不是，我每次出國不是跟著什麼建築協會、都. n. al. er. io. 是改革組織，就是自己去看一看。……自由行很貴ㄟ，當然要跟著有補助的。」 (玖樓共同創辦人王維綱，2018). Ch. engchi. i n U. v. 但可能因為資金、時間或行程考量，玖樓並沒有機會好好坐下來，與國外標竿企業的創辦人或管理者深入討論經營細節，大部分是採用觀察法實地記錄自己的所見所聞；更多的，則是收集各種相關書籍與報導，內部揣摩。至此，我們已經可以知道，玖樓根據國外的經驗，認為共居產業存在某種理想房客，當理想房客比例足夠高時，會積極參與各種企業舉辦的社交活動、或是自己安排活動，拉攏附近室友並建立交情。玖樓對於理想房客有自行標籤與分類，總共六個類別20，包含： 20. 2018 年，玖樓認為存在某種特質之理想房客，可以讓共居發揮連結建立之效益，例如假設擅長社交者，在任何房源都能交朋友；2019 年，玖樓修正對理想房客之定義，認為個別房客在不同場域能有不同貢獻，例如熱情的房客在某房源能和室友互動，在另一房源卻只會被潑冷水。 31. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(39) 表 4-1：玖樓對客群之分類玖樓對客群分類類別一. 標籤. 創意階級. #Talented #品味 Taste #願付價格高. 社群聲量高、. #社群聲量高 #溫暖 #Open #Share. 喜歡參與公共事務. #社交 #下廚喝酒. 類別二. #在家工作 #觀察回應 #媽媽系類別三. 溝通橋梁 #自我問題處理能力高. 類別四. 外國社群. #Creative #自辦活動 #外國人社群. 類別五. 社群號召者. 類別六. 年輕族群. #輕熟女治 #單身 #家中社群 #號召力高 #上班政大. 立. #上班族 #開心果 #Socialable. ‧ 國. 學. 資料來源：2018 年 10 月 15 日與玖樓團隊內部會議，研究者繪製. ‧. 因非本研究著重項目，研究者暫時不論上述客群分類是否恰當，且我們須先驗證理想房客是否存在，才能同玖樓討論理想房客之特質與分類；而關於理想房. y. Nat. n. er. io. al. sit. 客是否存在，將在後續研究中驗證。. Ch. engchi. i n U. v. 32. DOI:10.6814/NCCU201900197.

(40) 二、國外標竿企業訪問 107 年度教育部 Young 飛全球行動計畫相較以往，將國外參訪行程與組織聯繫全權交付參加學子，研究者團隊為得到更多關於共居產業經營的資料，選擇共居產業較成熟之歐洲國家進行訪問，在考慮網路聲量與網頁搜索的優先順序後，選定以青銀共居出名的荷蘭、共居企業百花爭鳴的英國，作為這次標竿企業調查的國家。參圖 4-2，研究者在 2018 年 8 月 20 至 2018 年 9 月 1 日兩周時間，訪談荷蘭 3 家與英國 6 家，共 9 家企業的創辦人與高階主管，著重詢問企業經營模式、創業概況、對房客與房東之溝通、及如何舉辦活動、企業自認如何建立連結。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學 sit. y. Nat. er. io. 圖 4-2：研究者團隊參訪國外共居企業時程表. n. a l 資料來源：研究者繪製 i v n Ch U engchi. 研究者將 9 家訪談對象與企業基本資訊簡介如表 4-2，並逐一介紹受訪企業。. 33. DOI:10.6814/NCCU201900197.