第五章 價格的結構轉變
第一節 結論
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l C h engchi U ni ve rs it y 第六章 結論與建議
第一節 結論
指數為經濟現象或商業活動之表現，其編制過程及其反映之現象為瞭 解經濟活動之重要資訊。台灣的預售住宅的價格波動，尤其台北都會區，
更受到社會各界的關注。民國 99 年行政院研考會辦理「十大民怨」網路票 選，第一名出爐的是「都會地區房價過高」，顯見房價問題為社會各方多所 關切的議題。
本文利用以特徵價格法編制房價指數之技術，重新檢視指數編制過程 的重要步驟，包括典型住宅之設定、隱含價格之校估和指數編制，將各此 三大步驟分為本文三大研究主題：典型住宅的變遷、住宅市場中的黑羊和 住宅市場的結構改變，不僅在技術面提出編制改進方式之建議，可作為實 務編制指數之參考，此外，亦論述各編制步驟在理論面之經濟意涵，期增 加對新推住宅個案市場行為之瞭解。
一、 典型住宅之變遷
本項研究主題下為三項研究次主題。第一項次主題為住宅消費量指數 和典型住宅。本文編制住宅消費量指數，將個別住宅特徵屬性消費量，整 合成一個數量指數，用以觀察整體住宅消費量之變化，接著觀察典型住宅 的變化，釐清個別住宅屬性的消費量改變狀況。研究結果顯示，隨著房價 逐漸高漲，台北市的住宅消費量指數從 98Q1 之後逐漸下滑，新北市則下 滑趨勢較不明顯。主要的消費替代行為是：減少在市中心區位的消費，換 得更大的居住坪數。其中，台北市和新北市略有不同的消費行為是，台北 市不僅減少在市中心區位的推案量，市區推案量也減少，主要移往台北市 的市郊區域推案；新北市則略減少市中心和市郊區位推案量，集中在市區。
第二項次主題為住宅屬性的平均願付價格。本文將樣本分為三階段，
分別建立台北市和新北市之三階段特徵價格模型，模型結果顯示，家戶願 付價格較大的變化來自區位和產品類型，台北市和新北市的家戶為了居住 在市中心和市區所願意支付的價格逐漸提高。其中，台北市家戶為了居住 在市中心或市區，相較於市郊，所願意支付的價格差額，每坪高達 36.05 萬元和 18.94 萬元；新北市家戶的差額則僅為每坪 23.15 萬元和 16.44 萬元。
顯示區位因素為新推住宅市場相當重要的考量因素，尤其對於台北市的新
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推住宅個案。在產品類型偏好的差異方面，相較於新北市，在套房與透天 類型中，台北市家戶對於套房類型的偏好度較高，相較於台北市，新北市 家戶對於透天類型的偏好度較高。
第三項次主題為利用指數理論中顯示性偏好分析，當裴氏房價指數大 於支出指數時，家戶在計算期的處境變差。本文分別編制台北市和新北市 的裴氏房價指數和支出指數，研究結果顯示台北市家戶的處境自基期以來，
處境愈來愈差，新北市家戶則沒有證據顯示處境變差。
二、 住宅市場中的黑羊
找出異常點的重要性除為了排除干擾模型參數的穩健性之外，在推案 特色活潑的新推住宅個案市場，異常點也反映建商因應市場變化所提出的 產品定位。本項研究主題下，有三項次主題：首先討論異常點的判定方法，
比較傳統文獻經常使用的 DFFITS 技術，以及新進文獻建議的 RLS 技術，
其次討論被辨認為異常點之新推住宅個案的產品特色，最後則比較不同異 常點技術的參數所建置的房價指數差異。第一項次主題的研究結果顯示，
RLS 模型之應用表現，從 F 值、R-square 值、顯著個數、異常點刪除個數 等面向觀察，大致優於 DFFITS 模型，尤其在幅員廣大、推案異質性較高 的新北市，RLS 模型應用效果更佳。
第二項次主題為異常點推案特色。研究成果顯示台北都會區新推住宅 個案異常點特色可歸納如下：其一為推案基地周圍及所在行政區生活機能 便利，但距離市中心較遠且發展落後的地區，包括台北市中正區的汀洲路 二段以南、廈門街一帶，士林區的社子地區一帶，內湖區的東湖地區；新 北市板橋區的溪崑地區一帶，新莊區的新樹路一帶，汐止區的保長坑一帶、
新店區的安坑地區。其二為推案基地周圍小環境較差的地區，包括台北市 內湖區的乙種工業區，位於環東大道以南與基隆河之間的工業區，以及座 落內湖區內的山坡上，附近出入道路較狹小的建案；新北市汐止區鄰近基 隆河支流，包括保長坑溪、康誥坑溪、北港溪一帶等易淹水地區。其三為 非典型的住宅產品，包括中山區和大安區的豪宅產品和類套房產品，以及 新北市淡水區的豪宅和訴求景觀或溫泉的住宅產品。
第三項次主題為利用二模型建置拉式房價指數。應用結果顯示各校估 方式造成的房價波動，從長期趨勢而言，波動大致雷同，但是若觀察每一 季的變化，則不同校估方式所產生的房價波動各有不同，影響該季預售市 場的短期解讀。
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三、 價格結構轉變
本項主題綜合前二主題之研究成果，編制適合雙北市之住宅新推案房 價指數，並分析價格之結構轉變。在第一項研究主題中，觀察典型住宅的 變遷後，發現新北市和台北市的消費量有所改變，而台北市消費量則在近 期有較大震盪，難以選擇新的基期置換點，透過比較二種處理指數偏誤方 式(置換基期和費氏指數)後，建議應採用指數理論中的費氏指數編制房價 指數。在第二項研究主題中，考慮實證資料為推案活潑性較高的新推住宅 市場，為排除異常點之影響，本文計算特徵屬性之隱含價格時，採用穩健 迴歸分析技術中的 RLS 模型，提高參數估計之穩健性。因此，本文最後運 用穩健迴歸分析技術，編制台北市和新北市的費氏房價指數，據以觀察 12 年來的新推住宅個案房價波動狀況，並分析價格之結構轉變情形。
第一項次主題為房價指數的表現。新推住宅個案市場為投資性較高的 住宅產品，容易受政策或國內外經濟情勢影響而有較大幅度震盪。台北市 和新北市的價格指數 12 年來雖有下跌，但整體而言雙北市的新推住宅個案 指數，均呈現上漲的趨勢。
第二項次主題為市場的結構轉變。本文首先以移動式 Chow 檢定，探 索可能存在之結構轉變點，其次以結構轉變點發生之前後，設定時間虛擬 變數，瞭解結構轉變對於迴歸參數估計之影響。研究結果顯示台北市和新 北市的新推住宅市場有相異表現。台北市的移動式 Chow 檢定顯示，在觀 察值第 28 個時間點，發生價格的結構性轉變，亦即在民國 98Q4 時，台北 市的新推住宅個案市場發生改變；新北市則無統計上較明顯的結構性改變。
此外，透過設定時間虛擬變數分析，測結果顯示，結構轉變發生後，台北 市新推住宅價格來自落遲二期的影響效果增加，來自落遲一期的影響效果 減少。此現象反映出經歷金融風暴之後，台北市住宅新推市場的參與者，
對於住宅價格的決定更加謹慎。