第一章 緒論
第四節 研究架構與流程
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N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y 第二章 文獻回顧
第一節 房價理論
一、 住宅價格的意義
住宅價格是研究住宅市場不可或缺的變數，若從不同的角度或對不同 的對象來看，住宅價格的意義也有所不同。所謂價格，是指一般財貨在市 場上以貨幣或其他財貨所表現的交換價值。而根據美國房地產估價學會對 市場價值的定義：一項資產在公開市場上出售，經過一段合理時間，找到 一位對該資產有使用知識和使用能力的購買者，並提出最高的買價，而這 個價格通常是買賣雙方在無任何外在壓力下所議定。故知所謂住宅價值應 是在完全競爭市場中較可能出現，此時住宅價格即為住宅價值；而住宅市 場事實上是一獨佔性競爭市場，不同的買賣雙方對住宅的價值會有不同的 認定，因此要尋求一客觀的住宅價值，事實上並不可能，故在應用上則以 比較客觀且易取得的成交價格，做為住宅價格的資訊。
以國內對住宅價格常見的分類，若以市場的觀點可分為供給價格、需 求價格及市場價格。供給或需求價格是買賣雙方在市場上所願意買或賣的 價格，可能是固定的數值，也可以是一段數值，而對特定的住宅來說，供 給或需求價格必須達成交集，也就是賣方所願意接受的最低價格，必低於 或等於買方所願負擔的最高價格，始能成交，此時的成交價格即為市場價 格。由此看來，除了成交價格外，一般的供給或需求價格均不能作為衡量 市場價格的基準，因為此類價格皆未在市場上達到交換價值的目的。
若以住宅市場的不同交易習慣來看，住宅價格可分為總價與單價二種 不同的計價模式。總價一般而言即為住宅交易價格的總數，在反映住宅的 價值上，較具完整的意義，在觀念上也較易理解；而單價是總價的單位面 積價格，而住宅的面積有著不同的內容，其個別成本也大不相同，反映出 來的是住宅品質；住宅環境品質愈高者，諸如社區戶數少(較具寧適性)、
社區的平均樓層高(有較好的區位或景觀)，則單價也愈高。
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二、 衡量房價變動的理論
由於住宅為異質性甚高的商品，相較於其他同質性高的商品，住宅商 品的品質概念較為複雜。Mills and Hamilton(1994)年指出，若要主張窮人的 住宅消費量少於富人，唯有在釐清品質和價格的變動後才有意義。例如，
美金 10 萬元和美金 20 萬元的房子有什麼不同？是不是後者的單價為前者 的二倍？抑或住宅消費量為前者的二倍？或者，價差乃來自於價格和品質 的組合？又或者美金 10 萬元的房子，以其區位良好較接近市中心，單價其 實貴了二倍？在住宅商品的消費裡，只能直接觀察到房價，而價格、品質 無法直接觀察。
消費者在消費住宅商品時，衡量的是住宅的多種屬性，例如坪數、區 位等，Mills and Hamilton 繼續說明如何衡量一單位住宅。假設影響效用函 數的變數只有二種住宅的特徵：坪數和其他品質。在消費者偏好不變的假 設下，消費者對於坪數和其他品質的消費每種組合，將有一條無異曲線通 過，繪製如圖 2。在此無異曲線上的每一種消費組合，消費者都將獲致相 同效用。若我們任意選擇一條無異曲線，可定義線上的某一點消費組合為 一單位住宅，而此無異曲線則定義為一單位住宅的參考曲線(reference curve)，消費者行為理論假設每個消費組合都只會有一條無異曲線經過。
若以圖上的 H 點表示對於坪數和其他品質的消費量，當我們連結原點 和 H 點，則可找到一條與該直線相切的參考曲線，該曲線使 H 點的消費量 為切點消費量的二倍；因此，若 H 為二單位住宅，其所代表之消費量必為 參考曲線上消費量的二倍。雖然一單位住宅消費量是任意決定的，惟一旦 指定好一單位住宅消費量，自可定義出二單位住宅消費量。所謂二單位住 宅消費量只是一個「量(quantitative)」的抽象概念，依此定義，所謂兩倍於 一單位住宅，將可以是通過 H 點的無異曲線上的任一點；同理，一單位住 宅也有無限多種組合，只要該組合在參考曲線上。
當已經衡量出住宅消費量，將價格除以住宅消費量，就可以在控制品 質的狀況下衡量價格的波動。回到美金 10 萬元和美金 20 萬元的房子，其 價格有何不同這個問題？若在衡量住宅消費量後發現，美金 20 萬元的房子 的住宅消費量為 10 萬元房子的二倍，則將價格除以消費量後，將可得到此 二房子的價格其實是相同的結論。由此方法所計算出來的價格，將可能隨 著時間、空間的不同而有或大或小的波動，從而可建立房價指數。
透過經濟學家對於房價變動分析之推理可知，衡量不同時空之房價波
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動時，惟有在控制住宅消費量之後，此房價波動的討論才有意義。然而，
上述推理存在一個可能與事實不符假設：消費者的消費偏好不變。在房價 增加、所得增加、家庭型式改變、都市擴張而市中心區位改變的社會發展 背景下，消費者的消費偏好是否不會改變？有沒有可能對於住宅的坪數、
區位的偏好將有所變動？
若消費者的消費偏好有改變，違反了消費偏好不變的假設，而研究者 未能將此改變反映房價指數模型中，將使得房價指數所衡量的波動發生偏 誤，與市場的實際房價波動不符。
圖2衡量一單位住宅概念圖
資料來源：Mills and Hamilton (1994)
Square
Feet
Quality H
1 unit
1 unit
