第三章 典型住宅的變遷
第四節 實證結果及分析
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第四節 實證結果及分析
一、 住宅消費量指數與典型住宅
本文校估台北市和新北市於民國 92 年第 1 季至民國 104 年第 2 季的特 徵價格模型4，並且與典型住宅消費量相乘，分別建置台北市和新北市的新 推住宅消費量指數。台北市和新北市的指數變動水準有所不同(如圖 14)。
本文根據一般市場觀察，主觀將市場分為三階段：民國 92Q1~97Q4、
98Q1~100Q1、100Q2~104Q2。第一階段(民國 92Q1~97Q4)為台灣經歷 SARS 風暴後，房價起漲的階段。第二階段(民國 98Q1~100Q1)為全球經濟情勢逐 漸轉壞，尤其受到美國國內抵押貸款違約和法拍屋急劇增加所引發的金融 危機影響，全球各地銀行與金融市場產生了重大的不良後果。台灣房地產 市場受到金融次貸風暴影響，價格和市場成交量呈現下滑現象。第三階段 (民國 100Q2~104Q2)為在看跌不跌的房價漲勢中，政府出手增加房屋交易 成本，民國 100Q2 立法院三讀通過「特種貨物及勞務稅條例(簡稱「奢侈 稅」)」，於同年 6 月 1 日實施，對投資性質較高的新推案住宅市場有深刻 影響。
在第一階段(民國 92Q1~97Q4)，台北市和新北市的住宅消費量指數約 略接近基期水準，震盪幅度較低，幾乎與基期水準差異不大，多在 10%之 間來回，台北市呈現緩慢下滑的趨勢，新北市則略有增加的趨勢。在第二 階段(民國 98Q1~100Q1)，台北市和新北市均開始偏離基期的住宅消費量，
台北市呈現較大幅度的減少，甚至在 100Q1 消費量指數僅為 83.57，為歷 史新低點，亦即家戶此時享有之住宅服務品質僅為基期(民國 92 年)之八成；
新北市則呈現相反的趨勢，消費量指數逐漸增加家戶享有之住宅服務品質 較基期更好。第三階段(民國 100Q2~104Q2)，台北市住宅消費量指數震盪 起伏的幅度大，但大致可觀察出呈現下滑的趨勢，下跌再彈起的幅度較前 次低，新北市住宅消費量指數呈現緩慢下滑的趨勢。
藉由典型住宅的變化，可進一步觀察住宅特徵的消費量的變遷，茲將 台北市和新北市三階段典型住宅的變化，整理如表 5。台北市較明顯的典 型住宅變化為：主力坪數逐漸增加、推案戶數逐漸減少、推案區位逐漸移 往市郊(市中心和市區推案比例逐漸降低)、推案產品的單一性逐漸增加(大 樓產品增加、套房和透天比例減少)。新北市的典型住宅變化除推案區位之 外，大致與台北市的變化雷同。新北市的推案區位表現為在第二階段時，
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市中心和市區的推案比例增加，到第三階段市中心和市區推案比例略減少，
相應的狀況則是市郊的推案比例在第二階段減少，到第三階段略為增加。
由雙北市典型住宅推案區位變化，或可解釋住宅消費量指數的變化差 異。受到金融風暴和奢侈稅影響，房價雖還未反應下跌，然而觀望氣氛已 逐漸形成，台北市的案區位開始從市中心和市區轉往市郊，造成台北市住 宅消費量指數相較基期逐漸降低。新北市則是將推案區位逐漸移往市中心 和市區，使得消費量指數相較於基期為高，或與新北市交通建設通車(64 和 65 快速道路、捷運蘆洲線、土城線通車)與重大開發案(五股洲子洋重劃 區、新莊副都心)等議題有關。
圖14 台北市和新北市新推住宅消費量指數
80 85 90 95 100 105 110 115 120
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104
台北市 新北市
基期=民國92年
第二階段
(民國98Q1~100Q1)
第一階段
(民國92Q1~97Q4)
第三階段
(民國100Q2~104Q2)
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表5典型住宅屬性敘述統計表
典型住宅
92Q1~97Q4 98Q1~100Q1 100Q2~104Q2
水準值 水準值 水準值
台北市
樓層數 11.00 12.00 11.00
主力坪數 41.00 49.00 48.50
推案戶數 35.00 29.00 26.00
市中心比例 22.91% 17.24% 17.07%
市區比例 42.45% 33.17% 37.80%
市郊比例 34.64% 49.59% 45.12%
套房比例 24.20% 2.93% 2.77%
透天住宅比例 2.35% 0.98% 0.11%
大樓比例 73.45% 96.10% 97.12%
樣本數 24 季/2,855 案 9 季/615 案 17 季/902 案
新北市
樓層數 11.00 12.00 14.00
主力坪數 42.00 47.50 44.50
推案戶數 69.00 52.00 63.00
