小結

國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

第五節 小結

由於住宅為異質性之財貨，其包含的住宅品質特徵複雜，若未能考慮 住宅品質，釐清住宅消費量的內涵，而僅從直觀可觀察到的戶數或樓地板 面積判斷住宅市場的消費情形，恐對新推住宅個案市場有錯誤解讀。本文 試圖進行的研究內容為，編制考慮住宅品質的新推住宅個案的消費量指數，

觀察台北市(市區)和新北市(市郊)家戶，在房價逐年攀升、房價所得比逐漸 加重的背景下，考慮住宅品質的住宅消費量反映的現象，是否仍然如同市 場所宣稱的一樣熱絡。其次，本文進一步觀察各住宅特徵的消費量變遷及 願付價格，解構組成整體住宅消費量的各項特徵及價格變化。最後，本文 從顯示性偏好觀點，探討在住宅消費量變遷中家戶的處境變化情形

民國 98 年行政院辦理十大民怨之票選活動，高居民怨榜首為「都會地 區房價過高」。然而，雖然房價自民國 92 年以來不斷攀升，房價所得比也 愈來愈沉重，若觀察新推住宅個案之消費量狀況，卻發現無論從推案戶數 或樓地板面積，做為都會區市中心的台北市和市郊的新北市，住宅消費量 亦增加數倍。因此，本文主要目的為釐清住宅消費量之變遷狀況，探討在 房價持續攀升的背景下，市中心和市郊之住宅消費量、願付價格和家戶處 境如何變化？本文以特徵價格方法編制消費量指數、支出指數，以及拉氏、

裴氏房價指數，運用指數理論觀察住宅消費量之變遷以及家戶處境變化，

獲得研究結論如下：

一、經編制新推住宅個案消費量指數觀察，台北市住宅消費量呈現減少的 趨勢，新北市住宅消費量則變化不大。

本文編制考慮住宅品質之新推住宅個案的消費量指數，其所揭露的市 場表現，與直觀地僅以戶數或樓地板面積所描述的住宅消費量狀況不同。

在房價所得比逐漸攀升的背景下，台北市家戶所購買的住宅消費量其實已 經減少，而即使新北市家戶的住宅消費量近期略有增加，亦非市場所宣稱 的呈現倍數增加。

進一步觀察個別住宅特徵消費之消長狀況，雙北市均呈現住宅消費主 力坪數逐漸增加、推案戶數逐漸減少、推案於高價區位之住宅推案減少。

而雙北市住宅消費量指數的變化差異，主要來自於住宅推案區位之變化。

受到金融風暴和奢侈稅影響，房價雖還未反應下跌，然而觀望氣氛已逐漸 形成，台北市的推案區位開始從市中心和市區轉往市郊，造成台北市住宅 消費量指數相較基期逐漸降低。新北市則是將推案區位逐漸集中於市中心

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

和市區，使得消費量指數相較於基期略高，本文認為新北市的現象與近期 交通建設通車(64 和 65 快速道路、捷運蘆洲線、土城線通車)與重大政策性 引導之開發案(五股洲子洋重劃區、新莊副都心)等議題有關。

二、願付價格有較大變化的住宅特徵為區位。雙北市之區位特徵願付價格 均逐漸增加，而台北市家戶對於市中心區位特徵之願付價格高。

台北市和新北市的家戶為了居住在市中心和市區所願意支付的價格均 逐漸提高，其中市區之於市郊願付價格差距，雙北市的差距不大。然而，

市中心的願付價格在雙北市有不同的表現，台北市家戶為了居住在市中心 所願意支付的價格差額遠高於新北市，若以新北市的實證結果為參考值，

台北市家戶對於市中心屬性的願付價格，相較於新北市家戶，願意多付約 每坪 9~13 萬元。本文提出「稟賦效應(endowment effect」解釋台北市家戶 對於市中心區位特殊的偏好。台北市市中心區位之住宅屬性，不只代表便 利的生活環境，亦代表某種光環價值。當台北市家戶因為惜售市中心區位 屬性而索價較高，將使得出價家戶被迫提高價格，因此推升市中心區位的 隱含價格及願付價格。

三、相較於基期，台北市家戶處境愈來愈差，新北市家戶則處境變得更好。

台北市的指數分析顯示，在多數季別台北市家戶相較於基期的效用，

處境變得更差。在房價高漲而所得未漲的背景下，又台北市為成熟的都市，

政府難以投入更多交通建設大幅降低交通成本，住宅價格持續攀升使得居 住成本增加，造成台北市家戶必須減少市中心區位和市區區位特徵之消費 量移往市郊區。而新北市的指數分析顯示，多數季別新北市家戶相較於基 期的效用，處境變得更好。新北市屬於發展中的城市，城市仍有許多發展 腹地，政府近年來陸續投入多項交通建設降低交通成本，以及透過推動整 體開發區，提升市區和市郊區位之公共設施服務水準，使得新北市家戶得 以享受相較於基期更「物美價廉」的住宅服務品質。