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含價格的總和(Adelman and Griliches, 1961；Lancaster, 1966；Ridker and Henning, 1967)，並考慮效用理論和競價理論，發展出二階段處理方式的特 論，從而發展之「特徵消費理論(hedonic consumption theory)」，又稱為「特 徵價格法(hedonic price approach)」。Lancaster(1966)的理論有三個假設：(1)貨品本身並不直接對消費者提 供效用，而是經由貨品所具備的各種屬性，去對消費者產生效用。(2)通常 一種貨品可具備一種以上的特性，同時不同貨品之間也可能會具備許多相 同的特性。(3)貨品的組合，可能與原先單獨的貨品所具備的屬性有所不 同。
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性、半對數、對數和 Box-Cox 轉換函數。依照 Follain 和 Malpezzi(1980)的‧ 國
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將單位屬性的變動，透過係數的影響解釋為影響房價變的百分比，另外，
半對數函數亦有助於最小化迴歸模型異質性問題。
（三） 住宅價格影響因素
消費者或生產者在決定住宅價格時，所考慮的因素將不只是上述簡化 過的二個變數，僅坪數和其他品質。經濟學家發展出特徵價格法，用以衡 量供需市場共同決定均衡住宅屬性價格時，更為實際且複雜的影響因素。
此類文獻特色是觀察不同住宅特徵或環境特徵對住宅價格的影響，由於所 觀察的特徵皆有住宅服務的特性，因此在實證方法上，多採用特徵價格法 來分析各特徵對住宅價格的影響。而在資料上則多為個體資料。
Sirman、Macpherson 和 Zietz(2005)檢視 1996~2005 間，應用特徵價格 模型的 125 篇英文期刊文章，歸納出最常使用於特徵價格模型的 20 項屬性，
整理如表 1。在探討住宅價格文獻中，除了探討住宅特徵屬性對價格之影 響外，尚有考量房價與其他經濟指標關係的研究，所探討的總體變數有通 貨膨脹率、經常性收入、營造費用指數、稅率、借貸利率、住宅存量等。
以特徵價格法探討住宅價格的相關研究在文獻上相當多，略舉近期的 相關研究。Chen, T 和 Harding, JP(2016)估算芝加哥 1985~2011 年的住宅價 格特徵模型，發現隱含價格在各時間點有所變化，並對重複銷售法編制房 價指數技術提出改進建議。該文採用的解釋變數包含建築面積、基地面積、
屋齡、房間數、臥室數、衛浴數、中央空調比例、垃圾處理比例、消防設 備涵蓋面積比例、居住人數、戶長年齡。
Czembrowski, P.和 Kronenberg, J.(2016)為了探討不同的都市綠地空間 的價格，建立波蘭 Lodz 城市 2011~2013 的公寓特徵價格函數，該文選取 的變數有：建物面積、房間數、興建期間虛擬變數、樓層虛擬變數、步行 至最近大型綠地距離、步行至其他開放綠地(公墓或菜園)的距離、區位虛 擬變數、步行至最近教育機構距離、步行至最近運動中心的距離、至市中 心的距離、步行至交通轉運站的時間、步行至購物中心的距離等。
Karato, K. and Movshuk, O.(2015)提出半參數(semiparametric)特徵價格 模型，估計 1990~2008 東京地區房價模型，該文採用之解釋變數有：銷售 年數、興建年、屋齡、室內坪數、至 CBD 的時間、步行至最近車站的時 間、公寓內的住宅單元數等。
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表11996~2005 特徵價格模型最常使用的住宅屬性表
變數 出現次數 邊際效果為正 的次數
邊際效果為負 的次數
不具顯著性的 次數
基地面積 52 45 0 7 基地面積取對數 12 9 0 3 住宅面積 69 62 4 3 住宅面積取對數 12 12 0 0
磚造 13 9 0 4 屋齡 78 7 63 8 樓層數 13 4 7 2 浴室數 40 34 1 5 房間數 14 10 1 3 全套衛浴數 40 21 9 10 火爐 37 31 1 5 空調 57 43 3 11 地下室 37 34 1 2 車庫面積 21 15 1 5 甲板 61 48 0 13 露臺 12 10 0 2 游泳池 31 27 0 4 至 CBD 距離 15 5 5 5 抵達市場時間 18 1 8 9 時間趨勢 13 2 3 8 資料來源：Sirmans, G.S., D.A. Macpherson, and E.N. Zietz (2006)。
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第二節 以特徵價格函數編制房價指數
如何編制房價指數以捕捉價格波動，為住宅經濟領域中重要的研究議 題。常見的房價指數編制方式有四種(Haurin & Hendershott, 1991；Jansen et al., 2007)。第一種方法為以價格的中央趨勢來衡量價格波動，包括計算價 格的中位數或平均數；第二種為利用特徵價格模型編制價格指數；第三種 為重複銷售法；第四種則為混合重複銷售法(Hybrid Repeat Sales Method)。
預售住宅的資料特性難以適用特徵價格模型以外的編制方法。
重複銷售法和混合重複銷售法，需在二不同時間點有二次交易價格，
而預售住宅為尚未興建或仍在興建中的住宅，只有一次交易價格，若待住 宅興建完成，購屋者再轉手給他人，雖有第二次交易價格，然此住宅已不 屬於預售住宅，而為新成屋或中古屋，因此不適用重複銷售法或混合重複
而預售住宅為尚未興建或仍在興建中的住宅，只有一次交易價格，若待住 宅興建完成，購屋者再轉手給他人，雖有第二次交易價格，然此住宅已不 屬於預售住宅，而為新成屋或中古屋，因此不適用重複銷售法或混合重複