市中心比例 16.53% 19.89% 14.11%
市區比例 36.63% 44.40% 41.61%
市郊比例 46.84% 35.71% 44.28%
套房比例 4.44% 1.40% 0.54%
透天住宅比例 15.90% 7.98% 4.68%
大樓比例 79.66% 90.62% 94.77%
樣本數 24 季/3,309 案 9 季/714 案 17 季/1,836 案 註：上表各典型住宅屬性水準的計算方式為：樓層數、主力坪數、推案戶數採用各住宅
特徵之中位數計算；市中心比例、市區比例、市郊比例、套房比例、透天住宅比例、
大樓比例，則以樣本中該特徵之算術平均數計算。
二、 願付價格
本文將樣本依前述房市變動背景分為三時期，分別建立台北市和新北 市之三個時期的特徵價格模型(模型結果整理如 0 和表 7)，並據以計算住宅 屬性邊際願付價格(整理如表 8)。本文將特徵價格模型指定為半對數模型，
因此校估參數即可解讀為解釋變數變動 1 單位對價格影響的百分比。
觀察三個時期台北市模型校估結果，主力坪數參數呈現減少的趨勢，
主力坪數對價格變化幅度之影響漸少，百分比從 0.55%減至 0.31%、0.27%。
區位對價格變化影響漸增，是否位於市中心對單價的影響力從 41%升至 43%，是否位於市區亦從 19%增至 23%。產品類型對於價格的影響為，相
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新北市的校估結果，在主力坪數方面對於價格的影響較少，從 0.19%
增至 0.31%後再減少為 0.09%。然而區位對單價的影響力漸增，且幅度較 台北市更大。是否位於新北市市中心對於單價的影響力從 43%升至 56%、
60%，是否位於新北市市區亦從 30%增至 43%。產品類型對於價格的影響 則無論套房或透天產品，相較於大樓產品均為正向影響。
若再以願付價格觀察(如表 8)，台北市和新北市的家戶為了居住在市中 心和市區所願意支付的價格逐漸提高，台北市居住於市中心相較於市郊願 意多支付的價格從 17 萬元、25 萬元增加至 36 萬元，新北市居住於市中心 相較於市郊願意多支付的價格從 8 萬元、15 萬元增加至 23 萬元；雙北市 的市區願付價格亦為類似增幅。
此實證結果反映出有趣的現象。其一，市中心和市區因其區位條件佳，
家戶願付價格較高，且在三個時期中，無論新北市或台北市均日漸增加。
其二，若從價格變動百分比觀察，新北市是否位於市中心的價格變動百分 比增加幅度高。
本文認為「稟賦效應(endowment effect」或可解釋何以家戶評價市中 心區位有較高價格。台北市和新北市為全台平均房價及所得最高之二縣市，
在台北都會區市中心區購買住宅之家戶多為家庭財富水準較高者，市中心 區位之住宅屬性，不只代表便利的生活環境，亦代表某種光環價值。
Richard(1980)提出稟賦效應，該理論認為人們在決策過程中，往往對於真 實擁有和主觀感受無法分辨，由於厭惡失去，因此在得到某商物品之後的 評價，高於擁有商品之前的評價，也因為畏懼損失，人們在出賣商品時往 往索價過高。而 Rosen(1974)提出的價格理論中，將每個住宅特徵視為獨立 商品市場，個別特徵價格經由出價(bidding)與索價(offering)決定均衡價格，
當家戶因為惜售市中心區位屬性而索價較高，將使得出價家戶被迫提高價 格，因此推升市中心區位願付價格。另外，新北市市中心區的對價格的影 響幅度上升至約 60%，本文認為此現象與新北市市中心區之都市發展、基 礎設施改善有關。
產品類型的願付價格為另一個明顯變化。台北市的套房推案相較於大 樓類型，從第一階段的每坪價格約 8 萬元，增加至第三階段約 19 萬元，透 天類型的願付價格則在第一和第二階段均維持負值，至第三階段的透天類 型產品已從市場上消失。新北市的套房推案相較於大樓類型，願付價格約 維持在每坪 2~3 萬元，並未有大幅變化，透天類型則相較於大樓類型，願 付價格略有增加，從第一階段的每坪約 1 萬元，增加至每坪約 6 萬元。顯
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示台北市和新北市家戶對於產品類型偏好的差異，相較於新北市，台北市 家戶對於套房類型的偏好度較高，相較於台北市，新北市家戶對於透天類 型的偏好度較高。
家戶對於市中心區的區位偏好，可能造成部分行政區有重建開發的困 難。市中心區多集中財富水準較高的家戶，他們對於高價區的非理性考慮 並不會影響自身的金融財務狀況，卻會不斷抬升高價區的住宅價格，從而 降低精華區土地以合建方式整合再開發的可能性；因為地主的厭惡失去將 使得區位價格高於合理買價。當市中心的高價區建築物逐漸窳陋、城市逐 漸衰老、機能敗壞時，政府如何透過機制設計與政策引導，讓市場有效率 地運作將是重要議題。都市更新的容積獎勵是一種處理辦法，政府透過容 積獎勵方式增加開發後的不動產銷售金額，讓地主能獲得足夠的補償後，
