第二章 文獻回顧
第三節 房價指數相關研究
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第三節 房價指數相關研究
一、 國內房價指數
國內目前由官方公布與房價指數相關的指數資訊，有三(整理如表 2)。
其一為內政部營建署產製的「住宅價格指數」。該指數以全國各縣市實價登 錄不動產交易價格資料，計算出住宅價格指數，其統計範圍包含全國及六 直轄市，其屋齡介於 0.5 年-60 年之住宅。其二為內政部營建署編制的「房 價綜合趨勢分數」。透過問卷調查，以購屋者的中間傾向為指數基準點(100)，
針對購屋者對房價的看漲或看跌給予不同等級的權重。分數介於 0 至 200 分之間。其三為行政院主計處公布之租金指數，該指數亦為消費者物價房 租類指數，採拉氏公式編制，資料來源為實際查價所得。
表2國內房地產官方編制之價格指數概況
名稱 住宅價格指數 房價綜合趨勢分數 租金指數
(消費者物價房租類指數)
公布單位 內政部營建署 內政部營建署 行政院主計處
空間範圍 全國及六直轄市 六大都會區 全國
資料頻率 季 半年 月
編制方式 - 加權平均法 拉氏指數
資料來源 實價登錄不動產交易
價格資 問卷調查 實際查價
資料來源：整理自內政部不動產資訊平台(https://pip.moi.gov.tw)
而由私人機關定期發布的房價指數，主要有二：「國泰房地產指標」和
「信義房價指標」(整理如表 3)。信義房價指數是信義房屋以該公司之經手 成交案例之真實成交價格為編制基礎資料，並採用特徵價格法以計算指數 數列，為我國第一套架構完整且持續性發佈之價格指數，對中古屋市場的 價格有一定的影響力，亦是目前較為廣泛被應用的價格指數。
在預售與新屋市場方面，一直以來市場上預售屋房價指數的建立有一 共同點，即價格屬性大多為建商所提供之表價，並非實際成交價格。若直 接以建商表價建立房價指數，價格變動將嚴重受到建商對市場景氣主觀預 期的影響，而建商容易對市場景氣抱持樂觀的態度，因此預售屋房價指數 容易在景氣擴張時反應較敏感。此外，建商亦容易依循行銷策略，提高表 價因應消費者議價需求，所以形成價格上漲的假象。過去預售屋價格指數 因可獲得之資料僅止於表價，使得價格指數的編制無法透過模型控制房屋 品質。
國泰房地產指數為國內第一個以特徵價格法控制房屋品質的預售屋價
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格指數，並以建商容許議價空間之可能成交價，取代前述之表價，並藉以 計算可能成交價指數。自 2006 年起為衡量類型次市場的房價波動，新增台 北市、台北縣、桃竹都會區大廈及套房指數，以及桃竹、台中、南高都會 區透天指數。但該指數運用的是市場調查資料，調查誤差仍是可能存在的 現象；且價格分別來自於預售屋與新成屋二種不同性質的類型，亦存在不 同價格波動的特性訊息。
表3國內房地產非官方編制之價格指數概況
名稱 信義房價指數 國泰房地產指數
對象 中古屋 預售屋(新成屋)
資料 屬性
價格屬性 成交價 新推個案平均可能成交價
資料來源 該公司成交資料 市場調查
品質 控制
估計方法 特徵價格法 特徵價格法
房屋類型 公寓、華夏、電梯大樓 大廈、套房、透天
空間範圍 縣市 縣市
資料來源：信義房屋官網
http://www.sinyi.com.tw/knowledge/HPI_season.php/6180/2
；以及 國泰房地產指數季報。二、 國外房價指數
國內的房價指標僅供社會了解房地產房價波動概況；而國外的房價指 數的應用性則較廣，除了做為衡量資產波動的指標，亦被包裝為指標交易 商品，以下舉香港、美國為例，概述其應用狀況。
（一） 香港房價指數應用概況
香港於 2007 年發行亞洲第一個住宅價值指標商品，該商品交易根基於 潛在住宅不動產的價值。在不動產指標商品市場內，買方為想要投資不動 產者，而賣方為持有不動產資產者，其有意規避不動產投資風險，以保護 投資不受到市場波動影響。因此，關鍵因素為建立房地產市場價值指標，
用以衡量賣方所持有之不動產資產在持有期間之市場變動情形。不動產指 標商品的交易買賣機制為買方購買與資產價值相關的房地產指標，並支付 相關利率(HIBOR 加上固定比率)，而賣方則取得價差，簡單示意如圖 3。
圖3香港房地產指標市場買賣示意圖
買方 賣方
購買與資產價值相關的房地產指標
賺取價差
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香港住宅房地產指標市場的主要投資者為投資銀行、退休基金、資產 基金、私募基金。香港住宅指標編制參考土地註冊單位(Land Registry)公開 發佈的所有交易價值，然而雖然知道所有交易的價值，如何編制精準正確 的指標仍有其困難度。因為各筆交易隨著交易年度的不同有很大的差異性，
而新的交易記錄可能會扭曲指標。建立不動產價格指標的問題在於房地產 的異質性，每棟房子皆有其獨特性，故不能直接以每個地區的平均價格來 建立指標。
香港以「重複銷售法(repeat sales method)」來建立指標，觀察同樣的 資產在不同二次交易中，價格如何變化，由於香港市場有很多住宅買賣交 易資料，因此可以呈現整體市場價值，再以稅賦資料做為輔助。
（二） 美國房價指數應用概況
美國芝加哥期貨交易所已推出住宅、商用不動產等二類不動產指標產 品。在住宅不動產指標部分，指標成分包含來自美國十個城市的房價指標，
