第三章 典型住宅的變遷
第一節 住宅消費量的概念
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l C h engchi U ni ve rs it y 第三章 典型住宅的變遷
第一節 住宅消費量的概念
本章從二面向探討住宅消費量的變遷，其一為典型住宅，另一為住宅 消費量指數。典型住宅為以特徵價格法編制房價指數時，必須先行控制設 定的步驟，倘若典型住宅品質變化已與基期設定的品質有較大不同，則固 定於基期之典型住宅所衡量的價格波動將有偏誤。為了避免典型住宅變化 造成指數所描繪的價格波動與實際不同，因此本章著重於觀察各季之典型 住宅變化。另外，倘若典型住宅之個別特徵已有變化，則其整體住宅屬性 的變化情形為何？為何典型住宅發生變化？以及變化之後的家戶處境是否 變得更好？亦為本章嘗試探討的內容。
典型住宅的屬性值，可視為在某特定時間、地區中，具有普遍代表性 的住宅消費型態，可供後續編制房價指數之用。另外，典型住宅也相當於 指數理論中的數量，本文利用指數理論，將各個住宅特徵以隱含價格作為 權數，建置各季之住宅消費量指數，綜合觀察住宅市場中的整體消費量變 遷。此外，為釐清家戶在住宅消費量變遷的行為背後所隱含之經濟意義為 何，本文依據指數公式背後之效用理論，編制裴氏指數和支出指數，以及 依據特徵價格理論，計算住宅特徵屬性之願付價格，嘗試對於典型住宅轉 變的行為提出分析原因。
住宅為異質性財貨，包含多項住宅特徵，例如面積坪數、區位等屬性，
當住宅消費量產生變化，反映消費者對於各項住宅特徵的偏好與住宅選擇 行為的改變，與政府的居住政策、財務貸款政策、城鄉發展計畫等各層面 相關。因此，進行住宅消費量分析有助於各界對住宅市場動向之瞭解，提 出符合市場變化與需求的各項政策。
國內住宅研究領域進行之研究，較少進行住宅消費量或品質變遷的研 究。早期所進行之住宅品質研究多著重建立住宅品質之衡量指標，對於住 宅品質之分類較為主觀(林素菁，2004)，研究多將住宅品質就居住空間層 次分為戶、棟、鄰里等三個層級後細分多個評估項目，再將各評估項目加 總或取平均以計算其住宅品質指標數據，理論基礎較為薄弱。另外，過去 的住宅品質研究多利用住宅存量資料，不易觀察住宅品質之改變趨勢(張金 鶚和曾善霞，1991；陳建仁和張金鶚，1992；林素菁，2004)。
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本文建構「住宅消費量指數2」為指數理論中的「特徵數量指數 (characteristic quantity index」，或稱為「品質指數(quality index)」(Triplett, 2004；Griliches, 1961)、「數量指數(quantity index)」(高安邦，2007)。該指 數將各期的數量以固定的價格加權，將數量貨幣化，用以比較不同時點的 平均消費數量是否改變。Griliches(1961)建立車輛的數量指數，與當時美國 應用於 CPI 的車輛表價相除，得到品質調整過後的價格指數，實證結果顯 示自 1937 年以來的車輛價格上漲，其實約有四分之三來自車輛品質的改善。
Fernandez-Cornejo 和 Jans(1995)則建立農產品和農藥的價格指數，並透過 計算農藥的數量指數，估計品質調整過後的價格指數。
數量指數公式簡單易懂，自 Griliches(1961)應用於車輛產業以來，廣 受各國統計機構在實務應用以揭露消費的改變狀況。行政院主計總處計算 我國 GDP 時即採用數量指數，主計總處(2012)在公開統計專題研究報告中 指出，以該指數計算 GDP 的主要考量為，確保跨期 GDP 差異可純粹反應 數量的變動，且此指數已廣泛運用於 OECD 除墨西哥之外的 33 個會員國 其 GDP 之計算。Anderson, Jones and Nesmith(1997)亦應用此指數於聖路易 聯邦儲備銀行的貨幣服務指數(monetary services index, MSIs)。
相較於過去之研究，本文使用此方式探討住宅品質改變之特色有四：
其一，該指數之編制方法依循 Rosen(1974)提出之特徵價格理論架構，建立 特徵價格函數估算各特徵之隱含價格，做為建構指數之權重編制住宅消費 量指數，因此據以編制指數之住宅特徵為影響效用函數的變數。其二，利 用特徵價格函數理論，可持續觀察家戶對於各住宅特徵願付價格的變化，
推論各項住宅特徵價格變化原因。其三，依循指數理論中的顯示性偏好分 析，可觀察在住宅品質的變化中，家戶處境的變化。其四，本文實證資料 採用國泰建設與政治大學台灣房地產研究中心，針對新推住宅個案之市場 調查資料，該資料屬於住宅流量資料，較能清楚觀察住宅品質的變化情形，
相較過去研究多使用住宅存量資料難以觀察住宅品質變化趨勢，此為本文 重要的突破。
一、 典型住宅
典型住宅並非真實存在的一棟房子，其意涵為在某特定時間、地區、
類型之中，於住宅市場上成交的住宅中，能普遍代表這些住宅的住宅屬性
2 住宅產品依購買目的固可分為消費性質和投資性質，本文此處所指的消費為廣義的意涵，
不特定指某種目的之消費，而是基於對住宅的需求，考慮自身的預算所購買的住宅量。