才能讓市場自行運作讓土地再開發利用。
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表6 台北市三階段特徵價格模型估計結果
變數
92Q1~97Q4 98Q1~100Q1 100Q2~104Q2
連續變數 截距項 3.2360(186.19)*** 3.5938(136.14)*** 3.9567(196.85)***
樓層 0.0038(2.32)** 0.0177(7.29)*** 0.0133(6.92)***
主力坪數 0.0055(24.39)*** 0.0031(9.92)*** 0.0027(9.59)***
推案戶數 -0.0007(-6.11)*** -0.0012(-4.14)*** -0.0011(-4.21)***
虛擬變數 區位 市中心
(是=1) 0.4079(32.39)*** 0.4105(17.17)*** 0.4331(21.41)***
市區
(是=1) 0.1864(17.78)*** 0.1858(9.95)*** 0.2275(14.59)***
類型 套房類型
(是=1) 0.1826(13.68)*** 0.0937(1.88)* 0.2235(4.60)***
透天類型
(是=1) -0.2491(-5.62)*** -0.1942(-1.93)* -
樣本數 2,717 583 861
adj-R-square 46.74% 53.77% 52.00%
F 值 341.50 97.72 156.30
表7新北市三階段特徵價格模型估計結果
變數
92Q1~97Q4 98Q1~100Q1 100Q2~104Q2
連續變數 截距項 2.3472(180.85)*** 2.3315(79.94)*** 2.9837(184.49)***
樓層 0.0256(24.11)*** 0.0353(16.74)*** 0.0245(22.06)***
主力坪數 0.0019(8.90)*** 0.0031(8.03)*** 0.0009(3.47)***
推案戶數 -0.0005(-17.71)*** -0.0007(-7.15)*** -0.0007(-13.07)***
虛擬變數 區位 市中心
(是=1) 0.4264(40.68)*** 0.5587(22.39)*** 0.6037(38.33)***
市區
(是=1) 0.3043(40.43)*** 0.4326(21.74)*** 0.4288(40.49)***
類型 套房類型
(是=1) 0.2105(10.47)*** 0.1272(1.79)* 0.0540(0.48) 透天類型
(是=1) 0.0707(4.51)*** 0.0996(2.29)*** 0.1517(4.32)***
樣本數 3,063 677 1,733
adj-R-square 58.82% 70.12% 69.05%
F 值 625.80 227.70 552.90
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表8住宅屬性邊際願付價格平均值
屬性
住宅屬性邊際願付價格 平均值(萬元/坪)
92Q1~97Q4 98Q1~100Q1 100Q2~104Q2
台北市連續變數
樓層 0.16 1.07 1.11
主力坪數 0.24 0.19 0.22
推案戶數 -0.03 -0.07 -0.09
虛擬變數
市中心(相較於市郊) 17.63 24.78 36.05
市區(相較於市郊) 8.06 11.22 18.94
套房類型(相較於大樓類
型) 7.89 5.66 18.60
透天類型(相較於大樓類
型) -10.77 -11.72
-新北市 連續變數
樓層 0.48 0.95 0.94
主力坪數 0.04 0.08 0.03
推案戶數 -0.01 -0.02 -0.03
虛擬變數
市中心(相較於市郊) 7.95 15.00 23.15
市區(相較於市郊) 5.68 11.61 16.44
套房類型(相較於大樓類
型) 3.93 3.41 2.07
透天類型(相較於大樓類
型) 1.32 2.67 5.82
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三、 家戶處境分析
依據指數理論的推論，當裴氏房價指數大於支出指數，家戶對於基期 的住宅消費型態，要比計算期的消費型態更具有顯示性偏好，亦即家戶在 計算期的處境變差；而當拉氏房價指數小於支出指數，反映出家戶在計算 期的處境較基期更佳。因此，本文建立裴氏、拉氏房價指數以及支出指數(如 表 10)，觀察台北市和新北市家戶的顯示性偏好(整理如圖 15 和圖 16)，並 分析各季家戶處境變化(表 9)。
台北市家戶的顯示性偏好分析顯示，家戶的處境隨著近年來的房價高
台北市家戶的顯示性偏好分析顯示，家戶的處境隨著近年來的房價高