各城市的指標賦予不同權重：Boston (7.4122%), Chicago (8.8868%), Denver (3.6825%), Las Vegas (1.4802%), Los Angeles (21.1620%), Miami (4.9862%), New York(27.2390%), San Diego(5.5134%), San Francisco(11.7879%), 和 Washington, D.C. (7.8500%)等。
在商用不動產指標（S&P/GRA Commercial Real Estate Indices）方面，
可供交易的指標有十，包括一個全國綜合指標(National)、五個地區指標 (Northeast, Midwest, Mid-Atlantic South, Pacific West, Desert Mountain West)、
四個全國性商品(Office, Warehouse, Apartment, Retail)分類指標。
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l C h engchi U ni ve rs it y 第三章 典型住宅的變遷
第一節 住宅消費量的概念
本章從二面向探討住宅消費量的變遷，其一為典型住宅，另一為住宅 消費量指數。典型住宅為以特徵價格法編制房價指數時，必須先行控制設 定的步驟，倘若典型住宅品質變化已與基期設定的品質有較大不同，則固 定於基期之典型住宅所衡量的價格波動將有偏誤。為了避免典型住宅變化 造成指數所描繪的價格波動與實際不同，因此本章著重於觀察各季之典型 住宅變化。另外，倘若典型住宅之個別特徵已有變化，則其整體住宅屬性 的變化情形為何？為何典型住宅發生變化？以及變化之後的家戶處境是否 變得更好？亦為本章嘗試探討的內容。
典型住宅的屬性值，可視為在某特定時間、地區中，具有普遍代表性 的住宅消費型態，可供後續編制房價指數之用。另外，典型住宅也相當於 指數理論中的數量，本文利用指數理論，將各個住宅特徵以隱含價格作為 權數，建置各季之住宅消費量指數，綜合觀察住宅市場中的整體消費量變 遷。此外，為釐清家戶在住宅消費量變遷的行為背後所隱含之經濟意義為 何，本文依據指數公式背後之效用理論，編制裴氏指數和支出指數，以及 依據特徵價格理論，計算住宅特徵屬性之願付價格，嘗試對於典型住宅轉 變的行為提出分析原因。
住宅為異質性財貨，包含多項住宅特徵，例如面積坪數、區位等屬性，
當住宅消費量產生變化，反映消費者對於各項住宅特徵的偏好與住宅選擇 行為的改變，與政府的居住政策、財務貸款政策、城鄉發展計畫等各層面 相關。因此，進行住宅消費量分析有助於各界對住宅市場動向之瞭解，提 出符合市場變化與需求的各項政策。
國內住宅研究領域進行之研究，較少進行住宅消費量或品質變遷的研 究。早期所進行之住宅品質研究多著重建立住宅品質之衡量指標，對於住 宅品質之分類較為主觀(林素菁，2004)，研究多將住宅品質就居住空間層 次分為戶、棟、鄰里等三個層級後細分多個評估項目，再將各評估項目加 總或取平均以計算其住宅品質指標數據，理論基礎較為薄弱。另外，過去 的住宅品質研究多利用住宅存量資料，不易觀察住宅品質之改變趨勢(張金 鶚和曾善霞，1991；陳建仁和張金鶚，1992；林素菁，2004)。
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本文建構「住宅消費量指數2」為指數理論中的「特徵數量指數 (characteristic quantity index」，或稱為「品質指數(quality index)」(Triplett, 2004；Griliches, 1961)、「數量指數(quantity index)」(高安邦，2007)。該指 數將各期的數量以固定的價格加權，將數量貨幣化，用以比較不同時點的 平均消費數量是否改變。Griliches(1961)建立車輛的數量指數，與當時美國 應用於 CPI 的車輛表價相除，得到品質調整過後的價格指數，實證結果顯 示自 1937 年以來的車輛價格上漲，其實約有四分之三來自車輛品質的改善。
Fernandez-Cornejo 和 Jans(1995)則建立農產品和農藥的價格指數，並透過 計算農藥的數量指數，估計品質調整過後的價格指數。
數量指數公式簡單易懂，自 Griliches(1961)應用於車輛產業以來，廣 受各國統計機構在實務應用以揭露消費的改變狀況。行政院主計總處計算 我國 GDP 時即採用數量指數，主計總處(2012)在公開統計專題研究報告中 指出，以該指數計算 GDP 的主要考量為，確保跨期 GDP 差異可純粹反應 數量的變動，且此指數已廣泛運用於 OECD 除墨西哥之外的 33 個會員國 其 GDP 之計算。Anderson, Jones and Nesmith(1997)亦應用此指數於聖路易 聯邦儲備銀行的貨幣服務指數(monetary services index, MSIs)。
相較於過去之研究，本文使用此方式探討住宅品質改變之特色有四：
其一，該指數之編制方法依循 Rosen(1974)提出之特徵價格理論架構，建立 特徵價格函數估算各特徵之隱含價格，做為建構指數之權重編制住宅消費 量指數，因此據以編制指數之住宅特徵為影響效用函數的變數。其二，利 用特徵價格函數理論，可持續觀察家戶對於各住宅特徵願付價格的變化，
其一，該指數之編制方法依循 Rosen(1974)提出之特徵價格理論架構，建立 特徵價格函數估算各特徵之隱含價格，做為建構指數之權重編制住宅消費 量指數，因此據以編制指數之住宅特徵為影響效用函數的變數。其二，利 用特徵價格函數理論，可持續觀察家戶對於各住宅特徵願付價格的變化，