第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
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l C h engchi U ni ve rs it y 第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
一、 研究動機
預售住宅的價格波動受到社會各方關注。原因之一為預售住宅是國人 購屋的重要管道，依據國泰房地產指數季報的統計，民國 103 年台灣預售 屋推案金額初估高達新台幣一兆三千餘億元，預售市場為國內相當重要的 住宅次市場，且預售市場有住宅流量的特性，反映住宅市場新推案的走向 與趨勢，一旦與成屋市場合併觀察，將難以洞悉住宅新產品的推案特色。
再者，預售住宅常為投資客的房地產投資標的，預售住宅的價格波動影響 投資客短期市場動向與看法。以及，預售住宅價格影響中古屋價格波動，
根據張金鶚、楊宗憲、洪御仁(2008)之研究，預售住宅價格為領先指標，
提前一季反映出中古屋市場的價格變化。預售住宅因其具備上述特色，因 此，當消費者進行購屋決策、建商決定推案時機或訂價策略、投資客決策 房地產投資內容、或銀行擬定建商融資政策時，多會參考預售住宅的價格 波動資訊。
價格波動雖為住宅市場之重要資訊，然而國內過去針對價格指數編制 所進行的研究不多，僅有林秋瑾、楊宗憲和張金鶚(1996)以太平洋房屋公 司所提供民國 77 年~82 年之成交住宅案例，為了測試適合國內房地產特性 之房價編制技術，探索性地以是否刪除異常點、模型應指定為直線或半對 數模型、指數應採拉氏或裴氏指數公式進行研究。該篇研究為國內首度探 討以特徵價格法編制房價指數技術，對國內房地產資訊提供有重要貢獻。
預售價格波動之資訊雖然相當重要，然而目前僅有國泰房價指數定期 公布相關資訊。自民國 92 年起，政治大學房地產研究中心和國泰建設股份 有限公司，每季定期共同發佈國泰房價指數，公布全國和五大都會區的預 售屋房價指數。該指數考慮預售市場特性以及編制簡易性，以特徵價格技 術編制拉氏價格指數，其編制過程可分為三大步驟，分別為：1.建立典型 住宅、2.估計隱含價格、3.以指數公式編制房價指數。
本文主要研究內容即依循上述三大步驟展開。期望藉由再檢視新推住 宅房價指數編制步驟與過程，在技術面上建立更具穩健性與減少偏誤之房 價指數，提出指數編制改進方式之建議，作為實務編制指數之參考。在理
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論面上，透過探討消費量之變動及其經濟意涵、應用新進文獻建議之參數 校估技術、編制理想房價指數，建置具備穩健性且降低偏誤之房價指數。
本文實證資料採用國泰建設與政治大學台灣房地產研究中心，針對新 推住宅個案之市場調查資料。採用此資料的特色在於該資料屬於住宅流量 資料，相較過去研究多使用住宅存量資料難以觀察住宅品質變化趨勢，較 能清楚觀察住宅新推案之品質與價格的變化情形，此為本文重要的突破。
此外，考慮預售屋及新屋的交易特性，故在模型指定與樣本資料上處理，
不同於一般編制中古屋價格指數，歸納本文研究操作特色有四。
其一，每筆觀察值為單一建案而非一戶住宅單元。預售屋並非實體已 經興建完成的建物，其交易資訊諸如實際成交量和價格等，無法透過公開 資訊取得，以市場調查方式所取得之資訊僅限於整體建案之相關訊息，包 括主力坪數、推案戶數、樓層數、推案區位等。而對於購買預售屋的家戶 而言，在建物尚未興建完成之前，預售屋建案的相關訊息相較於住宅單元 的訊息，為更影響家戶購買意願的重要因素。
其二，每筆觀察值為建案之特徵屬性，而非每戶住宅的屬性。受限於 預售屋每戶實際交易狀況並無公開資訊，本文僅能以住宅建案做為觀察值，
並且以該住宅建案中的主力產品及建案特徵作為該個案之代表性住宅，因 此採用之解釋變數為該建案之主力坪數面積、建案平均樓層數、戶數等。
其三，被解釋變數為住宅個案之可能成交單價。因為預售屋個案銷售 期間，尚未有實價登錄資料，不易取得真實交易價格，故以建商開價扣除 議價空間推算可能成交價格。一般的市調人員僅能獲得建商開價資訊，在 價格資料取得受限的狀況下，本文將建商開價扣除可能的議價空間後，以 可能成交價格做為被解釋變數，盡力使特徵價格模型接近真實交易價格。
此外，本文採用之被解釋變數的另一特色為，被解釋變數之價格採用單價 (萬元/坪)而非總價(萬元)。採用單價的原因之一為，由於觀察值為新屋住 宅建案，單一建案內所包含的戶數不只一戶，且標準戶及其他戶型的面積 坪數並不相同，以單價較能表達住宅建案之價格。
其四，每筆住宅建案觀察值可能出現在幾個連續的季別。預售住宅建 案不同於一戶住宅單元，一般估計中古屋價格模型時，視其成交價格發生 的時間，該筆樣本僅會出現在該季校估樣本中，然而在預售屋市場中，可 能成交價格指涉的群體為建案中的各住宅單元，而該建案存在於市場的時 間與建案銷售率有關。因此，根據市調人員之建案銷售率調查資料，本文
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推算該建案存在於市場的時間，亦即只要該建案存在於預售住宅市場上，
為家戶可購買的住宅產品，則該樣本將進入該季校估樣本中。
民國 99 年行政院研考會辦理「十大民怨」網路票選，第一名出爐的是
「都會地區房價過高」，顯見房價問題為社會各方多所關切的議題。然而，
房價指數僅為真實房價指數估計值，房價指數的震盪幅度是否即為符合市 場真實房價變動情形，無從得知。本文嘗試透過檢視指數編制技術之重要 步驟，改進指數編制技術，建立相較於目前提供之預售指數，更具穩健性 及偏誤較少之房價指數，以供社會各界參考及做為政府政策擬定之準據。
二、 研究目的
基於上述研究動機，本文主要目的有三，分別臚列如下：
(一) 設定典型住宅，並探討典型住宅之變遷、原因及家戶處境變化，以做 為後續建立房價指數時，設定基期標準住宅品質及擇定指數公式的基 礎。藉由編制住宅消費量指數，並觀察典型住宅消費量之改變，瞭解 住宅消費量之變化幅度；並且估算各住宅特徵之願付價格，以瞭解家 戶消費行為；最後則分析家戶效用處境變化，觀察消費量變遷對家戶 效用之影響。
(二) 建立特徵價格模型，比較三種參數估計方式，求取具穩健性的迴歸參 數校估方式，以為住宅特徵之隱含價格，供後續計算標準單價。建立 特徵價格模型後，以三種方式校估模型參數：1.傳統 OLS 技術、2.
DFFITS 刪除異常點後，再以 OLS 處理、3.以穩健迴歸中的「再加權 最小平方法(Re-weighted Least Squares, RLS)」處理。比較其模型表現 (F 值、R-square 值、異常點刪除個數)，探討適合新推住宅個案市場 之參數校估技術。
(三) 編制具穩健性及偏誤較低之理想房價指數，用以分析預售市場變動狀 況及檢測價格結構轉變。編制具穩健性之裴氏、拉氏和費氏房價指數，
觀察排除異常點影響後之指數波動狀況，擇定適合分析新推住宅個案 市場之房價指數，具以分析市場變動狀況。