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組合。每一種典型住宅屬性對這些成交的住宅具有普遍代表性，而觀察此 典型住宅隨著不同時間的房價變化，即是以特徵價格方法編制房價指數的 概念；因此典型住宅的屬性和特徵價格理論所認定的相同(張金鶚, 1995 P.89)。
本文計算典型住宅的方式說明如下。例如，計算 2004 年第 1 季的典型 住宅時，計算期間為 2004 年第 1 季存在於該季市場上的住宅建案，而不僅 限於當季推出的住宅建案。其中，屬量的屬性，例如主力坪數、推案戶數、
樓層數，以中位數表示；屬質的屬性，例如套房比例、透天住宅比例、推 案於某區位比例，以算數平均數表示。
住宅為異質性商品，不同於一般的同質性商品，討論消費量變化時，
需掌握住宅之品質、區位等特性。Lancaster(1966)引申自傳統消費者效用 理論，發展「特徵消費理論(hedonic consumption theory)」。該理論認為消 費者視異質性商品為具有多種屬性的組合，此各種屬性或特徵，才是決定 影響商品價格的因素。商品價格應決定於消費者對組成商品的各種特徵因 素需求的邊際效用之總和。基於消費者效用理論，家戶在多種住宅屬性間 (區位、類型、品質和數量)衡量比較，並且在所得限制下找到滿足自身最 大效用的一組住宅屬性消費量。
若將住宅視為多屬性的組合，則住宅屬性(或特徵)之間將如何發生抵 換？過去的文獻指出，在消費環境不變的假設下，依據都市住宅區位理論，
如 Alonso(1964)、Muth(1969)等相關研究，家戶將根據自身所得水準，在 住宅區位和交通成本間，尋找適合的住宅區位來滿足最大效用。過去有相 當多研究證實家戶的住宅區位選擇和交通行為或政策有關，例如陳彥仲和 Anas(1994)、Kitamura et al.(1997)、Cervero and Radisch(1996)、Bagley and Mokhtarian (2002)、Krizek(2003)、Khattak and Rodriguez(2005)、Rodriguez et al.(2006)等。或者，隨著家戶的生命週期，財務狀況和戶口人數改變，
家戶將在住宅面積和財務狀況之間取捨，例如 Clapham(2005)、Mulder and Hooimeijer(1999)、Shlay(1986)。傳統住宅區位理論認為年輕的家庭將住在 遠離市中心，因為他們需要較大的空間與接近學校，家戶內工作者往返市 中心的交通成本反倒不重要；而單身者、老年人、賺取薪資為主的家庭、
所得較低的家庭，將住在市中心(Harvey 2004)。
然而，過去關於住宅屬性的文獻討論，著重於消費環境未改變的狀況 下家戶對於住宅屬性的取捨。但是當整體消費環境改變，所得水準和住宅
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屬性價格，不再是維持相同效用水準下的抵換行為(trade-off)。則家戶之個 別住宅特徵消費量和邊際願付價格的增減情形為何？
指數理論提到因為存在消費替代行為，將使得典型住宅消費量變動。
當家戶面對不同於基期的屬性價格，各屬性的相對價格已變動，某些屬性 變得較為便宜，某些屬性變得較貴，家戶可能因此有替代消費行為，消費 便宜的財貨替代昂貴的財貨；以消費者無異曲線來看，將會造成預算線與 無異曲線切點的移動(Wallace, 1996；Triplett, 2004)。
本文後續將依循特徵價格函數編制指數技術，以「典型住宅」分析住 宅特徵消費量之改變。在以特徵價格函數編制指數的技術中，設定典型住 宅為必須先行控制設定的步驟。此外，典型住宅也相當於指數理論中的數 量，本文利用指數理論，將各個住宅特徵以隱含價格作為權數，建置各季 之住宅消費量指數，綜合觀察住宅市場中的整體消費量變遷。
二、 住宅消費量指數
本文嘗試透過編制住宅消費量指數，提供另一種觀察市場消費量的方 式。台北市和新北市的新推住宅個案市場有個現象是：當家戶的住宅負擔 能力逐漸降低時，住宅消費量卻未隨之減少。自民國 92 年以來，台北都會 區的房價不斷上漲，且房價上漲率高於家戶所得增加率，然而每年新增的 住宅供給量未因家戶負擔能力降低而明顯減少。
依據內政部營建署發布之房價所得比3資料，92 年 Q1 台北市和新北市 分別為 5.4 倍和 4.9 倍，104 年 Q3 房價所得比則分別增加至 15.6 倍和 12.5 倍；家戶所得已負擔不起高漲的房價，住宅消費量理應呈現減少的趨勢。
然而，若從核發住宅建照戶數和樓地板面積觀察，92 年台北市為 2,155 戶 和 342,500 ㎡，新北市則為 5,862 戶和 857,172 ㎡，而 104 年台北市增加至 7,168 戶和 1,080,479 ㎡，新北市則增加至 22,859 戶和 3,303,711 ㎡；這些 新供給的住宅流量，多數可在推案後幾季內銷售完畢。亦即雙北市在十餘 年間，房價所得比負擔加重二倍餘，而以戶數或樓地板面積計算之新增住 宅消費量亦增加了數倍。
以戶數或樓地板面積衡量住宅消費量，或許未能觀察出真實的狀況。
3 內政部營建署房價所得比之計算方式為，中位數房屋總價除以家戶年支配所得中位數。
3 內政部營建署房價所得比之計算方式為，中位數房屋總價除以家戶年支配所得中位數。