進行住宅消費量分析有助於各界對住宅市場動向之瞭解，提出符合市 場變化與需求的各項政策。住宅為異質性商品，亦即消費者所消費的住宅 其實包含一組住宅特徵屬性，討論住宅消費量之變動時，若未同時考慮住 宅品質之變化，將不能清楚觀察市場的消費量變化情形而對於市場有錯誤 解讀。位處台北都會區中的台北市(市區)，其發展特色為都市發展成熟，

可發展腹地受限，新北市(市郊)發展特色為都市基礎設施和捷運系統仍在 建設中，土地發展異質性高，且可發展腹地較大，這些特色造成房價高漲

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

時，市中心和市郊家戶的消費行為有所不同。

本文透過編制住宅消費量指數，釐清過去十餘年的房價高漲，位處台 北都會區中的台北市(市區)，其整體住宅消費量實有衰退，且家戶處境變 得更差。過去政府的健全住宅政策往往針對房價問題，將政策目標設定為 降低房價增幅，因此多專注於透過金融貸款工具增加住宅購買門檻，或增 加稅賦提高持有成本，若將政策目標設定為提升家戶感受到的住宅效用水 準，或可有不同作法。針對台北市可透過政策工具增加偏遠地區之交通可 及性，例如新增偏遠地區公車路線，以及鼓勵精華地段之土地釋出，因台 北市精華地段之區位價格基於家戶的惜售心理，使得索價高於出價，影響 精華地段之基地重建開發效率，整體推案區位移往都市的低價區，造成台 北市家戶感到效用變差。此現象有賴政府提出相應對策提升市場運作效率，

或許增加精華地段之開發容積使地主有意願參與重建開發為解決策略之一。

而新北市(市郊)則因政府投入交通建設及推動整體開發區，整體住宅消費 量有微幅增加，且家戶的處境變得更佳，顯示即使在房價高漲的狀況下，

政府若能持續投入公共建設增加市郊之公共設施服務水準，將有助於市郊 提升住宅服務品質以及改善家戶的處境。

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y 第四章 住宅市場中的黑羊 ⁵

第一節 異常點的影響

應用特徵價格理論所編制的預售屋價格指數，在實務上遭遇到幾項挑 戰。第一，每季市場上預售住宅推案件數偏少，每一件住宅推案為一個樣 本，即使在推案頻繁的台北市，每季住宅新推案件數僅約介於三十件至一 百餘件，從迴歸模型的觀點，有限的樣本量可能使校估出的參數有不夠穩 健之虞。若遷就樣本量而合併台北市和新北市的樣本，編制大台北都會區 預售房價指數，固然因樣本量增加可增加參數估計值的穩健性，但從使用 者應用指數的觀點，大範圍房價指數的參考價值將不若細緻化房價指數高。

在參數估計值的穩健性和指數細緻化的取捨之間，國泰房價指數選擇編制 以縣市為範圍的預售屋房價指數。因此，如何透過參數估計技術，使預售 屋房價模型在相同的地理範圍內，提高參數估計值的穩健性，不受到異常 點的影響，增加以有限樣本量所編制的房價指數之參考性，為重要研究議 題。

第二項挑戰是新推住宅個案為產品異質性很高的住宅市場，研究者不 易在特徵價格模型中新增合適的解釋變數。住宅推案可能因其獨有的產品 特色或住宅特徵，吸引消費者願意以偏高或偏低的價格購買，研究者不見 得在建立模型之前，就能辨認出影響價格的所有住宅特徵。而且，即使研 究者主觀判斷某項特徵對於房價有影響，從資料蒐集的觀點，增加一個變 數資訊，可能需要耗費額外的成本，使市場調查資料無法周全紀錄影響價 格的住宅特徵。例如，推案於內湖的某新推住宅個案，其價格可能因為鄰 近內湖焚化爐，因此相較其他同樣推案於內湖卻遠離焚化爐者，有類似的 住宅品質，卻有偏低的價格。雖然「是否鄰近鄰避設施」可能為影響價格 的因素，卻存在以下幾個因素使研究者未將此住宅特徵放入特徵價格模 型。

第一個原因為基於調查人力與成本的考量，市場調查資料中，這項資 訊並未紀錄；第二個可能原因為，建立基期模型時此住宅特徵並未被觀察 到，或其後雖有觀察到，但後續在各季推案中，此住宅特徵不是經常出現，

例如內湖焚化爐附近每隔幾年才有住宅推案，在固定住宅品質的拉氏房價

5 本章主要內容整理自：袁淑湄(2016 年已接受)，「誰是新推住宅個案市場中的黑羊？—

台北市和新北市新推住宅個案房價指數分析」，『住宅學報』(TSSCI 期刊，待刊登)。

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

指數理論之下，特徵價格模型難以視狀況隨季更改；其三為研究者不知道 這個住宅特徵是影響價格的因素。因此，本文的第二個研究目的為，檢視

指數理論之下，特徵價格模型難以視狀況隨季更改；其三為研究者不知道 這個住宅特徵是影響價格的因素。因此，本文的第二個研究目的為，檢視